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為自己買間夢想中的房子

為自己買間夢想中的房子. Jeffish Chang. 一 . 需求的考量. 需求. - 考量的原則 : 人 , 事 , 時 , 地 , 物. 二 . 商品的考量. - 注意事項. - 風水概要. 能力. 商品. 三 . 能力的考量. - 貸款種類. - 計算方式. - 相關稅賦. Agenda. 序 . 概念. 四 . 結語 & 資料查詢. 序 . 概念. 需求. 高標準. 能力足夠可以 購買高標準 的房子. 高標準的房子買不起. 能力僅僅足夠 購買低標準 的房子. 能力足夠卻買了

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為自己買間夢想中的房子

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Presentation Transcript

  1. 為自己買間夢想中的房子 Jeffish Chang

  2. 一. 需求的考量 需求 - 考量的原則 : 人,事,時,地,物 二. 商品的考量 - 注意事項 - 風水概要 能力 商品 三. 能力的考量 - 貸款種類 - 計算方式 - 相關稅賦 Agenda 序. 概念 四. 結語 & 資料查詢

  3. 序. 概念 需求 高標準 能力足夠可以 購買高標準 的房子 高標準的房子買不起 能力僅僅足夠 購買低標準 的房子 能力足夠卻買了 低標準的房子 低標準 能力 能力低 能力高 購屋策略的取捨 出發點 優點 缺點 策略 a.騎驢找馬型 減少租房子的支出 容易買到不合適的房子 過幾年還要換房子 折價率高 以能力做主要考量 購買負擔得起的房子 價格高, 能力不夠… 須多幾年的房租支出 b.一勞永逸型 可知道好房子好在哪裡 真正符合自己的需求 不須再搬家, 增值率高 以需求做主要考量 購買夢想中的房子

  4. 序. 概念 Step-1 檢視需求 Step-2 設定目標 Step-3 評估能力 Step-4 策略的運用 高標準 以需求為考量 我的需求 一勞永逸 我的能力 以能力為考量 騎驢找馬 低標準 市面上商品的分布

  5. 序. 概念 A. 市場已購屋者(申請貸款中)之需求 (1). 購屋者以首購自住為主, 但比重下降, 換屋自住及第二屋自住需求較上季增加 購屋者目的以首購自住為主比重為 54%, 較上季略減. 換屋自住佔33%, 略増. 投資需求佔11% 較上季增加, 其中尤以第二屋自主者由原來的5.5%增為8.6%, 相對增福最大. (2). 購屋類型以中古屋比例最高, 新成屋居次. 大坪數及高總價需求有逐漸增加之 趨勢. 購買房屋類型中古屋佔43.7%, 新成屋佔40.1%居次. 房屋面積 31~40坪住宅佔29%, 較上季略減, 41坪以上需求較上季增加2.6%, 高總價比重也有增加之趨勢. (3). 已購屋者負擔略減, 房價為年所得之5.2倍, 貸款支出佔家庭月收入之23.3%, 房價所得比有減少之趨勢. (4). 平均搜尋時間4.8個月, 看屋數為7.3間, 較上季增加, 顯示購屋者決策時間拉長. (5). 購屋平均裝潢費用佔房屋總價11.3%, 中南部比重較高 台中市14.9%, 高雄市14.5%, 台北市 8.9%, 台北縣 9.2%. (6). 近六成購屋貸款民眾認為近期房價持平且略下跌, 五成預期未來一年房價維持 穩定, 認為近期到未來房價看漲者(20.5%)增加, 看跌者(27.4%)減少. 資料來源 : 92年第二季台灣購屋需求動向季報, 內政部建築研究所 http://abri.gov.tw/cycle/cycle.htm

