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Allgemeines • Unter den urheberrechtlichen Werksbegriff fallen unter anderem Werke mit wissenschaftlichem oder technischem Inhalt wie Zeichnungen, Pläne, Karten oder plastische Darstellungen und fotografische, filmische und andere visuelle oder audiovisuelle Werke (Art. 2 Abs. 2 lit. d und g URG) • Gemäss Art. 10 und 11 URG hat jede/r Urheber/in das ausschliessliche Recht zu bestimmen, auf welche Art und Weise Dritte ihre Werke verwenden und abändern dürfen
Allgemeines • Regel: Die Verwendung von urheberrechtlich geschützten Werken ist vorgängig mit dem Rechtsinhaber abzuklären. Bei diesem ist eine Einwilligung einzuholen • Ausnahme:Keine Einwilligung wird unter anderem beim Eigengebrauch, bei Werken auf allgemein zugänglichem Grund und beim sogenannten Zitatrecht benötigt (Art. 19, 25 und 27 URG) • ProLitteris vertritt als Gesellschaft Urheber/innen. Erlaubnis zur Benützung muss in diesem Fall bei ProLitteris eingeholt werden→ vgl. für detaillierte Informationen: www.prolitteris.ch
swisstopo und Google Maps • Für die gewerbliche Nutzung von Geobasisdaten der Landesvermessung und der Landesgeologie ist grundsätzlich eine Einwilligung des Bundesamtes für Landestopografie (swisstopo) notwendig; diese wird i.R. gegen Entschädigung erteilt→ vgl. für detaillierte Informationen: www.swisstopo.ch / Geoinformationsgesetz (GeoIG SR 510.62) • Die gewerbliche Nutzung von Google Maps ist nur unter bestimmten Bedingungen gestattet. Diese Bestimmungen sind in den Google Maps AGB geregelt→ vgl. für detaillierte Informationen: www.maps.google.de (Deutsche Nutzungsbedingungen)
Nutzung von Bildern aus dem Internet • Drei Kategorien von Bildrechten: Geschützte Bilder, Freie Bilder, unter gewissen Bedingungen nutzbare Bilder • Die von Google präsentierten Bilder sind grösstenteils urheberrechtlich geschützt • Ausnahmen der Bewilligungspflicht gelten auch hier (Eigengebrauch, etc.) • Bei der erweiterten Bildersuche von Google kann gezielt nach Bildern gesucht werden, die veröffentlicht werden dürfen (Achtung: Auch in diesem Fall ist nochmals selbst zu prüfen, ob das Bild wirklich vor den vorgesehenen Zweck verwendet werden darf!)
Verwaltungshonorar • Nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze (Art. 4 Abs. 3 und Art. 5 Abs. 3 VMWG) • Der Nachweis der Verwaltungskosten kann nicht mit pauschalen Durchschnittswerten erbracht werden • Urteile zu «übliche Ansätze» • Einzelrichter in Mietsache des Bezirks Affoltern (MD 100007) vom 11. September 2012 • Obergericht Nidwalden, Beschwerdeabteilung in Zivilsachen vom 16. Mai 2012 (BAZ 11 23) • Ansatz 3%
Verwaltungshonorar Verwaltungshonorar bei Nebenkostenabrechnungen
Kleiner Unterhalt im Allgemeinen • Als kleiner Unterhalt gelten Reparaturen/Reinigungen, welche • der nicht fachkundige «Durchschnittsmieter» selbst vornehmen kann • ohne übermässigen Aufwand und ohne mit grossen Kosten belastet zu werden (u.a. Entscheid der 2. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Bern; ZK 12 157)
Kleiner Unterhalt „Spezialfall“ Rollstuhlfahrer Beim kleinen Unterhalt wird auf den Durchschnittsmieter abgestellt auch wenn Mieter Rollstuhlfahrer ist bei explizit rollstuhlgängiger Wohnung kann je nach Vertrag die Vornahme des kleinen Unterhalts nicht mit dem Gebrauchszweck der Wohnung vereinbar sei
