NAJAM STANA ZAKUP POSLOVNOG PROSTORA

1. NAJAM STANAZAKUP POSLOVNOG PROSTORA

2. IZVORI • Zakon o najmu stanova (NN 91/96) • Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97, 115/07) • Zakon o zakupu i prodaji poslovnoga prostora (NN 91/96, 124/97, 174/04, 38/09) • Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08) • Pravila o ugovoru o zakupu (čl. 519-549) • Pravila o ugovoru o najmu (čl. 550-578) • Opća pravila o ugovorima

3. RAZLIKOVANJE NAJMA I ZAKUPA • U našem pravu – općenito se smatra da najam ovlašćuje na uporabu stvari, a zakup na korištenje stvari (uporaba + pribavljanje plodova)

4. UGOVOR O NAJMU STANA

5. POJAM I KARAKTERISTIKE • Ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za to određenu najamninu. • Da bi bio valjan, ugovor mora biti sklopljen u pisanom obliku. • Sklapa se s jednom osobom kao najmoprimcem, iznimno s oba bračna druga. • Može biti sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme. • Pravila Zakona ne primjenjuju se ako se stan koristi za privremeni smještaj (turisti i đaci) kao i za stanove koji se daju na korištenje u svezi s obavljanjem poslova najmodavca (službeni stan)

6. KARAKTERISTIKE • Konsenzualan • Kauzalan • Naplatan • Formalan • Može se upisati u zemljišnu knjigu, ali djeluje prema trećima i bez upisa

7. POJAM STANA • Stanom se smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz. • Sporedne prostorije u zgradi koje najmoprimac koristi također mogu biti predmet ugovora o najmu, ali se za njihovo korištenje plaća posebna naknada.

8. SADRŽAJ UGOVORA • U ugovoru o najmu stana naročito se naznačuju: • Ugovorne strane • Opis stana ili dijela stana koji se daje u najam • Visina najamnine i način njezina plaćanja • Vrste troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način njihova plaćanja • Osobe koje će zajedno s najmoprimcem koristiti stan • Vrijeme trajanja najma • Odredbe o održavanju stana i uporabi zajedničkih prostorija • Odredbe o primopredaji stana

9. NAJAMNINA • Dvije su vrste najamnina: • Slobodno ugovorena najamnina • Kod ugovora na neodređeno vrijeme, ne može se mijenjati prije isteka 1 godine od sklapanja ugovora • Može se povećati najviše do 20% od prosječne slobodno ugovorene najamnine u istom naselju • Ako je novopredložena najamnina veća, odluku o njezinoj visini donosi sud • Podatke o visini prosječne najamnine daje upravni odjel jls. nadležan za poslove stanovanja • Zaštićena najamnina – određuje se na temelju kriterija koje je odredila Vlada RH Uredbom o određivanju..., a plaćaju je: • Osobe koje se koriste stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za osobe slabijeg imovnog stanja • Branitelji • Osobe koje su do stupanja tog zakona imale položaj nositelja stanarskog prava • Druge osobe određene posebnim zakonima

10. PRAVA I OBVEZE NAJMODAVCA • Najmodavac ima pravo zahtijevati od najmoprimca da plaća najamninu u iznosu, na način i u vrijeme kako je to određeno ugovorom o najmu. • Kao osiguranje za naplatu najamnine i štete prouzročene na stanu, najmodavac ima zakonsko založno pravo na unesenom pokućstvu i ostalim pokretninama najmoprimca i članova njegovog obiteljskog domaćinstva.

11. PRAVA I OBVEZE NAJMODAVCA • Najmodavac je dužan: • Predati stan za stanovanje najmoprimcu na način i u vrijeme kako je ugovoreno, odnosno u stanju pogodnom za stanovanje, • Održavati stan u stanju pogodnom za stanovanje te snositi troškove nužnih popravaka u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade. • Odgovara za materijalne i pravne nedostatke iznajmljenog stana

12. PRAVA I OBVEZE NAJMOPRIMCA • Najmoprimac ima pravo: • Koristiti iznajmljeni stan za stanovanje zajedno s osobama navedenim u ugovoru • Koristiti se zajedničkim prostorijama u zgradi koji su nužni za stanovanje kao i zemljištem koje služi zgradi • Dati stan ili njegov dio u podnajam, ali jedino uz suglasnost najmodavca.

