Estudio financiado por LILP y desarrollado por Pía Mora, Francisco Sabatini, Ignacia Polanco 2012

1. “¿Es posible conciliar integración social y negocio inmobiliario?: Hallazgos preliminares a partir del estudio de dos proyectos integrados desarrollados en Santiago, Chile Estudio financiado por LILP y desarrollado por Pía Mora, Francisco Sabatini, Ignacia Polanco 2012

2. Estructura de la presentación • Concepto de integración social e importancia de su incorporación en la política habitacional a. ¿De qué hablamos cuando hablamos de integración? b. ¿Por qué es importante hablar de integración? c. Rol de la política habitacional en la promoción de la integración residencial 2. Estudio de casos: los proyectos de San Alberto de Casas Viejas y Juvencio Valle a. Metodología b. Algunos resultados preliminares c. Conclusiones

3. Concepto de integración social e importancia de su incorporación en la política habitacional

4. a. ¿De qué hablamos cuando hablamos de integración? • Dimensión funcional (acceso a bienes y servicios, conectividad, etc.) 2) Dimensión social (acceso a diversidad social, reversión o inhibición del estigma)

5. b. ¿Por qué es importante hablar de integración social? • Promoción de la integración social como vía para enfrentar la segregación residencial, definida ésta como “el grado de proximidad espacial o de aglomeración territorial de las familias pertenecientes a un mismo grupo social, sea que este se defina en términos étnicos, etarios, de preferencias religiosas o socioeconómicos, entre otras posibilidades”(Sabatini, Cáceres & Cerda, 2001). • La segregación residencial más ‘problemática’ es aquella que refiere a la concentración de gran escala y bajo condiciones de homogeneidad de grupos de bajos ingresos. • Evidencia sobre los efectos negativos de la segregación residencial para el caso chileno: Sabatini et al. (2008), Larrañaga y Sanhueza (2008) y Sierralta (2010).

6. c. Rol de la política habitacional en la promoción de la integración residencial • Inclusión explícita de la integración como objetivo de la política habitacional a partir de 2006 • Creación de instrumentos específicos para la promoción de ese fin. - Dimensión funcional: Subsidio a la localización - Dimensión social: Subsidio de integración

7. Dimensión funcional: Subsidio a la localización • Origen: Subsidio específico para pago por suelo (hasta 200 UF). • Buena idea (reconoce importancia del suelo para hogares vulnerables, y genera apoyo específico para ello) • Problemas implementación: i) casi todos las localidades cumplen con requisitos establecidos para su otorgamiento (no discrimina), ii) no ha generado efectos esperados (el mejoramiento de la localización de los hogares beneficiarios); iii) se ha traspasado a precio del suelo • Hoy: Puede ser destinado a suelo o a la vivienda. Se desvirtúa su fin original.

8. Dimensión social: Subsidio de integración social

9. 2. Estudio de casos: los proyectos de San Alberto de Casas Viejas y Juvencio Valle

10. a. Ficha Metodológica • Contraparte: Lincoln Institute of LandPolicy • Duración del estudio: Agosto 2011 – Principios 2013 • Casos de estudio: San Alberto Casas Viejas (Puente Alto) y Juvencio Valle (San Bernardo). Tercer caso por definir. • Metodología: Cualitativa (realización de entrevistas y observaciones en terreno) y Cuantitativa (aplicación de encuestas Marzo-Abril 2012) - 149 encuestas SACV - 77 encuestas JV • Pregunta de investigación: ¿Es posible compatibilizar negocio inmobiliario e integración residencial hoy en Chile y de qué factores depende esa combinación? • Objetivo general: Identificar en los proyectos residenciales integrados los factores que los convirtieron en una alternativa de negocio inmobiliario (oferta) atractivo para los compradores (demanda), atendiendo a los elementos físicos y sociales que facilitan u obstaculizan dicha integración y a los procesos de aprendizaje social.

12. CASAS VIEJAS VISTA HERMOSA SAN ALBERTO DE CASAS VIEJAS Etapa 1

16. b. Resultados preliminares Sí parece posible combinar integración social y negocio inmobiliario A nivel de oferta (SACV): Atender a demanda de grupos medios y emergentes con procesos de movilidad social ascendente que desean permanecer en sus comunas + Set de alternativas habitacionales + Organizar demanda en base a redes familiares y laborales + Diseño habitacional y urbano que nivela hacia arriba= Aumento velocidad de venta y disminución de costos de publicidad, entre otros beneficios. A nivel de demanda (JV y SACV): No sólo integración objetiva (mezcla de familias de distinta condición social en el espacio), sino que también ‘sana’ convivencia es posible.