ordentliche / ausserordentliche Abnützung • Der Mieter muss für die Spuren der normalen / ordentlichen Abnutzung nichts bezahlen • z.B. verbleichter Teppich, Bilderschatten, etc. • bei Gewerbelokal muss z.B. eine stärkere Abnutzung des Teppichs in Kauf genommen werden • Abnutzungen darüber hinaus (z.B. Risse im Lavabo, Brandlöcher im Teppich, etc.) können dem Mieter in Rechnung gestellt werden
Schadenersatz aus ausserordentlicher Abnützung Der Mieter haftet im Schadenfall nicht für den bereits amortisierten Wert einer Sache Paritätische Lebensdauertabelle beachten Vermieter kann auch Nachweis erbringen, dass Lebensdauer höher ist; der Mieter den Gegenbeweis Wenn die Lebensdauer abgelaufen ist, die Sache aber noch zum vertragsmässigen Gebrauch geeignet, dann hat der Mieter im Schadensfall den wirtschaftlichen Wert der Sache zu ersetzten
Reparatur / Ersatz • Wenn beschädigte Einrichtungen nicht ersetzt werden müssen, hat der Mieter die Reparaturkosten und nicht die Ersatzbeschaffung zu bezahlen • Erweisen sich Reparaturkosen höher als der Zustandswert der beschädigten Sache, dann ist die Sache zu ersetzen • Im Allgemeinen ist eine Reparatur dann genügend, wenn keine funktionalen Beeinträchtigungen zurückbleiben und die ästhetische Beeinträchtigung objektiv betrachtet nicht störend ist • Bei Bagatellschäden hat der Mieter den Minderwert zu bezahlen
Fenstersprossen / Katzentüre • Änderungen (z.B. Einbau einer Katzentür), die der Mieter an der Wohnung selber vorgenommen hat, muss er wieder rückgängig machen, sofern keine Zustimmung des Vermieters eingeholt wurde • Der Mieter, der ohne Zustimmung Änderungen vorgenommen hat oder Infrastrukturteile (Fenstersprossen, Türen etc.) entfernt, ist zum Realersatz verpflichtet • Realersatz muss unter Umständen auch bei bereits abgelaufener Lebensdauer geleistet werden
Verlorene Schlüssel • SVIT: Allgemeine Vertragsbestimmungen
Verlorene Schlüssel • Verlorener Schlüssel muss durch den Mieter bezahlt werden • Der Ersatz des Schloss bzw. Schliesssystem muss durch den Mieter bezahlt werden, wenn die Gefahr besteht, dass der abhanden gekommene Schlüssel tatsächlich von Unbefugten benutzt wird (z.B. wenn Schlüssel zusammen mit Kontaktangaben abhanden kam) • Der zu bezahlende Betrag bemisst sich nach dem Zeitwert und nicht nach dem Neuwert des Schliesssystems
Vollmacht des Verwalters • Der Liegenschaftsverwalter ist grundsätzlich nicht Vertragspartei, nimmt aber alle erforderlichen Rechtshandlungen vor (Abschluss Mietvertrag, Inkasso Mietzins, Kündigung etc.) • Die Kompetenzen und die Vollmacht ergeben sich aus dem Verwaltungsvertrag • Der Liegenschaftsverwalter ist unter Umständen auch legitimiert Strafanträge zu stellen
Vollmacht des Verwalters Vor der Schlichtungsbehörde können Liegenschaftsverwalter die Vermieter vertreten Der Liegenschaftsverwalter muss schriftlich bevollmächtigt sein mit der Kompetenz, Vergleiche abschliessen zu können
Zeichnungsberechtigung des Verwalters • Wird eine Kündigung oder Mietzinserhöhung von einer nicht berechtigten oder nicht bevollmächtigten Person ausgesprochen, ist sie unwirksam • Umstritten ist, ob die Geschäftsführung ohne Auftrag nach Art. 38 OR in diesem Fall zur Anwendung kommt • BGE 108 II 193 (in Analogie) verneint dies zu Recht eindeutig. Die unwirksame Kündigung oder Mietzinserhöhung kann demnach nicht durch eine spätere Genehmigung geheilt werden!
