بسم الله الرحمن الرحیم

بسم الله الرحمن الرحیم

آسیب شناسی پروژه های انبوه سازی مهندس جلیل عزیزی فر کارشناس ارشد سازه مدیرعامل شرکت توسعه مسکن خاوران

Risk management مدیریت ریسک برنامه ریزی مدیریت ریسک شناسایی ریسک تحلیل کیفی ریسک تحلیل کمی ریسک برنامه ریزی واکنش به ریسک کنترل و نظارت بر ریسک Risk Management Planning Risk Identification Qualitative Risk Analysis Quantitative Risk Analysis Risk Response Planning Risk Monitoring and Control

محور اصلی بحث پروژه است نه از یک منظر خاص ( کارفرما، پیمانکار، مشاور، مالک، سرمایه گذار، شریک) • فقط به برخی نکات اشاره میشود. • محور کار بیشتر شناخت آسیبها است تا درمان آنها • آسیب ها از نظر زمان وقوع دسته بندی شده اند. • شاید بدیهی باشد برخی از آنها نباید اتفاق بیافتد و قطعاً بدلیل بی دقتی اتفاق می افتد. فرضیات:

وجود متصرف یا مدعی مالکیت • حریم ها (بزرگراهها، شبکه های آب، فاضلاب، برق، مسیل ها و رودخانه ها) • مقدار در مسیرطرحها • محصور نبودن پروژه(عوارض اراضی رهاشده غیر محصور بسیار بیشتر از اراضی محصور است) مالکیت :

آمارهای غیردقیق (اقتصادی، درآمد، هزینه، تقاضای مؤثر) • برآوردهای غیردقیق از : درآمدها(فروش ، پیش فروش) هزینه ها تقاضای موثر محصولات رقبا : (قیمت عرضه ، شرایط عرضه ، زمان عرضه) • ارزیابی ناکافی در انتخاب شریک پروژه امکان سنجی :

طراحی جریان نقدی فقط براساس نیاز پروژه بدون تطبیق با شرایط بازار عدم تطبیق نمودار جریان نقدی با واقیت بازار عدم تأمین مالی بموقع پروژه

پیش بینی با استفاده از شبکه های عصبی مصنوعی • ساختار یک شبکه عصبی مصنوعی

عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن که در ماتریس ورودی در نظر گرفته شده بود عبارتند از: • جمعیت در سال قبل • تعداد ازدواج نقاط شهری سال قبل • متراژ پروانه سال قبل در شهر • قیمت طلا در همان سال • تولید(درآمد) ناخالص ملی بر حسب فعالیت های اقتصادی(به قیمت های جاری) سال قیل • نقدینگی همان سال • نقدینگی سال قبل • ارزش معاملات بورس سال قبل

تورم همان سال • تورم سال گذشته • قیمت طلا در سال گذشته • تولید ناخالص ملی بر حسب فعالیت های اقتصادی(به قیمت های جاری) همان سال • تولید ناخالص ملی بر حسب فعالیت های اقتصادی(به قیمت های جاری) سال قبل

تغییر تراکم پس از امکان سنجی : ضوابط ابلاغی به شهرداری منطقه با تأخیر اجرا شده باشد • به هرحال پروژه شما با مشکل روبرو خواهد شد. مقدمات اجرای پروژه:

عدم تطبیق با ضوابطی که ممکن است در طول مدت پروژه تغییر کند • عدم تطبیق طرحها با فرهنگ مشتریان ، هرچند طرح از نظر علمی مناسب باشد. • پیش بینی تعداد واحد بیشتر از تعداد مجاز (خصوصاً بیشتر از دو برابر) • عدم تطبیق طرح معماری با امکانات بهره برداری شهری : مثلاً پیش بینی تعداد طبقاتبدون در نظر گرفتن امکانات امداد و نجات شهری انتخاب مصالحی که ممکن است در زمان اجرا روی خط تولید نباشد.(پیشبینی آلترناتیوها) طراحی معماری:

استفاده از سازه ها و المانهای سازه ای جدید بدون بررسی مجوزها از مراجع ذیصلاح (داشتن تائیدیه از یک مؤسسه بمعنی مجاز بودن استفاده از سیستم نمی باشد.) • استفاده از سازه ها و سیتمهای سازه ای که اختلاف نظر متخصصان درباره آنها زیاد است • عدم پیش بینی دقیق از امکان تأمین مصالح و تجهیزات اجرای سازه در طراحی (پمپ بتن، سازه های نوین در مکانهای مختلف) • عدم تطبیق طرح سازه با امکان تأمین نیروی انسانی متخصص در محل اجرای پروژه طراحی سازه:

عدم تطبیق طرح با سلیقه مخاطبان پروژه با وجود بهینه بودن طرح از نظر فنی اقتصادی • عدم بررسی دقیق درخصوص تاسیسات زیر بنایی موجود قابل استفاده در محدوده • عدم بررسی دقیق مشخصات فنی شبکه ها (فشار آب، برق فشارقوی و ...) طراحی تأسیسات:

شکایات مدعیان مالکیت پروژه (هرچند بجا نباشد) • شروع پروژه بدون اخذ استعلامات موردنیاز • شروع پروژه بدون اعلام رسمی به مراجع ذیصلاح حقیقی و حقوقی (شهرداری، مهندسان ناظر و ...) • شروع پروژه بدون بررسی تطبیق زمانی با مدت زمان مجاز برای شروع پروژه در پروانه • شروع پروژه بدون صدور بیمه نامه های چندبعدی و کامل • شروع پروژه توسط پیمانکاران حقیقی و حقوقی و یا پرسنل قبل از عقد قرارداد با ایشان شروع اجرای پروژه:

عدم اجرای تعهدات فروشندگان مصالح بدلیل تغییر در قیمتها (تضامین معتبر و کافی از احتمال بروز این مورد می کاهد) • عدم وجود مصالح پیش بینی شده در زمان طراحی در بازار در زمان اجرا • عدم توانایی تأمین مصالح یکدست توسط مصالح فروشان بصورت عمده که در طراحی پیش بینی شده (سنگ نما بصورت یکدست و با حجم زیاد) • عدم وجود مصالح و تجهیزات اجرایی در منطقه یا در مقطع زمانی خاص (بتن) خرید مصالح:

عدم وجود پیمانکار ذیصلاح و واجد شرایط در منطقه یا پربودن ظرفیت کاری آنان • سازمان نامناسب ارجاع کار • اکتفا کردن فقط به رزومه پیمانکاران در ارزیابی آنها • ادعاهای پیمانکاران - ذینفعان و شرکاء (مدیریت ادعا) • عدم رعایت مسائل ایمنی وعدم اطلاع از مسائل حقوقی در خصوص حوادث • تجهیز کارگاه نامناسب : تجهیز کارگاه قبل از اجرا باید طراحی صنعتی شود اجرای کار:

بروز حوادث بدلیل عدم پیش بینی صحیح درخصوص مسائل ایمنی یا فنی • اتمام مهلت پروانه ساخت و عدم تمدید بموقع آن • عدم اطلاع رسانی به مهندسان ناظر در مراحل مختلف اجرای پروژه • عدم اجرای تعهدات یا در دسترس نبودن مهندسان ناظر خصوصاٌ در تائید انجام مراحل اجرایی و تائید نهایی جهت اخذ پایانکار • شکایات مردمی درخصوص اجرای پروژه (ساعات کار، تردد و مسائل اجتماعی) • اشغال معابر توسط پروژه که باید هزینه های زیادی به شهرداری پرداخت گردد • عدم توجه به اخطارهای قانونی مراجع ذیصلاح (این اخطارها مجوزی برای اخذ هزینه های آتی خواهند بود) • تاکید بیش از حد روی یکی از آیتمهای کنترل پروژه و کم رنگ دیدن سایر آنها(زمان،کیفیت،هزینه،مقادیر) مسائل جانبی حین اجرا:

واگذاری،پیش فروش وفروش

عدم تطبیق پیش بینی ها با واقعیت در زمان فروش و کاهش مقطعی قیمت مسکن و در پی آن انصراف خریداران : اقساط پرداخت نمیشود. انصرافی ها مبالغ واریزی خود را می خواهند مبالغ هزینه شده خریداران متعهد انتظار دریافت خسارت تاخیر دارند

چند راه حل : مناقصات تهاتری (توافق تهاتر قبل از قرارداد نه بعد از آن) تخفیفهای تعجیل در پرداخت برای تحقق بالاترین نسبت (درصد نقدی اولیه به تعداد واحد تعد شده)

مسائل حقوقی قراردادهای واگذاری: • باز بودن محدوده زمانی پرداخت خسارت • دریافت ثمن معامله و قطعی شدن آن بدون دستیابی به اهداف فروش • صلح حقوق قبل از انتقال سند با در نظر گرفتن مسائل حقوقی امکان پذیر نباشد. • قراردادهای پیمانکاری ، مشارکت،بیمه ها

قانون پیش فروش مسکن:

عدم تخصیص تسهیلات بانکی بدلیل صدور بخشنامه های جدید در یک مقطع زمانی • تعهد تسهیلات بانکی به پیش خریداران بدون اطمینان از اخذ تسهیلات • عدم تخصیص بموقع تسهیلات بانکی بدلیل بدهی های معوق به بانکها • نکته : این بدهی عموماً بدلیل عدم مراجعه خریداران پروژه های گذشته شرکت ها به بانک برای فروش اقساطی ایجاد می گردند. اما به هرحال بانک شرکت را بدهکارمی داند. راه حل: باید از ابزارهای قانونی جهت ضمانت اجرایی مراجعه خریداران به بانک و تبدیل به فروش اقساطی استفاده کرد.

با تشکراز حوصله شما

بسم الله الرحمن الرحیم