האם תוכניות יעודי קרקע אכן מתממשות ? מתודולוגיה להערכת ישום תוכניות יעודי קרקע באמצעות ממ"ג

1. האם תוכניות יעודי קרקע אכן מתממשות ? מתודולוגיה להערכת ישום תוכניות יעודי קרקע באמצעות ממ"ג יונתן אלמגור

2. Do Plans Get Implemented? A Review of Evaluation in Planning (1996) Emily Talen “ Planning needs to develop its own brand of evaluation research that is sensitive to the physically, spatially referenced side of planning-specifically, the making of plans that seek to guide the future physical development of cities .” “It is often said that there is no theory for planning or plan-making in particular, perhaps this is because there is no firm understanding of what planning has, in fact , Done.”

3. Research in Planning Implementation: Measuring the Level of Implementation Implementation of Urban Land Use Plans (1978) Rachelle Alterman; Morris Hill Comparing outline plans of the Krayot area with 84 detailed plans over the years 1964-1974. Evaluating Plan Implementation: A conformance-Based Methodology (2004) Lucie Laurin et al Linkages between plan policies and permits; and evaluation of policy implementation with each permit. Does Planning Work? Testing the Implementation of Local Environmental Planning in Florida (2005) Samuel D. Broody and Wesley E. Highfield Comparing clusters of permits granted for wetland development with comprehensive plans, using GIS.

4. הערכת יישום תוכניות Planning Implementation Evaluation הערכת יישום תוכנית עוסקת בבדיקת מידת יישומה של תוכנית בפועל. וכוללת שתי גישות מרכזיות: גישת ההתאמה – Conformance based approach מתמקדת בתוצאות התוכנית בפועל ובודקת את ההתאמה בין המציאות לתוכנית. התוכנית נחשבת מיושמת אם ישנה התאמה בין מדיניות התוכנית ויעדיה לתוצאות הנצפות. ההנחה היא שהתוכנית משמשת כתסריט מדויק להתפתחות עתידית. גישת התפעול –Performance based approach מתמקדת בהליך התכנוני ובודקת עד כמה הנחתה מדיניות התוכנית את תהליך קבלת ההחלטות. התוכנית נחשבת מיושמת אם היא שימשה ככלי מייעץ ומנחה בקבלת החלטות. חריגה מהתוכנית איננה בהכרח פגיעה בישום התוכנית, התוכנית מנחה החלטות תכנוניות ולא תסריט מדויק שלהם.

5. מערכת התכנון בישראל סמכות מאשרת תוכנית מתאר ארצית ממשלה תוכנית מתאר מחוזית מועצה ארצית תוכנית מתאר מקומית ועדה מחוזית ועדה מקומית תוכניות מפורטות והתרי בנייה.

6. אזור המחקר

7. מתודולוגיה להערכת ישום תוכנית באמצעות ממ"ג המתודולוגיה מבוססת על השוואת תוכנית שימושי קרקע להתפתחות שימושי הקרקע בפועל ועונה על השאלות הבאות : מהי מידת ההתאמה בין התוכנית להתפתחות בפועל ? האם תהליך התכנון הוא מ"למעלה למטה" או שהינו "מלמטה למעלה" ? האם התוכנית מצליחה להכווין את התפתחות שימושי הקרקע במרחב ? האם עקרונות הפיתוח של התוכנית יושמו ? האם התוכנית משפיעה על הגבלת הפיתוח ?

8. בניית בסיס נתונים

9. ההתפתחות העירונית בסח'נין

10. ההתפתחות העירונית בטמרה

11. תוכניות המתאר סח'נין : התוכנית הראשונה אושרה בשנת 1989, 17 שנה לאחר הפקדתה. בטווח של 4 שנים תוכננו לישוב שלוש תוכניות מתאר. הזמן המצטבר שהוקדש להליך התכנוני בסח'נין הוא 31 שנה. תוכנית ג/6671 שנת 1993 הרחבה 6386 שנת 1992 תוכנית ג/668 שנת 1989 צמצום 60% מיעודי הקרקע לחקלאות בתוכנית והפיכתם למגורים, הגדלת יעודי הקרקע למגורים בשולי התוכנית. תוספת יעוד למגורים בחלק הצפוני.

