Download
1 / 21
210 likes | 341 Vues
TỔNG HỢP THỊ TRƯỜNG BĐS QUÝ I & NHẬN ĐỊNH QUÝ II NĂM 2009. THỰC HIỆN: PHÒNG R&D THÁNG 03 NĂM 2009. TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ TG.
E N D
TỔNG HỢP THỊ TRƯỜNG BĐS QUÝ I & NHẬN ĐỊNH QUÝ II NĂM 2009 THỰC HIỆN: PHÒNG R&D THÁNG 03 NĂM 2009
TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ TG • KTTG trong quý I năm 2009 chính thức bước vào suy thoái với sự tăng trưởng âm của các nước G7. Nền kinh tế thế giới bị bốc hơi hàng chục ngàn tỷ USD từ thị trường tài chính, dẫn đến hậu quả nền kinh tế toàn cầu bị thiếu máu. • Nhận định lạc quan nhất (Bernanke – Thống đốc NHTW Mỹ) – năm 2010. • Đánh giá trái ngược (Warren Buffet) – 6 năm Hàng chục ngàn USD bị bốc hơi, BĐS Mỹ đóng băng 12 ngàn tỷ USD (Sorros).
KT VIỆT NAM • KTVN mặc dù CP đã có gói kích cầu trị giá 6 tỷ USD, cũng như có ý kiến chuyên gia (Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia) cho rằng nền kinh tế đã có tín hiệu phục hồi đầu tiên(hiệu ứng tăng tín dụng). Tuy nhiên tình hình thực tế vẫn cho thấy nhiều vấn đế bất cập như Giá lương thực tiếp tục tăng, thất nghiệp tăng, tình trạng doanh nghiệp phá sản xuất hiện ngày càng nhiều… • Trong khi đó các chuyên gia nước ngoài cũng có nhiều ý kiến trái chiều: • EIU (cơ quan thẩm định kinh tế Anh quốc): 0.3% • International Singtel: 3% • JP Morgan, ADB: 5%
THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT • Đúng theo nhận định của một số ít chuyên gia, thị trường BĐS TP.HCM trong đầu năm 2009 đã có một số biến chuyển tích cực. Ở một số khu vực như Q2, Q9, PMH đã có giao dịch, thậm chí giá tăng trở lại với mức khoảng 20%. Đây là kết quả cộng hưởng giữa nhiều yếu tố trong đó́́ đóng vai trò chủ yếu là: • Lãi suất. • Tâm lý đầu tư. • Giá BĐS giảm tới mức hợp lý • Tiền đền bù từ KĐTM Thủ Thiêm. yếu tố bổ sung đóng vai trò chủ yếu. Các công ty môi giới không tham gia vào hoạt động mua bán mà chỉ hoạt động với vai trò trung gian.
Theo khảo sát, nghiên cứu của VietRees • Thị trường căn hộ: Xảy ra xu thế trái chiều khi TT sơ cấp giảm giá (thu hút người đến mua), nhưng thứ cấp lại tăng giá (1. Nhà đầu tư tăng giá rao bán qua các tuần với hy vọng thị trường khởi sắc khi có một số tín hiệu tốt; 2. Hoặc mức giá rao bán vẫn còn thấp so với mức giá CĐT công bố sau khi đã hạ giá). • Thị trường đất nền vẫn là thị trường của giới đầu tư, chứ không hấp dẫn người có nhu cầu nhà ở thực sự. Hiện tượng nóng lên ở quận 2, quận 9, Bình Chánh gần đây được cho là kích cầu ảo. Tuy nhiên cũng giống như căn hộ, xu hướng đất nền giá rẻ (tại các khu vực xa thành phố như Bình Dương, Bà Rịa,…) đang thu hút giới đầu tư của thành phố.