  6. 序. 概念 B. 市場潛在購屋者(搜尋中)之需求 (1). 購屋者以首購自住為主需求略增, 換屋自住者略為減少, 投資需求持平 購屋者目的以首購自住比重為 56.7%(3.8%↑). 換屋自住佔24.3%(1.7%↓), 投資需求佔18% (2). 優先考慮中古屋的比例最高, 新成屋居次. 31~40坪數及300~500萬預算 為需求主流. 價格為最重要的購屋誘因, 其次是環境與交通, 品牌價值較未 受重視. (3). 近五成民眾認為近期房價持平, 預期一年後房價看跌者高於看漲者. C. 購屋者對房價信心狀況 (1). 92年第二季, 民眾對房價之信心指數為 88.05分, 較上季減少12.95分, 相較 去年同期減少 19.55 分. 以 100 分為持平穩定信心水準來看, 本季購屋者對 房價信心水準減弱.

  7. 一.需求的考量 考量的原則：人 事 時 地 物 人 事 時 1.家裡人口數 1.工作 1.通勤時間 2.居民素質 2.學校(中小學) 2.未來發展 3.市場, 商場 3.年老退休 4.交通便利性 4.貸款問題 地 物 1.地區, 地點 1.建物種類 6.視野 2.地形, 地貌 2.建物品質 7.格局, 方位 3.天然災害 3.坪數, 房間數 8.屋齡, 價格 4.生活環境 4.車位 9.契約 5.出入通道 5.廚衛設備 10.建商商譽

  8. 3.8m 廚房 2.0p 工作陽台 1.7p 2.1m 臥室2 3.6p 衛浴1 1.4p 餐廳 2.26p 玄關 1.5p 2.35m 3.18m 走廊 2.6p 衛浴2 1.7p 1.9m 臥室1 3.6p 客廳 6.1p 4m 4.5m 主臥室 4.4p 3.6m 主建物 = 29p +)附屬建物 = 3.7p 32.7p 陽台 2.0p 1.5m 4m 4.5m 一.需求的考量(室內空間) 假設我想買間 3 房 2 廳的房子(以公寓為例) 1.客廳 2.廚房+餐廳 3.衛浴x2 4.主臥室 5.臥室x2 6.玄關+走廊 7.陽台x2 32.7p/(1-公設比)=32.7/77%=42.5p 走廊及活動空間(不含玄關) = 2.6p 約佔總建坪之 8.97%

  9. 1F 2F 3F 1.客廳 工作間1.5p 衛浴1 1.4p 2.1m 2.廚房+餐廳 廚房 2.16p 梯間 4.18p 梯間 2.83p 臥室2 3.34p 3.衛浴x3 3.39m 臥室1 3.34p 4.主臥室 餐廳 2.07p 梯間 1.6p 衛浴3 1.34p 5.臥室x2 2.35m 6.玄關+走廊 衛浴2 1.58p 7.陽台+露台 客廳 7.2p 露台 8.0p 5.2m 8.花園(可停車) 主臥室 6.42p 玄關 0.8p 5.1m 一.需求的考量(室內空間) 假設我想買間 3 房 2 廳的房子(以透天為例) 地坪 = 23.67p 建坪 = 37.97p 前面可以 停1輛車子 走廊及活動空間(不含玄關) = 8.61p 約佔總建坪之 22.68% 建蔽率 = 70.6%

  10. 二. 商品的考量 • 注意事項 : • 地段 • 格局, 採光, 通風, 視野 : • a.注意建築物的建築型式, 棟距 • b.注意窗子的型式, 大小, 顏色, 厚度, 氣密 • c.管道間, 柱位, 樑位, 樑深, 樓高, 淨高 • 門, 廚具, 衛浴設備 • 建材 : 外觀, 管線材料 • 停車場車道斜度 • 安全設施 • 公共設施, 省能設施

  11. 二. 商品的考量 ※地段 建商個案產品鄰近之公共設施項目分析

  12. 二. 商品的考量 竹北縣政二期 豆子埔溪 新埔 台北 中 山 高 速 公 路 自 強 北 路 莊 敬 北 路 文小 台大 竹北分校 停 竹北 縣政一期 光明六路東一段 光明六路東二段 自 強 南 路 莊 敬 南 路 停 斗崙 運動公園 文中 新竹 園區

