Bygningsarealer

1. Bygningsarealer • Danske Byggeøkonomer, Aarhus 19. juni 2013 • Danske Byggeøkonomer, København 26. juni 2013 • Jørgen Bang Jakobsen, LE34 • Landinspektør, partner

2. LE34 har 130 medarbejdere fordelt på 9 kontorer ... Resultater gennem dialog … Vi baner vejen for samfundets udvikling inden for ejendomsdannelse, infrastruktur og kommunikation Ansvarlighed • Dialog • Samarbejde • Arbejdsglæde • Gensidig respekt

3. Forretningsområde Skel og Ejendomme Byudvikling i Ørestad

4. Forretningsområde Landmåling og Geodata Landmålingssoftware LE34 3D-SKAN www.m.dk/cityringen.aspx

5. Forretningsområde Ekspropriation og Jura • Vejlovgivning • Generelt • Vejloven • Ekspropriation • Vejbidragsloven • Vintervedligeholdelses- loven • Privatvejsloven • Forvaltningsloven • Kursusvirksomhed • Ledningsret • Rettighedserhvervelse • Erstatning • Tinglysning • Forvaltningsret • Kursusvirksomhed

6. Forretningsområde IT og GIS MobilGIS Vandplanlægning LE34 GIS Center Vi gør GIS åbent, anvendeligt og brugbart Fugleinfluenza • Fotoregistrering Ledningsregistrering

7. Bygningsarealer • Hvad bruger man dem til? • Når man skal regne byggeret og bebyggelsesprocent • Når man skal betale en entreprenør for opførelse af et hus • Når man skal udleje en bolig eller andet lejemål • Når man skal sælge en bolig eller erhvervsenhed • Når man skal indberette til BBR

8. Hvad bruger man dem til? • Når man skal søge om støtte til almene boliger • Når man skal beregne husleje • Når man skal beregne ”individuel boligstøtte” (boligsikring) • Når man skal beregne butiksarealer (planloven) • Find selv på flere situationer …

9. Hold fokus .. • … på formålet med arealopgørelsen  • I ”frie” aftaleforhold er det vigtigt at definere efter hvilke regler arealerne skal opgøres

10. Hvilke typer findes? • BR-arealer • BBR-arealer • Ejerlejlighedsarealer • 311-arealer • Diverse specialregler

11. BR-arealer • Formål at beregne byggeret/bebyggelsesprocent • Husk de arealer der kan fradrages • BR2010 • Nyere lokalplaner/ingen lokalplaner • Gamle BR (2008-1998-1995-1985….) • Gamle lokalplaner – husk de rigtige regler

12. BR-arealer • Beregningsreglerne kan ikke ændres • - heller ikke i en lokalplan • Masser af lokalplaner forsøger at ændre reglerne • Hvordan håndteres ulovlige beregningsregler? • ”25cm-reglen”

13. BR-fortegnelse

14. BBR-arealer • Bebygget areal • Areal på bygningsniveau • Samlet areal for hver bygning • Areal på enhedsniveau • Enheder er boliger og erhvervslokaler

15. BBR-fortegnelse

16. BBR-oversigtskort

17. Ejerlejlighedsarealer • Ejerlejlighedens areal • ”nettoareal” – ”tinglyst areal” • Gulvarealer i køkken og bad • ved gamle ejendomme

18. Ejerlejlighedsfortegnelse

19. 311-arealer • Bkg. 311/1983 • Anvendes ved udlejning • Regler meget kortfattet (=BBR/enhedsniveau) • Må nok ikke fraviges ved boliger • Kan nok fraviges ved erhvervslokaler

20. Boligsikring • Areal opgøres efter BBR på enhedsniveau • …men særegen regel ved ”identiske” boliger • Måske lejetab for udlejer

21. Butiksarealer • Regler i Planloven om maksimal størrelse • Opgøres efter BR-reglerne • Men husk kældre og personalerum • … og måske sikringsrum og overdækket varegård

22. Hvorfor alle de typer? • Forskellige formål • Forskellige sammenhænge • Ingen reel vilje til samordning • - hverken af regler eller begreber

23. Enhedsarealer • Areal til beboelse eller erhverv • Supplementsrum • Fællesboligarealer • Adgangsareal • Udenomsrum

24. Hvordan måler man? • Stort set ensartede måleregler • Forskellen er i det der medregnes/ikke medregnes • Man måler i gulvhøjde til yderside mur • Husk vinduer helt til gulv • ”Sjove” facader

