1 / 37

不動產與投資

不動產與投資. 主講人：鄭廳宜博士. 回顧國際金融情勢 需求的考量 - 考量的原則 : 人 , 事 , 時 , 地 , 物 購屋的方式與法律程序 能力的考量. - 貸款種類. - 計算方式. - 相關稅賦. 結語. 通貨膨脹的十年. 1970~1980 中東戰爭 1973~1974 年 ↘ 物價兩位數上漲 1978~1979 年 ↗ 前期 : 石油 ------ 由一桶 2 美元漲到 41.6 美元 後期 : 金價 ------ 金本位時一盎司 34 美元漲

beck-head
Télécharger la présentation

不動產與投資

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. 不動產與投資 主講人：鄭廳宜博士

  2. 回顧國際金融情勢 需求的考量 - 考量的原則 : 人,事,時,地,物 購屋的方式與法律程序 能力的考量 - 貸款種類 - 計算方式 - 相關稅賦 • 結語

  3. 通貨膨脹的十年 1970~1980 中東戰爭 1973~1974年 ↘ 物價兩位數上漲 1978~1979年 ↗ 前期:石油------由一桶2美元漲到41.6美元 後期:金價------金本位時一盎司34美元漲 到68美元。 黃金十年

  4. 1980 雷根總統上台 • 全世界發生停滯性通貨膨脹 • 黃金一盎司漲到873美元(20年跌勢) • 石油一桶40美元跌回10美元 政策:供給面經濟學 結果:蘇聯解體

  5. 1980~1990年 背景:美蘇陷入冷戰，雙方擴充準備 1.日本產品:汽車、家電等席捲全世界 2.龐大貿易順差 3.日本國鐵民營化 房地產與股市狂飆 日經指數:1980 6,375 1989 38,915 ↗日本 38,915 7603 資產泡沫 ↘台灣12,682 2,485

  6. 二十世紀以來的石油危機

  7. 一.需求的考量-考量的原則 要點一：考慮人的問題 人 1.家裡人口數 決定房間數 需要準備幾個房間? 2.居民素質 孝親房, 給老人家住的 未來小孩房間,考慮未來 附近居民 年齡層,老人居多? 農民/工人/白領階級 由於現在上班族幾乎是早上出門, 晚上回家, 因此, 家中常常 沒人在家, 所以, 最擔心的應該是小偷光顧, 所以, 最好不要 住在人口稠密的地區, 尤其是巷道狹小, 房屋之間的距離近.

  8. 一.需求的考量-考量的原則 要點二：考慮生活上需求的問題 事 1.工作 食 衣 市場 百貨 餐廳 黃昏市場 2.學校(中小學) 3.市場, 商場 商店街 住 4.交通便利性 行 火車站 公車站 捷運 高速公路 康 樂 育 醫院 國小 國中 公園綠地 游泳池 球場 診所 藥房

  9. 一.需求的考量-考量的原則 要點三：考慮未來的問題 時 1.通勤時間 上下班通勤的時間, 是否可以接受? 2.未來發展 地區未來的發展性為何? 3.年老退休 是否適合養老? 4.貸款問題 負擔的起?

  10. 一.需求的考量-考量的原則 要點四：考慮地點的問題 地 西屯/南屯.. 1.地區, 地點 2.地形, 地貌 平地, 坡地.. 3.天然災害 颱風, 雨季, 地震帶, 水土保持, 河川, 地勢,.. 4.生活環境 白天及晚上都要看, 噪音?工廠?菜市場? 5.出入通道 出入的通道是否狹窄?是否為私設道路? 若為私設道路一定要注意路權使用權? 12米 6米

  11. 申請貸款、辦理手續 蒐集資訊、看屋 決定與簽約 議價 評估條件、認清需求 付款 交屋 房地產買賣方式 預售屋 成屋 中古屋 法拍屋 (法院)金拍屋 (台灣金融資產服 務股份有限公司)銀拍屋 (銀行) 購買房地產最重要：區位

  12. 買預售屋注意事項 • 到工地現場實際瞭解 • 把握五天契約審閱期 • 查看實際棟別、樓層 • 從總配置圖了解格局 • 高級建材為優先考量 • 交屋前檢視施工品質

  13. 取得執行名義程序 • 擔保物權之裁定 • 本票裁定 • 支付命令 • 訴訟 • 和解/調解

  14. 自住型房屋貸款的類型 1.到期還款型--利率低、提前償還會有違約金 2.提前還清型 3.隨借隨還(理財型房貸)--動用本金時才計算 利息，以日計息 4.貸款組合型 5.超額貸款型 6.指數型 7.抵利型

  15. 本金 利息 房屋貸款的計息方式 1.本金平均攤還法 EX:20年貸款利率以6%計，借款480萬原元，期間20年(240期) 4,800,000*6/100*1/12=24,000 每期還房屋貸款的計息方式之本金固定與利息依當時本金換算. 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8

  16. 本金 利息 房屋貸款的計息方式 2.本利平均攤還法 每期還款之本金與利息之總和固定. EX:20年貸款利率以6%計，借款480萬原元，期間20年(240期) 4,800,000*6/100*1/12=24,000 1 2 3 4 5 6 7 8

  17. 初期 20年 原本20攤還的本金, 集中在後面的17年中攤還. 只還利息, 不還本金 3年 三. 能力的考量-計算方式 2-3.寬限期限之計算方法 貸款年限 20年, 寬限 3 年. = 還款期間共計 23 年. 期間仍為20年

  18. 3.相關稅賦 不動產稅費可分為靜態和動態兩種，靜態稅費是指在未移轉產權的狀態下所應繳納的稅費；動態稅費是指產權有所移轉時應繳納的稅費，其包括種類如右： 資料來源 : 信義房屋

  19. 附件 相關名詞

  20. 相關名詞 相關名詞 1.土地權狀, 建築執照, 使用執照? 2.公設道路與私設道路? 3.平方公尺與坪數之換算? 4.地坪,建坪,持分? 5.虛坪與實坪? 6.建蔽率與容積率? 7.路寬8米到底有多寬?