  13. 二. 商品的考量

  14. 二. 商品的考量 ※建築物的建築型式, 棟距 油煙不易排出 噪音在中庭迴繞, 低樓層採光不良 兩面採光 三面採光 幾乎四面採光 煙窗效應 口字型 ㄇ字型 L字型 T字型 一字型 其他

  15. 二. 商品的考量 ※室內格局(1)

  16. 二. 商品的考量 ※室內格局(2)

  17. 二. 商品的考量 ※室內格局(3)

  18. 二. 商品的考量 ※窗子的型式, 大小, 顏色, 厚度, 氣密 一般平窗 深窗設計 風 雨 風 雨 窗子厚度一般為 5~6mm, 大面窗通常使用 8mm 窗子顏色, 看個人喜好, 有點顏色不僅可以減少陽光之熱能 甚至有些可隔絕紫外線

  19. 二. 商品的考量 ※柱位

  20. 二. 商品的考量 ※樑位, 樑深, 樓高, 淨高 主樑 次樑 樑深 淨高 樓高 樑下淨高

  21. 二. 商品的考量 ※停車場車道斜度 以停車場高度3m計算 車道長度需有至少18m 1:6 1m 6m 2m 以停車場高度3m計算 車道長度只需要9m 1:3 留意單車道或雙車道, 車道是否有轉彎, 若轉彎需5.5m寬度之車道

  22. 4“ 5“ 與管子接觸面大, 流速慢, 熱能易流失 與管子接觸面小, 流速快, 熱能不易流失 二. 商品的考量 ※建材 : 管線 • 留意熱水管口徑, 材質, 一般為鉛管, • 銜接處以壓接處理, 使用年限較短 • 留意電線插座需為 3 孔式, 並且接地線確實作用 管線部分由於埋在結構體中, 因此, 未來之裝潢不易修改, 故必須在建築階段即進行修改

  23. 二. 商品的考量 ※公共設施, 省能設施 記住 : 公設越多, 未來的維修費用越多 a.若有噴水池, 流水, 小溪, 或者水迴廊的設計需注意是 否有水循環設計, 以節省水費之浪費 b.儲水槽容量, 是否足夠停水一天之所有用戶用量 c.地下室是否有抽水馬達, 個數. d.停電時, 發電機之發電量. e.進出安全管制措施.

  24. 二. 商品的考量 建商個案產品提供之公共設施與服務項目分析

  25. 二. 商品的考量-風水概要 1.外在環境 1-1.先看命盤, 命格之適合方位 1-2.陸路/水路 1-3.屋角/柱子 2.內在環境 2-1.門/主要通道 2-2.廁所衛浴/神明廳

  26. N W E S 二. 商品的考量-風水概要 1-1.先看命盤, 命格之適合方位 a.算命/看自己適合的方位,買個指北針, 現場量 b.房屋不可正東向,正西向,正南向,正北向 命不夠重, 無法承受, 健康受損 c.房子的前面後面(看客廳窗戶方向) 虎 虎 前 門 後 前 後 客廳 客廳 門 龍 龍

  27. 小 前 後 大 水流方向 招財, 但是人不平安 家中麻煩多 二. 商品的考量-風水概要 1-2.陸路/水路 a.路沖 廟宇, 公家機關, 生意適合, 有興旺之象. 但是不適合住家, 必受刀光之災 b.水沖 水路並非單單指河流, 包含下雨天時, 雨水匯集流下之方向也有關係. 最好是過而不入. 繞而不沖.

  28. 柱子對柱子 屋角 二. 商品的考量-風水概要 1-3.屋角/柱子 看附近的房子, 或者建築物, 是否有柱子, 柱角, 屋角對到房子的門, 窗等. a.基地型的房子, 屋子一定兩兩相對. b.不要屋角對到的房子 人不平安 門,窗的視野盡量不要受阻, 房子不要面山. 心胸才會開闊.

