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. A. Droit foncierB. Le Registre foncierC. Aper?u des principales op?rations fonci?res. Plan de l'expos?. A. Droit foncier. Ensemble des normes juridiques, de droit public ou priv?, qui r?gissent l'utilisation du sol. Diversit? et hi?rarchie des sources juridiques. Primaut?Comp?tences
E N D
1. DROITS IMMOBILIERSet REGISTRE FONCIER
Prsentation novembre/dcembre 2005 IMAGE 1IMAGE 1
2. A. Droit foncier
B. Le Registre foncier
C. Aperu des principales oprations foncires
3. A. Droit foncier Ensemble des normes juridiques, de droit public ou priv, qui rgissent lutilisation du sol
4. Diversit et hirarchie des sources juridiques Primaut
Comptences Normes juridiques
Droit fdral Constitution
Droit cantonal Lois
Droit communal Ordonnances
5. Domaine de comptences de la Confdration (Constitution fdrale) Comptence gnrale en droit civil (art. 122, al. 1)
Primaut du droit fdral (art. 49, al. 1)
Autonomie communale (art. 50)
Protection de lenvironnement (art. 74)
Amnagement du territoire (art. 75)
Eaux (art. 76)
Forts (art. 77)
Agriculture (art. 104)
6. Le droit fdral Lois Livre quatrime du Code civil (Des droits rels)
Loi sur le droit foncier rural (LDFR)
Loi sur le bail ferme agricole (LBFA)
Loi sur lamnagement du territoire (LAT)
Ordonnances Ordonnance sur le RF (ORF)
Ordonnance sur la mensuration officielle (OMO)
Directives Directive de lOffice fdral du droit foncier et du droit du registre foncier
7. Le droit cantonal Article 6 de la Constitution genevoise
1 La proprit est inviolable
2 Toutefois la loi peut exiger, dans lintrt de lEtat ou dune commune, lalination dune proprit immobilire, moyennant une juste et pralable indemnit. Dans ce cas, lutilit publique ou communale est dclare par le pouvoir lgislatif et lindemnit fixe par les tribunaux.
LAC
LACC
LaLAT
Comptence subsidiaire en matire de droit priv (droits rels)
avec rserve expresse du droit public
8. Demeurent rserves les restrictions de droit public, notamment celles rsultant
de la lgislation sur lamnagement du territoire et la police des constructions, telles
la loi sur les constructions et les installations diverses, du 14 avril 1988;
la loi sur lextension des voies de communication et lamnagement des quartiers ou localits du 9 mars 1929;
la loi gnrale des zones de dveloppement , du 11 juin 1957;
la loi sur les eaux, du 5 juillet 1961;
la loi sur les routes, du 28 avril 1967;
la loi sur le remembrement foncier urbain, du 11 juin 1965;
la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites, du 4 juin 1976;
la loi sur les dmolitions, transformations et rnovations de maisons dhabitation; (mesures de soutien faveur des locataires et de lemploi), du 25 janvier 1996 les lois sur la protection gnrale des rives du lac, du 4 dcembre 1992, la protection gnrale des rives du Rhne, du 27 janvier 1989 et la protection gnrale de lamnagement des rives de lArve, du 4 mai 1995;
les lois sur la protection gnrale des rives du lac, du 4 dcembre 1992, la protection gnrale des rives du Rhne, du 27 janvier 1989 et la protection gnrale de lamnagement des rives de lArve, du 4 mai 1995. Art. 63A LACC, restrictions de droit public cantonal
9. Lamnagement du territoire
Le domaine public Le droit communal
10. B. Le registre foncier, institution de publicit des droits immobiliers Dfinition du droit rel
droit subjectif priv
confre la matrise totale ou partielle dune chose
droit absolu
confre le droit de suite et de prfrence
12. Dfinition et fonction du Registre foncier Dfinition
Registre public destin donner ltat des droits et charges
intressant les immeubles
Fonction
Assurer la scurit du commerce immobilier en sanctionnant le
dfaut de publicit des droits rels par leur inexistence juridique
13. Naissance des droits rels immobiliers Principe gnral
Acte juridique + inscription = naissance du droit
Acte juridique :
forme authentique ou notarie (vente, promesse de vente et dachat, change, donation, gages, DDP, emption)
forme sous seing priv ou crite (servitude, premption)
14. Domaine de la publicit foncire Immatriculation des immeubles
Inscription des droits rels (proprit, gages, servitudes
et charges foncires)
Annotations des droits personnels (emption, premption)
Mentions dautres rapports juridiques
15. Les mentions : publicit de certains rapports juridiques publics ou privs Art. 2 LGL
LEtat et les communes, dans le cadre de leur politique gnrale dacquisition de terrains, disposent, outre la possibilit dachat de gr gr, du droit de premption lgal et dexpropriation qui leur est confr par la prsente loi aux fins de construction de logements dutilit publique.
