Жилищная экономика Housing Economics

1. Жилищная экономика Housing Economics

2. Спрос на жилье • ● Желание покупателей приобрести какой-либо товар зависит от целого ряда факторов: от цены данного товара (Р) и цен других товаров (Ра, Рb), от доходов покупателей и, конечно же, от их вкусов и предпочтений. При изменении значений указанных факторов изменится и объем спроса, т.е. максимальное количество единиц товара, которое покупатели готовы приобрести в единицу времени при данных условиях. Зависимость объема спроса от определяющих его факторов называется в экономике функцией спроса. Эта функция может быть представлена следующим образом: • QD = f(P, Pa, Pb, …, I, T, W) • где QD - объем спроса на данный товар; I - денежный доход; T - вкусы и предпочтения потребителей; W - накопленное имущество. • Допустим теперь, что все названные факторы, оказывающие влияние на объем спроса, остаются неизменными, за

3. исключением одного - цены рассматриваемого товара. Тогда каждому значениюцены товара соответствует определенное значение объема спроса. Такая зависимость носит название функции спроса от цены: • QD = f(P) • ● Логично предположить (и это подтверждает наша повседневная практика), что при прочих неизменных условиях с увеличением цены объем спроса уменьшается. Такая зависимость объема спроса от цены представлена графически в виде линии DD (рис. 1). • Цене P1 соответствует объем спроса Q1, цене Р2 > P1 соответствует объем спроса Q2 <Q1, т.е., чем больше цена, тем меньше объем спроса(закон спроса). • Итак, объем спроса на товар зависит от его цены. • При изменении других переменных функции спроса, кроме цены, например дохода, линия спроса сдвигается.

4. ● Напомним, что под изменением спроса мы всюду понимаем изменение положения кривой спроса в целом. • Но эту кривую в целом мы не можем непосредственно наблюдать: в каждый момент на рынке действует одна определенная цена и имеется одно определенное значение объема спроса. Иными словами, в каждый момент может наблюдаться лишь одна точка кривой спроса. Так как спрос со временем может меняться, в другой момент мы наблюдаем точку другой кривой спроса.

5. Рис.1. Кривая спроса D’ P D P2 P1 D’ D Q2 Q1 Q

6. Жилищный фонд и жилищные услуги (запас, поток) • ●Термин «жилье» подразумевает как сами дома (квартиры). т.е капитал (запас на момент времени), так и поток услуг, предоставляемый капиталом в виде услуг жилья на рынке его аренды.Следует различать долговечные (англ. durable) и недолговечные (англ. nondurable, perishable) блага. • Различие между капитальной и арендной, или прокатной, ценой имеет место лишь для долговечных благ, тогда как для недолговечных прокатная и капитальная цены совпадают. ● «Ценность потребления хлеба практически идентична ценности хлеба... Капитализированная ценность ожидаемых услуг жилья будет ценностью здания. Короче, наличие хлеба и его потребление практически совмещены во времени и ценность их одинакова, тогда как наличие жилья и его использование различаются в обоих отношениях» (Fisher I. The Nature of Capital and Income. P. 119.)

7. Эластичность спроса по цене • Эластичность спроса по цене (price elasticity ofdemand) есть мера чувствительности спроса к изменению цены. • ● Чтобы исключить влияние единиц измерения, эластичность выражена в виде процентного соотношения • ei = • где Qi– объем спроса товара i, Pi– цена товара i. • ● Если ∆ очень мала, то результат называется точечной эластичностью спроса. Если ∆ велика, то измеряем дуговую эластичность (см. Микроэкономика, с.177-184)

8. Рис.2 Эластичность спроса по цене P P Неэластичный спрос Эластичный спрос P1 P2 Q1 Q2 Q1 Q2 Q Q

9. Эластичность спроса по доходу • Эластичность спроса по доходу (price elasticity ofincome) характеризует относительное изменение спроса на какой-либо товар в результате изменения дохода потребителя. • Коэффициентом эластичности спроса по доходу называют отношение относительного изменения объема спроса на i-тый товар к относительному изменению дохода потребителя: • ei = • Если ej < 0, товар является низкокачественным, увеличение дохода сопровождается падением спроса на этот товар. • Если eI > 0, товар называется нормальным, с ростом дохода увеличивается и спрос на этот товар. Среди нормальных товаров можно выделить три группы. • Товары первой необходимости , спрос .на которые растет медленнее роста доходов (0 < eI < 1) и потому имеет

10. предел насыщения. Предметы роскоши , спрос на которые опережает рост доходов ( eI > 1) и потому не имеет предела насыщения. Товары, спрос на которые растет в меру роста доходов ( eI = 1), называют товарами «второй необходимости». ● Эта классификация не совпадает с часто встречающейся классификацией потребностей по их очередности, так как потребности существуют и удовлетворяются комплексно и никакой очередности не имеют. • ● Заметим, что для лиц с разным уровнем дохода (или для одного и того же человека при изменяющемся уровне дохода) одни и те же блага могут оказаться либо предметами роскоши, либо товарами первой необходимости.

11. Влияние на спрос дохода и богатства • Для предъявления спроса на жилье домашнее хозяйство ориентируется не только на текущий доход, но и на более устойчивый ориентир платежеспособности – богатство. • Богатство (wealth) может быть разделено на вещественное и невещественное. • Вещественное богатство состоит из физических и финансовых активов (assets) и представляет из себя капитал (capital). • Невещественное богатство - человеческий капитал (human capital). • Все виды богатства обладают основным свойством, состоящем в способности приносить доход (income), который является отдачей от богатства. • Дисконтированная (сегодняшняя) ценность (present value) потока будущих доходов составляет ценность запаса богатства. • (См. Микроэкономика, с. 338-343).

12. Влияние на спрос формирования семей • Образование семьи как ячейки, принимающей жилищные решения, зависит от сложного взаимодействия социологических и экономических факторов, которое можно подытожить следующим образом: • ● Количество семей зависит от численности населения в каждой возрастной группе и процента в ней глав семей. • ● Численность населения в каждой возрастной группе зависит от показателей рождаемости и смертности в предшествующие периоды. • ● Процент глав семей (доля лиц в данной возрастной группе, образовавших семьи) зависит от показателей брачности и раз-водимости, доходов и богатства отдельных лиц и цен на жилищные услуги. • ● Показатели брачности и разводимости зависят от внешних культурных факторов, а также от доходов, богатства и цен на жилищные услуги.

13. Несмотря на всю сложность и многочисленность этих факторов, экономистам и демографам удалось свести воедино их влияние на образование семей с помощью статистических методов. • ● Так, увеличение реального дохода приводит к увеличению количества семей и уменьшению их размера; • ● количество домохозяйств увеличивается с ростом числа разводов, но уменьшается с увеличением количества браков; • ● рост рождаемости увеличивает размеры семьи в настоящий момент и количество семей в будущем; • ● удорожание жилищных услуг ведет при прочих равных условиях к уменьшению количества семей. • (см. Gary Painter. What Happens to Household Formation in a Recession? Демографические изменения и рынок жилья)