12. טמרה בטווח של 14 שנה תוכננו שלוש תוכניות מתאר, הזמן המצטבר שהוקדש להליך התכנוני : 11 שנים. קבלת תוקף 1979 קבלת תוקף 1987 קבלת תוקף 1993 תוספת יעודי קרקע למגורים. תוספת שטח למגורים, צמצום יעודי השצ"פ.

13. מהי מידת ההתאמה בין התוכנית להתפתחות בפועל ? סח'נין מדד כמותי להערכת ישום התוכנית – רמת ההתאמה

14. 2. האם תהליך התכנון הוא מ"למעלה למטה" או שהינו "מלמטה למעלה" ? השוואת ההתפתחות בפועל עם תשריט שימושי הקרקע בשנה בה אושר השינוי בתוכנית סח'נין סח'נין

15. שינויים בתוכנית המתאר של טמרה התוכנית מורחבת וקובעת יעודי קרקע למגורים לבתים שהיו מחוץ לתוכנית. בניה על שטח ציבורי מובילה לשינוי השטח ליעוד מגורים.

16. 3. האם התוכנית מצליחה להכווין את התפתחות שימושי הקרקע במרחב ? פוטנציאל הבנייה בתוכנית פוטנציאל בנייה ע"פ תוכנית - השטח בתוך תא אשר ניתן לכסות אותו בשטח בנוי ע"פ הנחיות התוכנית. פוטנציאל בנייה ע"פ תוכנית 10 Dunam* 0.36 =תא א (10 Dunam – Area of roads)*0.36 = תא ב פוטנציאל בנייה בתא - פוטנציאל הבנייה של התא ע"פ תוכנית פחות השטח הבנוי בתא. 10 Dunam* 0.36 -BuildAreaפוטנציאל בנייה בתא א' = (10 Dunam – Area of roads)*0.36} - BuildArea=פוטנציאל בנייה בתא ב'

17. 3. האם התוכנית מצליחה להכווין את התפתחות שימושי הקרקע במרחב ? השוואת פוטנציאל הבנייה הזמין לשימוש קרקע מסוים עם שטח שימוש הקרקע שנבנה באי התאמה Comparing the plan potential area of a certain land use with the non-conformance area of that land use סח'נין

18. 4. האם עקרונות הפיתוח של התוכנית יושמו ? שימוש בניתוח מרחבי להערכת ישום עקרונות הפיתוח טמרה טמרה

19. טמרה – דפוסי התפתחות של השטח הבנוי 1986-1992 1976-1986 כתוצאה מכך התפתחות השטח הבנוי מפוזרת וגורמת לגידול מהיר בשטח היישוב רוב התפתחות המגורים מתרחשת באזורים עם רמת פיתוח נמוכה ברוב האזורים האלו פוטנציאל התא מנוצל רק עד 40%

20. 5. האם התוכנית משפיעה על הגבלת הפיתוח ? השוואת אזורים שהתפתחו בהתאמה לתשריט התוכנית לאזורים שהתפתחו באי התאמה לתשריט התוכנית. הנחה: כאשר התוכנית מגבילה את ההתפתחות, שטחם של האזורים שהתפתחו באי התאמה יהיה קטן באופן מובהק משטחם של האזורים שהתפתחו בהתאמה לתוכנית.

