Teknisk förvaltning

1. Teknisk förvaltning Construction Management

2. Teknisk förvaltning • är de de tekniska åtgärder som vidtas på en fastighet för att behålla eller få de funktioner som det finns behov av vid varje tillfälle. Construction Management

3. Begrepp • Löpande underhåll • Åtgärder som vidtas kontinuerligt efter hand som brist uppstår. • Periodiskt underhåll • Åtgärder som vidtas enligt underhållsplan. • Ombyggnad • Genomgripande ändring av befintlig byggnad. • Renovering • Återställande av byggnad eller liknande till skick jämförbart med nytt. Construction Management

4. Begrepp forts • Reparation • Avhjälpande av fel till driftduglighet. • Restaurering • Återställande av byggnad till ursprungligt skick. • Totalsanering • Förnyelse genom rivning och nybyggnad. • Underhåll • Åtgärd för att bibehålla en fastighets funktion.. • Ändring • Om-och tillbyggnad enligt PBL. Construction Management

5. Byggnadsbeståndets tekniskautformning och volym Byggnadens utformning Construction Management

6. Bostadsbyggandets regionalfördelning • Storstadsområde 48 % • Norra Sverige 17 % • Södra Sverige 35 % Byggnadens utformning Construction Management

7. Stomsystem - antal våningar • Bärande ytterväggar och hjärtväggar och vissa tvärgående väggar • Trevånings lamellhus är vanligast. Byggnadens utformning Construction Management

8. Lägenhetsstorlek (1980) • I hus byggda fram till 1945 • var 80% 2 ROK eller mindre. • I hus byggda 1946-1975 • var drygt 50 % 2 ROK eller mindre Byggnadens utformning Construction Management

9. Material • Mer än 50% av flerbostadshusen har murverk i yttervägg. • Lättbetong är mycket vanligt i yttervägg under perioden 1945-1960. • Fram till 1950 är tegel ett bärande material och därefter i huvudsak ett beklädnadsmaterial Byggnadens utformning Construction Management

10. Grund-läggning Byggnadens utformning Construction Management

11. Byggnadstekniska brister Byggnadens utformning Construction Management

12. FunktionsbristByggnadsdelen som skall uppfylla funktionen • har aldrig funnits (Hiss) • nyttjas på annat sätt än vad den var byggd för (Badrum) • är föråldrad (Köksmaskiner) • har inte underhållits (Utvändig träpanel) • är trasig och har ej blivit reparerad (Tak) • är bristfälligt utförd i förhållande till beställarens krav (Vägg) Construction Management

13. Skadedrabbade konstruktioner • Låglutande papptak • Kryp - grundgrundlagda hus • Platta på mark • Tilläggsisolerade källare • Asfaltstrukna källarväggar • Kalkhaltigt naturstensmaterial utvändigt • Träfönster utan avvattning i överkant • Ytterdörrar utan tak Construction Management

14. Skadefrekvensens variation med produktens ålder i olika riskperioder Ålder Inkörnings- Brukarperiod Utslitningsperiod period Construction Management

15. Byggfel från 1970-talet Construction Management

16. Byggfel från perioden 1990-2000 ? Construction Management

17. Byggfel- vem är boven!Vilka fel gör vi år 2002! ? Construction Management

18. Underhåll enligt PBL • 13§ • Byggnader skall underhållas med hänsyn till • • utseende och • • bevarandevärde Construction Management

19. FÖRVALTNINGSARBETE Construction Management

20. DIAGNOS Tillståndskontroll ! • SYFTE • Att beskriva en fastighets tillstånd vid en eller fler tidpunkter till grund för beslut om åtgärder som förbättra produktivitet och effektivitet i fastighetsförvaltning. • Identifiering • Intern och extern jämförelse -”bra/önskvärt” Construction Management

21. Drift- och underhållKostnadsslag Årskostnad kr/kvm • Administration 25 • Försäkring 02 • Värmeenergi 90 • Vattenförbrukning 27 • Tillsyn och vård 35 • Reparationer 21 • Underhåll invändigt hus 23 • Underhåll installationer 26 Construction Management

22. Modell Diagnos Prognos Beslut • Feedback- iterativ process Analys/Diagnos av Drift o Underhåll kräver fördjupade studier av diagnosmaterialet Construction Management

23. DiagnosernaPrognosBeslut • Syfte • Bestämma resurs och penningflöden • Bestämma bundet kapital • Utgöra grund för prognos • Verksamhetsplanering • Budget • Kalkyler • Framåtriktade Construction Management

