Værdiansættelser på det danske marked

1. Værdiansættelser v/Projektchef & direktør, cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar, Lars Wismann, Wismann Property Consult A/S Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

2. Værdiansættelser på det danske marked • Ejeren værdiansætter i fbm. aflæggelse af årsregnskab - status • Revisoren efterprøver ejerens værdi • SKAT værdiansætter den off. vurdering • Financier værdisansætter belåningsværdien • Forsikringsselskabet værdiansætter forsikringsværdien Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

3. Ejerens værdiansætter idet han aflægger regnskabet! • Ejeren bør altid værdiansætte til den kontante handelsværdi • Glem alle de kreative begreber som forhåndsvurdering, priskontrol, markedsværdi eller tilsvarende • Ejendomsværdien har direkte indvirken på balanceposterne herunder egenkapitalen Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

4. Ejendommens kontante handelsværdi! • I et marked uden handler eller kun få handler giver begrebet kontant handelsværdi ingen mening • Uden sædvanlig og mulig finansiering vil der kun være få eller ingen handler • Alternativt kan anvendes aktuelle udbud på tilsvarende ejendomme Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

5. Når ejendomsværdien er det rene gætteværk! • Når vurderingsmanden trækker vilkårlige yields ud af den blå luft • Yield varierer med nettolejen og adressen • Når der i generelle termer henvises til generelle markedstendenser • Når der ikke anføres referenceejendomme • Når vurderingsmanden ikke er stats.aut. ejd. mgl. og valuar (er autoriseret)! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

6. Yields og m2 priser dokumenteres med referenceejendommelav bruttoleje = low yield vice-versa Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

7. Ejendomsværdien gør forskellen mellem liv og død • Ejendomsværdien indgår direkte i aktivbalancen • Egenkapitalen påvirkes krone for krone med ejendomsværdien • Det retvisende regnskab bliver som følge heraf stærk følsomt • Ejendomsværdien bør derfor hverken være vilkårlig el. tilfældig Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

8. A/B Ringertoften valuarvurderet foråret 2009 til hhv. kr 10.800/m2 og kr. 23.800/m2. DEs formand udtalte d. 25-08-2009 i JP, at begge vurderinger muligvis var lige efter bogen! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

9. Revisorens efterprøvning af ejendomssværdien! • Regnskabet aflægges af ejeren/selskabets ledelse • Revisoren er ikke stats.aut.ejd. mgl. & valuar • Revisoren har i reglen ikke besigtiget ejendommen • Revisoren når han efterprøver er det i reglen på et slapt og udokumenteret grundlag Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

10. Potentielle overbelåningssagermed skjulte tab for kr. 500-800 mio. Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

11. JØPs årsregnskab 2010 • Ejendomsværdier anført til en kontant handelsværdi på kr. 2,4 mia. • Revisorerne godkendte den budgetterede nettodrift på ca. 3,4% for 2011 • Realiseret nettodrift 1,6% for 2010 • Påstand der fifles med ejd. værdierne • Fejlvurdering muligvis kr. 600-1.200 mio. • KPMG der er revisor – afviser alt! • JØPs aktuelle solvens overdækning kr. 435 mio. Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

12. A/B Laubsgården – valuarvurderet 11-04-2006 kr. 7.834/m2 Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

13. A/B Laubsgården • Ejeren betalte en valuar for at kende den kontante handelsværdi • Revisoren gjorde ingen indsigelse mod vurderingen –fraskrev sig et ansvar • Valuaren påstod at vurderingen var retvisende skønt der ingen referencer var • I 2009 udbetaltes kr. 2,1 mio. i erstatning grundet markant undervurdering Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

14. SKATs dir. Jens Perch Nielsen ejen-domsvurderer til den off. vurdering • Efter vurderingsloven skal d. off. Vurdering afspejle den kontante handelsværdi • Ifølge SKAT har myndigheden ikke en valuars kompetence erfaring • SKAT hævdede i JP d. 29-01-2011 at SKATs vurderinger er gode om end ind imellem noget upræcise Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

15. SKATs vilkårlige vurderingerSundvej 4, 2900 Hellerup kr. 4.650/m2 Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

