재건축 시장의 동향과 전망

1. 재건축 시장의 동향과 전망 2002. 9.5 김 현아 (한국건설산업연구원 책임연구원)

2. 차 례 I. 재건축 시장의 동향 • 2001년 이후 재건축 시장의 특징 • 재건축 사업추진 실적 • 재건축 대상 아파트 가격동향 • 정책 동향 II. 향후 재건축 시장 전망 • 도시 및 주거환경정비법의 시행에 따른 재건축 시장의 변화 • 재건축 아파트 투자전망 • 재건축 사업과 리모델링 사업 • 관련 업계의 대응 방안

3. 재건축 아파트와 일반 아파트의 가격 상승률 비교 자료: 한국건설산업연구원.부동산114 재건축 시장의 동향 1. 2001년 이후 재건축 시장의 특징 • 재건축 대상 아파트의 가격이 일반 아파트 보다 높은 상승세 유지하면서 재건축 대상 아파트가 고수익 투자상품으로 부각 • 일반 아파트 가격 상승세보다 작게는 1.7배에서 많게는 3배 정도 격차 • 대규모 아파트 단지들의 재건축 사업 본격화로 재건축 사업에 의한 전세난 가시화 • 단지당 평균 세대수가 1000-3000호 정도인 5개 저밀도 단지들의 재건축 추진으로 인근 지역 전세난 가중 • 재건축 사업에 대한 각종 규제 강화 • 지구단위계획수립에 따른 용적률 강화 • 안전진단 강화 및 사업승인 시기 조절

4. 2. 재건축 사업의 추진 실적: 서울시를 중심으로 15년 이상된 아파트 단지: 714개 단지<100%> 총 313,480가구 2001년 465개 단지를 대상으로 한 사업성 분석결과 100개 단지만 사업성이 있는 단지로 평가 추진위만 구성 23개 단지 13,337가구 <3.2%> 112개 단지(100%) 110,456가구 시공사 선정<15.7%> 안전진단 통과 8개 단지(6614가구) 조합인가 28개 단지 14,175가구 <안전진단 시행여부> <조합 인가 여부>

5. 서울시 아파트 건설비중과 재건축 사업비중 재건축 사업에 의한 세대수 증가효과 • 서울시 내 주택공급에서 아파트 비중은 갈수록 감소(99년 88%  2002년 26.6%) • 아파트 건설 물량 중 절반 이상이 재건축 사업에 의한 건설물량임. • 반면, 강남구 지역에서의 아파트 공급비중은 재건축 사업의 영향으로 증가(2001년 31.8% 2002년 55.2%) • 강남구에서 건설되는 아파트의 75.4%가 재건축 사업으로 건립되는 물량임. • 고밀 재건축 대상 아파트의 증가, 용적률 규제 등으로 재건축 사업에 의한 세대수 증가(추가적인 아파트 공급)효과는 점점 축소 • 1990년 세대수 증가 2.5배  2002년 1.3배로 축소 강남구 지역에서 재건축 사업비중

6. 3. 재건축 대상 아파트의 가격 동향 • 서울, 경기도 및 광역시 재건축 대상 아파트의 매매가격 상승률 일반 아파트의 2배 초과 • 저밀도 재건축 단지 중 평당가격이 가장 높은 지역은 도곡동(4,900만원)이며 그 다음으로 대치동(3,700만원), 개포동(2,700만원) 임. • 2001년 이후 가장 가격이 많이 오른 지역 역시 도곡동(173.3%), 역삼동(125.9%) 대치동(119.2%) 지역임. 재건축 아파트 가격상승추이(2000.12-2002.8) 세부지역별 재건축 아파트 가격 상승추이와 평당가격 자료: 한국건설산업연구원.부동산114

7. 현재 재건축 대상 아파트 가격에는 재건축 사업 이후 증가될 가치가 이미 반영되어 있음. • 현재 20평 이하의 재건축 대상 아파트 가격에는 미래 용적률 증가에 따른 기대가치가 반영되어 인근지역 41평 이상 아파트 가격 보다도 1.7-2.1배 높은 수준임. • 따라서 소형 평형의 재건축 대상 아파트 가격은 인근 일반 소형 아파트 가격보다 1.7-2.5배 정도 높은 수준임. • 이와 같은 재건축 대상 아파트의 미래가치는 허용 용적률이 클 수록, 향후 대형 평형 아파트 가격이 상승할 수록 더욱 커짐. 소형 재건축 대상 아파트의 미래가치 반영 정도 자료: 한국건설산업연구원.부동산114㈜

