השקעה בנדל"ן מניב במנוף נמוך גורם מייצב בתיק ההשקעות

1. השקעה בנדל"ן מניב במנוף נמוך גורם מייצב בתיק ההשקעות

2. המשבר – זרז לחשיבה והערכות מחודשת שינוי באופן אמידת הסיכונים – במיוחד סיכון מנפיק ואופן ניתוח הסיכונים של מכשירים נגזרים שילוב נכסים מפחיתי תנודתיות בתיק ( קורלציה נמוכה עם נכסים אחרים בתיק) מבנה תיק מאוזן המשלב נכסים ברמות סיכון שונות חזרה ליסודות 2

3. נדל"ן מניב בתיק ההשקעות – חוזרים ליסודות 1. נכס מוחשי – מאחורי ההשקעה עומד נכס בר מימוש 2. תזרים ידוע ויציב- נכסים במיקום טוב המנוהלים באופן מקצועי תמיד יזכו לתפוסה גבוהה 3. מנוף נמוך ומידתי – המינוף מאפשר תגבור תשואה המנוף הנמוך מבטיח עמידה בביטחונות באופן שהשינוי במחיר הנכס במהלך תקופת האחזקה פחות משמעותי למשקיע לטווח ארוך 4. העדר מרכיבים יזמיים המעלים בדרך כלל את רמת הסיכון 3

4. השקעה בנדל"ן מניב מעלה תשואה-מקטינה סיכון

5. נדל"ן מניב-הניסיון העולמי RUSSEL INVESTMENT SURVEY 5

6. Commercial Real Estate Investment Correlation 11997 - 2008

7. השקעה בנדל"ן מניב –רכיב מגן אינפלציה

8. השוואת תשואה חלופות השקעה נתוני מינוף: תשואת נכס מניב – 8% ריבית על חוב – 5% תקופת ההשקעה 10 שנים 8

9. דרכי השקעה מרכזיות 1. קרנות ריטׁ-((REIT 2. השקעה ישירה השקעה בדירות למגורים השקעה בנדל"ן מסחרי 9

10. מה נדרש ? • יכולת איתור ורכישת נכסים במחיר ראוי • יכולת השכרה שוטפת של נכסים במחירי שוק • יכולת תחזוקה שוטפת • ממון ההשקעה במנוף סביר בריביות תואמות 10

11. ריטים- תחליף להשקעה ישירה בנדל"ן מניב גיוס הון וחוב ניהול מקצועי ומנוסה רכישת נכסים חלוקת דיבידנד למשקיע השכרה וקבלת הכנסות משכ"ד יתרונות נוספים: נזילות, מומחיות, פיזור נכסים, חסכון במשאבי ניהול מבחינת המשקיע 11

12. הקרן -מחויבת להשקיע לפחות 95% מהנכסים בנדל"ן מניב, מזה 75% בישראל הקרן -מחויבת בחלוקה של לפחות 90% מההכנסה החייבת כדיבידנד למשקיע הקרן - מחויבת במגבלת מינוף מקסימלי- עד 60% חוב מהמאזן הקרן- נהנית מפטור ממס חברות ריט -עקרונות עיקריים 12

13. תחום הריטים בארץ בסוף 2005 העברת תיקון לפקודת מס הכנסה ("חוק הריטים") ב- 2006 הנפקת הריט הראשונה- Reit 1 ב- 2008 הנפקת הריט השניה- סלע קפיטל 2009-2010 – מספר התארגנויות להקמת קרנות ריט חדשות 13

14. Reit 1 כרטיס ביקור • הוקמה ב-2006 כקרן השקעות בנדל"ן הראשונה בישראל • רכשה מאז הקמתה 17 נכסים מניבים, בשווי של כ 1.33 מיליארד ₪ (כ-175,000 מ"ר ב-99% תפוסה ממוצעת, כ- 300 שוכרים) • הון עצמי 31.12.2009 הסתכם בכ- 560 מ' ₪ והוא אינו כולל הנפקות שבוצעו ב 2010 בהיקף של כ-60 מ' ש"ח. • שווי שוק נמוך ביחס להון העצמי היקף הנכסיםוצמיחה בהכנסות המשך... P.14

15. אג"ח מדורגות A/positive ע"י מעלות S&P • התחייבות מראש לתשלום דיבידנד שנתי מינימלי, בתשלום חצי שנתי. דיבידנד ששולם בגין שנת 2009 - 44 אג' למניה (תשואה של כ-6.5%). FFO למניה ב 2009 הסתכם ב-71 אג' למניה (תשואה של כ-11%). • הנהלה מקצועית ומוערכת • בעלי מניות עיקריים הינם מוסדיים מובילים (חברות ביטוח, פסגות, דש איפקס) P.15

16. שילוב השקעה בריט בתיק ההשקעות– יתרונות תשואת דיבידנד שוטפת אטרקטיבית בסיכון יחסית נמוך: חלוקת הרווח (הכנסה חייבת) והטבות מיסוי למשקיע מוסדי מינוף מקסימלי 60% (כיום כ-50%) ללא סיכון יזמי פיזור ההשקעה מקצועיות סחירות ונזילות: עלויות עסקה (שוק הון מול מסי נדל"ן) מהירות מימוש (מימוש מניה מול מכירת נכס נדל"ן) פוטנציאל לרווחי הון השקעה בריט - זרוע ארוכה של המשקיע בתחום הנדל"ן המניב 16

17. סיכום תקופת משבר היא זמן נוח לניתוח והתאמה של התיק המוסדי והפרטי לקראת העתיד נדל"ן מניב במנוף נמוך הופך מרכיב מרכזי בתיק ההשקעות ומהווה גורם מייצב לעתיד, על בסיס היותו משקף נכס מוחשי ותזרים יציב הבסיס לבניית תיק נדל"ן מניב הוא גובה ואיכות התזרים ופחות הצפייה לרווחי הון עתידיים 17

18. יציבות לאורך זמן מתאם נמוך ביחס למדדים אחרים תזרים דיבידנדים ותשואה אטרקטיביים Reit 1 ולסיכום... P.18

19. תודה על ההקשבה המידע הכלול במצגת הקשור לעסקי החברה כולל מידע צופה פני עתיד. המידע כולל התייחסות לאסטרטגיה ולתוכניות של החברה כמו גם להערכות לגבי שווקים,שוכרים, תוצאות כספיות וכו'. מידע זה אינו ודאי ומבוסס על מידע שבידיעת החברה במועד פרסום המצגת, ועל הערכות, אומדנים והנחות שונות של החברה שאין ודאות בהתקיימותן. לאור האמור, עשויות תוצאות החברה והתנהלותה להיות שונות מאלו שהחברה העריכה, צפתה או חזתה. 19

20. שני שליש מהתשואה- דיבידנד שליש מהתשואה- דיבידנד

21. שוק המגורים תשואה ב 10 השנים האחרונות

22. ריט 1 – שיעור תפוסת הנכסים (באחוזים) Reit 1

23. רמות אכלוס ומחירי שכירות על פני זמן מקור: 25