Assemblée générale de la FPC Ile-de-France le 21 février 2008

1. Assemblée générale de la FPC Ile-de-France le 21 février 2008

2. Le marché de l’accession à la propriété en groupé par une personne physique en IDF • Précisions méthodologiques • Les logements neufs en accession groupée des personnes physiques (collectif ou individuel) • sont donc exclues toutes les ventes en bloc à des investisseurs institutionnels, des organismes sociaux • n’intègre pas l’individuel diffus • Destinés à l’occupation personnelle ou à la location • Les limites administratives de l’Ile-de-France • Des informations issues de notre banque de données redressées de 8%

3. Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France • 1ère partie : l’année 2007 • Les ventes de logements neufs • Les mises en vente • L’offre de logements • Les prix • 2ème partie : prévision pour 2008

4. Ventes de logements neufs -2.100 unités (-10%) • de 1997 à 2006 : 21.300 réservations annuelles • de 1987 à 2006 : 18.900 réservations annuelles - 4.300 ventes (-19%) • 18.900 ventes en 2007 Estimations pour 2007

5. Des causes de ralentissement bien identifiées • La désolvabilisation de la clientèle se poursuit • La hausse des prix • Une dégradation des conditions de financement • des taux qui augmentent • un durcissement des conditions d’octroi des prêts • des désistements à partir du 3ème trimestre 2007 • Des palliatifs moins efficaces, avec la fin : • De l’allongement de la durée des prêts • Du déplacement du centre vers la périphérie • De la réduction des surfaces unitaires • La baisse de motivation des investisseurs

6. Le rôle décisif des investisseursStatut d’occupation - Estimations • - 2.200 unités en 2007 (une baisse de plus d’un quart)

7. Misesen vente de logements neufs • 21.600 en 2007 contre 25.600 en 2006 (-16%) Estimations pour 2007

8. Offre de logements neufs • En un an : • + 2.000 logements • + 15% Estimations pour 2007

9. Une recomposition géographique de l’offre en 2 ans au 30/09/2005 grande couronne zone centrale 0 2000 4000 6000 8000 au 30/09/2007 grande couronne zone centrale 0 2000 4000 6000 8000

10. Offre exprimée en mois de ventes Estimations pour 2007

11. Evolutions du prix moyen au m² de l’offre (monnaie courante, collectif hors parking) • 4.120 euros fin décembre 2007 • quasi stabilité (-1%) en un an

12. 2007 : les ajustements se poursuivent • l’érosion des ventes continue • l’offre se redresse et les écoulements ralentissent encore un peu • le prix moyen au m² francilien stagne • les mises en vente accompagnent désormais • le mouvement, mais avec un certain retard

13. Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France • 1ère partie : l’année 2007 • 2ème partie : prévision pour 2008 • Le contexte économique d’ensemble • Les taux d’intérêt et les conditions de financement • Les facteurs propres à l’immobilier • La prévision des ventes

14. La fin du résidentiel moteur de la croissance ? • D’abondantes liquidités mondiales • des taux d’intérêt attractifs • des innovations financières pour les acquéreurs (durée, modularité) comme pour les prêteurs (titrisation) • des prêteurs moins exigeants • Un très fort accroissement de la dette des ménages • Une forte stimulation des marchés résidentiels et une croissance : • des ventes • des prix • de la construction neuve et de ses secteurs associés, donc de la croissance du PIB • Des facteurs renforçant le cycle • les techniques d’extraction hypothécaire • les politiques publiques • le manque d’élasticité de l’offre • le climat de confiance auto-entretenu • le manque de placements concurrents • les facteurs démographiques et sociologiques Une fragilisation des marchés immobiliers et la crise des « subprimes »

15. Bonne résistance en 2007,perspectives incertaines en 2008 • Les approches conjoncturelles pour 2008 divergent suite à la crise financière • pour certains, des « turbulences » peuvent être facilement absorbées par le système financier mondial • pour d’autres, il s’agit d’une « crise grave » qui vient s’ajouter à d’autres facteurs négatifs pré-existants • Des facteurs de résistance • le dynamisme des pays émergents • la bonne tenue de l’emploi aux Etats-Unis • une situation financière saine dans les entreprises • Des facteurs négatifs • l’incertitude sur le comportement des agents économiques • la fin de la « locomotive américaine » avec une correction immobilière qui se poursuit et la montée des risques immobiliers dans de nombreux pays • une résurgence de l’inflation (pétrole et produits alimentaires) • les déséquilibres internationaux (réserve chinoise, affaiblissement du dollar, hausse de l’euro) • des conditions de crédits qui se durcissent

