Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvényhez kapcsolódó ellenőrzési tapasztalatok

1. Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvényhez kapcsolódó ellenőrzési tapasztalatok Ingatlanértékesítések áfa-adózási szabályai- kapcsolata a fordított adózással -

2. } • Általános szabály szerintlevonási joggal nem járó adómentes értékesítés:1. a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésétől számított 2 év eltelt2. építési teleknek nem minősülő földterület ► Speciális szabály 1.: az eladó élt választási jogával a 88. § (1) bek. a) pontja szerint a) fordítottan adózik az ügylet a 142. § (1) bek. e) pontja alapjánb) egyenesen adózik az ügylet a vevő személyétől függően (pl. magánszemély) A 86. § (1) bek. j) és k) pontjai ← „régi ingatlanok” } A 86. § (1) bek. j) és k) kivételei ← „új ingatlanok” ► Speciális szabály 2.:főszabály szerint adóköteles, egyenesen adózó értékesítés:1. beépített ingatlan, melynek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg2. beépített ingatlan, de még a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésétől számított 2 év nem telt el3. építési telek

3. A 86-87-88. §-ok egymáshoz való viszonya • 86. § (1) bek. • -ja) pontja • jb) pontja • k) pont kivétele 87. § 88. § (1) bek. a) pont > < Ingatlanértékesítések esetén a 87. § szabálya üres halmazra vonatkozik.

4. Levonási joggal nem járó adómentes ingatlanértékesítések = fordítottan adózó ingatlanértékesítések • Feltételek: • „régi ingatlanok” értékesítése • az eladó nem élt a 88. § (1) bek. a) pontja szerinti választás lehetőségével • a vevő bármilyen státuszú személy lehet

5. Adóköteles ingatlanértékesítések – az adó megfizetésére kötelezettszemély I. Az eladóaz adófizetésre kötelezett a 138. § alapján (egyenes adózás) • „Új ingatlan” értékesítése(kivéve: 142. § (1) bek. f), g) pontjai) • A főszabály (ha az eladó általános szabályok szerint adózó) mellett ha az eladó: • alanyi adómentes státuszú (193. § (1) bek. a) pont) • mezőgazdasági tevékenységet folytató különleges jogállású • használt ingóságokra, műalkotásokra, gyűjteménydarabokra és régiségekre vonatkozó különös szabályokat alkalmazó • idegenforgalmi tevékenységet folytató • eva-alany • „Régi ingatlan” értékesítése • Az alábbi két feltétel együttes teljesülése esetén: • a 88. § (1) bek. a) pontja alapján az eladó adókötelessé tételt választ • és a vevő adóalany nem adóalany alanyi adómentes státuszú adóalany-nak nem minősülő szervezet magán-személy külföldön nyilvántar-tásba vett adóalany

6. Adóköteles ingatlanértékesítések – az adó megfizetésére kötelezett személy II. A vevőaz adófizetésre kötelezett (fordított adózás) • Az ügylet tárgya: „régi ingatlan” • - az eladó a 88. § (1) bek. a) pontja szerinti adókötelessé tételt választ • az eladó és a vevő belföldön nyilvántartásba vett adóalany • a vevőtől adófizetési kötelezettség teljesítését lehet követelni • Az ügylet tárgya akár • „új ingatlan” „régi ingatlan” • - „régi ingatlan” esetén az eladó élt a 88. § (1) bek. a) pontja szerinti adókötelessé tétellel • az ingatlan dologi biztosítékul szolgált (142. § (1) bek. f) pontja szerinti adós és hitelező közti értékesítés) tárgyi eszköz v. 100 eFt-ot meghaladó értékű, és az eladó felszámolási eljárás alatt áll (142. § (1) bek. g) pont) - az eladó és a vevő belföldön nyilván-tartásba vett adóalany - a vevőtől adófizetési kötelezettség teljesítését lehet követelni

7. Fogalmi meghatározások I. • Beépített ingatlan: • - az építmény, épület építése építési hatósági engedélyhez van kötve • a jogerős építési engedélyt követő első kapavágás jelentősége (státuszváltás: beépítetlen ingatlan → beépített ingatlan) • építési engedély hiányában létrehozott építmények kezelése • nemcsak építési telken létrehozott, hanem egyéb beépítetlen területen kivitelezett építmények, épületek (pl. nyaraló, présház, pince, közmű-, vezetékhálózat stb.) is beépített ingatlannak minősülnek • A használatbavételi engedély jogerőre emelkedését követő 2 év: • napokban számítandó → a 731. napon • → szökőév eseténa 732. napon • vált kategóriát az ingatlan