13. PRAVA I OBVEZE NAJMOPRIMCA • Najmoprimac je dužan: • Plaćati najamninu • Koristiti se stanom na način da ga se čuva od oštećenja • Suzdržavati se od vršenja preinaka u stanu ili zajedničkim prostorijama bez suglasnosti najmodavca • Dopustiti najmodavcu ili osobi koju je on odredio ulazak u stan radi izvođenja nužnih radova i kontrole načina korištenja stana • Nakon prestanka najma predati stan u posjed najmodavcu u stanju u kojem ga je primio, uzimajući u obzir promjene uslijed redovitog korištenja • Odgovarati za štetu koju on ili korisnici prouzroče na stanu ili zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade • Za štetu, ali i za najamninu solidarno odgovaraju najmoprimac i članovi njegova obiteljskog domaćinstva

14. PRESTANAK UGOVORA O NAJMU STANA • Ugovor o najmu stana može prestati: • Sporazumom strana • Protekom vremena na koje je sklopljen • Otkazom • Raskidom

15. OTKAZ UGOVORA O NAJMU STANA • Otkazom u prvom redu prestaje ugovor o najmu stana koji je sklopljen na neodređeno vrijeme. • Otkazati ugovor o najmu stana mogu i najmodavac i najmoprimac.

16. OTKAZ UGOVORA O NAJMU STANA • Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana u svako doba i bez ikakvog obrazloženja. • O otkazu je dužan obavijestiti najmodavca najmanje tri mjeseca prije dana kad namjerava iseliti iz stana.

17. OTKAZ UGOVORA O NAJMU STANA • Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana čak i kad je sklopljen na određeno vrijeme, ako se ispune zakonom predviđene pretpostavke. • Najmodavac je dužan dati otkaz u pisanom obliku, uz obrazloženje, a uručuje se neposredno najmoprimcu uz njegov potpis ili preporučenom poštom.

18. OTKAZ UGOVORA O NAJMU STANA • Najmodavac može otkazati ugovor: • Ako se najmoprimac ili drugi korisnici koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru • Neplaćanje najamnine • Davanje stana u podnajam, bez odobrenja najmodavca • Ometanje drugih stanara zgrade • Korištenje stana od strane osobe koja nije upisana u ugovor u periodu dužem od 30 dana, a nije riječ o bliskim srodnicima najmoprimca • Nekorištenje stana za stanovanje Najmodavac ne može otkazati ugovor ako prethodno nije pisano opomenuo najmoprimca da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz, osim ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru • Ako se u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati.

19. OTKAZ UGOVORA O NAJMU STANA • Najmodavac može otkazati i ugovor o najmu na neodređeno vrijeme sklopljenog sa zaštićenim najmoprimcem: • ako nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, • a temeljem posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć, ili je • stariji od 60 godina.

20. OTKAZNI ROK • 3 mjeseca u slučaju korištenja stana od strane najmoprimca suprotno ugovoru • 6 mjeseci u slučaju da u stan želi useliti sam • Počinje teći prvog dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen • Odbije li najmoprimac primiti pisani otkaz, otkazni rok počinje teći od dana kad je obavijest o otkazu predana na pošti

21. RASKID UGOVORA O NAJMU • Najmodavac ima pravo raskinuti ugovor o najmu: • Ako najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu popravili • Ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca • Ugovor se raskida u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja koji ne može biti kraći od 15 dana

22. PROTEK VREMENA • Ugovor o najmu prestaje protekom vremena na koji je sklopljen. • Ali, ugovor se smatra prešutno obnovljenim na isto razdoblje ako ni jedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor za daljnje razdoblje.