  21. 1.土地權狀, 建築執照, 使用執照? a.土地權狀：為土地所有人證明 注意建商本身是否持有基地之土地權狀, 還是與地主合資建屋 b.建築執照：政府核准於基地上蓋房子之執照 注意建商必須取得建築執照才可以開始預售 預售或非成屋一定要看核准設計圖說, 建商須請建築師設計, 且經縣市政府核准之設計圖 i ) 因為設計圖上有尺寸, 不要相信文宣. ii ) 建材部分也須看設計圖上之說明, 文宣的不準. iii) 若小姐面有難色, 或說須先付訂金才可以看~沒那回事. 一定要跟小姐要設計圖解, 有尺寸的, 就說要跟家長討論! c.使用執照：結構完成, 政府堪驗後核發使用執照. 必須有使用執照才可使用!

  22. 私 設 道 路 相關名詞 2.公設道路與私設道路? a.公設道路：土地所有權為政府所有, 道路之維持成本皆由政府負擔 b.私設道路：既有道路, 土地所有權屬於私人, 須有道路使用權. 公設道路 私 設 道 路 此段道路為非社區內道路, 須注意是否須分攤持分, 若無, 須注意使用權. 由於為社區之私設道路, 通常在買屋時需要持分地權, 因此, 一定會擁有使用權. 私設道路有個缺點, 就是未來須支出維修費用.

  23. 3 10 3.平方公尺與坪數之換算? 1 平方公尺 = 0.3025 坪 6m 面積 = 6m x 10m = 60m2 = 60 x 0.3025 = 18.15 坪 10m

  24. 4.地坪,建坪,持分? a.透天 地坪 = 20x8x0.3025 = 48.4坪 8m 假設蓋3層樓 建坪 = 15x5x0.3025x3 = 68.0625坪 5m 15m 20m b.社區型透天 會有兩張土地權狀 一張 = 12x6x0.3025 = 21.78坪 另外一張(持分) = 18x6x0.3025/6 = 5.445坪 社 區 道 路 18m 6m 12m 6m 12m 30m

  25. 5.虛坪與實坪? 通常sales告訴你的有99%都是虛坪. 虛坪=建築物面積 + 公共設施面積 實坪=建築物面積 這裡會有陷阱, 要注意!! a.非社區型透天 : 須注意地坪與建坪 b.社區型透天 : 須注意地坪與建坪, 還有持分, 或者公設面積 c.公寓 : 須注意建坪與公設面積

  26. L 建物1F坪數 建蔽率= 基地坪數 w w 建蔽率= 50% 總建坪 容積率= 2 3 L 4 3 基地坪數 共 6F 建蔽率= 50% 容積率= 300% 相關名詞 6.建蔽率與容積率?

  27. NISSIAN Cefiro 2.0 MITSUBISH SAVRIN BENZ S Class 4700 5158 4920 1780 1780 1866 BMW Mini Cooper Formosa Matiz NISSIAN March 3626 3495 3720 1688 1495 1585 7.路寬8米到底有多寬? 當小姐跟你說 6 米路寬, 8米路寬時, 怎樣計算或感覺路到底有多寬? 12米 8米 6米 路邊最好不要停車 5.5米 可以停單邊, 另外一邊會車. 7.5米 兩邊都可以停車, 車道很寬敞, 沒有堵塞問題. 1 2 3 4 5 6 11.2米 1 2 3 4 5 6 7 8

  28. 簡報完畢 敬請指教

  29. 二. 商品的考量 • 注意事項 : • 地段 • 格局, 採光, 通風, 視野 : • a.注意建築物的建築型式, 棟距 • b.注意窗子的型式, 大小, 顏色, 厚度, 氣密 • c.管道間, 柱位, 樑位, 樑深, 樓高, 淨高 • 門, 廚具, 衛浴設備 • 建材 : 外觀, 管線材料 • 停車場車道斜度 • 安全設施 • 公共設施, 省能設施

  30. 四. 結語 四. 結語 四. 結語 四. 結語 四. 結語 四. 結語 四. 結四. 結語語 • 多聽, 多看, 多問, 多計劃, 找人來看(每個人看房子的角度不同) • 不要輕易做決定, 買房子是一輩子的事 • 千萬不要被連哄帶騙的訂下房子 • 聽到『只剩幾間, 搞不好幾天後就沒了』, 不要急 • 不是比較價錢, 而是比較品質及是否符合你的需求 • 不要衝動, 不要相信樣品屋, 一切以合約白紙黑字為憑 • 不可以現況交屋, 避免以後有問題時, 建商不處理 • 四字真言 : 戒急用忍

  31. ※建築物的建築型式, 棟距 油煙不易排出 噪音在中庭迴繞, 低樓層採光不良 兩面採光 三面採光 幾乎四面採光 煙窗效應 口字型 ㄇ字型 L字型 T字型 一字型 其他

  32. 二. 商品的考量 ※公共設施, 省能設施 記住 : 公設越多, 未來的維修費用越多 a.若有噴水池, 流水, 小溪, 或者水迴廊的設計需注意是 否有水循環設計, 以節省水費之浪費 b.儲水槽容量, 是否足夠停水一天之所有用戶用量 c.地下室是否有抽水馬達, 個數. d.停電時, 發電機之發電量. e.進出安全管制措施.

More Related