Woninghuur: Algemeen (Deel I)

1. Woninghuur: Algemeen(Deel I) Studienamiddag “huren” 26/04/2012

2. http://www.just.fgov.be

3. Algemeen • “Woninghuurwet” = “Wet van 20 februari 1991” • Burgerlijk Wetboek (aanvullend) • Voortdurende aanvullingen en wijzigingen (zie deel 2) 3

4. Aanvullende- en verplichtende regels • Huurwet staat vol met bepalingen waar niet van afgeweken kan worden door de huurder of verhuurder, zelfs als de huurder en verhuurder akkoord gaan • Huurwet is meestal verplichtend, tenzij de Wet zegt dat het aanvullend is • Sanctie = nietigheid clausule!! (door beschermde partij in te roepen) 4

5. Voorbeelden Niet toegestaan: • “de verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen met een opzeg van 3 maanden” • “Na verloop van 9 jaar dient de huurder zelf een nieuwe huurder aan te brengen indien hij de overeenkomst opzegt” • “Bij laattijdige betaling van de huurprijs loopt van rechtswege een rente van 10%” 5

6. Voorbeelden Wèl toegelaten: • “De huurder kan de huurovereenkomst beëindigen met een opzeg van 1 maand” • “De verhuurder kan de overeenkomst niet beëindigen voor eigen bewoning” = in het belang van de beschermde partij! 6

7. Toepassingsgebied wet • Dubbele voorwaarde toepasselijkheid wet: “Van toepassing op huurovereenkomsten betreffende de woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, met toestemming van de verhuurder.” 7

8. 1. Hoofdverblijfplaats • Huurder moet effectief en voornamelijk in de gehuurde woning verblijven • Belangrijk: het gaat dus om een feitelijke situatie, niet om waar iemand ingeschreven is • Kunnen wel belangrijke elementen zijn: getuigenissen, inschrijving, waar komen facturen aan? 8

9. 2. Toestemming verhuurder • Kan uitdrukkelijk blijken uit de huurovereenkomst zelf of stilzwijgend aangenomen worden • Niet simpel om hieraan te ontsnappen: verhuurder moet in de huurovereenkomst een aantal extra vermeldingen opnemen. (verantwoording en vermelding hoofdverblijplaats) • Vb: appartementen aan zee, chalets, studentenkamers,… 9

10. Essentiële elementen overeenkomst • Wie? • Overeenkomst • Staat van het goed? • Plaatsbeschrijving • Verplichte bijlages • Huurwaarborg 10

11. 1. Wie? • Elke meerderjarige persoon kan geldig huurovereenkomst sluiten (=beschermd) • Gehuwden (& Wettelijk samenwonenden): eigendom van beide echtgenoten, zelfs als huurok vóór huwelijk gesloten is (inlichten!) • Gevolg: verhuurder alles 2x adresseren 11

12. 2. Overeenkomst • Omschrijving onroerend goed zelf Om welk onroerend goed/gedeelte onroerend goed het gaat • Huurprijs (NB: rechtspraak bedrog bij contractsluiting) 12

13. 3. In welke staat? (I) • “goede staat van onderhoud leveren en onderhouden tijdens de looptijd” • “elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid beantwoorden” • Minimumvereisten: stabiliteit, vocht, verlichting/verluchting, toegang woning • Bij aanvang beoordelen (gn jaren wachten) 13

14. 3. In welke staat? (II) • Wat indien de woning niet beantwoordt? Huurder heeft keuze:- Ontbinding met schadevergoeding- Uitvoering van werken eisen 14

15. 3. In welke staat? (III) • Rechtspraak:“woning waarbij WC uitkomt op leefkamer en keuken en die geen eigen verluchtingssysteem heeft voldoet niet aan minimumvereisten” • Rechtspraak: “gasinstallatie met onvoldoende afvoermogelijkheden is niet veilig, woning voldoet dus niet” 15

16. 3. In welke staat? (IV) • Eén afwijking toegestaan: renovatiehuurovereenkomst! 16

17. 4, 5 en 6  Deel 2 4. Plaatsbeschrijving 5. Verplichte bijlages 6. Huurwaarborg

