האם קיים גבול מוניציפלי? פערים ואי-שוויון בהכנסות ובשווי הדירות בין תל-אביב ושכנותיה

1. האם קיים גבול מוניציפלי? פערים ואי-שוויון בהכנסות ובשווי הדירות בין תל-אביב ושכנותיה ד"ר אביעד טור-סיני הכנס השנתי של חטיבת המחקר, בנק ישראל 30 בדצמבר, 2010

2. נקודת פתיחה... מטרופוליןהואאוסף של יישובים עירוניים וכפריים המקיימים זיקות בעוצמות שונות עם עיר-הליבה. תעסוקהחינוךתרבותרווחהתכנון מוניציפאלי .... עיר הליבה עשויה לשמש כמנוע הצמיחה עבור אותן ערים.

3. המצב בישראל • מספר אזורים מטרופוליניים עיקריים. מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

4. המצב בישראל • מספר אזורים מטרופוליניים עיקריים. מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

5. מהות המחקר האם קיימת זיקה כלכלית בין (עיר-הליבה) תל-אביב ובין הערים הסמוכות לה ? האם לגבול המוניציפאלי תפקיד כלכלי ?

6. שיקולים בקביעת מקום מגורים – פעילות עסקית • שונות בסל השירותים המוצע על ידי הראשות המקומית (Tiebout, 1956) • תמהיל ההרכב הדמוגראפי (Vojnovic, 2000) • איכות בתי הספר והישגי החינוך באזור (Somerville, 2010) • צפיפות הדיור ואופי הבינוי באזור (Garcia, 2004) • פערים בשיעורי המס הנדרשים (Yaniv, 1990; Goolsbee, 1998)

7. הפעילות הכלכלית במטרופולין תל-אביב

8. התפלגות השכירים בערי גוש דן לפי קבוצות שכר, 2008(%) מקור: המוסד לביטוח לאומי, עיבודי המחבר

9. אי-השוויון בהתחלקות ההכנסה בקרב שכירים,1999 עד 2008 מדד ג'יני תל-אביב גבעתיים רמת גן בני ברק חולון מקור: המוסד לביטוח לאומי

10. עסקים פעילים בערי גוש דן, לפי ענף כלכלי, 2009 מקור: מרשם העסקים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

11. עסקים פעילים בערי גוש דן, לפי ענף כלכלי, 2009 מקור: מרשם העסקים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

12. התפלגות השימוש בשטח השיפוט, 2009 תל-אביב שאר ערי גוש דן שטח בנוי שטח תעשיה שטח פתוח מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עיבודי המחבר

13. המחיר הריאלי של הדירות, 1999עד2010 אלפי ש"ח תל-אביב – 3.5-4 חד' גוש דן – 3.5-4 חדרים מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

14. המחיר הריאלי של הדירות,1999עד2010 אלפי ש"ח תל-אביב תל-אביב – 3.5-4 חד' גוש דן גוש דן – 3.5-4 חדרים מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

15. נסכם עד כה: • עיקר הפעילות העסקית מתרחשת במטרופולין תל-אביב. • בממוצע, העיר תל-אביב שונה במאפייניה הכלכליים (שכר, אי שוויון בהתפלגות ההכנסות, מחירי דיור, ועוד) מהערים הסובבות אותה.

16. נסכם עד כה: • עיקר הפעילות העסקית מתרחשת במטרופולין תל-אביב. • בממוצע, העיר תל-אביב שונה במאפייניה הכלכליים (שכר, אי שוויון בהתפלגות הכנסות, מחירי דיור ועוד), מהערים הסובבות אותה. ואולם – מה קורה בשוליים ? • האם קיימת שונות בדפוסי הפעילות הכלכלית בקרב המתגוררים משני צידי העיר המרכזית ? האם גבול מוניציפאלי הוא משתנה ריבוד טוב ?

17. מהי החשיבות הכלכלית של השאלה ? • המרחק הגיאוגרפי ממרכז הפעילות וההתרחשות הכלכלית בעיר-הליבה, כמו גם בערים נוספות, שולי עבור המתגוררים משני צידי קו הגבול. • חקירת ריבוד בין קבוצות סמוכות (פיזית) עשויה ללמד, לאחר ניכוי השפעות נוספות, על הפרמיה הכלכלית המשולמת עבור האזור הגיאוגרפי.