8. 2001년 하반기 이후 정부는 재건축 대상 아파트의 급등세를 진정시키기 위해 각종 재건축 관련 규제를 강화하였으나 가격 상승세는 지속. • 2001년 7월의 소형평형 의무비율의 재적용과 금년 1,3,8월의 가격 안정대책이 발표되었으나 2-3개월의 가격 상승을 둔화시키는 정도에 그침. • 개포지구의 경우 용적률 하향조정이 확정되었으나 실제 가격변동에는 큰 영향을 미치지 못함. • 즉 현재 재건축 대상 아파트의 가격은 용적률에 따른 기대이익 이외 향후 아파트 가격에 대한 낙관적인 기대가 더해진 가격임. 소형의무 주택비율 부활 3.6 가격 안정대책 정부의 주택가격 안정대책에 따른 재건축 아파트의 가격변화

9. 4. 정책 동향 무분별한 재건축 지양, 용적률 규제로 통한 밀도조절 VS 사업추진 효율화 • 상가 소유자 주택분양 허용 • 단독주택 동의비율 완화(100%-4/5 동의) • 사업지 분할 시행 허용 • 2채 이상 소유자에게 2채 이상 분양허용 • 전문 사업관리자 제도 • 지구단위계획수립의무화 • 안전진단 요건 강화 • 소형주택의무비율 재적용 • 도시및주거환경정비법을 통한 도시계획적 사업으로 관리 • 지방자치단체별 도시계획조례를 통한 재건축 단지(300가구 이상 건립)의 지구단위계획 수립의무화 • 2003년 6월까지 확정될 서울시내 일반주거지 세분 확정 이전의 재건축 사업 용적률 통제(최고 용적률 250% 적용)수단: 지구단위계획 • 대규모 아파트 단지들의 사업추진에 따른 전세난 가시화, 무분별한 재건축 추진 확산 방지 • 서울시 안전진단 평가단 구성/ 사업승인시기조정위원회 구성 • 소형주택의무 건설비율 재적용 • 관련 법률의 통폐합: 도시 및 주거환경정비법 제정

10. II. 향후 재건축 시장 전망 1. 도시 및 주거환경정비법의 시행에 따른 재건축 시장의 변화 • 민간차원에서 수행되었던 재건축 사업이 도시계획사업으로 전환: 법적인 관리대상사업 • 제3종 주거환경정비사업, 법적 절차에 따른 정비구역으로 지정, 기본계획 수립 의무화(현행 지구단위계획이 주거환경정비기본계획으로 대체, 지구단위계획은 20가구 이상 300가구 이하에 현행체제 유지) • 구역지정 후 사업추진 기간 단축(구역지정 후 기본계획신청이 3년 이내 없으면 구역지정 취소) 사업추진 시기의 투명화 • 사업추진절차의 변경과 전문 사업관리자 제도 도입 재건축 사업에 대한 컨설팅 업무 및 사업관리 업무 영역 전문화 • 재개발 사업과 같이 관리처분계획 작성의무: 사업변경에 따른 리스크 전가 가능성 but 조합원들의 부담 증가(일반분양분에 대한 일반적인 비용전가 어려워지기 때문)

11. 도시 및 주거환경정비법 입법 추진 상황(2002년 8월말 현재) • 입법 예고(2001. 7) • 규제개혁위원회 법제 심사(2001. 11) • 2002년 8.29 차관회의 최종안 확정 통과/ 9월 가을 정기 국회 상정 예정 • 2003년 상반기 시행(예정) • 주요내용 • 주택재개발, 주거환경 및 재건축사업 등 종전 개별법에 각각 규정된 사항을 통합하여 노후불량주택 정비와 관련된 법체계의 일관성 확보, 사업성격에 따라 1-3종으로 구분 • 시행방식의 변화 : 현행 조합과 시공사의 공동시행방식→조합단독시행, 조합이 사업계획승인 이후 경쟁입찰로 시공사 선정 • 평균 11-15년 걸리던 재건축사업이 6-7년으로 단축 (사업시행절차 축소) • 재건축 시공사의 부도로 조합원이 피해를 보지 않도록 시공보증이 의무화됨 • ‘재정비 사업 전문 관리자’ 제도 도입(전문 사업관리자 제도) • 조합구성 및 운영상의 문제점 개선, 조합원 권익보호: 상가소유자에 대한 주택분양 가능, 상가부분과의 토지분할 청구 가능, 2채 이상의 소유자에 대한 2채 이상의 주택분양 가능) • 단독주택에 대한 재건축 기준 완화(100% 동의 300세대 이상, 10000평방미터 이상의 제3종 주거환경정비구역 지정지역, 4/5 이상 동의) • 안전진단 강화, 진단결과를 공공기관에 검증(개선 권고)