16. SKATs vilkårlige vurderingerEnghavevej 32, Kbh. V., kr. 29.435/m2 Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

17. SKATs off. vurderinger har stor økonomisk betydning • Grundskylden beregnes efter d. off. vurdering pr. 01.10.2001 med reguleringer og grundskyldsskatteloft • Dækningsafgift beregnes af forskelsværdien Off vurdering minus grundværdi med små reguleringer • Financier og offentligheden refererer ofte til den off. Vurdering! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

18. SKATs grundskyld beregnes af 2001 off. Vurderinger - skattestop Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

19. ”Smarte valuarer” spinder Guld på SKATs vilkårlige vurderinger Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

20. Financier vurderer/fastsætter belåningsværdien • Der er 4 realkreditinstitutter og hermed oligopol (uigennemsigtigt marked) • 1. prioritetslån max. 60% for erhverv og 80% af boliger • Løbetid max. 30 år • Bankfinansiering er i dag vanskeligt • Belåningsværdien bør afspejle den kontante handelsværdi Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

21. Østergade 15 ejerlejlighed 2&10256 m2, st, 200 m2. 1. sal & 300 m2. kld. Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

22. Nykredit – belåningsværdiØstergade 15, ejerlejl. 2&10 • Belåningsværdien kan ikke oplyses • Kunne fastholde eksisterende lån ca. kr. 60 mio. • Rentekrav 10 år-rentemax. eller min. Swap10 lån, ca. 4% p.a. • Bidragssats 0,9% • Ejers cashflow efter drift kr. 5,2 mio. • Ingen udlodninger til ejer Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

23. DanskeBank RD – belåningsværdiØstergade 15, ejerlejl. 2&10 • Belåningsværdien er 1,66 gange lånet • Kunne yde nye lån ca. kr. 65 mio. • Ejer kunne frit vælge renteperiode f.eks.F1 • Bidragssats 0,75% • Ejers cashflow efter drift kr. 5,2 mio. • Fri udlodning til ejer i 2011 kr. 3 mio. Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

24. A/B Frisersvej 22 A-D, 2920lån kr. 3.200/m2 • Nykredit tilbød 30 års annuitetslån • Bidragssats 0,55%, rente 5,9% inkl. bidrag • Ekstrem høj sikkerhed Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

25. A/B Klostergården, 2100 Kb. Ølån kr. 23.970/m2– uden sikkerhed • Nordea tilbød 16 års afdragsfrihed • Bidragssats 0,14%, rente 3,2% inkl. bidrag • Bidragsrabat de næste 15 år • 10 mio. af lånet blev tilbudt rentefrit i 4 år • Ingen sikkerhed med 160% overbelåning • Belåningsværdi næppe over kr. 12.000/m2 Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

26. Forsikringsværdien • Forsikringspræmien er typisk kr. 10-12/m2 • Nederste kvartil ned til kr. 7-8/m2 • Øverste Kvartil op til kr. 18-24/m2 • Ekstreme sager op til kr. 36/m2 • Forsikringsværdien oplyses aldrig Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

27. Vurderinger på det Svenske marked! • Udføres typisk at personale med en akademisk kandidatgrad • Solid dokumentation med anførte referenceejendomme • Udover beliggenhed er der fokus på m2-leje, yields, m2-priser og lejers bonitet • Lejekontraktens beskaffenhed • Der angives følsomhedsintervaller Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

28. Ejendomsaktørernessamfundsinteresse! • Et åbent og gennemsigtigt marked for ejendomsvurderinger! • Et effektivt marked for ejendomsvurderinger! • Vurderingerne skal være vel dokumenterede og uangribelige • Et likvidt marked forudsætter finansiering • Gør selv en indsats i samfundets interesse Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

29. Fremtidsønsker • Vurderingsarbejde bør forudsætte en akademisk kandidatgrad! • Bør forsat være et autoriseret arbejde • Fuld offentlig indsigt i alle sager om under eller overvurderinger • Lovkrav om udmelding af belåningsværdier • Offentlighed i alle handler som før 09-2009 • Sund fornuft fremfor rigid regulering Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

30. Værdiansættelser v/Projektchef & direktør, cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar, Lars Wismann, Wismann Property Consult A/S Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk