Segunda Conferencia Anual sobre Bursatilización en México: Financiamiento del Futuro

1. Segunda Conferencia Anual sobre Bursatilización en México: Financiamiento del Futuro Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C Desarrollo del Mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas (BORHIS) Evolución y Retos 29 de Octubre, 2007

2. Contenido • Evolución del Mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas • Evolución de los BORHIS vs el Mercado Subprime • Consolidación de los BORHIS con el apoyo de SHF • Retos a futuro

3. Contenido • Evolución del Mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas • Evolución de los BORHIS vs el Mercado Subprime • Consolidación de los BORHIS con el apoyo de SHF • Retos a futuro

4. El modelo de bursatilización de créditos hipotecarios ha mostrado ser un mecanismo exitoso para la generación de créditos hipotecarios de manera recurrente y a tasas más competitivas Durante este año se han observado avances importantes en las emisiones de títulos respaldados por hipotecas: • Tan sólo en lo que va del 2007 se han bursatilizado cerca de $21,500 millones de pesos lo que representa un aumento del 172% con respecto a lo emitido durante el 2006. • A finales del 2006 los bancos comenzaron a tener interés en las bursatilizaciones de créditos hipotecarios y en el 2007 su participación ha sido importante: de los $21,500 millones de pesos emitidos, el 45% ha sido emitido por la banca.

5. El modelo de bursatilización de créditos hipotecarios ha mostrado ser un mecanismo exitoso para la generación de créditos hipotecarios de manera recurrente y a tasas más competitivas (Cont…) • SHF en forma conjunta con diversos intermediarios financieros promovieron nuevos productos y estructuras en el mercado: • En marzo del 2007 se emite el primer reempaquetamiento de títulos por Deutsche Bank al que se le denominó en el mercado como BORHI de BORHIS • Se incrementa el uso de bonos subordinados en las emisiones (mezanines) y el uso de garantías financieras al 100% (full wraps)

6. El modelo de bursatilización de créditos hipotecarios ha mostrado ser un mecanismo exitoso para la generación de créditos hipotecarios de manera recurrente y a tasas más competitivas (Cont…) • Para diversificar la base de inversionistas en el país se utilizaron • Emisiones con diversas series (tranches – “Time tranching”), cada serie con distintas duraciones y tasas de interés que buscan que las sociedades de inversión e inversionistas institucionales participen en la toma de estos títulos • Buscando la participación de inversionistas extranjeros se realizaron las primeras Emisiones “Cross Border” de títulos respaldados por hipotecas: En enero del 2007 Su Casita incursiona en este mercado con una emisión cercana a los $3,000 millones de pesos y posteriormente Metrofinanciera en junio del mismo año con una emisión superior a los $1,000 millones de pesos

7. El modelo de bursatilización de créditos hipotecarios ha mostrado ser un mecanismo exitoso para la generación de créditos hipotecarios de manera recurrente y a tasas más competitivas (Cont…) • Con la implementación del BORHI Fungible se abrió una nueva fuente de financiamiento • En los primeros seis meses del año, Crédito y Casa logró completar un programa por $4,000 mdp en una colocación inicial y tres reaperturas. Al amparo de este programa se bursatilizaron cerca de 12,000 créditos. • La exitosa experiencia de Crédito y Casa con el BORHI Fungible, ha generado que otras Sofoles quieran participar en programas similares como mecanismo para sustituir el fondeo de SHF: • El 28 de Junio del 07 Patrimonio emite $1,100 millones de pesos dejando un 50% para la posterior adquisición de créditos hipotecarios (bursatilizando alrededor de 2,790 créditos en dos cesiones: inicial y primera realizada en agosto 07) . • Cabe resaltar que la primera emisión bajo este programa la realizó FINCASA en octubre del 2006. • Actualmente son cuatro intermediarios financieros los que han participado como estructuradores del BORHI Fungible (Santander, DB, IXE y Barclays)

8. El modelo de bursatilización de créditos hipotecarios ha mostrado ser un mecanismo exitoso para la generación de créditos hipotecarios de manera recurrente y a tasas más competitivas (Cont…) • En cada emisión de Borhis han existido enaltecedores provistos por terceras partes financieramente sólidas, ya sea vía seguro de crédito a la vivienda o garantía financiera (Full-Wrap), lo que denota una mayor participación de los privados en la toma de riesgos en estas estructuras • Los créditos que se encuentran garantizados por terceros es cercano a los 25,000 créditos

9. Contenido • Evolución del Mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas • Evolución de los BORHIS vs el Mercado Subprime • Consolidación de los BORHIS con el apoyo de SHF • Retos a futuro

10. A diferencia de los sucedido en el mercado norteamericano, el mercado de BORHIs continúa siendo robusto y ha mantenido su vigor • Durante febrero de 2007, los créditos subprime a tasa variable, comenzaron a tener problemas de liquidez, como consecuencia de varios factores: • Un relajamiento en la supervisión y revisión de las estructuras de los bonos respaldados por este tipo de cartera por parte de entidades independientes. • Un crecimiento acelerado en la originación de cartera bajo condiciones de alto riesgo. • Un grado de complejidad cada vez mayor dentro de dichas estructuras, creando bonos AAA respaldados con cartera con serias deficiencias en cuanto a su calidad (originación, documentación, historiales crediticios). • Una dificultad cada vez mayor para cuantificar los riesgos inherentes a cada estructura, derivado de la creación de instrumentos difíciles de analizar para los inversionistas, quienes no pudieron evaluar de forma correcta sus pérdidas esperadas.

11. A diferencia de los sucedido en el mercado norteamericano, el mercado de BORHIs continúa siendo robusto y ha mantenido su vigor (Cont..) • A principios de la presente década, los garantes que ofrecen Seguro de Crédito a la Vivienda (“Mortgage Insurance”) en E.U., disminuyeron considerablemente su participación otorgando seguros sobre los créditos de forma individual (lo cual implica una revisión exhaustiva de las carteras). • La cartera subprime asegurada por los proveedores de SCV a diciembre de 2006, representaba una proporción considerablemente baja del universo total de créditos que contaba con este tipo de cobertura en el mercado norteamericano. • La explicación de por qué la industria aseguradora no ha recibido el impacto de la crisis subprime, es que parte de los créditos que hoy enfrentan problemas de pago no contaban con un SCV, es decir un tercero revisando los créditos y sus riesgos implícitos.

12. A diferencia de los sucedido en el mercado norteamericano, el mercado de BORHIs continúa siendo robusto y ha mantenido su vigor (Cont…) • Lo acontecido en el mercado norteamericano, trajo diversas consecuencias que han impactado al mercado de bonos Respaldados por Hipotecas (BORHIs) en México: • Problemas de liquidez para los Intermediarios Financieros. • Los inversionistas institucionales han modificado la demanda por instrumentos de mayor riesgo (bonos mezanine). • Se ha dado un ajuste en la tasa solicitada por los inversionistas de entre 10 y 20 p.b. • No obstante lo anterior, el rendimiento de los BORHIs no ha resentido la crisis de volatilidad de los últimos días, como ocurrió en otras partes del mundo, y aún se esperan cuando menos tres emisiones más para lo que resta del año. Fuente: VALMER

13. A diferencia de los sucedido en el mercado norteamericano, el mercado de BORHIs continúa siendo robusto y ha mantenido su vigor (Cont…) • Los criterios mínimos que debe cumplir una estructura para ser considerada como BORHIs han garantizado que este mercado conserve su estabilidad aún frente a la crisis de liquidez de los últimos meses: • La razón crédito, respecto al valor de la vivienda (LTV) delimitados: 65% para créditos en UDIS y del 70% para créditos en pesos, • Cuentan con un seguro de crédito a la vivienda, una certificación sobre la calidad de la documentación contenida en el expediente de crédito o contaron con una garantía financiera al 100% que cubra el pago de intereses y de capital. • Cada crédito cuenta con un expediente de crédito completo y debidamente integrado que contiene por lo menos el primer testimonio de la escritura pública en la que consta el Crédito y su garantía, • Son emisiones “AAA” en escala local y algunas en escala global, calificación emitida por al menos dos Agencias Calificadoras, • Son créditos vigentes • Algunas estructuras cuentan con mecanismos de protección en caso de alcanzarse cierto nivel de incumplimiento de los créditos subyacentes, y, • La cartera ha sido seleccionada bajo la supervisión de SHF, y cumpliendo con las normas establecidas para el efecto, y estándares de originación adecuados.

14. Contenido • Evolución del Mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas • Evolución de los BORHIS vs el Mercado Subprime • Consolidación de los BORHIS con el apoyo de SHF • Retos a futuro

15. SHF ha favorecido la consolidación del mercado de BORHIs a través de diversos esquemas • Formación de Mercado • Promoción de los BORHIs • Análisis de nuevas alternativas de financiamiento • Información del mercado

16. SHF ha favorecido la consolidación del mercado de BORHIs a través de diversos esquemas (Cont…) • Formación de Mercado • Al implementar la figura de Formadores de Mercado, se ha promovido la liquidez de estos instrumentos tanto en el mercado primario como en el secundario, simplemente en la última emisión de BORHIS de Su Casita, la serie A1 tuvo una demanda cercana a 5.54 veces el monto ofertado • A principios del mes de octubre de 2007, SHF ofrece una mayor liquidez al mercado al participar en la toma de bonos subordinados (mezanines) en la subasta primaria. Esta participación se ha dado en las últimas tres emisiones.

