Passage de la convention globale de patrimoine à la convention d’utilité sociale : loyers, SLS et TFPB

1. Passage de la convention globale de patrimoine à la convention d’utilité sociale : loyers, SLS et TFPB M.Amzallag USH novembre 2008

2. Remise en ordre des loyers dans le cadre de la CGP • Etat des lieux à partir du PSP • Nouvelle grille de loyers fonction du service rendu, sous contrainte : - neutralité globale = masse des loyers maximums inchangée, - respect de valeurs maximales par m² selon le plafond de ressources : PLAI, PLUS, PLS et PLI, - accessibilité des logements sous plafonds de ressources PLUS : 30 % de ménages sous plafonds de ressources PLAI dans chaque groupe classé dans la meilleure catégorie de service rendu • Choix du passage à la surface utile sur tout ou partie du patrimoine. • Objectifs : - identifier les situations aberrantes, - rééquilibrer l’offre sur les différents marchés, - donner plus de lisibilité à la politique des loyers, - l’articuler avec la maîtrise des charges.

3. Remise en ordre des loyers et CUS • Rédaction actuelle de l’article L.445-2 du CCH : « le cahier des charges de gestion sociale …fixe notamment, par immeuble ou ensemble immobilier… le montant maximal total des loyers, rapporté à la surface utile ou à la surface corrigée totale, exprimé en euros par m² et par mois. Il tient compte du classement des immeubles ou groupes d’immeubles… » • L’article 1er du projet de loi de mobilisation pour le logement prévoyait l’ajout d’une phrase indiquant que «  les dispositions du présent alinéa ne sont toutefois pas obligatoires pour les organismes qui procèdent à l’établissement de leur première convention d’utilité sociale » • Cette mention, qui n’apparaît pas dans la version adoptée par le Sénat, devrait être réintroduite lors de l’examen par l’Assemblée nationale.

4. Modulation des loyers en fonction des revenus des locataires • Le projet de loi prévoit par ailleurs la possibilité, à titre expérimental pendant la durée de la convention, de moduler les loyers en fonction des revenus des locataires, en dérogeant aux plafonds de loyers. • Dans ce cadre, les loyers proposés ne peuvent excéder une part des ressources du ménage, entre un minimum et un maximum fixés par décret. • Un rapport d’évaluation des expérimentations est remis au Parlement. • Le graphique suivant donne le taux d’effort d’un ménage type pour différents niveaux de loyer :- au loyer maximum du PLUS sans majoration, qui est égal au loyer plafond de l’APL,- au loyer PLUS + 20 % - au loyer maximum du PLS

5. Taux d’effort selon le revenu mensuel pour différents niveaux de loyer

6. Supplément de loyer de solidarité • Un barème forfaitaire prévu par la loi ENL (décret du 21 août 2008) s’appliquera à compter de janvier 2009. • Deux situations dérogatoires : • Un EPCI prévoit d’adopter ou de modifier le PLH par des dispositions spécifiques au SLS, • Un organisme s’engage dans la démarche du conventionnement global avant le 1er janvier 2009 Dans ces deux cas, le délai d’application est reporté à janvier 2010. Le SLS actuel continue à s’appliquer jusqu’à l’entrée en vigueur des dispositions du PLH ou de la convention.

7. CGP et abattement TFPB pour les logements en ZUS : situation actuelle • Depuis 2001, l’assiette de calcul de la TFPB due pour les logements situés en ZUS peut faire l’objet d’un abattement de 30 % sous réserve d’une convention passée avec l’Etat relative à la gestion et à l’entretien du parc. Cette mesure a été prorogée aux impositions des années 2008 et 2009 par la loi DALO, par renouvellement des conventions signées avec l’Etat et sans qu’il soit nécessaire d’entrer dans la démarche du conventionnement global. • A compter du 1er janvier 2010, seuls les organismes qui auront signé une convention globale de patrimoine pourront continuer à bénéficier de l’abattement jusqu’en 2013 inclus (l’abattement s’appliquant à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de la signature de la convention).

8. Impact du projet de loi Mobilisation pour le logement sur l’abattement TFPB • Pour bénéficier de l’abattement de 30 % sur l’assiette de la TFPB établie au titre de 2010, les organismes devront : - soit renouveler (ou conclure) la convention relative à l'entretien et à la gestion du parc avant fin 2009, - soit conclure, avant fin 2009, une convention d’utilité sociale (CUS), l’abattement s’appliquant à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de la signature de la convention. • Ainsi, pour une CUS signée en 2009, l’abattement s’appliquera aux années 2010 à 2013. Si la CUS est signée en 2010, l’abattement sera accordé pour les années 2011 à 2013.