Áreas Urbanas de Génese Ilegal Regularização fundiária Maria Madalena Rodrigues Teixeira

1. Áreas Urbanas de Génese IlegalRegularização fundiária Maria Madalena Rodrigues Teixeira

2. Realidade material Aproveitamento de terrenos situados nas zonas envolventes às grandes cidades ou centros urbanos mediante a criação de «parcelas» destinadas a construção sem licenciamento e, normalmente, sem infra-estruturas. Paisagem ruralCaos urbano

3. Enquadramento Histórico INÍCIO >Meados da década de 60, com acentuação a partir da 2ª metade da década de 70 CAUSAS > Fenómenos migratórios / Regresso das ex-colónias ZONAS DE IMPLANTAÇÃO>periferia das grandes cidades e dos centros urbanos MECANISMOS DE TRANSACÇÃO IMOBILIÁRIA v Até à entrada em vigor do DL 289/73, de 6 de Junho – «retalho» das áreas rústicas em «parcelas» e subsequente transmissão. Depois de 6 de Junho de 1973 – Transmissão dos prédio rústicos em avos, em que o numerador da fracção correspondia ao nº de m2 alienados e o denominador à área global do terreno.

4. «IMPACTO JURÍDICO NEGATIVO» Efeito «cascata» Loteamento clandestino v Construção clandestina v Objecto material do direito de propriedade: quota-parte de prédio rústico ou prédio urbano? Realidade material desconforme à realidade jurídica

5. IMPACTO URBANÍSTICO E SOCIAL • Fraccionamento fundiário descontrolado • Edificação massificada • Falta de infra-estruturas • Acessibilidades precárias • Ausência de espaços verdes • Ausência de Equipamentos colectivos DESENHO URBANO DESORDENADO PREJUÍZO DO AMBIENTE URBANO DÉFICE DE QUALIDADE DE VIDA DOS CIDADÃOS

6. Medidas Legislativas Preventivas A partir de 6 de Junho de 1973 ( DL 289/73, de 6 de Junho) Transmissão de Lotes e Registo • Prova do licenciamento administrativo da operação de loteamento nos títulos de transmissão de lotes, sob pena de nulidade dos actos e recusa do registo A partir de 2 de Março de 1985 ( DL 400/84, de 31 de Dezembro) e até 28 de Março de 1992 Transmissão de «avos» de prédios rústicos – constituição de compropriedade e aumento do número de compartes - e o Registo • Exigência de parecer favorável da câmara municipal do local da situação dos prédios, sob pena de nulidade dos actos e negócios jurídicos e recusa do registo

7. Medidas Legislativas Preventivas A partir de 28 de Março de 1992 ( DL 448/91, de 29 de Novembro) Transmissão de Lotes e Registo • Prova do licenciamento administrativo da operação de loteamento nos títulos de transmissão de lotes, sob pena de nulidade dos actos e recusa do registo Com a Lei nº91/95, de 2 de Setembro Transmissão de «avos» de prédios rústicos – constituição de compropriedade e aumento do número de compartes - e o Registo • Exigência de parecer favorável da câmara municipal do local da situação dos prédios, sob pena de nulidade dos actos e negócios jurídicos entre vivos e recusa do registo

8. Medidas Legislativas de Regularização Fundiária PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI (Lei nº91/95, de 2 de Setembro, com as alterações introduzidas pelas Leis nº165/99, nº64/2003 e nº10/2008) Âmbito material • Prédios ou conjuntos de prédios contíguos que, sem a competente licença de loteamento, quando legalmente exigida, tenham sido objecto de operações físicas de parcelamento destinadas a construção até à entrada em vigor do DL nº400/84, e que, nos respectivos planos municipais de ordenamento do território, estejam classificados como espaço urbano ou urbanizável • Prédios ou conjuntos de prédios parcelados antes da entrada em vigor do DL nº46673 de 29 de Novembro de 1965

9. PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI PROCESSO DE RECONVERSÃO, uma possibilidade ou um dever? A reconversão urbanística do solo e a legalização das construções integradas em AUGI constituem um dever dos respectivos proprietários ou comproprietários

10. PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI PROCESSO DE RECONVERSÃO, De quem é o encargo financeiro? Os encargos com a operação de reconversão urbanística impendem sobre os titulares dos prédios abrangidos pela AUGI

11. PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI INICIATIVA ORGANIZAÇÃO DO PROCESSO • Câmara Municipal operação de loteamento plano de pormenor • Proprietários ou comproprietários operação de loteamento

12. PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI REGIME DE ADMINISTRAÇÃO DOS PRÉDIOS ABRANGIDOS Administração conjunta, assegurada pelos respectivos proprietários ou comproprietários ORGÃOS DA ADMINISTRAÇÃO CONJUNTA: > Assembleia de proprietários ou comproprietários – órgão de acompanhamento e fiscalização > Comissão de administração – órgão executivo > Comissão de Fiscalização – órgão de fiscalização e consulta

13. PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI SÍNTESE DAS OPERAÇÕES DO PROCESSO Iniciativa dos particulares 1º > Delimitação do perímetro das AUGI com recurso a qualquer meio gráfico, cadastral ou registral que identifique com clareza a área delimitada PERIMETRO DA AUGI Um ou mais prédios contíguos 2º >Instituição da Administração conjunta

14. PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI SÍNTESE DAS OPERAÇÕES DO PROCESSO Iniciativa dos particulares 3º >Deliberação de promoção da reconversão da AUGI / Eleição da comissão de administração / Aprovação do projecto de reconversão a apresentar à câmara municipal, na modalidade de loteamento 4º >Pedido de informação prévia (facultativo) 5º > Pedido de loteamento instruído com vários documentos, entre eles: - Planta que evidencie a realidade actual da AUGI com identificação das edificações a demolir ou a alterar; • Planta síntese do loteamento pretendido

15. PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI OPERAÇÕES DO PROCESSO Iniciativa municipal > Reconversão mediante operação de loteamento > Reconversão mediante plano de pormenor

16. PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI REGULARIZAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE Modalidades, requisitos e forma >Divisão por acordo de uso - Aplicável quando o loteamento corresponda à situação existente à data do início do processo de Reconversão - Nenhum dos interessados pode levar exclusivamente tornas, salvo se a tal der o seu assentimento expresso em documento autêntico ou autenticado Documento: deliberação da assembleia de comproprietários + escritura pública na qual comissão de administração, em nome de todos os interessados, declara divididos os lotes nos termos do projecto de divisão aprovado na assembleia e das alterações resultantes das decisões das acções de impugnação, se for esse o caso.

17. PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI REGULARIZAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE Modalidades, requisitos e forma >Divisão de coisa comum extrajudicial > Requisitos comuns > Escritura Pública

18. PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI REGULARIZAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE Modalidades, requisitos e forma >Divisão de coisa comum judicial O Essencial da Tramitação: • Petição instruída com o título de reconversão, o projecto de divisão proposto, o mapa de tornas, se a elas houver lugar, e dos documentos que habilitem o juiz a adjudicar os lotes segundo juízos de equidade, para o caso de não ser possível chegar a acordo na conferência de interessados; • A falta de contestação importa a admissão dos factos alegados e do projecto de divisão proposto; - Realização de conferência de interessados, restringida aos lotes objecto de controvérsia; -Na falta de acordo, adjudicação dos lotes «controvertidos» segundo juízos de equidade.

19. PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI PAPEL DO REGISTO PREDIAL NO PROCESSO > Delimitação do perímetro das AUGI – pode ser feita com recurso à informação que consta do registo, desde que através deste seja possível identificar com clareza a área delimitada ( área que, no entendimento da câmara municipal, deve ser objecto de um único processo de reconversão urbanística, podendo integrar um ou mais prédios contíguos). Funcionamento da Assembleia – por regra, só têm assento na assembleia os proprietários ou comproprietários cujo direito esteja devidamente inscrito na conservatória do registo predial.

20. PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI REGRAS ESPECIAIS DE REGISTO PREDIAL > A rectificação da descrição da área de prédio integrado em AUGI não carece de prévia rectificação do título, desde que a diferença não seja superior a 15% para mais ou para menos relativamente à área constante da descrição *; > A inscrição da operação de transformação fundiária que respeite a prédio em compropriedade não dá lugar, de imediato, à abertura das novas descrições, que só serão abertas quando for requerida a inscrição de aquisição > A inscrição da operação de loteamento pode dar lugar ao registo oficioso de hipoteca legal sobre todos os lotes que integram a AUGI (caução de boa execução das obras de urbanização) * Regime mais favorável nos prédios rústicos sem matriz cadastral ( 20%) depois do DL 116/2008

21. PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI REGRAS ESPECIAIS DE REGISTO PREDIAL > É dispensado o registo intermédio em nome dos titulares de quota de prédio indiviso integrado em AUGI que faça parte de herança indivisa, para efeitos do registo de aquisição do lote por divisão de coisa comum que continue a integrar a mesma herança. > É dispensado o nome dos sujeitos passivos na inscrição da aquisição do lote por divisão de coisa comum.

22. Agora, O CASO CONCRETO

23. CASO CONCRETO DADO DO PROBLEMA O papel do credor hipotecário no Processo de reconversão urbanística da AUGI

24. CASO CONCRETO Pedido de registo - A, em representação da Administração conjunta da AUGI…, requisitou o registo de alvará de loteamento sobre o prédio X emitido no âmbito do processo de reconversão urbanística regulado na Lei nº91/95; Decisão do Registrador Provisoriedade por dúvidas Fundamento: Existência de inscrições hipotecárias sobre o prédio.

