1 / 58

Fastighetstaxering

Fastighetstaxering. Per Wieslander. Fastighetstaxering. Syfte med fastighetstaxering Materiella regler och organisation Taxering av småhus Taxering av hyreshus (Taxering av industrier). Fastighetstaxering. Varför fastighetstaxering? fastighetsvärdering statistik

allene
Télécharger la présentation

Fastighetstaxering

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Fastighetstaxering Per Wieslander

  2. Fastighetstaxering • Syfte med fastighetstaxering • Materiella regler och organisation • Taxering av småhus • Taxering av hyreshus • (Taxering av industrier)

  3. Fastighetstaxering • Varför fastighetstaxering? • fastighetsvärdering • statistik • planering, markförsörjning • försäkringsverksamhet • fastighetsskatt • stämpelskatt, förmögenhetsskatt, arvsskatt, gåvoskatt • reavinstbeskattning • bokföringslagstiftning • kreditgivning

  4. Fastighetstaxering • ”Taxeringsvärdet skall normalt motsvara 75 % av marknadsvärdet”

  5. Fastighetstaxering • När taxeras fastigheter -2003? • 1996: AFT-96 (S) SFT-96 (L,H,I) OMR-96 (L,S,H) • 1997 SFT-97 (L,S,H,I) OMR-97 (L,S,H) • 1998 AFT-98 (L) SFT-98 (S,H,I) OMR-98 (L,S,H) • 1999 SFT-99 (L,S,H,I) OMR-99 (L,S,H) • 2000: AFT-00 (H, I) SFT-00 (L,S) OMR-00 (L,S,H) • 2001: SFT-01 (L,S,H,I) OMR-01 (L,S,H) • 2002: ((AFT-02 (S))) SFT-02 (L, H, I) OMR-02 (L,S,H) • 2003 AFT-03 (S) SFT-03 L,H,I) OMR-03 (L;S;H) • AFT=allmän fastighetstaxering L=Lantbruk • SFT=särskild fastighetstaxering S=Småhus • OMR=omräkning H=Hyreshus • OBS ! AFT-02 UPPSKJUTEN TILL 2003 I=Industri

  6. Fastighetstaxering • När taxeras fastigheter, 2003- ? • 2003: AFT-03 (S) SFT-03 (L,H,I) OMR-03 (L,H) • 2004: FFT-04 (H) SFT-04 (L,S,I) OMR-04 (L) • 2005: AFT-05 (L) SFT-05 (S,H,I) • 2006: FFT-06 (S) SFT-06 (L,H,I) • 2007: AFT-07 (H, I) SFT-07 (L,S) • 2008: FFT-08 (L) SFT-08 (S,H,I) • 2009: AFT-09 (S) SFT-09 (L,H,I) • AFT=allmän fastighetstaxering L=Lantbruk • SFT=särskild fastighetstaxering S=Småhus • OMR=omräkning H=Hyreshus FFT=Förenklad fastighetstaxering I=Industri

  7. Fastighetstaxering • Typkoder • Lantbruk 100-serien • Småhus 200-serien • Hyreshus 300-serien • Industri 400-serien • Specialenheter 800-serien • se vidare separat bilaga

  8. Fastighetstaxering • Nivå-år • AFT=hänför sig till det genomsnittliga prisläget två år före allmän fastighetstaxering. • SFT=hänför sig till den senaste allmänna fastighetstaxeringen av fastighetstypen.

  9. Fastighetstaxering • Organisation vid fastighetstaxering

  10. Fastighetstaxering • Förberedelsearbetet • Marknadsanalys • Utvärdering föregående AFT • Modellkonstruktion • Granskning av ortsprisunderlag • Tabellkonstruktion • Föreskrifter och rekommendationer • Provvärdering • Egentliga taxeringsarbetet • Fastighetsdeklaration • Granskning, beredning • Beslut • Underrättelse

  11. Fastighetstaxering • Förberedelse inför fastighetstaxering • Insamling och bearbetning av ortsprismaterial • Indelning i värdeområden • Förslag till riktvärdeangivelser för värdeområden • Provvärdering • Beslut om riktvärdeangivelser och indelning i värdeområden