16. 2008 : sans grand allant en France • Des chocs exogènes sur une économie déjà en ralentissement : « Freinage sur chaussée glissante » M. Kaiser, BNP-Paribas • La France déjà à l’écart • la croissance mondiale depuis 2002 : 5% • la croissance française : 1,8% • La demande intérieure pourrait s’essouffler • des créations d’emplois plus modestes • des contraintes accrues pour les consommateurs • les évolutions modérées de l’investissement des ménages, en ligne avec le ralentissement du marché immobilier • le manque de ressource et de motivation des entreprises pour l’investissement • Les sous-performances du commerce extérieur français • Des marges de manœuvre étroites pour les finances publiques

17. Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France • 1ère partie : l’année 2007 • 2ème partie : prévision pour 2008 • Le contexte économique d’ensemble • Les taux d’intérêt et les conditions de financement • Les facteurs propres à l’immobilier • La prévision des ventes

18. Tauxd’intérêt à long terme : des tensions • Les conditions de financement se dégraderaient avec : • une hausse des taux • un accès au crédit plus difficile • Les banques centrales face à un dilemme : la crise financière et la résurgence de l’inflation Source : Banque de France

19. Taux d’endettement des ménages • 58 m² en Ile-de-France, sans apport personnel • des revenus égaux à deux fois le salaire moyen régional

20. Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France • 1ère partie : l’année 2007 • 2ème partie : prévision pour 2008 • Le contexte économique d’ensemble • Les taux d’intérêt et les conditions de financement • Les facteurs propres à l’immobilier • La prévision des ventes

21. Des facteurs structurels de soutien pourraient s’émousser • Des besoins toujours insatisfaits en Ile-de-France • un déficit accumulé important de construction • 60.000 logements nécessaires • Des modifications de comportements vis-à-vis de l’endettement • Le logement et les Français : une dynamique vertueuse auto-entretenue • une valeur-refuge face aux incertitudes de la vie, une épargne sécurisante (retraites) • une valorisation élevée depuis plus de 10 ans • mais des éléments désormais plus incertains : • un haut de cycle dépassé • l’exemple américain • les fragilités des marchés espagnol et britannique • les marchés de l’ancien et de la location • une information largement relayée par la presse  Un désir de propriété pourtant dominant en France qui pourrait s’émousser

22. Les réglementations fiscales et les facteurs de fluidité perdent en efficacité • Des investisseurs encore moins motivés • des nouveaux dispositifs peu favorables à l’Ile-de-France • une baisse continue des rendements bruts • une nouvelle méthode d’indexation • de nouvelles incertitudes sur les dispositifs fiscaux : « un régime unique d’aide à l’investissement locatif » • Le nombre de logements acquis par les investisseurs devrait rester en 2008, en dessous de la moyenne observée de 1995 à 2007 • Un impact limité de la réglementation pour la résidence principale (2m² supplémentaires) • Une moindre efficacité de certains facteurs permettant de fluidifier le marché • les surfaces vendues vont augmenter avec l’arrivée de nouvelles générations d’opérations pour lesquelles la réglementation handicapée s’appliquera • les coûts techniques des opérations s’accroissent toujours • les durées d’emprunt n’augmentent plus • le mouvement de déplacement du centre vers la périphérie arrive à son terme en Ile-de-France

23. Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France • 1ère partie : l’année 2007 • 2ème partie : prévision pour 2008 • Le contexte économique d’ensemble • Les taux d’intérêt et les conditions de financement • Les facteurs propres à l’immobilier • La prévision des ventes

24. Les résultats d’après les modèles • Avec un scénario macro-économique optimiste • Croissance annuelle de 1,9% • Des taux d’intérêt de 4,4% • Deux hypothèses testées pour les investisseurs • 5.000 ventes  19.200 réservations • 4.300 ventes  18.800 réservations • Avec un scénario macro-économique plus pessimiste • Croissance annuelle de 1,3% • Des taux d’intérêt de 4,6% • Deux hypothèses testées pour les investisseurs • 5.000 ventes  18.700 réservations • 4.300 ventes  18.300 réservations De 18.300 à 19.200 réservations en 2008

25. Ventes 2008 : une conjoncture plus incertaine • Un scénario au fil de l’eau, sans rupture brutale • Des volumes d’activité inférieurs à la tendance longue • La créativité des acteurs (produits et techniques de vente) va être stimulée • Il est à souhaiter qu’elle réactive le marché

26. Assemblée générale de la FPC Ile-de-France le 21 février 2008