21. אזורים שהתפתחו בהתאמה לתוכנית 1999-2006 1992-1999 1988-1992 ממוצע: 12.9 סטיית תקן: 9.2 ממוצע: 13.5 סטטית תקן: 9.2 ממוצע: 5.7 סטיית תקן: 6.2 בתקופות 1988-1992 ו 1999-2006 ניצול הפוטנציאל גבוה באופן מובהק ((P <0.05 באזורים שהתפתחו באי התאמה לתוכנית. המסקנה היא שהתוכנית לא משפיעה על הגבלת הפיתוח באזורים לא רצויים. usage of cell potential usage of cell potential usage of cell potential אזורים שהתפתחו באי התאמה לתוכנית 1999-2006 1992-1999 1988-1992 ממוצע : 9 סטיית תקן: 5.4 ממוצע: 14.2 סטיית תקן: 13 ממוצע: 18.5 סטיית תקן: 10.9 usage of cell potential usage of cell potential usage of cell potential usage of cell potential

22. מסקנות • בסח'נין וטמרה קיימת רמת התאמה גבוה לתשריט שימושי הקרקע שנעה בין 80-90%. • תהליך של "התפתחות מלמטה" התרחש בשני היישובים, כאשר התפתחות שימושי הקרקע בפועל עיצבה את תשריט התוכנית. תשריט התוכנית עודכן ע"פ ההתפתחות בפועל והביא לרמת התאמה גבוהה. • התוכנית לא הצליחה להכווין את הפיתוח ע"פ יעודי הקרקע המתוכננים וזאת למרות שהתוכנית הקצתה מספיק שטח לפיתוח מגורים. פיתוח מגורים באי התאמה התרחש באזורים שיועדו לשימושי קרקע כגון : שצ"פ, תשתיות, חקלאות ומחוץ לגבולות התוכנית. • התוכנית איננה מגבילה "התפתחות לא רצויה", כאשר מתרחשת התפתחות באי התאמה היא מנצלת יותר שטח מאשר התפתחות מקבילה שמתרחשת בהתאמה לתוכנית.

23. תוצאות מהערכת יישום תוכנית מתאר מחוזית תמ"מ 3 - מחוז מרכז

24. נבחרו 12 אזורים במחוז מרכז בעלי מאפיינים מגוונים של שטח בנוי בגודל ממוצע של 11 קמ"ר. שטחם של האזורים מכסה 133 קמ"ר המהווים 10% משטחו של מחוז מרכז. בסיס הנתונים כלל את התפתחות שימושי הקרקע בשנים 1980, 1990, 2000, 2006.

25. רוב השטח שנוסף אינו תואם את יעוד התמ"מ רמת ההתאמה של תמ"מ 3 תמ"מ 3/21 מתאימה עצמה להתפתחות שימושי הקרקע תהליך תכנוני "מלמטה-למעלה" שטח התואם את יעודי התמ"מ

26. רמת ההתאמה ע"פ אזורים - התפתחות בשנים 1990-2000 רמת התאמה ממוצעת של 37%. בתשעה מתוך 12 האזורים רוב הפיתוח אינו תואם את התוכנית. * המספרים מעל העמודות מציינים את אחוז השטח באי-התאמה

27. האם התוכנית מצליחה להכווין את התפתחות שימושי הקרקע במרחב ? אי ההתאמות מתרחשות למרות שיש זמינות של יעודי קרקע באזור. התוכנית אינה מכווינה את ההתפתחות של חלק משמעותי מהפיתוח.

28. השוואת שטח של מתחמים שהתפתחו בהתאמה לתוכנית למתחמים שהתפתחו באי התאמה.

29. השוואה בין שטחם של מתחמים שהתפתחו בהתאמה ובאי התאמה לתמ"מ 3 התפתחות באי התאמה 1980-1990 התפתחות בהתאמה 1980-1990 ממוצע: 10,151 סטיית תקן: 2,316 ממוצע: 7,323 סטיית תקן: 1,055 אין הבדל מובהק p=0.23)) בגודל השטחים שהתפתחו בשנים 1980-1990 לא ניתן לזהות את השפעת התוכנית על הגבלת הפיתוח. התפתחות באי התאמה 1990-2000 התפתחות בהתאמה 1990-200 שטח המתחמים שהתפתחו באי-התאמה בשנים 1990-2000, גדול באופן מובהק (p<0.01). התוכנית איננה מגבילה את הפיתוח הלא רצוי. ממוצע: 5,555 סטיית תקן: 504 ממוצע: 11,382 סטיית תקן: 1,220

30. תודה על ההקשבה