FINANCEMENT ISLAMIQUE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS EN FRANCE

1. FINANCEMENT ISLAMIQUE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS EN FRANCE Marc Mariani 6 février 2012 #701308 Séminaire annuel du COFFIS #669 962

2. Notre expérience – Clients principaux (investisseur ou banque) impliqués dans des opérations d’investissement immobilier Charia en France (montant total de plus de 2 milliards d’euros) depuis 2003

3. Murabaha sur titres (non cotés) de société immobilière VENDEUR Côté conventionnelde la structure Côté Shariah FONDSISLAMIQUE Contrat de cession des titres de la société cible Prêtintra-groupe (equity) 100 % SOCIETE ORPHELINE(MDB) SPV Crédit-vendeur BANQUE Prêt bancaire Paiement à terme du prix d’acquisition Remboursement du prêt bancaire Créancede prêt d’associé 100 % garanties SOCIETECIBLE

4. Exemple d’utilisation des reverse Murabaha (Tawarruq) comme technique de financement compatible avec la Charia Mécanisme de share Murabaha tawarruq (titres cotés) € Titres financiers BROKER 1 BANQUE(Financier) Dow Jones Islamic Marketor produit financier islamique Contrat de Commissionnaire Contrat de Murabahasur titres MANDATAIRE(Sponsor) Titres financiers Investisseur/Fonds Islamique Contrat de Commissionnaire (Engagement de Ducroire) 100% PROPCOCLIENT/EMPRUNTEUR BROKER 2 Dow Jones Islamic Marketor produit financier islamique Titres financiers €

5. Les inconvénients des structures de financement « Murabaha » pour le financement immobilier • Mise en place des structures « Murabaha » plus difficile et plus coûteuse: • Obstacles à la mise en place de PPD ou hypothèques • Coûts: TPF (0,715 %) et autres coûts fiscaux, honoraires additionnels, marges des banques, intervention nécessaire de plusieurs structures… • Contraintes de certaines structures d’acquisition (exemple : commodities Murabaha et OPCI) • Droit de préemption urbain (DPU) applicable à la cession d’un immeuble ou de + de 50% des parts d’une SCI détenant un immeuble • Incertitudes quant : • aux règles des délais de paiement (loi LME du 4 août 2008) • aux règles du monopole bancaire (projet d’instruction fiscale) • garanties des vices cachés • Difficultés rencontrées pour refinancer ces structures liées : • à la nature même des structures utilisées (conformité à la Charia) : prorogation, augmentation de l’effet de levier, amortissement de la dette,… • aux difficultés du marché immobilier et financier

6. Projet de structuration de Sukuk en France (option 1) Investors Remuneration depending on the corporate issuer’s performance (income or profit) + Repayment of the certificate:market value of the certificates. In case the SPV Issuer shall sell the assets on the market: the repayment will be equal to the sale price of the asset less the payment due to the management company Participatory Certificates Investment SPV Issuer Management fees (annual and exceptional) Rents + repurchase price 100 % held subsidiary Lease + undertaking to purchase Management Company Corporate 100 % heldsubsidiary

7. Original Owner Fiduciary Projet de structuration de Sukuk en France (option 2) Sukukholders are co-owners of: -the right to receive the Rents -the benefit of the legal ownership of the Underlying Assets held by the Fiduciary D At maturity: Undertaking from the Original Owner to repurchase the Rents A “Sukuk”: Co-ownership securities Remuneration derived from the Rents B Issuer Right to receive Rents Sale to the Issuer of the right to receive the Rents Rents + Beneficiary of the legal ownership of the Underlying Assets held by the Fiduciary C Underlying Assets Lessees B Transfer to the Fiduciary of the legal ownership of the Underlying Assets At maturity: if the Original Owner fails to performs its Undertaking to Repurchase, the Fiduciary will dispose of the Underlying Assets on the market D