Căn hộ Hoàng Anh River View (Q2 – 2,500 USD/m2 xuống còn 1,375 USD/m2), Phú Hoàng Anh (Nhà Bè – 1,850 USD/m2 xuống còn 1015 USD) giảm 45%. Bán được 300 căn/dự án • Đất xanh Sun View - Thủ Đức (1,200 xuống còn 764 USD/m2) bán được 70% tổng diện tích căn hộ (170 căn) • Intresco An Khang – An Phú An Khánh vẫn giữ như lúc chào bán 1,352 – 1,500 USD/m2, đồng thời được hỗ trợ toàn bộ lãi suất ngân hàng cho đến lúc giao nhà, trang bị các vật dụng đắt tiền như tivi, máy giặt, máy lạnh,… Khách hàng chỉ có việc xách valy đến ở. … • Thành Trường Lộc Riverside Garden – Thú Đức (Căn hộ penthouse 2000 USD/m2 xuống còn 1,000~1,150 USD/m2 • Ngoại lệ: PMH Riverside Residence không giảm giá nhưng vẫn bán hết 133 căn với giá 35 triệu/m2(2,000 USD/m2). Trường hợp này là minh chứng cho thấy giao dịch ở PMH khá tốt cho dù tình hình thị trường không khả quan. • …
Mặc dù tình hình lãi suất đang rất thấp và có khuynh hướng giảm tiếp sẽ tác động tích cực lên kênh đầu tư BĐS • Tuy nhiên xu thế này sẽ khó duy trì lâu và không thể là một cú hích đủ mạnh để thúc đẩy thị trường do: • Mức giá BĐS chưa giảm đến mức có thể hấp dẫn mạnh mẽ thị trường, thì lại khuynh hướng tăng trở lại. • Khối lượng tiền giải ngân từ KĐTM Thủ Thiêm chưa nhiều, và chắc chắn là chậm. • Lãi suất giảm nhưng tín dụng BĐS còn nhiều hạn chế. Chỉ cho vay mua nhà để ở, không cho vay KDBĐS. • Kênh đầu tư vàng đang nóng, và kên chứng khoán đang hấp dẫn nhà đầu tư trở lại. • Nền kinh tế vẫn đang trong giai đoạn khó khăn. • Tâm lý đầu tư chưa ổn định.
Tình hình kinh doanh đầu năm tại Tcity • Tình hình kinh doanh từ sau Tết Âm lịch của Tcity cũng bắt đầu khả quan với lượng giao dịch thành công chiếm 50~60% trên tổng lượng khách đến tìm hiểu thông tin. • Tuy nhiên một vài tuần gần đây tình hình cũng đã bắt đầu chậm lại. • Đối tượng khách hàng đến tìm hiểu thông tin, và tiến hành giao dịch thành công không hoàn toàn là người dân được đền bù từ đất Thủ Thiêm, mà còn là khách hàng đầu tư cũ của công ty. • Giá đất tại khu vực Bình Trưng Đông, Thủ Thiêm Villa tăng nhẹ từ 1~2 triệu/m2 so với giá trước tết.
Hơn 90% chuyên gia đều nhận định lạc quan về tương lai của thị trường BĐS tuy nhiên đến 70% lại không thể xác định được thời điểm phục hồi của thị trường (33 người là chuyên gia quản lý cao cấp của nhà nước, hay các tập đoàn kinh doanh bất động sản hàng đầu) (Vietrees)
Theo dự đoán của một số doanh nghiệp lớn trong ngành đầu tư BĐS, năm 2009 có thể nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu. Chính vì vậy, thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống. • Theo nhận định của CBRE thị trường BĐS của Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian trung hạn (2 - 6 năm) ít nhất là 2010 mới hồi phục.
Chuyên gia BĐS Nguyễn Xuân Châu - giảng viên Khoa BĐS trường ĐH Kinh tế TP HCM cho rằng: "Nhà đầu tư đã nhận ra những điều này và đang còn trong tâm lý đi thăm dò thị trường. Do đó, thị trường có thực sự sôi động trở lại sẽ rơi vào tâm điểm cuối quý II hoặc đầu quý III năm nay". • Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Phó chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ sớm sôi động trở lại vào cuối năm 2009 và sẽ tới đỉnh cao vào năm 2010 do chi phí giải phóng mặt bằng, giá vật liệu đều giảm cộng thêm việc ngân hàng bật đèn xanh cho doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tạo cơ hội giảm giá thành nhà ở qua đó nâng cao giao dịch trên thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cũng cho rằng, trong quý II/2009, phân khúc nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp và trung bình sẽ bắt đầu “nóng”. • Các chuyên gia của Công ty nghiên cứu thị trường VietRee nhận định, trong năm 2009, phân khúc nhà ở giá rẻ và trung bình sẽ bùng nổ.