25. CASO CONCRETO Recurso Pedido: Revogação da decisão do registrador Síntese da Fundamentação: 1- Não resultam da Lei das AUGI impedimentos ao registo pelo facto de existirem hipotecas sobre o prédio; 2 -O alvará de loteamento contem todos os requisitos necessários ao registo

26. CASO CONCRETO Despacho de sustentação Decisão: Manutenção da decisão do registrador Fundamentação: 1- A inexistência de preceito legal que, na Lei das AUGI, se refira à existência de inscrições hipotecárias e respectiva compatibilização com o processo de reconversão urbanística não significa que não haja outros princípios de direito a observar nesta matéria 2- O titular de hipoteca definitivamente registada beneficia da presunção registral 3- O loteamento, com a divisão do prédio em novos prédios, determina o desaparecimento da coisa hipotecada

27. CASO CONCRETO Parecer do Conselho Técnico do IRN Síntese da Fundamentação: 1- Enquadramento legal das operações de reconversão urbanística das AUGIs 2- O processo de reconversão urbanística foi desencadeado pelos interessados e visa um prédio em compropriedade integrado em AUGI 3- A inscrição de loteamento requerida não dará lugar à abertura da descrição dos lotes, uma vez que não foram requeridos os registos de aquisição por divisão de coisa comum

28. CASO CONCRETO Parecer do Conselho Técnico do IRN Síntese da Fundamentação: 4-Face ao disposto no artigo 730º, al. c) do Código Civil, o perecimento da coisa hipotecada é causa de extinção da hipoteca, sem prejuízo das indemnizações devidas (art. 692º do CC) e a possibilidade de substituição e reforço da hipoteca (art. 701º do CC). 5- Mas, no caso de divisão em lotes, não há, verdadeiramente, perecimento da coisa, pois, o que ocorre é um desmembramento do objecto; a sua divisão em tantos outros prédios; o prédio não desaparece, apenas se modifica. 6- A hipoteca, como direito real de garantia, não perde o seu objecto; apenas deixa de incidir sobre uma fracção indivisa do prédio inicial e passa a incidir sobre uma fracção indivisa de cada um dos lotes criados a partir daquele prédio

29. CASO CONCRETO Parecer do Conselho Técnico do IRN Síntese da Fundamentação: 7-Aplicando a doutrina da sequela ( faculdade conferida ao titular da coisa ou do direito real sobre a coisa, de fazer valer o seu direito sobre ela onde quer que esta se encontre) no caso concreto, temos que os credores hipotecários, não obstante o fraccionamento físico do prédio, poderão fazer valer os seus direitos, relativamente à fracção hipotecada, sobre todos os prédios que, por virtude do loteamento, passaram a ocupar o lugar do originário 8- Isto sem prejuízo da hipoteca poder vir a incidir apenas sobre os lotes adjudicados aos devedores se os credores prestarem o seu consentimento na divisão da coisa comum ( artigo 689º, nº2, do Código Civil)

30. CASO CONCRETO Parecer do Conselho Técnico do IRN Síntese da Fundamentação: 9- Não havendo consentimento do credor e no silêncio da lei, a hipoteca continua a incidir sobre a quota ideal da coisa, mesmo após a divisão da coisa comum , prolongando-se assim a comunhão, quanto à hipoteca, o que, em caso de incumprimento da obrigação creditícia, pode conduzir mesmo à venda judicial, inutilizando a divisão feita. 10- Face ao disposto no artigo 696º do CC, salvo convenção em contrário, a hipoteca é indivisível, subsistindo por inteiro sobre cada uma das coisas oneradas e sobre cada uma das partes que as constituam, ainda que a coisa ou o crédito seja dividido, ou se encontre parcialmente satisfeito.

31. CASO CONCRETO Parecer do Conselho Técnico do IRN- Síntese da Fundamentação 10- Não obstante o que antecede e apesar de não existir disposição expressa que demande a intervenção dos credores: - Porque se trata de um processo de reconversão urbanística, destinado a conformar juridicamente a situação fundiária e a «regularizar» o direito de propriedade, a que respeita também «um programa registral unitário», ainda que faseado ou dividido por vários actos; • Porque importa não comprometer o acordo a alcançar pelos comproprietários e as suas expectativas quanto à atribuição dos lotes apenas com os ónus a que deram azo; À luz dos princípios que regem aquele processo, justifica-se que os credores intervenham a consentir no fraccionamento material e jurídico e na substituição do objecto da garantia, no sentido de passar a constar sobre os lotes atribuídos ao devedor ou garante. 11- Por outro lado, a integração no domínio público de parcelas do prédio loteado, com a extinção, quanto a estas, do direito real de garantia, mais justifica a oportuna intervenção dos ditos credores.

32. CASO CONCRETO Este parecer foi homologado por despacho do Director-Geral dos Registos e do Notariado (actualmente designado, Presidente do Instituto dos Registos e do Notariado), de 27.03.2003, e publicado no BRN 4/2003, II caderno.