«Оценка и реструктуризация бизнеса»

«Оценка и реструктуризация бизнеса» Кардакова Анна Александровна Оценочная фирма «КРОМ», г. Воткинск, ул. Карла Либкнехта, д. 82 т/ф (34145) 5-17-99, 4-17-17

Условия возникновения стоимости: • Полезность, • Спрос, • Ограниченное предложение, • Возможность передачи прав собственности КРОМ оценка

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки: • Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (Утвержден Приказом Министерства Экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 256); • Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (Утвержден Приказом Министерства Экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 255); • Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (Утвержден Приказом Министерства Экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 254); • Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (Утвержден Приказом Минэкономразвитя РФ от 22.10.2010 года N 508); • Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)» (Утвержден Приказом Минэкономразвитя РФ от 04.07.2011 года N 328); • Федеральный стандарт оценки « Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО №6)» Утвержден Приказом Минэкономразвитя РФ от 07.11.2011 года N 628). Основные нормативные документы: КРОМ оценка

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года ст. 3 – под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости КРОМ оценка

наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; • платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Рыночная стоимость - КРОМ оценка

(статья 4) Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями действующего законодательства. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое имеет в штате не менее двух лиц (специалистов-оценщиков). Субъекты оценочной деятельности КРОМ оценка

(статья 5) • отдельные материальные объекты (вещи); • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; • права требования, обязательства (долги); • работы, услуги, информация; • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте К объектам оценки относятся: КРОМ оценка

В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ: • оценка недвижимости; • оценка машин, оборудования и транспортных средств; • оценка интеллектуальной собственности (нематериальных активов); • оценка бизнеса (действующего предприятия) КРОМ оценка

(статья 8) • Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; • при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; Обязательность проведения оценки КРОМ оценка

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: • при национализации имущества; • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; • при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; • при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. КРОМ оценка

(статья 16) • Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. • Проведение оценки объекта оценки не допускается, если: в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика. • Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Независимость оценщика КРОМ оценка

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями. Регулирование оценочной деятельности КРОМ оценка

Функциями уполномоченных федеральных органов являются: • выработка государственной политики в области оценочной деятельности; • нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки, программы разработки федеральных стандартов оценки; • ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков; • осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований настоящего Федерального закона; • обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков. Министерство экономического развития Российской Федерации (http://www.economy.gov.ru) КРОМ оценка

Саморегулируемые организации Некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая Организация Ассоциации Магистров Оценки» (НП «СРО АРМО») Саморегулируемая Организация «Российское общество оценщиков» (СРО «РОО») Национальный совет по оценочной деятельности (http://www.ncva.ru) КРОМ оценка

Саморегулируемые организации Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «СИБИРЬ» (НП СРО «СИБИРЬ») Некоммерческое партнерство «Межрегиональный Союз Оценщиков «(НП «МСО») Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов оценщиков (НП СРО НКСО) Национальный совет по оценочной деятельности (http://www.ncva.ru) КРОМ оценка

Саморегулируемые организации Межрегиональная саморегулируемая некоммерческая организация – Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (МСНО-НП «ОПЭО» НП Саморегулируемой организации оценщиков «СПО» Некоммерческое партнерство по содействию специалистам кадастровой оценки «Кадастр-оценка» (НП «Кадастр-оценка») Национальный совет по оценочной деятельности (http://www.ncva.ru) КРОМ оценка

Саморегулируемые организации Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщикорв «Экспертный совет» (НП «СРОО «Экспертный совет») Некоммерческое партнерство оценщиков «Деловой Союз Оценщиков» (НП «Деловой Союз Оценщиков» Национальный совет по оценочной деятельности (http://www.ncva.ru) КРОМ оценка

объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем 300 физических лиц Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков. Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» от 01.12.2007г. №315-ФЗ Саморегулируемая организация (СРО) КРОМ оценка

Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет: • документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности • справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления • оплата компенсационного фонда 30 тыс. руб., вступительные и членские взносы • договор обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности Требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков КРОМ оценка

Оценка может производится для целей: совершение сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. ЦЕЛИ ОЦЕНКИ КРОМ оценка

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. • При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. ВИДЫ СТОИМОСТИ КРОМ оценка

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. ВИДЫ СТОИМОСТИ КРОМ оценка

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Наилучшее использование является основополагающей концепцией в оценке недвижимости. Наилучшее использование представляет собой оптимальное сочетание характеристик оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий. Наилучшее использование - это вероятное и юридически разрешенное использование участка земли (свободного или с улучшениями), которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к наивысшей стоимости. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ КРОМ оценка