Art. 3, alina 2, LGL
Le droit de premption de lEtat et des communes fait lobjet dune mention au registre foncier.
16. Droits occultes Art. 47A, alina 2 LACC
Les restrictions du droit public cantonal dune dure indtermine ou suprieure une anne, peuvent tre mentionnes titre dclaratif au registre foncier (art. 962 du code civil)
Art. 17, alinas 1 et 2 LGZDI
1 Les restrictions au droit de la proprit dcoulant de la prsente loi et des ses dispositions dexcution existent sans inscription au registre foncier. Toutefois, il peut en tre fait mention sur la seule rquisition du dpartement de lamnagement, de lquipement et du logement ds lapprobation des plans et rglements directeurs par le Conseil dEtat
2 Le paiement des taxes dquipement, des frais rsultant des mesures doffice, des amendes et autres prestations prvues par la prsente loi ou ses dispositions dexcution est garanti par une hypothse lgale. Larticle 142 de la loi sur les constructions et les installations diverses est applicable par analogie.
17. Les droits rels immobiliers, lments du systme dinformation du territoire
18. Droit des communes linformation Art. 97, alina 1 LACC
Les communes sont autorises fournir au public, pour leur territoire, des donnes informatises du registre foncier concernant la proprit, les servitudes foncires, la contenance et les limites des immeubles.
19. Lextrait officiel, dot de la foi publique, dlivr par le RF
Le site grand public
la proprit
le plan
ltat descriptif
les publications
Le site rserv aux professionnels et administrations publiques Intercapi
proprit, gages, servitudes, annotations, mentions
ltat descriptif Accs des communes linformation
22. Partenaires et fournisseurs duRegistre foncier
23. C. Aperu des principales oprations foncires La vente
Art. 184 CO
La vente est un contrat par lequel le vendeur s'oblige vendre la chose vendue l'acheteur et lui transfrer la proprit,moyennant un prix que l'acheteur s'engage lui payer.
La promesse de vente
Contrat dont l'objet est la conclusion d'un contrat de vente
24. Pacte demption Contrat par lequel une partie confre l'autre le droit d'acqurir une chose, en payant le prix, par une manifestation unilatrale de volont (leve doption)
25. Pacte de premption Contrat par lequel le propritaire d'une chose
s'oblige en transfrer la proprit l'autre
partie, le prempteur, condition quil la vende.
26. Servitudes
Droit rel limit qui procure son titulaire
l'usage et / ou la jouissance d'une chose
Servitude foncire Servitude personnelle
En charge immeuble immeuble
En droit immeuble personne physique ou morale
(par exemple, une commune)
28.
Art. 6A, LGZD
Servitudes
Afin d'viter les effets des servitudes de restriction btir, le Grand Conseil peut dclarer d'utilit publique la ralisation d'un plan localis de quartier pour autant qu'au moins 60% des surfaces de plancher, ralisable selon ce plan, soient destines l'dification de logements d'utilit publique au sens de l'article 15 et suivants de la loi gnrale sur le logement et la protection des locataires, du 4 dcembre 1977. La dclaration d'utilit publique s'applique uniquement la leve des servitudes de restriction btir.
29.
Art. 46, alina 1, LCI
Servitudes
Lorsque les distances aux limites de proprits et les distances en construction ne sont assures que par un accord entre propritaires voisins, sans modification des limites de leurs parcelles, cet accord doit faire l'objet d'une servitude inscrite au registre foncier.
30.
Art. 12, rglement d'application LCI
Servitudes
Les servitudes de distances et vues droites doivent tre nonces, en principe, dans la forme suivante: Il est constitu sur la parcelle n ..... (fonds servant) au profit de la parcelle n ..... (fonds dominant) et au profit de l'Etat de Genve une servitude de distance et vue droite. Cette servitude, qui s'exerce sur la zone figure par ..... au plan ci-annex, comporte l'interdiction de toute construction dans les limites de cette zone, tant entendu qu'en cas de construction difier dans l'avenir sur la parcelle n .... (fonds servant) la limite de la zone greve doit tre considre comme limite de parcelle pour le calcul des distances et vues droites exiges par la loi sur les constructions. Cette servitude ne peut tre modifie ou radie sans l'accord du dpartement de l'amnagement, de l'quipement et du logement.
32. Le droit de superficie Servitude personnelle ou foncire, qui confre la facult d'avoir ou de faire des constructions, soit sur le fonds grev, soit au-dessous (art. 779, al. 1, CCS)
33. Le droit de superficie distinct et permanent (DDP) droit distinct : personnel et cessible (prsomption lgale)
droit permanent : dure de 30 ans au moins ou indtermine
(100 ans maximum)
le DDP requiert la forme authentique
le DDP peut tre immatricul au registre foncier
34. Le droit de superficie distinctet permanent (DDP)