25. ”Sjov facade”

26. Hvordan måler man? • Mod andet lejemål til midte af mur • Mod adgangsareal til yderside mur • Grænse mellem adgangsareal og udenomsrum • (muren hører med til adgangsarealet) • I tagetager måles i 1,5m plan over gulv • Ved åbne etager måles til en linie svarende til bygningens ydervæg i øvrigt

27. Hvordan måler man? • Ved fælles væg i skel måles til skel • Ved egen væg i eller over skel måles til yderside væg • Ved huller i etagen måles til hullets kant • - gælder også dobbelthøje rum • Skakte, trapper, trapperum, elevatorer medregnes for hver etage

28. Nettoareal • Ordet ”nettoareal” er ikke defineret i reglerne • Bruges ofte om lokaler til lejers egen rådighed • ”Tinglyst areal” • Pas på: nogle mener gulvareal

29. Nettoareal • Hele ydermur – hele muren mod adgangsareal – halv mur mod andet lejemål • Husk: Hele gavlens ydermur • Gavlen kan ikke fordeles! • Skakte gennem lejemålet medregnes • Interne trapper medregnes for hver etage • Dobbelthøje rum kun den etage, hvor gulvet er

30. Enhedsarealet (”brutto”) • Enhedsarealet kaldes ofte bruttoarealet (for enheden) • Enhedsareal = nettoareal + andel af evt. fællesboligareal + andel af adgangsareal • Udenomsrum indgår ikke i enhedsarealet

31. Adgangsarealer • Normalt indendørsarealer • Dog: altangange og åbne trapper til altangange • Fælles trapper, gange, elevatorer, • Adgangsarealer opgøres for hver opgang • Adgangsarealer medregnes kun halvt, hvis de også er adgang til udenomsrum

32. Adgangsarealer • Fordeling er i princippet enkel • - men i praksis ofte svær • De lejemål der har dørforbindelse • Altangange fordeles på alle lejemål – også dem i stueetagen • Fordeling sker ligeligt – ikke efter størrelse • Erhvervsudlejere fordeler ofte efter størrelse

33. Særlig fordeling • Københavns Kommune har lavet egne regler ved kombination af plejeboliger og servicearealer • Særligt regneark

34. Numre og adresser • God ide med de rigtige etage- og dørbetegnelser • En etage betegnes st, 1, 2, 3 osv. og kl, k2 osv • Stueetagen hedder st og ikke 0 • Stueetagen ligger i eller lige over terræn • Dørbetegnelse tv, th, mf, 1, 2, 3 osv • Ikke noget 0 foran dørnummer • God ide med fortløbende nummerering af enheder

35. Hvor findes reglerne? • BR2010 bilag 1 kap. B.1.1.3 • BR2010 kap. 1.6 nr. 1 (vejl.note – 25cm reglen) • Kap. 2.1 stk. 4 (beregningsregler kan ikke fraviges) • Håndbog for Bygningsmyndigheder • Naturklagenævnets afgørelse af 12.06.2006 j.nr. 03-33/150-0450 om beregning af bebyggelsesprocent

36. Hvor findes reglerne? • BBR-instruks kapitel 5.1 Arealer • Cirk. om ejerlejligheder og om boligfællesskaber nr. 177 af 25.08.1977 punkt 35 • Bkg. om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler nr. 311 af 27.06.1983 • Bkg. om beregning af boligens bruttoetageareal efter boligstøtteloven nr. 136 af 11.02.2013

37. Hvor findes reglerne? • Planlovens §5t • Vejledning om detailhandelsplanlægning nr. 9290 af 18.06.2010 • Vejledning om fastsættelse af vejnavne og adresser kapitel 11 om etagebetegnelse og dørbetegnelse side 51-54 • http://mbbl.dk/sites/mbblv2.omega.oitudv.dk/files/dokumenter/publikationer/fastsaettelse_af_adresser_vejledning.pdf

38. Indberetning til BBR • Skemaer: • KLE 02.00.20G01 BY 210 (01/2011) • KLE 02.00.20G01 BY 220 (01/2011)

39. Bygningsarealer • Danske Byggeøkonomer, Aarhus 19. juni 2013 • Danske Byggeøkonomer, København 26. juni 2013 • Jørgen Bang Jakobsen, LE34 • Landinspektør, partner