8. Fogalmi meghatározások II. átminősítés:az ingatlan funkcióváltása esetén újra indul a számítás • Rendeltetésszerű használatbavétel az ideiglenes használatbavételi engedély léte = rendeltetésszerű használatbavétel

9. Fogalmi meghatározások III. • Építési telek: • az Áfa-tv. 259. § 7. pontja szerinti fogalom: az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben meghatározott építési telek és építési terület, amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak • az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 6. és 7. pontja szerinti terület („építési telek: beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, és közútról vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető telek; építési terület: olyan telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál”) Belterület Külterület Beépítésre szánt Építési telek Beépítésre nem szánt Építési terület

10. A magánszemélyek ingatlanértékesítései [a 6. § (4) bek. b) pontja szerinti gazdasági tevékenység – adóalanyiság] • Feltételek: • kizárólag „új ingatlanok” esetén • 2008. jan. 1. után értékesített ingatlanok esetén • amennyiben az értékesítések sorozatjelleggel teljesülnek Ingatlanapport [a 17-18. §-ok speciális szabályai] • A termékértékesítéshez fűződő joghatás nem áll be, ha: • a vevő belföldi nyilvántartásba vett adóalany • kötelezettséget vállal, hogy az ingatlanértékesítés kapcsán a jogokat és kötelezettségeket teljesíti • a vevő áfa-státusza alapján tőle adófizetési kötelezettség teljesítése várható

11. igen Az ingatlant kizárólag a 85.-86. §-ban felsorolt szolgáltatásokhoz használta az eladó? Ingatlanértékesítések döntési folyamatábrája nem igen Az ingatlan beszerzésekor a 124.-125. § tiltotta az adó levonását? nem nem Az ingatlan építési telek? Beépített az ingatlan? nem igen igen nincs A beépített ingatlannak van használatba vételi engedélye? van nem Az engedély jogerőre emelkedése óta két év eltelt? (napokban) igen nem Választotta az eladó az adóköteles ingatlanértékesítést? igen Az eladó felszámolás alatt áll? igen nem igen Az ingatlan dologi biztosítékként szolgál? A vevő státusza eleget tesz a fordított adózás személyi feltételeinek? nem nem igen Adóköteles értékesítés, a számlán az adót fel kell tüntetni. Adóköteles ügylet, fordított adózás miatt a vevő fizeti az adót Adómentes értékesítés a 86. vagy 87. § alapján

12. Ingatlanértékesítések döntési folyamatábrája nem Az ingatlan építési telek? Beépített az ingatlan? nem igen igen nincs A beépített ingatlannak van használatba vételi engedélye? van nem Az engedély jogerőre emelkedése óta két év eltelt? (napokban) igen nem Választotta az eladó az adóköteles ingatlanértékesítést? igen Az eladó felszámolás alatt áll? igen nem igen Az ingatlan dologi biztosítékként szolgál? A vevő státusza eleget tesz a fordított adózás személyi feltételeinek? nem nem igen Adóköteles értékesítés, a számlán az adót fel kell tüntetni. Adóköteles ügylet, fordított adózás miatt a vevő fizeti az adót Adómentes értékesítés a 86. § alapján

13. Fordított adózás [142.§ (1) a)] Az építési szerződés alapján történő ingatlanátadás megfogalmazása: 2008. május 1. előtt 2008. május 1. után Termék értékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. Termék értékesítésnek minősül építési szerződés alapján ingatlan (ingatlanrész) átadása a megrendelőnek, még akkor is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a megrendelő bocsátotta rendelkezésre. Tartalmában nem hozott változást.

14. Adóköteles ingatlanértékesítések – az adó megfizetésére kötelezett személy Az ügylet tárgya: a törvény 10. § d) pontja szerinti építési szerződés alapján történő ingatlanátadás. A vevőaz adófizetésre kötelezett (fordított adózás) • Feltételek: • - az eladó és a vevő belföldön nyilvántartásba vett adóalany • - a vevőtől adófizetési kötelezettség teljesítését lehet követelni Az eladóaz adófizetésre kötelezett (egyenes adózás): - ha a fenti feltételek valamelyike nem teljesül.