Rechtschutz in klaren Fällen • Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) • Voraussetzungen • Sachverhalt muss unbestritten und sofort beweisbar sein (lit. a) • Rechtslage muss klar sein (lit. b)
klarer Sachverhalt Bestrittener Sachverhalt ist grundsätzlich durch Urkunden beweisbar Zahlungsverzugskündigung nach 257d OR Nicht angefochtene ordentliche Kündigung Ausweisung nach Schlichtungsverfahren mit Vergleich
kein klarer Sachverhalt Kein klarer Sachverhalt lieg vor, wenn: Einwendungen des Mieters nicht haltlos sind Nicht reine Schutzbehauptungen vorliegen keine „gutgemeinten“ Schreiben an Mieter, wie: Mieter darf in Wohnung bleiben, wenn er Ausstande bezahlt
ordentliches und/oder summarisches Verfahren • Nach der ZPO kann nun der Ausweisungsrichter vorfrageweise über die Gültigkeit der Kündigung entscheiden, auch wenn bereits bei der Schlichtungsbehörde ein Kündigungsschutzverfahren hängig ist • Der Ausweisungsrichter muss in diesem Fall aber bereits bei geringfügigem Zweifel einen Nichteintretensentscheid fällen
Wiederherstellung Hausfrieden • Hausfrieden zu bewahren / wiederherzustellen ist ein legitimes, schützenswertes Interesse des Vermieters • (Ordentliche) Kündigung zur Wiederherstellung des Hausfriedens zulässig • Vermieter ist nicht gehalten nachzuforschen, wer Hauptschuld trägt • Ausser in klaren Fällen kann der Vermieter daher jeder Mietpartei kündigen (BGer 4A_735/2011 vom 16.1.2012)
Doppelkündigung • Eine unwirksame ausserordentliche Kündigung kann nicht in eine gültige ordentliche Kündigung umgedeutet werden (BGer 4A_189/2011 vom 4.7.2011) • Liegen sowohl ausserordentliche wie ordentliche Kündigungsgründe vor, sind daher zwei separate Kündigungen auszusprechen (evtl. unterschiedliche Kündigungstermine beachten!) • In Begleitschreiben ist klar zu stellen, dass ordentliche Kündigung nur subsidiär und sicherheitshalber erfolgt, falls a.o. Kündigung unwirksam oder nichtig ist
Wegfall Kündigungsgrund / Erstreckung Untermietvertrag • Eine nach Treu und Glauben ausgesprochene Kündigung wird nicht missbräuchlich, wenn der Kündigungsgrund nachträglich dahinfällt (BGer 4A_454/2012 vom 10.10.2012) • Die Missbräuchlichkeit einer Kündigung ist alleine für denjenigen Zeitpunkt zu prüfen, in welchem der Kündigende sich entscheidet das Mietverhältnis zu beenden • Eine Erstreckung des Untermietvertrags ist nur für die Dauer des Hauptmietvertrages gültig. Ausnahme bei Knappheit von Angeboten auf dem Immobilienmarkt
Formvorschriften • Ist für einen Vertrag, der vom Gesetz an keine Form gebunden ist, die Anwendung einer solchen vorbehalten worden, wird vermutet, dass die Parteien vor Erfüllung der Form nicht verpflichtet sein wollen (BGer 4A_416/2012 vom 21.11.2012) • Vermutung kann durch anderweitiges konkludentes Verhalten umgestossen werden • Konkludenter Verzicht auf Form anzunehmen, wenn Parteien vor Erfüllung der Form vorbehaltlos Leistungen austauschen
Formvorschriften - Rechtsmissbrauch • Eine Mietzinserhöhung muss eigenhändig unterzeichnet werden ansonsten erleidet sie einen Formmangel • Beruft sich der Mieter auf einen diesbezüglichen Formmangel der Mietzinserhöhung und fordert den Differenzbetrag nachträglich (bei der Kündigung) zurück, obwohl kein Zweifel über die Identität des Erklärenden bestand und beide Parteien der Mietzinserhöhung nachgelebt haben, ist dies rechtsmissbräuchlich (BGer 4A_462/2011 vom 5.3.2012)
Persönliches Erscheinen vor der Schlichtungsbehörde • In Art. 204 ZPO ist abschliessend geregelt, in welchen Fällen der Mieter / Vermieter nicht persönlich vor der Schlichtungsbehörde zu erscheinen hat: • ausserkantonalen oder ausländischen Wohnsitz • wegen Krankheit, Alter oder anderen wichtigen Gründen verhindert • in Streitigkeiten nach Artikel 243, wenn die Liegenschaftsverwaltung delegiert wird, sofern diese zum Abschluss eines Vergleichs schriftlich ermächtigt ist • Abschliessen sind in Art. 206 ZPO auch die Säumnisfolgen geregelt. Gemäss Bundesgericht kann die verwirkte Frist wieder hergestellt werden, wenn den Mieter bzw. seinem Vertreter nur ein leichtes Verschulden trifft (BGer 4C_1/2013 vom 25.6.2013)