  29. 光 雙併 主要通道 次要通道 開門在小邊, 格局全相反 光 風 二. 商品的考量-風水概要 2-1.門/主要通道 後 小 大 前

  30. 書房 廁所 廁所 臥室 衣櫥 廁所 神明廳 主臥室 主臥室 二. 商品的考量-風水概要 2-2.廁所衛浴/神明廳 1F 2F 3F 相當不恰當的佈置 廁所 臥室 1.2F廁所堵住主要通道 2.2F的廁所直接對到臥室的床. 2.3F神明廳坐在廁所上. 主要通道 廁所 神明廳 次要通道 主臥室

  31. 1.床尾不要對著大門或窗戶2.床頭不要對著窗戶或廁所3.廚房不要對著廁所4.廚房不要對著大門(家中的大門),瓦斯爐則不要對著門5.供奉祖先的地方不可以背著廁所或廚房,不要懸空,不可在下面堆放東西6.廚房及廁所不要置於房子的中間7.入門不可一見樓梯8.馬桶的位置不可背對大門 (指家中大門不是廁所門)9.沙發不可背對大門,犯小人10.左青龍右白老虎,會動的家電盡量放左邊, 櫃子等重的東西放右邊檔煞11.選房子時,窗戶往外望不要有柱子或對面房子的角對對來12.選房子時,不要選在巷底13.屋子盡量隔的方正,選房子時也一樣14.房子內部太多柱子或隔局不好的盡量不挑選15. 房子的背面臨河就不好了,代表財會流走16.屋子不要有太多鏡子,房間也是,鏡子不要面對床,會嚇人;鏡子對廁所門容易 造成家裏女主人說話不得體,心情不愉快,引男主人犯桃花17.玄關隨時保持乾淨,太雜亂,財神是不會來的喔! 另外玄關需明朗, 通暢. 二. 商品的考量-風水概要

  32. 房子的五大忌1.入門見廁-劫財,劫事業2.瓦斯爐的面向和房屋同一向也就是對大門--破財3.瓦斯爐的面向和客廳入口相同-錢財容易消耗4.入門多廳-一進門就看到很多的門--容易捉襟見肘,常常錢來又出去了5.床尾朝向廚房--容易吵架,如果是主臥室,會致離婚房子的五大忌1.入門見廁-劫財,劫事業2.瓦斯爐的面向和房屋同一向也就是對大門--破財3.瓦斯爐的面向和客廳入口相同-錢財容易消耗4.入門多廳-一進門就看到很多的門--容易捉襟見肘,常常錢來又出去了5.床尾朝向廚房--容易吵架,如果是主臥室,會致離婚 二. 商品的考量-風水概要

  33. 二. 商品的考量-風水概要 八卦吉祥方位盤 藍色 黃,米,淺咖啡色, 大地色系,卡其色 白色 事業運 貴人運 文昌運 水 金 土 子 女 運 健 康 運 白色 綠色 金 木 土 木 火 愛情運 財運 名位運 綠色 黃,米,淺咖啡色, 大地色系,卡其色

  34. a.輔助勞工建構住宅貸款 d.優惠購屋貸款 -自地新建屋或重建,目前利率2.31%. -貸款上限220萬, 期限30年, 寬限5年. -滿20歲 -房屋購置 -利率目前 2.3% -貸款上限台北市 250 萬, 其他區域 200萬. -期限20年, 寬限 3年. b.輔助勞工修繕住宅貸款 -房屋裝潢或修繕,利率目前 2.31% -貸款上限 50 萬, 期限7年. c.輔助人民貸款自購住宅 -購置房屋, 優惠利率 2.31%(目前) -貸款上限220萬, 期限30年, 寬限5年. -其他條件 : (1) 非都市土地，不得超過150平方公尺(約45坪)； (2) 其他地區，不得超過120平方公尺(約36坪)。 若三代同堂家庭: (3) 非都市土地，不得超過172平方公尺(約52坪)； (4) 其他地區, 不得超過134平方公尺(約40坪)。 以建築改良物所有權狀登記為準，不包括公用、陽台及獨棟建築物屋頂突出物面積 e.青年購屋低利貸款方案 -20歲~40歲之青年 -未曾受過政府之補助 -前7年利率不超過 3% 目前 1.5% -貸款220萬. -期限20年, 寬限 5年. -須先申請, 並於一年內購屋 三. 能力的考量-貸款種類 1.政策性房屋貸款 資料來源 : 土地銀行