18. Duur van de huurovereenkomst • “Elke huurovereenkomst loopt 9 jaar”(= standaarovereenkomst) (= basisprincipe van de Wet) • Daarnaast:- Huurovereenkomst korte duur- Meer dan 9 jaar- Voor het leven 18

19. 1. Standaardhuurovereenkomst (I) • 9 jaar • Opzeggen tenminste 6 (Vr) / 3 (Hr) vóór verstrijken 9-jarige periode • Zoniet: verlengd onder zelfde omstandigheden voor 3 jaar, opnieuw opzegbaar 6/3 maanden op voorhand 19

20. 1. Standaardhuurovereenkomst (II) • Beëindigingsmogelijkheden voor verhuurder: (tijdens 9 jaar)a) Persoonlijke bewoningb) Uitvoeren van werkenc) Ongemotiveerd 20

21. a) Persoonlijke bewoning (I) • elk moment • Familieleden (ooms, tantes, neef, nicht, kinderen,…) • opzegbrief moet motief & identiteit nieuwe bewoner vermelden • Daarna moet er doorlopende bewoning zijn van minstens 2 jaar • Sanctie: 18 maanden huur!(tenzij overmacht) 21

22. a) Persoonlijke bewoning (II) • Het hoeft niet de nieuwe hoofdverblijfplaats te worden van nieuwe huurder.- handelszaak uitbaten mag- zeer beperkt gebruik is voldoende, 2de of zelfs 3de verblijf. 22

23. a) Persoonlijke bewoning (III) • Rechtspraak geen overmacht:-“huwelijk van kleindochter dat beëindigd wordt”- “stopzetten van weinig winstlatende zaak”- “dochter die gaat bewonen vindt geen werk”- “zoon van wie vriendin relatie beëindigt, hij kan er zelf gaan wonen” 23

24. a) Persoonlijke bewoning (IV) • Rechtspraak wèl overmacht:- “zoon medische behandeling en mag niet alleen wonen”-”zoon krijgt job in een internationaal bedrijf, zit veel in buitenland en is nooit meer in het goed” 24

25. a) Persoonlijke bewoning (V) • Rechtspraak:“verhuurder kan dit recht om op te zeggen voor persoonlijk gebruik voor zichzelf beperken of zelfs volledig uitsluiten”! 25

26. b) Uitvoeren van werken • Enkel bij het verstrijken van elke 3-jarige periode, 6 maanden op voorhand een opzeg. • Opzeg met motief en nodige stukken:- bouwvergunning, bestek,…- stedebouw- gedeelte duur huurder betrokken- kosten werken meer dan 3 jaar huur • Sanctie: 18 maanden huur! 26

27. c) Ongemotiveerd (schadevergoeding) • Einde van de eerste- of tweede 3-jarige periode. • Opzeg 6 maand • Schadevergoeding:- 9 maand huur (1ste driejarige periode)- 6 maand huur (2de driejarige periode) 27

28. 1. Standaardovereenkomst • Beëindigingsmogelijkhedenhuurder:(tijdens 9 jaar)- elk moment, opzeg 3 maanden- eventueel ‘wederinhuringsvergoeding’ erbovenop (3-2-1) • Tegenopzeg van 1 maand, opletten!(Cassatie + Grondwettelijk Hof) 28

29. 2. Korte duur (max. 3 jaar) (I) • Overeenkomst(en), totale duur niet meer dan 3 jaar • Eénmaal schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden verlengd. (dus niet 3x1jaar) • Variabele duur mogelijkvb: 2 contracten resp. van 2 jaar en 1 jaarvb: 2 contracten 18 maanden 29

30. 2. Korte duur (max. 3 jaar) (II) • Opzeg: 3 maanden voor verstrijken termijn • “Sanctie”: automatisch geacht van in begin 9 jaar te zijn aangegaan = standaardsysteem. • Besluit: zeer veel gebruikt, ontsnapt aan aantal bepalingen, niet opzegbaar (!!!) tijdens looptijd • In principe: volgend contract, nieuwe huurprijs niet hoger dan geïndex vorige huur 30

31. 3. Huurovereenkomst 9+ jaar • Mogelijk, zelfde voorwaarden als huurok 9 jaar 31

32. 4. Huurovereenkomst voor leven • Verhuurder kan niet beëindigen, tenzij contract iets anders bepaalt. • Huurder kan opzeg 3 maanden geven • Komt weinig voor 32