18. מהו ריבוד חברתי ?(Stratification) ריבוד הוא שיטה לפיה החברה מדרגת את פרטיה למערכת היררכית, בהתאם לאפיון מסוים (Lasswell, 1965). חפיפה מושלמת ריבוד מושלם

19. החקירה הכלכלית • הכנסה לנפש • שוק הדיור שאלות המחקר • האם הגבול המוניציפאלי של העיר תל-אביב מהווה משתנה ריבוד טוב לאמידת הכנסות ? מחירי הדיור ? • האם הגבול המוניציפאלי של העיר תל-אביב מהווה משתנה ריבוד טוב לאמידת מדד אי השוויון בהכנסות? במחירי הדיור ? • האם קיימת שונות במדדי אי השוויון בהכנסות ובמחירי הדיור ?

20. גבולות העיר תל-אביב

21. רמת-גן גבול מוניציפלי גבול מוניציפלי גבעתיים תל-אביב

22. אוכלוסיית העיר המתגוררת בגבול העיר תל-אביב(%) מקור: מרשם התושבים, עיבודי המחבר

23. אוכלוסיית העיר המתגוררת בגבול העיר תל-אביב(%) מקור: מרשם התושבים, עיבודי המחבר

24. אפיון דמוגראפי, המתגוררים בגבול העיר תל-אביב,2009 מקור: מרשם התושבים

25. אפיון דמוגראפי, המתגוררים בגבול העיר תל-אביב,2009 מקור: מרשם התושבים

26. אפיון דמוגראפי, המתגוררים בגבול העיר תל-אביב,2009 מקור: מרשם התושבים

27. עסקאות הנדל"ן למגורים, גבול העיר מכלל עסקאות הנדל"ן בעיר, 1999 עד 2009(%) מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עיבודי המחבר

28. נתוני המחקר הכנסה מעבודה:הכנסה לנפש (סטנדרטית) מקור: דיווחים שנתיים לרשות המיסים, קובץ מרשם התושבים מחולק למשפחות מנהליות - בסיס נתוני משפחות מנהליות לשנים 1999-2008. • דיור:מחיר למטר רבוע מקור: קבצי עסקאות מקרקעין שנעשו בפועל בשוק הדיור בשנים 1999-2010 (קבצי כרמ"ן של שע"מ).

29. שיטות מדידת דמיון בין קבוצות נניח שתי קבוצות – A, B. לשם קביעה כי שתי הקבוצות מייצגות את אותה אוכלוסיה, נצפה כי: ממוצע: דירוג: אי שוויון (מקדם ג'יני): אי שוויון בין-קבוצתי: מדד חפיפה:

30. מדד חפיפה(ANOGI – Analysis of Gini) מדד ג'יני של כלל האוכלוסייה ביחס למשתנה y הינו: כאשר:Oi– מדד החפיפה של תת-אוכלוסייה i עם כלל האוכלוסייה מכאן, החפיפה של תת-אוכלוסיה i עם כלל האוכלוסייה: כאשר:Pj– חלקה של תת-אוכלוסיה i בסה"כ האוכלוסייה

31. מדד חפיפה (ANOGI – Analysis of Gini) Oji הינה המידה בה התפלגות תת-אוכלוסיהiחופפת את התפלגות תת-אוכלוסיהj: • כאשר התפלגות שתי הקבוצות זהות –Oji = Oij = 1 • כאשר Oji = 0הרי שאף פרט בהתפלגות j אינו נמצא בתחום התפלגות i. • האינדקסOjiהוא פונקציה עולה של החלק שלקבוצה i שנמצאת בטווחשל • התפלגות j.

32. הכנסה לנפש

33. רצועת רמת גן

34. רצועת רמת גן

35. רצועת רמת גן

36. התפלגות ההכנסה לנפש, רצועת רמת גן

37. מדד החפיפה, רצועת רמת גן, הכנסה לנפש

38. מדד החפיפה, רצועת רמת גן, הכנסה לנפש תל-אביב ברמת גן

39. מדד החפיפה, רצועת רמת גן, הכנסה לנפש רמת גן בתל-אביב תל-אביב ברמת גן

40. אי שוויון בהכנסה, רצועת רמת גן, 1999-2008 תל-אביב רמת גן

41. התפלגות ההכנסה לנפש, רצועת חולון

42. במונחי הכנסות לנפש : • ממצב של ריבוד בין הקבוצות אנו מגיעים למצב של דמיון ביניהן. • הגבול המוניציפאלי הולך ומיטשטש.

43. ענף הדיור

44. רצועת רמת גן

45. רצועת רמת גן

46. התפלגות מחיר הדיור, רצועת רמת גן

47. מדד החפיפה, רצועת רמת גן, מחירי דיור

48. מדד החפיפה, רצועת רמת גן, מחירי דיור תל-אביב ברמת גן

49. מדד החפיפה, רצועת רמת גן, מחירי דיור תל-אביב ברמת גן רמת גן בתל-אביב

50. מדד החפיפה, רצועת רמת גן, מחירי דיור תל-אביב ברמת גן רמת גן בתל-אביב