  35. 本金 利息 三. 能力的考量-貸款種類 1-1.指數型房屋貸款 利息 = 銀行放款利率 + 加碼利息 1-2.還款方式 a.本息固定攤還 : 每期還款之本金與利息之總和固定. 1 2 3 4 5 6 7 8 b.本金固定攤還 : 每期還款之本金固定與利息依當時本金換算. 1 2 3 4 5 6 7 8

  36. (1+r)p x r 攤還率 = (1+r)p -1 三. 能力的考量-計算方式 2-1.本息固定之攤還計算方式 年利率 : R, 月利率 : r =R/12, 期數 : p 每期本息定額 = 貸款本金 x 攤還率 = 每期應付本金 + 每期應付利息 = 每期應付本金 + 貸款本金 x 月利率

  37. A B C D E F G H I 1 2 3 4 5 三. 能力的考量-計算方式 2-2.用Excel計算“本息固定之攤還方式” 提前機動還款 允許利率變動 填入貸款金額 年限 20 期別 年利率 攤還率 本金 應付本金 應付利息 應付金額 機動還本 剩餘本金 1 2.3% 1 200 4 2 3 5 2 6 其餘部分複製公式即可 3 D4公式 =I3 E3公式 =G3-F3 F3公式 =$D3*$B3/12 I3公式 =D3-G3-H3 C3公式 =((1+$B3/12)^($B$1*12-$A3+1))*$B3/12 /(((1+$B3/12)^($B$1*12-$A3+1))-1) G3公式 =$D3*$C3

  38. 初期 20年 原本20攤還的本金, 集中在後面的17年中攤還. 只還利息, 不還本金 3年 (1+r) (20x12) x r (1+r)((20-3)x12) x r 攤還率 = (1+r)(20x12) -1 (1+r)((20-3)x12) -1 三. 能力的考量-計算方式 2-3.寬限期限之計算方法 貸款年限 20年, 寬限 3 年. = 還款期間共計 23 年. 期間仍為20年

  39. 三. 能力的考量-計算方式 2-4.本金固定之攤還計算方式 年利率 : R, 月利率 : r =R/12, 期數 : p 每期本金 = 貸款本金 / p 每期利息 = 當期本金 x r 每期本金固定, 利息負擔則越來越輕.

  40. a.勞貸 b.優惠貸款 c.指數型房貸 總計 (1).利率 2.31% 2.3% 3.2% (2).貸款金額 220萬 200萬 100萬 520萬 (3).本息攤還 11,445 10,404 5,647 27,496 (4).前3年利息 4,235 3,833 2,667 10,735 (5).第4年起 本息攤還 13,050 11,854 6,363 31,267 24,904 三. 能力的考量-計算方式 2-5.試算 假設購屋須貸款 520萬, 20年攤還, 寬限期為 3 年.