  12. Fastighetstaxering • Bearbetning av ortsprismaterial

  13. Fastighetstaxering • Anledning till bortgallring av köp • Transportköp (TR) • Köp av ideell andel (IA) • Intressegemenskap mellan köp/säljare (S eller IG) • Lös egendom ingår (L) • Köp där värdet av egendom som inte utgör småhusenhet överstiger 5 % av den totala köpesumman (ES) • Köp i samband med exekutivt förfarande (X) • Uppgifter saknas eller kan antas vara felaktiga (E) • Köpet avser en så speciell fastighet att analys inte är meningsfylld (J) • Köpet kräver utredning som inte kan anses motiverad (U) • Gamla köp (G)

  14. Fastighetstaxering • Indelning i värdeområden

  15. Småhus • Definition av småhus: ”….byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad..”

  16. Småhusvärdering marknadsvärde Ortsprismetoden 1 objekt Utförande valfritt efter omständigheterna såsom värderingssituation kundens önskemål, typ av objekt, hjälpmedel, kunskap erfarenhet Småhustaxering marknadsvärde (x 0,75) Ortsprismetoden Ca 2 250 000 objekt Utförande enligt lag (FTL) Förordning (FTF), RSV-föreskrifter handböcker m m Småhus

  17. Småhus • Värdefaktorer - MARK • Typ av bebyggelse • Storlek • Närhet till strand, (speciell belägenhet) • Vatten och avlopp • Fastighetsrättsliga förhållanden

  18. Småhus • MARK-Typ av bebyggelse • Frågan om tomten är avsedd för friliggande småhus, kedjehus eller radhus • Friliggande småhus - normalt mer än 9 meter mellan husen • Radhus - rad om minst 3 småhus vars bostadsdel är sammanbyggda med varandra • Kedjehus -övriga

  19. Småhus • MARK-Storlek • Tomtens landareal • Arealens bestäms: (i kvm) • 1. Enligt fastighetsregistret • 2. Hävdad tomtplats • 3. Normaltomtens storlek • Anges för normaltomten Yta (kvm) Värde (kr) Korrigeringsbelopp (kr/kvm) • Korrigeras Upp till 2xnormaltomtens yta Ned till 0,5xnormaltomtens yta

  20. Småhus • MARK- Närhet till strand (Speciell belägenhet) • Tomtmarkens läge inom värdeområdet t ex vid strand • Strand är mark vid hav, insjö eller vattendrag enligt 7kap 13 § miljöbalken, där det råder strandskydd, motsvarande tillämpning inom plan. • Vid AFT 96 - tre klasser. • Strand • Strandnära • Ej strand/strandnära • Vid AFT 03 - fem klasser • Strand 0-75 m med egen strand • Strandnära 0-75 m utan egen strand • Strandnära 76-150 m • Strandnära 151-250 m • Ej strand/strandnära Avståndet mäts från byggnadsplatsen

  21. Småhus • MARK-Vatten och avlopp • Sex stycken klasser • 1. Kommunalt VA • 2. Kommunalt V+enskilt A (eller omvänt) • 3. Enskilt VA • 4. Enskilt V året runt A saknas • 5. Endast sommarvatten • 6. VA saknas

  22. Småhus • MARK-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser1. Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter 2. Värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet 3. Värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet

  23. Småhus • Värdefaktorer - BYGGNAD • Byggnadskategori • Storlek • Ålder • Standard • Fastighetsrättsliga förhållanden • Värdeordning

  24. Småhus • BYGGNAD-Byggnadskategori • Tre klasser 1. Friliggande hus 2. Kedjehus 3. Radhus

  25. Småhus • BYGGNAD-Storlek. • Storleken bestäms med hänsyn till småhusets bo- och biyta • Mäts enligt SS 021053 • Vad som skall mätas och vad som är värdeyta regleras i RSFS 2002:11 • Boyta räknas till 100 % • Biyta räknas till 20 % dock max 20 kvm. • Garage, förråd, pannrum och soprum som endast kan nås utifrån ska ej mätas = komplementhus

  26. Småhus • BYGGNAD-Ålder • Sannolik återstående livslängd m h t nybyggnadsår, om- och tillbyggnader. • Bestäms genom ett värdeår • Inga om- eller tillbyggnader medför att värdeåret är lika med nybyggnadsåret dock tidigast 1929 • Jämkning av värdeår då ombyggnad omvandlar biyta till boyta samt tillbyggnad av boyta.

