Cum sa trasezi o strategie eficienta a investitiilor imobiliare? Doru Lupeanu Senior consultant

1. Cum sa trasezi o strategie eficienta a investitiilor imobiliare? Doru Lupeanu Senior consultant Fix Up marketing Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

2. Cuprins Necesitatea strategiilor pe piata imobiliara Intrebari pertinente pentru o strategie optima Randamente si riscuri Evolutia pietei imobilare clujene Publicul tinta Alegerea locatiei Mixurile implicate Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

3. Necesitatea strategiilor pe piata imobiliara Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008 Pe val – situatie tipica pietelor in crestere Strategia cea mai des intalnita este cea de copiere a “povestilor de succes”

4. Necesitatea strategiilor pe piata imobiliara Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008 Sub val – situatie tipica pietelor in stagnare sau scadere Pentru supravietuire – e necesar sa stii cel putin sa inoti

5. Intrebari pertinente pentru o strategie optima • - Piata imobiliara are o evolutie in general ciclica. • Apar oportunitati pentru cei care ii pot prevedea etapele de declin sau crestere • Orice strategie implica o diferentiere si pozitionare clara din partea fiecarei companii • - Strategia optima nu e neaparat cea mai scumpa: • “Nu e neaparat necesar sa inoti mai repede decit rechinul, ci doar mai repede decit cei din jurul tau” • - Baza oricarei strategii este informatia. • Informatii pertinente se pot obtine raspunzand intrebarilor: • cine sunt?; ce fac?; cui fac?; unde fac? cum fac? Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

6. Cine sunt? Ce stiu sa fac? Ce experienta am in domeniu? Ce obiective am? De ce resurse financiare dispun? Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008 Dezvoltator vs Investitor

7. Ce fac? Pe ce domeniu ma axez? Care imi sunt riscurile asociate? La ce randamente ma pot astepta? Care este dinamica pietei specifice? Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

8. Ce fac? Pe ce domeniu ma axez: Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008 -riscuri asociate

9. Cluj-Napoca • Al 2-lea oras ca si potential de polarizare dupa Bucuresti • Cele mai multe infiintari de companii dupa capitala • 81.766 de companii inregistrate in perioada1990-2008 • - Populaţia cuprinsă între 15 şi 35 de ani reprezinta • aproximativ 40% din populaţia oraşului • Cel mai important centru universitar din Transilvania • aproximativ 100.000 de studenti Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

10. Evolutia pietei imobilare clujene Rezidential: -avant al constructiilor incepand cu anul 2003 -in 2005 au fost lansate aproximativ 1000 de locuinte noi (crestere de 400% comparativ cu 2001) -in 2006 s-au eliberat 1456 autorizatii de constructii pentru unitati locative -in 2007 s-au eliberat 3359 autorizatii de constructii pentru unitati locative -in 2008 sunt vehiculate aproximativ 25000 de unitati locative existente pe piata fie in stadiu de proiect fie in diferite faze de constructie Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

11. Evolutia pietei imobilare clujene Birouri: - abia incepand cu 2006 se poate vorbi de o piata a birourilor in Cluj - doua cladiri de birouri de clasa A: Power Business Center si Maestro Business Center (conform standardelor BOMA) - 110000 mp spatii de birouri existenti in 2008 Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

12. Evolutia pietei imobilare clujene • Comercial: • - Clujul este cel mai dezvoltat oras din Romania in ceea ce priveste spatiile comerciale • - 400 mp de spatii de centre comerciale • la 1000 de locuitori • 2 mall-uri existente • (Polus shopping Center si Iulius Mall) • 2 mall-uri in stadiu de constructie • (Atrium Center si Akademia) • Alte proiecte cu suprafete notabile • (Central, Sigma si Hotel Continental) Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

13. Evolutia pietei imobilare clujene Industrial: - Aprox. 350000 de mp spatii industriale din care doar 40% spatii noi sau modernizate • Tetarom: “povesti de succes”, un model copiat si de alte orase • - Nokia • - Sunt de asteptat evolutii pozitive ale subsegmentului logistic Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

14. Cui fac? • Public tinta • Persoane fizice: • Riscuri mai mari coroborate cu randamente mari si un nivel al cererii sporit • Persoane juridice: • stabilitate marita dar si • un public tinta mult mai specializat • Structura cererii: • - depinde de o serie de factori: oferta, cerere substituenta, putere de cumparare Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

15. Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

16. Unde fac? Alegerea Locatiei Depinde de numerosi factori dintre care: -migratia populatiei Spre si in interiorul orasului -infrastructura; PUG Transport si utilitati -potentialul zonei Dorobantilor, Calea Turzii… -vad comercial Napoca, Eroilor, Ferdinand… Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

17. Cum fac? Mixul financiar: -surse de finantare, politici de preturi, bugete alocate constructiei Mixul de produs: -suprafete, finisaje, facilitati Mixul de distributie: -forta de vanzare proprie vs agentii imobiliare Mixul de promovare: -canale de promovare, bugete alocate promovarii Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

18. Rezumat Necesitatea strategiilor pe piata imobiliara Intrebari pertinente pentru o strategie optima Randamente si riscuri Evolutia pietei imobilare clujene Publicul tinta Alegerea locatiei Mixurile implicate Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

19. In loc de concluzii Tactici pentru situatia actuala: -Nu exista o reteta general valabila Importanta este informatia si integrarea ei intr-o strategie optima pentru situatia fiecaruia -De la asteptarea fortata la actiunea gandita Reevaluare in termeni realisti a costurilor de mentinere a investitiei si a punctului de iesire de pe piata -Diferentiere prin pret, calitate sau servicii adiacente Accentul pe pret pare o solutie simpla dar nu intotdeauna eficienta -Analizarea optiunilor, inclusiv a celor mai putin placute Renegocierea contractelor, insolventa, vanzarea catre alti investitori in limita recuperarii investitiei initiale Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008

20. Va multumim! Zilele Biz - Cluj-Napoca – 12.11.2008 Toate drepturile asupra acestei prezentari apartin Fix Up marketing. Reproducerea integrala sau partiala a textelor sau a ilustratiilor din orice slide este posibila numai cu acordul prealabil scris al Fix Up marketing..