23. SMRT UGOVORNIH STRANA • Ugovor o najmu stana u pravilu ne prestaje smrću ugovornih strana. • Ako umre ili prestane postojati najmodavac, prava i dužnosti najmodavca prelaze na njegova nasljednika ili pravnog slijednika. • Ako umre najmoprimac, njegova prava i dužnosti prelaze na njegova bračnog druga, a kad ga nema, na dijete, pastorka ili najmoprimčeva posvojenika koji je naveden u ugovoru o najmu.

24. UGOVOR O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA

25. POJAM • Ugovorom o zakupu poslovnog prostora obvezuje se zakupodavac predati zakupniku određeni poslovni prostor, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to određenu zakupninu. • Pravila Zakona ne primjenjuju se na slučajeve privremenog korištenja poslovnog prostora radi održavanja sajmova, priredaba, predavanja, savjetovanja ili u slične svrhe. • Poslovnim prostorom smatraju se poslovna zgrada, poslovna prostorija, garaža i garažno mjesto.

26. POJAM • Poslovna zgrada je zgrada namijenjena za obavljanje poslovne djelatnosti ako se pretežnim dijelom koristi u tu svrhu. • Poslovna prostorija je jedna ili više prostorija u poslovnoj ili stambenoj zgradi namijenjenih obavljanju poslovne djelatnosti koje, u pravilu, čine građevinsku cjelinu i imaju zaseban glavni ulaz • Garaža je prostor za smještaj vozila • Garažno mjesto je prostor za smještaj vozila u garaži

27. OBLIK • Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklapa se u pisanom obliku. • Ako se sklopi u obliku ovršne isprave, ovrha ispražnjenja prostora provodi se na temelju tog ugovora.

28. KARAKTERISTIKE • Konsenzualan • Kauzalan • Naplatan • Formalan • Može se upisati u zemljišnu knjigu, ali djeluje prema trećima i bez upisa

29. SKLAPANJE UGOVORA PUTEM JAVNOG NATJEČAJA • Poslovni prostori u vlasništvu RH, jedinica lokalne i regionalne (područne) samouprave daju se u zakup putem javnog natječaja. • Najpovoljnijom se smatra ona ponuda koja, uz ispunjenje uvjeta natječaja, sadrži najviši iznos zakupnine. • Prije sklapanja ugovora, mora se zatražiti mišljenje nadležnog državnog odvjetništva o njegovoj pravnoj valjanosti

30. SADRŽAJ • Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora sadržavati: • Naznaku ugovornih strana • Podatke o poslovnom prostoru • Podatke o djelatnosti koja će se obavljati u poslovnom prostoru • Odredbe o korištenju zajedničkih uređaja i prostorija u zgradi te zajedničkih usluga i rok njihova plaćanja • Rok predaje poslovnog prostora zakupniku, • Vrijeme na koje se sklapa • Iznos zakupnine i rokove plaćanja • Odredbe o prestanku ugovora • Mjesto i vrijeme sklapanja ugovora

31. VIŠESTRUKO UGOVARANJE • Ako bi ugovor o zakupu istog prostora odvojeno sklopila dva ili više zakupnika, pravo na zakup ima onaj zakupnik koji je prvi sklopio ugovor o zakupu. • U tom slučaju, oštećeni zakupnik može zahtijevati naknadu štete od zakupodavca prema općim pravilima o odgovornosti za štetu.

32. PRAVA I OBVEZE ZAKUPODAVCA • Zakupodavac ima pravo: • na zakupninu koju mu je zakupnik dužan plaćati u visini, na način i u vrijeme kako je to ugovoreno, • ako nije drukčije ugovoreno, zakupnina se plaća mjesečno unaprijed, do petoga dana u mjesecu • izvršiti za trajanja zakupa radove u svrhu uređenja prostora ili radi sniženja troškova energije i održavanja • mora pisano obavijestiti zakupnika o vrsti, početku i opsegu radova, roku trajanja radova i novoj visini zakupnine u roku od tri mjeseca prije početka radova

33. PRAVA I OBVEZE ZAKUPODAVCA • Zakupodavac je dužan: • predati zakupniku poslovni prostor u roku i u stanju utvrđenom ugovorom • održavati poslovni prostor u stanju određenom ugovorom odnosno u stanju prikladnom za obavljanje djelatnosti predviđene ugovorom • odgovarati zakupniku za materijalne nedostatke poslovnog prostora