  27. Småhus • BYGGNAD-Standard • Bestäms m h t småhusets byggnadsmaterial och utrustning Anges genom summa standardpoäng för fem huvudområden. 1.Exteriör 2.Energihushållning 3.Kök 4.Sanitet 5.Interiör

  28. Småhus • BYGGNAD-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser • Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 1 beträffande fastighetsrättsliga förhållande • Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 2 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden • Småhus på värderingsenhet som indelats i klass 3 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden.

  29. Småhus • BYGGNAD-Värdeordning • Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten • Indelas i två klasser 1. Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus 2. Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhusen

  30. Småhus • Riktvärdeangivelser, se bilaga • Äldre variant av riktvärdeangivelser • FKR 600 100 000/40 FKR 7,0/50 B1,2/1,1/1,0 VA1/4000 • Riktvärdekarta, se bilaga

  31. Småhus • Normhus 2003 • Friliggande småhus • Uppfört 1986 • Normal storlek och standard (storlek 125 kvm, 31 stdp) • Enda huset • Tomt som består av en självständig fastighet

  32. Småhus • Värde skall bestämmas för mark och byggnad • Fr o m AFT96 bestäms värdet av mark enligt en tomtvärdetabell • +Mark • +Byggnad • =Totalt värde

  33. Småhus • S-nivåfaktorer • Tabeller för grund- och marginalvärde • Uttrycker basvärdet för normhuset i 100 000-tals kronor • Tabeller för åldersfaktor • Utvisar åldersfaktorn vid varierande ålder och standard.För småhus med värdeår 1986 skall åldersfaktorn vara 1.00.

  34. Småhus • Tabeller för grund och marginalvärde • Förändringar gentemot normhuset avseende storlek och standard.

  35. Småhus

  36. Småhus • Tabeller för åldersfaktor

  37. Fastighetstaxering • Värderingsmodell • Indelning i Värderingsenheter • bestämmande av Värdefaktorer • Bestämmande av Riktvärden • Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde • Justering för säregna förhållanden

  38. Fastighetstaxering • Justering för säregna förhållanden • ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.” • Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§

  39. Hyreshus • Definition av hyreshus • ”…byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, restaurang och liknande….”

  40. Hyreshus • Värdefaktorer: • Tomtmark • Typ av bebyggelse (lokaler eller bostäder) • Storlek (tomtmarkens byggrätt i kvm) • Hyreshus • Lägenhetstyp (lokaler eller bostäder) • Hyra • Ålder

  41. Hyreshus • Hyror • Lokaler • marknadsmässig hyra • Bostäder • bruksvärdehyra

  42. Hyreshus • Riktvärdekarta • Riktvärdeangivelser

  43. Hyreshus • Beräkning av taxeringsvärde för hyreshus • Bestäm värdeområde • Avläs riktvärdeangivelser, H-nivåfaktor, byggrätt i kr/kvm • Bestäm hyresnivå i 2005 års nivå (avser AFT 07) för lokaler och bostäder • Bestäm ålder på byggnaden • Avläs kapitaliseringsfaktor i HK-tabell • Riktvärde byggnad=H.nivå x hyra x kapitaliseringsfaktor Bestäm byggrätten (1,25 x boarea resp 1,20 x lokalarea) • Riktvärde mark=byggrätten x kr/kvm BTA • Taxeringsvärde=Summan av riktvärden

  44. Hyreshus • H-nivåfaktor motsvarar brutto-kapitaliseringsfaktor • HK-tabellen utvisar åldersinverkan

  45. Fastighetstaxering • Värderingsmodell • Indelning i Värderingsenheter • bestämmande av Värdefaktorer • Bestämmande av Riktvärden • Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde • Justering för säregna förhållanden

  46. Fastighetstaxering • Justering för säregna förhållanden • ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.” • Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§

  47. Industri • Industrienhet • ”….byggnad som är inrättad för industriell verksamhet..”

  48. Industri • Riktvärdeangivelser • Riktvärdekarta

  49. Industri • Värderingsmetoder • Avkastningsmetoden • huvudmetoden • Produktionskostnadsmetoden • byggnader som endast har en begränsad användbarhet • 1. Skräddarsydda byggnader • 2. Bensinstationsbyggnader • 3. Byggnader med olämplig utformning • 4. Byggnadskonstruktioner som inte har utformning av hus

  50. Industri • Värdefaktorer mark: • Storlek (kvm)

More Related