Принцип замещения. Все объекты недвижимости, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. Осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за недвижимое имущество цену, превышающую затраты по приобретению имущества, в равной степени привлекательного для покупателя. В соответствие с принципом замещения, предполагается, что покупатель рассмотрит имеющиеся у него альтернативные варианты поведения и будет вести себя рационально, имея достаточно времени на принятие решений. Среди альтернативных вариантов поведения покупателя может быть покупка имущества со схожими свойствами, воспроизводство аналогичных улучшений или вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ КРОМ оценка

Поскольку изменения происходят постоянно, то любая оценка действительна только на определенную дату. Принцип изменения условий. Изменение рыночных условий - это неизбежный и постоянный процесс, как бы постепенно и скрыто он ни происходил. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ КРОМ оценка

Принцип ожидания. Стоимость имущества прежде всего зависит не от прошлых цен продаж сравнимых объектов или их затрат на их создание, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются получить в будущем от приобретения имущества. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ КРОМ оценка

Принципы спроса и предложения. Изменение цен на имущество прямо, но не обязательно пропорционально, зависит от изменения величины спроса и величины предложения. Факторы, определяющие величину спроса: - платежеспособность населения; - изменение общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции); - изменение в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов; - изменение во вкусах и предпочтениях населения; - условия и доступность финансирования. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ • Факторы, определяющие величину предложения: • - наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка; • объемы нового строительства и затраты на него, включая: интенсивность строительства – определяет объемы нового жилья. • соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости. КРОМ оценка

Принципы спроса и предложения. Если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены ________________? Если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены ____________? Если предложение постоянно, а спрос растет, то цены ____________? Если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то цены___________? ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ КРОМ оценка

Принцип вклада. Стоимость каждого элемента недвижимого имущества определяется вкладом этого элемента в общую стоимость имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствие данного элемента. Стоимость какого-либо элемента не обязательно равна затратам по его созданию. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ КРОМ оценка

Принцип соответствия. Стоимость недвижимого имущества зависит от степени однородности застройки в районе, которая удерживает имущественные стоимости на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опуститься ниже этого уровня ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ КРОМ оценка

Проведение оценки включает следующие этапы: • заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку • сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки • применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов • согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки • составление отчета об оценке ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ КРОМ оценка

объект оценки • имущественные права на объект оценки • цель оценки • предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения • вид стоимости • дата оценки • срок проведения оценки • допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка Задание на оценку должно содержать следующую информацию: КРОМ оценка

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки КРОМ оценка

в том числе: • информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки • информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов • информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки КРОМ оценка

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. КРОМ оценка

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходык оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. КРОМ оценка

Рыночная стоимость Доходный подход Затратный подход Сравнительный подход КРОМ оценка

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. КРОМ оценка

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: • установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов • исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования • определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки • осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки КРОМ оценка

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: • выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения КРОМ оценка

скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому • согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов. КРОМ оценка

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. КРОМ оценка

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. КРОМ оценка

Шесть функций сложного процента Денежный поток –это денежные суммы, возникающие в определенное хронологической последовательности. Период (n)– равновеликий временной промежуток ( в начале периода, в конце периода, в середине). Аннуитет– равновеликий ДП, возникающий через одинаковый промежуток времени (PMT). PV(present value) – текущая (настоящая) стоимость FV (future value)- будущая стоимость Ценность денег во времени КРОМ оценка

FV = PV*(1+i)n Данная функция позволяет определить будущую стоимость суммы, которой располагает инвестор в настоящий момент, исходя из предполагаемой ставки дохода, срока накопления и периодичности начисления процентов. FV - ? PV n, i время Сложный процент в таблицах сложного процента 1 столбец (F1) КРОМ оценка

Какая сумма будет накоплена вкладчиком через три года, если первоначальный взнос составляет 400 тыс. руб. проценты начисляются ежегодно по ставке 10%. FV = 400 х ( 1+0,1)3 = 532,4 тыс. руб. КРОМ оценка

Задача: Стоимость земельного участка купленного за 15 млн.руб. ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения. КРОМ оценка

PV = FV* (1/(1+i)n ) Дисконтирование дает возможность определить настоящую стоимость суммы, если известна ее величина в будущем при данных периода накопления и процентной ставке. FV PV - ? n, i время Дисконтирование в таблицах сложного процента 4 столбец (F4) фактор текущей стоимости КРОМ оценка

Задача: Какую сумму необходимо поместить на депозит под 10% годовых, чтобы через пять лет накопить 1 500 тыс.руб. КРОМ оценка

Задача: Достаточно ли положить на счет 50 тыс. руб. для приобретения через 7 лет дома стоимостью 70 тыс.руб. Годовая ставка 10%, начисление раз в год. КРОМ оценка

«Оценка и реструктуризация бизнеса»

«Оценка и реструктуризация бизнеса»

Presentation Transcript