33. Andere beëindigingsmogelijkheden • “foutieve niet-uitvoering” (=nt nakomen verplichtingen) • Minnelijke verbreking -> schriftelijk bevestigen 33

34. Wat ontbindt de ok niet? • Verkoop/schenking van het goed • Clausule in huurovereenkomst die deze automatisch ontbindt (vb. bij niet-betaling) • Overlijden-> opletten hiermee 34

35. Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (‘sociale clausule’) • Bij opzeg kan huurder verlenging van huurcontract vragen voor bepaalde tijd • Dringende toestand, onvoorzien, die verhuis belemmert • Eventueel beslissing door vrederechter 35

36. Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (II) • Rechtspraak geeft verlenging: - “hoge leeftijd, klein pensioen en aangepaste sociale woning niet onmiddellijk beschikbaar”- “nieuwe woning huurders is pas half jaar na opzeg klaar”- “huurder heeft zenuwinzinking” 36

37. Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (III) • Rechtspraak geeft geen verlenging:- “er is beslag op invaliditeitsuitkering van de huurder, maar hij kan een krediet aangaan om verhuis te organiseren” 37

38. Huurprijs en lasten (I) • Huurprijs in principe vrij bepaald (behalve bij verschillende contracten van korte duur, telkens beëindigd door verhuurder) • Kan herzien worden na elke 3-jarige periode, eventueel via tussenkomst vrederechter vragen 38

39. Huurprijs en lasten (II) • Forfaitair bedrag: vast bedrag voorzien in overeenkomst: omzetbaar • Niet-forfaitair: kosten moeten overeenstemmen met werkelijke kost, huurder heeft recht om rekeningen in te kijken • Vaak: combinatie van de twee 39

40. Huurprijs en lasten (III) • Onroerende voorheffing nooit ten laste van huurder, ev. verminderingen mogelijk wel in het voordeel van de huurder 40

41. Indexatie • Indexatie: gebruik huurcalculator op website Ministerie Economie (http://mineco.fgov.be) • Op vraag verhuurder:belanghebbende • Elk jaar, op verjaardag huurok 41

42. Bij de vrederechter (I) • Vrederechter waar pand gelegen is, is bevoegd voor huurgeschillen • Vroeger centraal: Verzoeningsprocedure+ : kosteloos- : nt verplicht, “bemiddelen” • Daarna: ev. gerechtelijke procedure 42

43. Bij de vrederechter (II) • Recente wijziging verzoeningspoging (deel 2) • Eventueel uithuiszetting manu militari, hoge kosten 43

44. Recente wijzigingen huurwetgeving(Deel II) (Op basis van presentatie Joëlle Colaes, vrederechter Antwerpen)

45. Ingrijpende wijzigingen (Woning)huurwet • 2006 - heden • Wijzigingen aan: • Wetboek registratierechten • Woninghuurwet • Gemeen huurrecht (herstellingen)

46. Wijzigingen (9) • Registratie • Schriftelijke huurovereenkomst • Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en gemeenschappelijke lasten • Plaatsbeschrijving • Herstellingen • Bijlages • Waarborg • Minnelijke schikking • Energieprestatiecertificaat (EPC)

47. 1. Verplichte registratie (I) • Alle nieuwe contracten (vanaf 01/01/2007) • Alle oude contracten (vóór 30/06/2007) • Registratie kan gratis • Doel: bescherming huurders bij verkoop

48. 1. Verplichte registratie (II) • Opgelet:- enkel voor huurcontracten 9 jaar;- binnen 2 maanden na ondertekening ok • Zolang de registratie niet is gebeurd: huurder kan opzeggen zonder enige opzeggingstermijn of vergoeding. • Ook voor ongeschreven HOK • Kritiek: Hoe kan huurder controleren?

49. 2. Schriftelijke huurovereenkomst • Nieuwe woninghuurovereenkomsten • Nodig voor registratie, bescherming • Maar ook: “grondige kennis over huurmarkt vergaren” (voorbereidende werken Wet)

50. 3. Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en gemeenschappelijke lasten (I) • in elke ‘officiële’ of ‘publieke’ mededeling • onder meer het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten (?) wordt vermeld. • Doel: - bestrijding huisjesmelkerij- gegevensbank- anti-discriminatie