Hvordan lykkes i usikkert farvann? Lever markedstilpassede boliger!

Hvordan lykkes i usikkert farvann?Lever markedstilpassede boliger! 15.10.14 Edinburgh Jan Håvard ValstadAnalysesjefM: 99 50 35 60 Jan.Havard.Valstad@em1mn.no

Usikkert farvann:Hvordan lykkes med bolig i Midt-Norge nå? 3) Hvordan lykkes? 2) Tilbudssida 1) Etterspørsel

Knutepunkt 2013: Norges-festen fortsetter så lenge oljeprisen er over $ 100Knutepunkt 2014: Nå er oljeprisen under $ 90 – hva skjer….?

Internasjonalt endrede rammebetingelser gir endrede forutsetninger og boligbehov lokalt $$$ ??

1) Etterspørselssiden: Boligbehovet tilsvarer befolkningsvekst og bomønster. Svak befolkningsvekst i Trondheim 2013 og per Q2 2014 Kilde: SSB

1) Etterspørselssiden: Nyboligbehoveti Trondheim avhenger av eksterne faktorer:- Økonomisk stagnasjon i regionen: 1.100 boliger/ år- Fortsatt sterkt urbanisering og innvandring: 1.400 boliger/ år 1400 til 1.100 Trondheim Kristiansund Molde Ålesund Kilde: EM1MN Analyse

Etterspørselssiden: Befolkningsvekst i Molde, Ålesund og Kristiansund, men også randkommunene siste 10 år Kilde: SSB

Etterspørselssiden: Befolkningsvekst i Molde, Ålesund og Kristiansund, men også randkommunene siste 10 år. Resultatet er mye pendling. Ergo er det behov for mer bolig i byene Kilde: SSB

1) Etterspørselssiden: Årlig behov for mellom 1.800 og 2.200 nye boliger i de fire største Midtnorske byene. Scenarioene spriker 20 % pga usikkerhet rundt økonomisk utvikling i regionen 1400 til 1.100 240 til 170 210 Trondheim 370 til 190 til 350 Kristiansund Molde Ålesund Kilde: EM1MN ANalyse

1) Etterspørselssiden: Markedet etterspør leiligheter og rimelige familieboliger – avhengig av hvor prosjektet ligger Emphty nesters Etablerer- segmentet Førstegangs- Kjøper/ student Arbeidsinnvandrere

1) Etterspørselssiden: Kortsiktig svingninger i etterspørselen er psykologidrevet og delvis uforutsigbare. Endringstakten vil øke fremover Boligprisutvikling, skisse 2009 – Q3 2014 + 8 % + 48 % - 6 % januar 2009 mai 2013 januar 2014 oktober 2014 • Høsten 2013 • Positive drivere • Negativt i media • Negative boligkjøpere • = Boligprisfall • Høsten 2014 • Negative drivere • «Pause» i media? • Positive boligkjøpere • = Boligprisøkning Kilde: Eiendom Norge

1) Etterspørselssiden: Fortsatt boligbehov i og rundt de Midtnorske byene, men krever markedstilpasning for å lykkes • Behov for 1.800-2.200 boliger i året • Trondheim: 1.100 – 1.400 • Kristiansund: 170 - 240 • Molde: 190 - 210 • Ålesund: 350 – 370 • Avhengig av oljepris • Prissensitivt? – Selvfølgelig! • Randkommuner og pendling • Økende svingninger i etterspørselen

Usikkert farvann:Hvordan lykkes med bolig i Midt-Norge nå? 3) Hvordan lykkes? 2) Tilbudssida 1) Etterspørsel

2) Tilbudssiden:Stor prisdifferanse mellom nye og brukte leiligheter i Møre og Romsdal gir begrenser dybden i nyboligmarkedet Kristiansund Molde Ålesund

2) Tilbudssiden:Salgstakten i Ålesund, Molde og Kristiansund siste år viser at det i snitt har tatt 1 ½ år å sluttselge nybygg Kristiansund Molde Ålesund Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN

2) Tilbudssiden:Både Ålesund, Molde og Kristiansund kommune ønsker å spille på lag, men trege interne prosesser. Rett IG-nivå i Ålesund siste årene. Antall IG må opp i Molde og Kristiansund Ålesund: Molde: Kristiansund: Kilde: Prognosesenteret/ SSB, Igangsatte boliger per kommune tom 2013, deretter prognose basert på kommunenes andel av fylkets historiske boligbygging

2) Tilbudssiden Tilbudssida i Trondheim er overdimensjonert.Positivt for boligkjøperne – krevende for utbyggerne Trondheim Kristiansund Molde Ålesund

Prisforskjeller Trondheim • Brukt vs brukt • Brukt vs nytt Lade 42 800- 44 500/ m2 15% (50 000) Charlottenlund 29 400/ m2 20% (35 000) Fossegrenda 26 700/ m2 30% (35 000) Heimdal Snittpris brukt leiligheter siste 12mnd 30 000- 31 600/ m2 60% (50 000) Snittpris brukt rekkehus siste 12mnd Prisgap til nybygg 22 300/ m2 Prisgap til nybygg 55% (35 000)