Một số phân tích, nhận định tình hình Quý II/2009 của phòng RD
Theo đồng hồ đầu tư: chúng ta đang ở thời điểm lưng chừng giữa 7 và 8. Lãi suất đang giảm và có khuynh hướng giảm tiếp trong khi đó cổ phiếu đang tăng giá, nhưng đà tăng vẫn chưa ổn định. Nếu đúng theo qui trình, thì cần phải có CPI tăng giá dự trữ ngoại tệ tăng hoạt động tiền tệ được nới lỏng (sự sẵn lòng cho vay) Giá BĐS tăng. • Mặt khác thực tiễn của các thị trường (BĐS, vàng, chứng khoán) tại Việt Nam có các đặc điêm khác với thị trường Mỹ như: giá thường tăng quá nhanh do vậy xuống cũng nhanh, hoạt động rửa tiền tại VN rất mạnh (Chỉ số chống tham nhũng của VN:3/10 – Transparency International), là một động cơ thúc đẩy giá nhà đất tăng đột biến, và mạnh mẽ bất chấp điều kiện thị trường, ngoài ra còn có các yếu tố vi mô tác động đến cung cầu ngằn hạn (tiền đền bù Thủ Thiêm, mặt tiêu cực của gói hỗ trợ lãi suất…)
Yếu tố KT Vi mô: • Các qui luật Kinh tế( • Cung cầu, Giá trị, Cạnh tranh • Giá trị thặng dư) • Kinh tế học về tiêu dùng, đầu tư • Kinh tế học về tài chính, tiền tệ… • Yếu tố KT Vĩ Mô: • Sự tăng trưởng • của nền kinh tế TG • , và VN. Mức độ hội • nhập. • Các nhân tố về pháp • lý, sự phát triển của HT, • Dân số… TTBĐSVN
Niềm tin, sự kỳ vọng vào sức sinh lợi mạnh mẽ của TT BĐS II. Mô hình sức mua SỨC MUA CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS VN SỰ SẴN LÒNG CHO VAY NGÂN HÀNG TK Vãng Lai TRONG XH TT CK SỰ SẴN TIỀ N GDP, Kiều hối, FDI
Do vậy, mặc dù xu thế dài hạn vẫn có thể diễn ra giống như theo chu trình đồng hồ đầu tư, tuy nhiên trong quí II/2009 vẫn hoàn toàn có khả năng xảy ra nhưng cơn sốt nhỏ, nhanh và ngắn.
Quý II/2009 cũng sẽ ghi nhận xu thế tiếp tục giảm giá của căn hộ nhưng chỉ diễn ra cục bộ tại các dự án mà chủ đầu tư đang cần đẩy nhanh tiến độ triển khai, cũng như có năng lực để giảm giá sản phẩm. • Dòng sản phẩm căn hộ giá bình dân vẫn tiếp tục duy trì được tính thanh khoản. Thậm chí nếu dự án có thể chào giá căn hộ được với giá 11~12 triệu/m2 tại vị trí tốt thì vẫn có thể gây sốt tại chính dự án đó.
Đối với đất nền khu vực quận 2 sẽ tiếp tục có giao dịch. Khi dòng tiền quay về lại BĐS thì quận 2 sẽ là nơi đầu tiên nó đổ vào. Nhưng nếu giá tăng quá nhanh thì thị trường sẽ quay về đóng băng. • Các khu vực quận 7, PMH mặc dù giao dịch vẫn diễn ra, nhưng khả năng tăng giá mạnh đã không còn. Nếu diễn ra tăng giá thì cũng là tình trạng ăn theo chứ không có “cung cầu” thực sự. • Khu vực khác duy trì tình trạng đóng băng nếu không có yếu tố hỗ trợ nào mới.