15. Fordított adózás Mi minősül ingatlannak? Az ÁFA tv. nem tartalmaz ingatlanfogalmat. Ptk. szerinti ingatlan Az ingatlan pontos fogalmát nem határozza meg, csak földről és épületről (építményről) tesz említést. A Ptk. az építmény fogalmát nem határozza meg. Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 8. pontjában található fogalom-meghatározás.

16. Fordított adózás [142.§ (1) b)] Ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatások fordított adózása: 2008. május 1. előtt 2008. május 1. után Az adót a termék beszerzője, szolgáltatás igénybevevője fizeti: a szolgáltatás nyújtásának minősülő olyan építési-szerelési és egyéb szerelési munka esetében, amely ingatlan létrehozatalára, bővítésére, átalakítására vagy egyéb megváltoztatására - ideértve az ingatlan bontással történő megszüntetését is - irányul, feltéve, hogy az ingatlan létrehozatala, bővítése, átalakítása vagy egyéb megváltoztatása építési hatósági engedély-köteles, amelyről a szolgáltatás igénybevevője előzetesen és írásban köteles nyilatkozni a szolgáltatás nyújtójának. Az adót a termék beszerzője, szolgáltatás igénybevevője fizeti: ingatlanhoz kapcsolódó építés-szerelési, fenntartási, takarítási, tisztítási, karbantartási, javítási, átalakítási és bontási szolgáltatások nyújtása esetében. Az alkalmazási területe szűkült.

17. Fordított adózás • A 142. § (1) b) pontja alá tartozó szolgáltatások feltételei: • ingatlanhoz kapcsolódjon; • ingatlan létrehozására, bővítésére, átalakítására, vagy egyéb megváltoztatására irányul; • építési-szerelési, egyéb szerelési munka; • az ingatlan létrehozatala, bővítése, átalakítása, vagy egyéb megváltoztatása építési hatósági engedélyköteles. Az ÁFA törvény 142.§ (1) b) pontja alkalmazásában mi tekinthető építési hatósági engedélynek?

18. Fordított adózás • Építési hatóság alatt az ÁFA törvény vonatkozásában nemcsak az építésügyi hatóságként aposztrofált hatóságot, hanem minden olyan hatóságot kell érteni, amelyik építési, bontási tartalmú engedély kiadására jogosult. • Bányafelügyelet (bányászatról szóló 1993. évi XLVIII. tv.) Pl. vezetékek, hálózatok létesítése; • Villamosenergia-ipari építésügyi hatóság (villamos energiáról szóló 2007. évi LXXXVI. tv.) Pl. villamos és egyéb vezetékek; • Hírközlési hatóság (a távközlési építmények engedélyezéséről és ellenőrzéséről szóló 29/1999 (X.6) KHVM-rendelet) Pl. elektronikus hírközlési építmények létesítése; • Közlekedési hatóság (utak építésének, forgalomba helyezésének és megszüntetésének engedélyezéséről szóló 15/2000 (IX.16) KöViM- rendelet) Pl. utak létesítése; • Általános építésügyi hatóság (építésügyi hatósági engedélyezési eljárásról szóló 46/1997 (XII. 29.) KTM-rendelet); • Vízjogi engedélyt kiadó hatóság (vízgazdálkodásról szóló 1995. évi LVII. tv) Pl. vizilétesítmény.

19. Fordított adózás maga a tevékenység engedélyköteles HATÓSÁGI ENGEDÉLY vagy amihez a tevékenységet megrendelték A fordított adózás alakulása alvállalkozói láncolat esetén: A 142. § (1) b) pontja kizárólag a szolgáltatás jellegére tekintettel rendeli a fordított adózás alkalmazását, függetlenül attól, hogy mely felek között teljesül. Amennyiben olyan ingatlan létrehozatalára, bővítésére, átalakítására, vagy egyéb megváltoztatására (ideértve a bontást is) irányuló építési-szerelési, vagy egyéb szerelési munkáról van szó, amely építési-hatósági engedélyköteles beruházás, munkálat során teljesül, akkor a szolgáltatás az ÁFA törvény 142. § (1) bekezdés b) pontja szerint minősül. FORDÍTOTTAN ADÓZIK