24. Diagnos • Tillståndskontroll • Kunskap om motsvarande förhållande i andra fastigheter och företag • Målsättning= önskvärt tillstånd • Produktivitetsmått • = relationen mellan in och ut (antal kvm/antal arbetstimmar) • Effektivitetsmått • = relationen mellan produktvärde och produktresurser (hyra/DoU) Construction Management

25. Underhåll • Åtgärder • som syftar till att återställa • funktionen hos ett förvaltningsobjekt Construction Management

26. Underhåll • Löpande underhåll • Akutunderhåll • Skador • Skadegörelse • Brist i material om installationer • Planerat underhåll- förvaltningspolicy • Förebyggande underhåll • Underhållsplaner Construction Management

27. Underhålls-termer Construction Management

28. Underhållsplanering Databas • Uppmätning • Relationsritning • Besiktningar • Underhållsplan • Uppföljning Förtecknad åtgärder Underhållsintervall kostnader Prel underhållsplan Årskostnader Construction Management

29. Olika besiktningar • Fastighetsöverlåtelse • Entreprenadbesiktningar • Stora markarbeten • Byggtekniska utredningar • Lokalöverlåtelse • Syn vid tvister • Fastighetsvärdering • Skickbesiktningar Construction Management

30. Fastighetsöverlåtelse • Undersökningsplikt • Krav på sakkunnig • Krav på utökad undersökning • Förekomst av dolda fel • Utlåtande Construction Management

31. Entreprenadbesiktningar • Förbesiktning • Slutbesiktning • Garantibesiktning • Särskild besiktning • Överbesiktning • Efterbesiktning Construction Management

32. Större markarbeten • Strikt ansvar vid stora arbeten • Besiktning före och efter arbetena Construction Management

33. Lokalöverlåtelse • Före avflyttning - Vad är normalt slitage? • Före inflyttning- Förekommande fel? Construction Management

34. Tillståndsbesiktningar • Bedöm återstående livslängd • Bedöm underhållsåtgärder Construction Management

35. Syn vid tvister • Domstolar • Länsstyrelse - kammarrätt m m Construction Management

36. Besiktning vid fastighetsvärdering • Definition ? • Värdepåverkande faktorer • Förekommande problem • Besiktningsmannens ansvar Construction Management

37. Värdepåverkande faktorer • Lage, Lage und Lage • Övriga Construction Management

38. Utlåtande från besiktning • Datum • Närvarande • Syfte • Underlag för utlåtandet • Dokumentation av iakttagelser vid syn • Beskriv iakttagelser utan att analysera • Läsaren skall kunna följa utlåtandet • Analys och förslag Construction Management

39. Värdepåverkande faktorer småhus • Läge • Area • Bostadsarea • Tomtareal • Arkitektonisk utformning • Standard • Underhåll Construction Management

40. Förekommande problem • Vad skall värderas och synas? • Vilka krav skall ställas? • Värde för vem? • Underlag? Construction Management

41. Ansvar hos besiktningsman • Konsultavtal • Ansvar mot uppdragsgivare Construction Management

42. Åtgärder Construction Management

43. Innehåll Åtgärder Bestämmelser Plan- och bygglag- BBR- BKR Krav på varsamhet Rivningsplan Tekniska bestämmelser Arbetarskyddsbestämmelser Minimikrav Lägsta godtagbara standard Construction Management

44. Beslutsproblem • När? • Hur mycket? • Nivå? • Vem ansvarar för åtgärden • Sannolikhetsteoretisk modeller för beslutsprocessen Construction Management

45. Lägsta godtagbara standard • Kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten • Kontinuerlig uppvärmning • Avlopp för spillvatten • Elektrisk ström för normal hushållsförbrukning • Personlig hygien , omfattande toalett och tvättställ med badkar eller dusch • Utrustning och utrymme för matlagning • Förrådsutrymmen • Möjlighet till tvättning Construction Management

46. Ansvar för åtgärd • Fastighetsägarens ansvar • Producentansvar • Projektörsansvar • Produktansvar • Hyresgäst och brukaransvar • Säljarens felansvar Construction Management

47. Förebyggande åtgärd • Kalkylräntans betydelse • Lönsamt? Construction Management

48. Kalkylexempel • Förebyggande åtgärd 1 000 kr • Kalkylränta på 12% • Brukstid på 20 år • Årskostnaden 1 000 x 0,013879 = 13,9 kr/ år • Annuitetsfaktorn hämtas ur tabell. Construction Management

49. Thank you ! Construction Management