  41. 三. 能力的考量-相關稅賦 3.相關稅賦 不動產稅費可分為靜態和動態兩種，靜態稅費是指在未移轉產權的狀態下所應繳納的稅費；動態稅費是指產權有所移轉時應繳納的稅費，其包括種類如右： 資料來源 : 信義房屋

  42. 三. 能力的考量-相關稅賦 3-1.契稅 定義 不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有等原因取得所有權時，均應購用公定契紙，申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅（契稅條例第二條） 稅率 計算 契稅稅額＝契價×稅率 「契價」係指契約之價，為稅捐稽徵機關就建物所有權移轉時，核課契稅之建物全部價值，此與房屋之現值稍有不同，其核定價值之面積範圍，除主建物之外，尚包括共同使用及附屬建物面積在內；通常是當地「不動產評價委員會」評定的標準價格。

  43. 三. 能力的考量-相關稅賦 3-2.印花稅 定義 印花稅是一種憑證稅，凡是書立並使用的憑證（如契約）都要繳納此稅，因此您的不動產買賣或贈與契約，必須繳納印花稅才具契約效力。 稅率 物權契約貼用稅率為１0/00 計算 物權契約之印花稅稅額是依公定契約書上的權利價值總額核課，計算公式如下： 印花稅額＝公定契約書上之房地總價×１0/00 3-3.登記規費 稅率 申請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一 (１0/00)繳納登記費

  44. 三. 能力的考量-相關稅賦 3-4.地價稅 定義 就所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內已規定地價之土地公告地價總額所課的稅。（土地稅法第十五條） 稅率 地價稅採累進稅率課稅，其稅率如下表： 地價總額超過累進起點時，則按下表累進課稅： 累進起點地價＝土地所在之直轄市或縣（市）規定地價總額－工、礦、農用地及免稅地價總額÷土地所在之直轄市或縣（市）規定地價總面積－工、礦、農業用地及免稅地之地價面積（公畝）×7（公畝）

  45. 三. 能力的考量-相關稅賦 3-4.地價稅(cont’) 開徵期間：每年11月16日至12月15日止 課徵期間：每年一月一日至十二月三十一日，每年徵收一次。 納稅義務基準日：為有利徵收稅款義務人之認定，以9月15日為納稅義務基準日亦即各年期之地價稅均以9月15日當天土地登記簿所記載之所有權人或典權人為納稅義務對象 計算 應課徵稅額＝申報地價×持有面積×稅率

  46. 三. 能力的考量-相關稅賦 3-5.房屋稅 定義 凡地面上的房屋，或是能增加房屋使用價值的建築改良物，都要固定課徵的財產稅，亦即無論是否為違章建築，只要是房屋或建築改良物者皆一律應課徵房屋稅。 稅率 開徵期間：每年5月1日至5月31日止 課徵期間：前年七月一日至今年六月三十日 計算 應課徵稅額＝房屋現值×稅率

  47. 三. 能力的考量-相關稅賦 3-6.總結

  48. 四. 結語 • 多聽, 多看, 多問, 多計劃, 找人來看(每個人看房子的角度不同) • 不要輕易做決定, 買房子是一輩子的事 • 千萬不要被連哄帶騙的訂下房子 • 聽到『只剩幾間, 搞不好幾天後就沒了』, 不要急 • 不是比較價錢, 而是比較品質及是否符合你的需求 • 不要衝動, 不要相信樣品屋, 一切以合約白紙黑字為憑 • 不可以現況交屋, 避免以後有問題時, 建商不處理 • 四字真言 : 戒急用忍

  49. 五. 資料查詢 a.內政部營建署 www.cpami.gov.tw b.建築技術規則 www.cpami.gov.tw/law/law/lawe-2/b-rule.htm c.建築管理相關資訊 sercpa.cpami.gov.tw d.營建業管理資訊系統 www.cpami.gov.tw/br/build/index.htm e.新竹市地政局 land.hccg.gov.tw/default.asp f.新竹縣地政局 www1.hchg.gov.tw g.苗栗縣地政局 www.miaoli.gov.tw/depart03/index.asp h.台北市土地現值公告 210.241.73.228/house/input_p.asp i.高雄市土地現值公告 ms3.kcg.gov.tw/cquery/camenu_1.php j.信義房屋網站 www.sinyi.com.tw/center/tax/tax-b-2.asp

  50. 附件 需求的考量

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