20. Fordított adózás A fordított adózás alkalmazása két, vagy több szolgáltatás esetén: - Amennyiben az adóalany olyan szolgáltatást nyújt, amely két, vagy több szolgáltatást tartalmaz, azt kell megítélni, hogy az adott szolgáltatásban mi a főtevékenység. Ha ez fordítottan adózik a teljes ügylet fordítottan adózik. Ha ez egyenesen adózik a teljes ügylet egyenesen adózik. Szolgáltatásnyújtást és termékértékesítést is magában foglaló ügyletek • azt kell megvizsgálni, hogy a felek szerződéses akarata mire irányul • - szempontjai: amely miatt a felek szerződésbe léptek • amely szokásosan kiegészíti a másikat • értékarány

21. Fordított adózás • Átmeneti rendelkezések: • a fordított adózás alá eső, ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatások köremájus 1-jét követően leszűkült • áthúzódó ügyek kezelése • Fordított adózásos ügylet esetén • Példa: • részteljesítés: április 15. fordított adózás • részteljesítés: május 20. egyenes adózás • Részteljesítés (végszámla): augusztus 15.

22. Fordított adózás A számla módosítás:

23. Személygépjárművek áfa-rendszerbeli megítélése I. A személygépkocsi fogalma Személygépkocsi: az a gépjármű, melynek vámtarifaszáma: 8703[Áfa-tv. 124. § (1) bek. b) pont]

24. Személygépjárművek áfa-rendszerbeli megítélése II. A személygépkocsi beszerzéséhez kapcsolódó áfa levonhatósága 1. A levonási jog tiltása: 124. § (1) bek. d) pont továbbértékesítési cél [125.§ (1) a)] - zárt végű pénzügyi lízing - tesztautó - bemutatóautó 2. Kivételek bérbeadás [125. § (2) b)] - változás 2007-hez képest - „túlnyomórész” fogalma (ennek színlelése) - ha nem teljesül a bérbeadás, utólagos korrekciós kötelezettség az Áfa-tv. 135. §-a alapján - nyílt végű pénzügyi lízing, operatív lízing - átmeneti szabályok taxiszolgáltatás [125. § (2) a)] - legalább 90 %-os használati arány

25. Személygépjárművek áfa-rendszerbeli megítélése II. A személygépkocsi üzemeltetéséhez, fenntartásához szükséges költségek 1. A levonási jog tiltása: 124. § (1) bek. a-c) pont, 124. § (2) bek. b) pont termék, üzemanyag továbbértékesítési cél a terméknek a bérleti díjba közvetlen anyag jellegű ráfordításként beépülő ellenértéke üzemanyag üzemanyag- kártya szolgáltatás közvetített szolgáltatás [Áfa-tv. 15. §] a szolgáltatásnak a bérleti díjba közvetlen anyag jellegű ráfordításként beépülő ellenértéke kivéve kivéve kivéve kivéve Tiltott kivéve kivéve

26. Személygépjárművek áfa-rendszerbeli megítélése IV. A 87. § alkalmazása személygépkocsi-értékesítés esetén Adómentes értékesítés [Áfa-tv. 87. § a-b) pont] 85. § (1) v. 86. § (1) bekezdése szerinti adómentes értékesítéshez használt termék értékesítése olyan termék értékesítése, melynek előzetesen felszámított adója a 124. § v. 125. § alapján nem volt levonható

27. Személygépjárművek áfa-rendszerbeli megítélése V. A 87. § b) pontjának alkalmazása a beszerzés célja szerint pótlólagos levonás nem lehetséges saját használatra áfa-köteles használt termék továbbértékesí-tésre a viszonteladóra vonatkozó szabályok (Áfa-tv. XVI. fejezet)

28. Lízing • - Fogalma • Atipikus a Ptk-ban nem nevesített ügylet, az ÁFA tv. nem használja a lízing szót. • adásvétellel egybekötött bérlet. LÍZING Pénzügyi lízing - fogalma a Hpt. szerint • Operatív lízing • nincs fogalmi meghatározás • 13.§ > szolgáltatásnyújtás zárt végű (termékértékesítés) [10. §] nyílt végű (szolgáltatásnyújtás) [13. §]