34. ODGOVORNOST ZA MATERIJALNE NEDOSTATKE • Ako zakupodavac ne preda zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom ili zakonom, zakupnik ima pravo: • tražiti razmjerno sniženje zakupnine • pozvati zakupodavca da otkloni nedostatke te na teret zakupodavca sam dovesti poslovni prostor u potrebno stanje, ako se zakupodavac ogluši • raskinuti ugovor

35. PRAVA I OBVEZE ZAKUPNIKA • Zakupnik ima pravo u zakupljenom prostoru obavljati djelatnost za koju je zakupio prostor, a koja je navedena u ugovoru • Ima pravo dati stvar u podzakup jedino ako je to izričito ugovoreno

36. PRAVA I OBVEZE ZAKUPNIKA • Zakupnik je dužan • Plaćati zakupodavcu ugovorenu zakupninu u roku utvrđenom u ugovoru • Plaćati troškove korištenja zajedničkih uređaja i obavljanja zajedničkih usluga u zgradi • Snositi troškove tekućeg održavanja poslovnog prostora • O svom trošku izvršiti popravke oštećenja prostora koje je sam prouzročio • Obavijestiti zakupodavca pisanim putem i bez odlaganja o potrebi da se na poslovnom prostoru, radi njegova održavanja, obave određeni popravci • Predati zakupodavcu poslovni prostor nakon prestanka zakupa u stanju u kojem ga je primio

37. PRESTANAK UGOVORA O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA • Ugovor sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen. • Ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme prestaje otkazom, nakon što protekne otkazni rok, s time da se ugovor ne može otkazati prije isteka jedne godine od njegova sklapanja, osim ako drukčije nije ugovoreno.

38. REDOVNI OTKAZ • Ako ugovorom nije određen, otkazni rok iznosi 3 mjeseca, a može se dati prvog ili petnaestog u mjesecu. • Otkaz se daje pisanim putem, a dostavlja se preporučenom poštom ili putem javnog bilježnika. • Ako se ugovor otkazuje putem javnog bilježnika, javni bilježnik o priopćenom otkazu sastavlja zapisnik i poduzima radnje propisane posebnim zakonom • Zapisnik koji sadrži izjavu potpisanu po protivnoj strani da se ne protivi otkazu ima snagu ovršen isprave • U tom slučaju, ovrha se provodi na temelju ugovora o zakupu i zapisnika.

39. IZVANREDNI OTKAZ • Obje ugovorne strane mogu otkazati ugovor ako druga strana ne izvršava svoje obveze, i to neovisno o tome je li sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme.

40. IZVANREDNI OTKAZ ZAKUPODAVCA • Zakupodavac može otkazati ugovor u svako doba i bez otkaznog roka: • ako zakupnik i nakon opomene koristi prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatnu štetu koristeći ga bez dužne pažnje • ako zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od 15 dana od priopćenja pisane opomene • ako je zakupodavcu poslovni prostor potreban za obavljanje njegove djelatnosti, jer se bez svoje krivnje više ne može koristiti poslovnim prostorom u kojem je obavljao tu djelatnost

41. IZVANREDNI OTKAZ ZAKUPNIKA • Zakupnik može otkazati ugovor u svako doba, bez otkaznog roka: • ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je zakupnik ostavio ne dovede poslovni prostor u stanje u kojemu ga je dužan predati odnosno održavati

42. PRODAJA POSLOVNOG PROSTORA • Ugovor o zakupu poslovnog prostora ne prestaje kad treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne poslovni prostor od zakupodavca. • Treća osoba stupa na mjesto zakupodavca, preuzimajući njegova prava i obveze.

43. SMRT ZAKUPNIKA • Ugovor o zakupu poslovnog prostora ne prestaje smrću zakupnika, već njegovi nasljednici stupaju u ugovorni odnos umjesto njega, osim ako ugovorom nije drukčije određeno.