目 录

1. 目 录 开发目的 一、商业物业开发概念 项目建设类型 商业项目分类 市场调研 市场定位 二、商业物业策划流程 产品定位 营销推广

2. 开发、工建、销售，以套现并赢得利润 建设商业项目增加开发亮点，以带动住宅的品质。（引申：商业可提高住宅的品质） 大连万达 商业物业开发概念 1.从开发商开发物业目的讲 返回

3. 待建：前期有分析与估算，但没有确定具体开发形式待建：前期有分析与估算，但没有确定具体开发形式 未建：已有明确的开发形式，同时有业态及产品规划 已建：已经建成的物业 商业物业开发概念 2. 从项目建设类型角度讲 返回

4. 传统商业 上海新天地 概念性商业 商业物业开发概念 3. 从商业项目的分类讲 目的性消费、营造氛围 返回

5. 商业物业策划流程 一、市场调研 经济环境分析 宏观市场分析 政策环境分析 市场容量 其他因素分析 消费力 消费者调研分析 目标消费群 行业分析 消费结构 业态分析 经营商户调研分析 投资分析 招商进程 返回

6. 商业物业策划流程 主要商圈 商圈圈定方法 商圈分类及范围 项目外部 次要商圈 影响因素 辐射商圈 项目内部 位置 规模 性质 业态分布 主要商圈与重点区域分析 商圈分析 经营方式 经营状况 供应总量与需求总量分析 目标消费群 区域供求状况分析 主要商圈与重点区域分析 区域商业供求趋势分析 市场机会与风险分析 返回

7. 商业物业策划流程 二、市场定位 项目总体定位 目标客群定位 目标客群定位 经营商户定位 项目功能定位 投资人群定位 市场定位 分区定位 租 分层定位 售 租售策略分析 项目品牌定位 租赁价格 租售结合 智能化定位 定价原则 本案最终价格定位 项目价格定位 投资额回报分析 定价方法 租售价格 项目定价投资分析 年收益分析 返回

8. 商业物业策划流程 三、产品定位 a.产品总体定位（体量、档次） 橱窗 出入口 外立面 内部装饰装潢 电梯 指示牌 硬 件 道路组织 内部景观 外部装潢（外立面） 中央空调 项目装饰装潢 b.项目自身 产品设置建议 电子商务系统 感观效果（视觉、色彩、色调） 广告设置建议 休息处 听觉效果（背景音乐） 项目形象标志建议 车辆停放 停车场设计建议 车流引导 产品功能划分，店铺业态分割建议 物业管理建议 返回

9. 商业物业策划流程 四. 营销推广 基础（主力）商户 a.确定目标商户类别 非基础商户 价格 流动商户 招商目的与目标 b.制定招商（营销）策略 准备条件 时间安排 运作时机 阶段目标 c.营销（招商）组织 导入期 招商处的设立 强销期 d.营销（招商）工作进程 调整期 目的： 收尾期 按功能、业态进行推广， 营造商业氛围、提升物业价值 总结 e.广告（推广） 特点： （形象广告多、商业广告少） 返回 原则： 客户积累、十分重要