12. 정비구역 주거환경정비구역 도시환경정비구역 특별시장, 광역시장,도지사가 구역지정 및 변경 지방도시계획위원회의 심의, 건축위원회의 자문 도심환경정비구역 공장환경정비구역 시장환경정비구역 제1종 주거환경정비구역 제2종 주거환경정비구역 제3종 주거환경정비구역 정비구역으로 지정된 경우 지구단위계획이 수립된 것으로 간주 구역지정 고시 후 3년 이내에 사업인가 신청이 없는 경우 구역지정 효력 상실 도심재개발사업 시장재개발사업 공장재개발사업 주택재개발사업 주거환경개선사업 재건축 사업 건교부장관(서울특별시 및 광역시) 도지사(기타시)승인 시장(계획, 입안) :도시및주거환경정비계획 주민공람 중앙(지방)도시계획위원회 심의

13. 주거환경정비사업의 유형구분 해당 지역주민이 구역지정 요청가능

14. 기존법과 새법에 의한 재건축 사업추진 절차의 차이

15. 2. 재건축 아파트 투자전망 • 기존의 사업이 확정된 단지를 제외하고는 사업추진이 중장기화 • 현재 재건축 대상 아파트 단지들의 가격은 사업추진상황에 따라 조정 받을 가능성이 커짐(도시 및 주거환경정비법 시행(2003년 하반기 예정)/경과적용 기준에 따른 단지별 명암 확대) • 사업추진이 장기화될수록 미래의 투자이익이 불투명해 단기간에 급등하는 현상은 감소 • 최근 급상승 하였던 단지들 중 사업이 장기화되는 경우 가격 조정 불가피 • 용적률에 의한 가격 상승분 이미 모두 반영돼 추가적인 가격 상승폭은 미미한 수준 • 지리적인 입지요건이나, 사업추진 속도가 빠른 단지들에 한해 추가상승 가능성이 있으나 상승폭은 미미 • 5개 저밀도 재건축 사업 완료 후 사업시기가 도래하는 단지들은 모두 단지당 500가구 정도의 중소규모 단지로 구성 집중적인 사업승인에 따른 전세난 크게 경감. 물량규모가 작아지고 사업시기가 분산되면서 재건축 아파트에 대한 투자 집중도 크게 완화 투자수익률의 상대적인 감소

16. 지역 사업승인(건립호수) 착공물량(철거호수) 강남지역 15,685 11,842 강북지역 4,837 4,908 계 20,522 16,750 • 용적률 증가분이 감소함에 따라 일반분양물량이 적어지고 따라서 지금까지의 재건축 대상 아파트에 포함되었던 기대이익(주택규모 증가+일반분양분에 의한 개발이익) 감소 • 2002년 접어들어 재건축 사업에 의한 세대주 증가 정도가 1.3배에 머물고 있음. • 전체 아파트공급물량의 26%까지 차지했던 재건축 사업의 일반분양분은 2001년에는 13%였으며 2002년에 접어들어서는 9.6%로 더욱 감소 • 따라서 재건축 사업으로 인한 아파트 추가공급효과는 대폭 축소되었음. • 그러나 강남구의 경우 여전히 재건축 사업에 의한 추가공급이 전체 공급에서 12.9%를 차지하고 있음. 강남구는 재건축 사업으로 인해 아파트가 추가 공급되는 효과가 비교적 큼. 지역별 사업승인 및 착공예정인 재건축 사업 물량(2001년) ( 단위: 호) 자료: 서울시(2001) 재건축 추진현황 및 사업승인 통계

17. 3. 재건축 사업과 리모델링 사업 • 서울시내 재건축 대상 아파트의 사업성 분석결과: 용적률 200%, 250% 적용시 수익성이 있는 단지는 전체 대상의 25%(단지수 기준)인 100개 단지 정도임. • 현재 사업성이 있는 단지들은 각종 재건축 관련 규제 강화로 사업추진이 늦어질 수는 있으나 재건축 대신 리모델링으로 전환할 가능성은 희박 • 그러나 나머지 75%는 향후 10년 이내 사업추진이 어려울 뿐만 아니라 수익성이 낮아 현재 가치가 크게 하락하거나, 향후 인근지역의 주택가격이 크게 상승하지 않는 이상 사업추진이 어려움. 이러한 단지들은 일부 리모델링으로 전환 가능성이 큼. • 리모델링에 대한 각종 지원책이 지속적으로 확대될 수록 재건축에서 리모델링으로 선회하는 비중 증가 조기 재건축 방지 효과 • 단지형 리모델링의 경우 공사비용 절감방안 및 사업시기 단축 등의 리모델링의 이점을 계속 확대시켜서 주민들의 선호도를 높여야 할 것임.