17. • Bancos • Sofoles • Proveedores de precio • Calificadoras • Afores • Otros participantes • Fiduciarios SHF ha favorecido la consolidación del mercado de BORHIs a través de diversos esquemas (Cont…) • Promoción de BORHIS: SHF ha llevado a cabo más de 20 Tutoriales de bursatilización, con cerca de 600 participantes provenientes de 80 instituciones distintas, en los cuales se ha buscado: • Exponer las principales características que tendrán los Bonos Respaldados por Hipotecas (BORHIS) y • Los esfuerzos que la SHF esta llevando a cabo para desarrollar ordenadamente este Mercado conjuntamente con los principales actores del sector: las SOFOLES, Bancos, Proveedores de Precio, Calificadoras, Afores, Fiduciarios e Inversionistas Institucionales, entre otros. Los tutoriales se han llevado a cabo con el apoyo de la Dirección Fiduciaria, la Dirección de Garantías (GPI y GPO), Riesgos y Finanzas Los intermediarios que han participado son los siguientes:

18. SHF ha favorecido la consolidación del mercado de BORHIs a través de diversos esquemas (Cont…) • Análisis de nuevas alternativas de fuentes de financiamiento • Se esta analizando la implementación de la figura de Bonos de Cobertura, un mercado que vale más de 2 trillones de dólares y se llevan a cabo más de 200 emisiones por año, que traerá los siguientes beneficios a nuestro país: • Un nuevo mecanismo para el fondeo de cartera hipotecaria con el consecuente beneficio para el mercado y los consumidores y una nueva alternativa de inversión adicional a la deuda gubernamental. • Facilitan el crecimiento del crédito otorgado a entidades subnacionales, en particular a Estados y Municipios relativamente pequeños. • Se podrán aprovechar los balances de los bancos para obtener un financiamiento a un menor costo e incrementar la accesibilidad de vivienda a acreditados que no han sido atendidos por el mercado. • Incrementar la participación en la toma de riesgo del sector privado en el mercado de vivienda para continuar con su crecimiento y desarrollo.

19. SHF ha favorecido la consolidación del mercado de BORHIs a través de diversos esquemas (Cont…) • Información de Mercado • SHF esta apoyando a la CNBV en adecuar la regulación secundaria (Circular Única de Emisoras y Circular Única de Bancos) para implementar estándares en la información de la cartera que respalda a las emisiones y que es necesaria en el mercado para poder valuar estos instrumentos y darle un seguimiento adecuado. • Esto permitirá a su vez contar con administradores de cartera que se especialicen en la información que el mercado necesita.

20. SHF ha favorecido la consolidación del mercado de BORHIs a través de diversos esquemas (Cont…) • HiTo • SHF participó en la creación de HiTo, una compañía dedicada a proveer servicios de bursatilización a los intermediarios financieros con la finalidad de que puedan acceder al mercado de capitales. • Actualmente se continua trabajando con autoridades y otras entidades del mercado con el objeto de garantizar que el proceso operativo definido en HiTo será implementado sin contratiempos: • Creación de otros vehículos de bursatilización: • Nuevos vehículos de bursatilización con una estructura capitalizada.

21. Contenido • Evolución del Mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas • Evolución de los BORHIS vs el Mercado Subprime • Consolidación de los BORHIS con el apoyo de SHF • Retos a futuro

22. Es necesario desarrollar mecanismos alternos y eficientes de financiamiento a la vivienda • Para el 2007 se ha fijado una meta de alcanzar $30,000 millones en emisiones respaldadas por hipotecas, esperamos que los siguientes años, el interés y las nuevas alternativas de fondeo permitan su crecimiento. Se estima que los volúmenes de emisión crezcan año con año hasta lograr que en cada año se emitan cuando menos $100,000 millones de pesos. • Comenzar con la emisiones de Bonos de Cobertura Expectativas de bursatilización por año Millones de pesos

23. Es necesario desarrollar mecanismos alternos y eficientes de financiamiento a la vivienda (Cont…) • Aprovechando el conocimiento adquirido por SHF para llegar a la población que no ha sido atendida, se ha diseñado un mecanismo para el financiamiento de infraestructura y construcción de vivienda económica sustentable. El siguiente cuadro muestra las fases en las que SHF participará:

24. Otros retos • Consolidar un mercado en el cual, los inversionistas institucionales, locales y extranjeros, puedan sentirse tranquilos con respecto a la transparencia y liquidez que estos Certificados Bursátiles ofrecen. • Desarrollar entidades o vehículos especializados para la compra de hipotecas, la emisión de BORHIS y la inversión en tranches que tengan las estructuras. • Asegurar la continuidad del modelo de negocio, al respaldar la liquidez durante todo el proceso de originación del crédito hipotecario. • Sostener el crecimiento de la cartera hipotecaria, al mismo tiempo que se mantiene la calidad crediticia en la misma. • Desarrollar un mercado secundario más eficiente y profundo con el fin de satisfacer la demanda potencial de hipotecas en México, para los próximos años. • Transferir los beneficios logrados en materia de financiamiento a la vivienda hacia los acreditados, en términos de menores tasas en sus préstamos, menores enganches y pagos periódicos. • Atender al mercado de bajos ingresos. • Flexibilización de los BORHIS. • Desarrollo de un mercado de vivienda usada, y de renta con opción a compra.

25. Segunda Conferencia Anual sobre Bursatilización en México: Financiamiento del Futuro Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C Desarrollo del Mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas (BORHIS) Evolución y Retos 29 de Octubre, 2007