Status nybyggsalg Trondheim: (per 1.10. Siste salgsperiode: august/ september) 549 26% 73% 600 400 146 200 52,8 /BRA 0 Totalt Usolgt 78% 96% 600 400 53 200 2 51,1 /BRA 0 Trondheim Totalt: Totalt Usolgt 2 458 20% 2000 Salgstakt 2: 1800 667 1600 15% 76% 1400 600 74% 1200 Sluttsalg: 400 157 1000 200 50,3 /BRA 649 800 0 Totalt Usolgt 600 38% 91% Snitt Pris/ BRA: 600 400 400 200 144 41,8– 52,8 /BRA 200 13 0 51,1 /BRA Totalt Usolgt 0 Totalt Usolgt 599 81% 21% 600 400 115 Tegnforklaring: 200 46,4 /BRA 0 Totalt Usolgt Antall 600 Antall boliger i totalt Antall boliger ledig for salg 400 Antall 200 0 Totalt Usolgt 52% 17 % 446 Salgstakt2 siste to måneder (antall solgte ift antall usolgte) 600 20% 400 216 200 41,8 /BRA 0 Totalt Usolgt Andel solgt i prosjektet/ området 74% Gjennomsnittlig Pris / BRA 50,0 /BRA Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN

2) Tilbudssiden Salgstaktenpå nybolig er doblet i Trondheim siste år. Det tar nå i snitt 10 mnd å sluttselge salgstrinn Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN

2) Tilbudssiden Lav ferdigstilling i Trondheim etter finanskrisen. Rekordmange boliger levert markedet i 2013 – 2014 blir også bra Kilde: Trondheim Kommune, Matrikkelen 15.8.14

2) Tilbudssiden Trondheim Kommune gått fra tomtemangel til boligoverskudd. Arealplanen inneholder 3 ganger boligbehovet neste 10 år.Noen vil lykkes – mange må mislykkes Før Nå Neste 10 år Ny Arealplan 2012-2024

2) Tilbudssiden Markedet etterspør kun 25 % av boligene som det er mulig å ferdigstille neste 5 år. Mange som i dag eier tomter for boligformål vil ikke får realisert disse på lang tid • Visualisering total tomtetilgang for bolig i Trondheim: • Alle tomter til boligformål etter reguleringsstatus • Volumet basert på faktisk reguleringsforslag eller antatt tetthet for ulike typer tomt (ikke maks tetthet) • Tidligst mulig ferdigstilling basert på dagens planstatus • Realistisk? Ja: De aller fleste ønsker å realisere tomteverdien gitt usikkerhet og konkurransesituasjon Intervall årlig boligbehov Kilde: Trondheim Kommune, Boligbehov og boligpotensial 2014 - 2050

2) Tilbudssiden Tomtetilgangen i Trondheim gjør at nåløyet bli trangere. I tillegg er det fare for at etterspørselen reduseres. Kun godt markedstilpassede prosjekter vil lykkes fremover X Segment n Segment n Høy Segment n Segment n Segment n Pris Segment n Segment n Segment n Segment n Lav Ulike segmenter og kjøpergrupper med ulik betalingsvilje for ulike kvaliteter

Betalingsvilje for høy kvalitet • Høyere kjøpeevne • Ulike kjøpergrupper Etterspørsel etter mindre prosjekter i etablerte boligområder • Pris tilpasset kjøpeevne og bruktboligkonkurranse i bydelen • Familieboliger «på landet» (LNF)

2) Tilbudssiden Gode forretnings-prosjekter kan sluttselges raskere enn store feltutbygging. EM1 vil systematisere totmtesøk og fortetningsstrategien for utbyggere som ser potensiale her • Eplehageutbygging • 0,5 – 1,5 mål • Rekkehus/ flermannsboliger • 2 – 10 enheter • EM1 Bruktbolig tomtesøk • Større fortetningstomter • 1,5 – 10 mål • Småhus og leilighetsbygg • 5 –50 enheter • EM1 Nybygg tomtesøk • Konvertering av næringsareal • Tidligere strategisk plassert næring – nå sentralt for bolig • EM1 Næring tomtesøk 1 2 3

Hva skal til for å lykkes fremover? Volum og salgstakter avhengig av oljepris og norsk økonomi Riktig bolig på riktig tomt. Konkurrerer mot brukt og pris Boligene må tilpasses Markedssituasjonen - I Trondheim vil ikke alle lykkes

Lykke til med Knutepunkt og 2015! Jan Håvard ValstadAnalysesjefM: 99 50 35 60 Jan.Havard.Valstad@em1mn.no

Hvordan lykkes i usikkert farvann? Lever markedstilpassede boliger!