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1. CONTRATO DE COMPRA VENTAESPECIFICAMENTE CASAS

   ASPECTOS MAS RELEVANTES Autor: Lic. Javier Enrique Arguello Guzmán Especialista Bienes Raíces
2. ELEMENTOS DEL CONTRATOARTO 2447 C. CONSENTIMIENTO OBJETO CAUSA FORMA
3. OTROS ELEMENTOS DEL CONTRATO Elementos Naturales: refiere a cláusulas de cada tipo contractual como por ejemplo: Saneamiento por evicción Arto. 2600C. Elementos Accidentales: refiere a lo que establece la voluntad de las partes, son los elementos esenciales y de ellos depende el negocio.
4. LA NEGOCIACION PARTE DEL PROCESO PARA LLEGAR AL CONSENTIMIENTO La Negociación: este aspecto es el primero y mas importante del proceso, es el elemento accidental de los contratos ya que en el se establecen los aspectos esenciales que darán forma al acuerdo que hasta alcanzar el consentimiento de las partes.
5. PRIMER ELEMENTO EN LA NEGOCIACIONEL PRECIO El proceso generalmente se inicia con un precio por encima de las expectativas de lo que el vendedor desea (ejemplo el vendedor desea U$ 100,000.00). El vendedor inicia pidiendo U$ 120,000.00. El comprador ofrece U$90,000.00. El vendedor hace una rebaja y baja a U$110,000.00. Finalmente el comprador sube y ofrece U$100,000.00. Se cierra el negocio.
6. SIGNIFICADO DEL PRECIO EN TODA NEGOCIACION EN CONTRATOS DE COMPRA VENTA El precio: es el reflejo en términos de valor monetario, de la percepción de lo que el vendedor cree valer su bien inmueble, y lo que el comprador cree debe pagar por dicho inmueble.
7. GASTOS A CONSIDERAR POR PARTE DEL VENDEDOR QUE AFECTAN EL PRECIO 3% Impuesto de Transmisión. 5% Comisión de la Agencia de Bienes Raíces. 3%-6% Penalización por pago anticipado si la casa esta hipotecada con el banco. Honorario legales por la escritura de cancelación de la hipoteca (variable). C$ 5.00 por cada millar sobre el valor del préstamo (si la casa fue hipotecada por C$ 200,000.00 son C$ 1,000.00 arancel al registro).
8. ELEMENTOS QUE INFLUYEN EN LA DETERMINACION DEL PRECIO EN LA NEGOCIACION DEL CONTRATO El fin para lo cual se esta comprando la casa, si es vivienda o si es para comercio. Tipo de construcción (materiales) de la casa. Distribución de la casa. Área del terreno y m2 de construcción. Antigüedad de la construcción. Condiciones físicas de la casa (condiciones del techo, condiciones del piso, paredes, estado de la tuberías de agua, sistema eléctrico, existencia o no de fuga de agua, condiciones del cielo raso).
9. ELEMENTOS QUE INFLUYEN EN LA DETERMINACION DEL PRECIO EN LA NEGOCIACION DEL CONTRATO A quien le pertenece el muro perimetral de la casa. Sistema de drenaje de la casa (si se inunda o no). Sistema de aguas negras o pozo séptico. Acceso a bancos de transformadores cerca, redes de tendido eléctrico, redes de comunicación alámbrica. Cercanía de causes. Cercanía de tendidos de alta tensión.
10. ELEMENTOS QUE INFLUYEN EN LA DETERMINACION DEL PRECIO EN LA NEGOCIACION DEL CONTRATO Disponibilidad del agua en el sector. La seguridad (pandillas). Distancia con los puntos mas importantes de la ciudad. Costo de los servicios básicos. Aspectos legales relacionados con el bien inmueble.
11. ASPECTOS LEGALES A CONSIDERAR, PROBLEMAS QUE SE PUEDEN SUCITAR QUE AFECTEN EL PRECIO Dominio y posesión del inmueble por parte del vendedor. Historia registral de los últimos 30 años (si la propiedad fue afectada por alguna ley confiscatoria). Certificado de la OOT que haga constar que el anterior dueño fue indemnizado o bien una solvencia de disposición y revisión. Carta de no objeción por parte del Procurador General de la Republica (casos de propiedades afectadas por leyes confiscatorias, ventas forzadas, juntas liquidadoras y zonas costeras). Libertad de gravamen. Solvencia municipal.