17. b. Resultados preliminares: Caracterización residentes Mayor antigüedad en la comuna e ingresos de residentes de SACV

18. b. Resultados preliminares: Integración social objetiva Alta heterogeneidad en ambos conjuntos, aunque mayor en SACV

19. b. Resultados preliminares: Integración social objetiva Cierto nivel de desacople entre NSE y tipo de subsidio (SACV)

20. b. Resultados preliminares: Integración social percibida Mayor percepción de diversidad social en JV Igualdad de las viviendas puede estar detrás de la menor percepción de diversidad social en JV

21. b. Resultados preliminares: Elección residencial La composición social del conjunto no es un factor determinante en la elección residencial - Menos de un 1% señaló ‘el nivel social del barrio’ como una razón tras la elección del conjunto (pese a que mayoría sabía que conjuntos eran integrados, porque se lo advirtieron o porque se dieron cuenta solos) - Mientras en SACV los factores determinantes fueron la tranquilidad y la seguridad, en JV se mencionó la cercanía a comercio y servicios (barrio). ¿Por qué es relevante este dato? • Encuestas residenciales muestran que atributos de la vivienda (como tipo y tamaño) y barrio (cercanía a servicios, seguridad, etc.) son más importantes que composición social del espacio. • Problema del dato: potencial deseabilidad social de la respuesta: tal vez la gente busca homogeneidad social, pero no se atreve a decirlo • Estudio de proyectos integrados (donde la heterogeneidad social es un hecho, es decir, donde en teoría no hay deseabilidad) reafirma bajo peso de la composición social del espacio en la elección residencial.

22. b. Resultados preliminares: Satisfacción residencial • Vivienda: • - Alta satisfacción con la vivienda tanto en SACV como en JV • - La satisfacción actual con la vivienda es igual o mayor que la inicial. • En el caso de SACV, este el incremento es más significativo a mayor NSE • Conjunto: • - Alta satisfacción con el conjunto tanto en SACV como en JV; de todas formas, • la satisfacción actual con el conjunto es algo menor que la inicial Alta satisfacción residencial en ambos conjuntos

23. b. Resultados preliminares: Convivencia Alto nivel de conocimiento de los vecinos

24. b. Resultados preliminares: Convivencia Existen problemas de convivencia entre vecinos; sin embargo, éstos no serían graves La menor percepción de conflictos en SACV puede estar relacionada con los factores de diseño y distribución del conjunto que evitan mayores roces entre residentes

25. Percepción de problemas con los vecinos

26. Beneficios percibidos de la convivencia con grupo social más bajo • En San Alberto, la proporción de personas que ve beneficios en convivir con gente de clase más baja que la suya, es mayor que en Juvencio Valle, para todas las afirmaciones preguntadas.

27. Beneficios percibidos de la convivencia con grupo social más alto • Opera el modelo de rol – entre pautas de comportamiento social

28. b. Resultados preliminares: Inversiones y Percepción sobre valorización de la vivienda Un porcentaje importante ha hecho inversiones en su vivienda y planea seguirlas haciendo a futuro • 4 de cada 10 encuestados ha realizado ampliaciones o construcciones en sus viviendas • Un porcentaje importante de los encuestados planea hacer inversiones a futuro (71% en SACV y 34% en JV) La inversión efectuada y planificada puede entenderse como un ‘proxy’ de proyección residencial • Mayoría considera que su vivienda ha ganado valor en el tiempo • Aumento de valor se debería principalmente a inversiones realizadas por las familias No se estarían percibiendo riesgos de ‘minusvalía’ asociados a la integración residencial

29. Consideraciones finales • Proyectos PIS derriban 3 mitos: • Mito 1: Negocio inmobiliario e integración social son incompatibles. Los proyectos integrados no sólo no ‘van a pérdida’, sino que generan utilidades • Mito 2: Todas las personas quieren vivir entre ‘iguales’ (o ‘nadie quiere sentirse como vaca en corral ajeno’). Los PIS demuestran que sí hay una demanda por vivienda en conjuntos integrados • Mito 3: La convivencia entre distintos es tan difícil y conflictiva que hace inviable los proyectos integrados. Los PIS muestran que los conflictos no son obstáculos para la convivencia. • Importa el cómo se haga la integración: • Sustentabilidad en el tiempo y posibilidad de mantener los niveles de integración, dependen de elementos de diseño –vivienda y entorno– y de la administración.

30. Anexos

31. Decisión de compra

32. Satisfacción con la vivienda

33. Satisfacción con la vivienda • Al revés de la evaluación del conjunto, la vivienda se evalúa mejor ex post que al momento de llegar • En San Alberto, al controlar por NSE, aumenta la satisfacción con la vivienda • Otro elemento que genera una diferencia en la evaluación de la vivienda, es la presencia de menores de 12 años. Los hogares que tienen niños evalúan con un promedio más bajo la satisfacción con la vivienda que quienes no los tienen (6,3 vs. 6,6).