29. Lízing adómentes egyenes alapügylet adóköteles LÍZING ÜGYLET fordított hitelügylet (adómentes [86. § (1) b) c)]) az ellenértékről az ügylet megkötésekor megállapodnak Elkülöníthetőség a kamatláb rögzítve van

30. Lízing A lízing típusainak kezelése az áfában: 1. Zárt végű pénzügyi lízing - 10. § szerinti termékértékesítés - adófizetési kötelezettség az 55. § szerint (57. § nem nevesíti, 58. § (3) kizárja) -1 számlakiállítás, több számviteli bizonylat - tőkerész, hitelrész elkülönítése 2. Nyílt végű pénzügyi lízing - szolgáltatásnyújtás - 259. § 4. pont szerinti bérbeadás - adófizetési kötelezettség 58. § szerint - lízingdíjakról külön számla (tőke és kamat elkülönítése)

31. Lízing • 3. Operatív lízing • szolgáltatásnyújtás • 259. § 4. pont szerinti bérbeadás • nem állapítható meg pénzügyi jellege • részletenkénti számlázás • Lízingtermék beszerzéséhez kapcsolódó levonási jog: • 124. § tiltása • 125. § (1) a) továbbértékesítési cél • (1) b) lakóingatlan továbbértékesítésénél 88. § szerinti szerepe • (2) b) igazoltan egészben, túlnyomó részben bérbeadás • (2) c) lakóingatlan bérbeadása (88. § szerepe) • Egyéb járulékos költségek (adóköteles, adómentes, mindkettő) • 186. § (4) a)-b)„a 10.§ a) pontja szerinti termékértékesítés esetén a (2) bekezdést azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy az ott meghatározott csökkentési kötelezettség csak a jogosulatlanul visszatartott összeg adótartalmával megegyező levonható előzetesen felszámított adóra terjed ki.”

32. Megfizetés BANK Kölcsön folyósítás Vulkán Park Kft. vételár kiegyenlítés Kölcsön folyósítás ingatlan ért. Gránit Holding Zrt. Napsugár Zrt. Kölcsön Kölcsön folyósítás Kaldera Zrt. Bazalt Zrt. Kölcsön folyósítás a pénz útja tulajdonosi részesedés kapcsolt vállalkozások

33. Megfizetés

34. Ráépítés K1 105 ► Új típusú átszámlázó: J A: 15-öt ideiglenesen berak, 20-at visszakap az államtól → haszon: 5 100 + 20 B B: haszon:6 95 + 19 C C: haszon:6 90 + 18 D D: haszon:6 85 + 17 E E: 3-at visszaad → haszon: –3 ∑Haszon: 20

35. Építmény: építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, - rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül - minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre. Az építményhez tartoznak annak rendeltetésszerű és biztonságos használatához, működéséhez, működtetéséhez szükséges alapvető műszaki és technológiai berendezések is (az építmény az épület és műtárgy gyűjtőfogalma).

36. A Hpt. fogalmi meghatározása szerint a pénzügyi lízing az a tevékenység, amelynek során a lízingbeadó ingatlan vagy ingó dolog tulajdonjogát, illetve vagyoni értékű jogot a lízingbevevő megbízása szerint abból a célból szerzi meg, hogy azt a lízingbevevő határozott idejű használatába adja oly módon, hogy az a lízingbevevő könyveiben kerül kimutatásra. A használatba adással a lízingbevevő a) viseli a kárveszély átszállásából származó kockázatot, b) a hasznok szedésére jogosulttá válik, c) viseli a közvetlen terheket (ideértve a fenntartási és amortizációs költségeket is), d) jogosultságot szerez arra, hogy a szerződésben kitöltött időtartam lejártával a lízingdíj teljes tőketörlesztő és kamattörlesztő részének, valamint a szerződésben kikötött maradványérték megfizetésével a dolgon ő, vagy az általa megjelölt személy tulajdonjogot szerezzen. Ha a lízingbevevő nem él e jogával, a lízing tárgya visszakerül a lízingbeadó birtokába és könyveibe. A felek a szerződésben kötik ki a lízingdíj tőkerészét – amely a lízingbe adott vagyontárgy, vagyoni értékű jog szerződés szerinti árával azonos –, valamint kamatrészét és a törlesztésének ütemezését.