12. ASPECTOS LEGALES A CONSIDERAR, PROBLEMAS QUE SE PUEDEN SUCITAR QUE AFECTEN EL PRECIO Incongruencia en el área del terreno según escritura y área de terreno real (si no coincide se tiene que iniciar un juicio de mesura, donde un topógrafo debidamente autorizado tiene que levantar el plano catastral correcto verificando los linderos de la propiedad dicho plano debe ser aprobado por catastro, ser presentado al juez como medio de prueba, para que el juez verifique y ordene mediante sentencia al registrador para que rectifique el área). Existencia de hipotecas de instituciones ya desaparecidas. Existencia de hipotecas a favor de terceros. Herederos que desean vender pero que no tienen una sentencia firme de declaratoria de herederos.
13. ASPECTOS LEGALES A CONSIDERAR, PROBLEMAS QUE SE PUEDEN SUCITAR QUE AFECTEN EL PRECIO Herederos que tienen sentencia firme a favor de uno de los herederos, pero no ha prescrito el periodo de 5 años para que cualquier otro heredero pueda oponerse a la sentencia o bien que no existe una cesión de derecho a favor del heredero beneficiado por la sentencia por parte de los otros herederos. Existencia de muros de contención mal construidos que ponen en peligro el bien común. Incongruencia en el nombre del vendedor según escritura y el nombre según cedula. Inobservancia por parte del notario a la ley del notariado y cedulación en dependencia al año que fue hecha la escritura al no incorporar el numero de cedula del dueño de la propiedad en el momento de la compra. En el caso de personas jurídicas la acreditación correcta y debidamente inscrita por parte del representante legal en el momento de la compra del bien inmueble. Propiedades a nombre de menores de edad, que no pueden ser vendidas sin la debida autorización por parte de un juez competente.
14. OTROS ASPECTOS A CONSIDERAR Saneamiento por Evicción: cláusula establecida en los contratos, en la cual el vendedor se compromete a defender la cosa vendida en cualquier juicio que se promueva contra el comprador por causa anterior a la venta Arto 2600C. Saneamiento por Vicios Ocultos: obligación del vendedor de entregar el bien en condiciones de ser útil a la realización del interés del comprador, si la cosa adolece de defectos que impiden la satisfacción de dicho interés, nace un derecho de reclamación para el adquiriente Arto. 2630C.
15. CONTRATOS DE COMPRA VENTA CON GARANTIA HIPOTECARIA Los siguientes puntos mas importantes en la negociación de los contratos con garantía hipotecaria son los siguientes: El monto del financiamiento (80% sobre el valor realización del avalúo hasta 90% casas nuevas). La comisión bancaria (3.5%). La tasa de interés (10.5% anual). El plazo del financiamiento (15 años). Gastos de apertura del financiamiento (1% /monto del financiamiento para inscribir hipoteca en el registro + Gastos legales elaboración de contrato). Contratación de póliza seguro cesionada al banco (3.5 por millar de suma asegurada + 2.5% emisión + IGV). Gastos de cierre del financiamiento (C$5.00 por cada millar del préstamo + Gastos legales elaboración de contrato).
16. CASO PRACTICOIMPACTO FINANCIERO EN CONTRATOS CON GARANTIA HIPOTECARIA Financiamiento casa usada US50,000.00 Monto del financiamiento 90% US45,000.00 Comisión por desembolso US1,575.00 Gastos de inscripción 1%*45,000.00= US450.00 Honorarios legales banco US150.00 Seguro US200.00 Total de gastos de apertura= US2,375.00 Plazo del financiamiento 15 años Tasa de interés anual 14% 180 cuotas niveladas mensual de US599.28 Total a pagar durante la vida útil del préstamo (5,000+2,175+3000+107,870+225+150)=US118,240.00 2.36 veces el monto del valor de adquisición del bien inmueble
17. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS Código civil Ley del notariado Ley de cedulación Normas prudenciales de la súper intendencia de bancos y otras instituciones financieras