18. 재건축 사업과 리모델링 사업의 비교

19. 리모델링이 용이한 단지 재건축이 용이한 단지 • 기존 용적률이 150% 이하인 단지 • 평형 구성이 비슷한 단지 또는 소형위주이면서 임차가구의 비율이 높은 단지 • 세대별 인테리어 공사가 활발하지 않은 단지 • 안전진단상의 하자가 있는 단지 • 기존 용적률이 150%이상인 단지 • 자가 거주비율이 높으면서 중대형 평형 중심의 단지 • 세대별 인테리어 공사가 활발한 단지 • 안전진단상의 큰 하자가 없고, 주변 교육환경이나 생활환경이 양호한 단지

20. 4. 관련 업계의 대응 방안 1) 재건축 추진 조합 • 거래 동결 일부 단지 가격 하락 vs. 재건축 사업추진 가속화 • 사업추진이 불확실하였던 단지들의 가격 하락대신 사업추진이 확실한 단지들의 가격 상승세 지속(저밀도 단지, 안전진단 통과단지 등) • 조합설립인가 추진, 안전진단 추진, 시공사 선정 추진 등 관련 일정을 서두르는 단지 증가 • 시공사 선정을 하지 않은 단지: 사업추진을 전문 사업관리자에 의존 • 새 법에서는 사업계획 승인 후 공개경쟁입찰에 의해 시공사 선정 • 기존에 건설회사에서 제공하던 조합운영비 등 사업추진의 재원조달 방안 필요 • 재건축 사업의 종합적인 시공, 사업관리 어려워질 가능성 • 기존에 구성된 재건축 추진 위원회 동의률(4/5) 충족 요건 강화 • 주택시장 여건이나 사업환경 변화에 따라 동의률 차이 • 다양한 평형이나 상가조합원들이 포함된 경우 사업추진 장기화 가능성

21. 2) 시공사(건설회사) • 기존 시공사 선정사들 시공사 재선정 사례 최소화 노력 • 대부분 중장기 추진을 예상하였던 단지들을 중심으로 시공사 선정 무효화 가능성에 대한 검토(조합내 분쟁이나 이견이 큰 단지, 시공사 선정에 경쟁이 치열했던 단지 등) • 저가 응찰을 통한 중소업체들의 시공사 재선정 참여 가능성 • 기존 시공사로 지정된 단지들에 대한 관리방안 수립 필요 • 안전진단 등의 문제로 수업추진의 장기화가 예상되는 경우 • 조합내 의견 불일치 등으로 인해 사업내용의 변경이 낮은 단지 • 경과규정의 적용으로 사업추진 가능성이 큰 단지 • 신규 시공사 선정대상의 물색과 추진전략 • 재건축 사업대상 물량 감소를 대체할 신규 수요 창출 필요성 대두(대형건설업체) • 비아파트 부분에 대한 재건축 사업 가능성(단독주택 등) • 서울 이외 지역으로의 진출 • 재건축 이외의 주택공급 수요 발굴(신도시 개발외)특히 재건축 사업비중이 높은 대형 건설업체 • 전문사업관리자 제도 도입에 따른 건설업체들의 역할과 위상 제고 • 재건축 사업에서의 고부가가치 창출 전략 • 재건축 컨설팅 업무에 대한 새로운 사업영역 검토

22. 사업성이 있는 단지들의 90% 정도가 이미 시공사를 선정한 상황임. • 98년 이후 대형 건설업체들의 주택사업 중 재건축 비중 증가 • 대형 건설업체들의 재건축 사업비중은 전체 주택건설실적에서 매우 큰 반면, 중소 건설업체들의 경우 크게 증가하지 않은 상황임 주택건설업체들의 재개발/재건축 사업비중(전체 아파트 사업대비) 주택건설업체들의 재건축 사업비중추이 (분양아파트 사업 대비)

23. 3) 전문 사업 관리자의 등장과 역할 • 시공사 선정이 사업계획 승인 이후로 변경되면서 전문 사업 관리자의 역할 중요시 • 사업관리자 등록요건: 시행령에서 규정할 예정 • 일정 규모 이상의 사업장에 사업관리자 의무화 가능성 • 사업 관리자에 대한 용역 대가 지급기준 필요 • 사업관리자 선정에 대한 공공기관의 객관적인 정보제공 및 수행능력 평가 필요 • 기존 건설업체들이 제공하던 사업초기의 투자자본에 대한 조달방안 • 운용방식에 따라 재건축 사업의 시너지 효과 or not 부작용 심화 • 사업기획 및 시공, 시공관리에 대한 종합적인 사업관리에 대한 효율성 • 상호 이익추구로 인한 부작용 및 시공사, 조합과의 의견충돌 • 기존 건설업체들의 노하우를 대신할 만한 전문 인력 및 조직 확보 • 현재 컨설팅 업체 등 재건축 사업에 참여하고 있는 업체들로는 부족 • 전문성, 안정성을 갖춘 사업관리자 육성 필요