IL CATASTO

1. IL CATASTO

2. Informazioniriguardanti IL CATASTO • è un sistema informativo, disciplinato da leggi e regolamenti, che si occupa di terreni e fabbricati • esso rappresenta quindi un inventario che ha per oggetto i beni immobili

3. UN PO DI STORIA .....… • AL FINE DI PEREQUARE L’IMPOSTA FONDIARIA NEL 1886 SI DIEDE IL VIA ALLA FORMAZIONE DI UN CATASTO UNICO ED UNIFORME BASATO : • SUL RILIEVO TOPOGRAFICO DEI SINGOLI APPEZZAMENTI DI TERRENO CHIAMATIPARTICELLE

4. IL CATASTO:CHE COS’E’ ? il Catasto si divide in: • NUOVO CATASTO TERRENI (N.C.T.) • CATASTO DEI FABBRICATI (C.F.) (ex N.C.E.U.) In Italia

5. E’ NATO PRIMA IL CATASTO DEI TERRENI • Fu definito • GEOMETRICO • PARTICELLARE • NON PROBATORIO • basato sulla • MISURA e la STIMA • Con lo scopo di • PEREQUARE L’IMPOSTA FONDIARIA

6. INFATTI: • IL CATASTO TERRENI E’ NATO NEL 1886 (L. 01/03/1886 N° 3682) • ed è entrato in funzione nel 1941 • IL CATASTO FABBRICATI E’ NATO NEL 1939 (L. 11.08.1939 N. 1249) • ed è entrato in funzione nel 1962

7. IN REALTA’:SUL 5% DEL TERRITORIO ITALIANO VIGE UN CATASTO COSIDDETTO PROBATORIO • CATASTO TAVOLARE • (ex austriaco) • TRENTINO ALTO ADIGE • TRIESTE, GORIZIA • altri comuni minori delle prov. di Brescia, Vicenza, Udine, Belluno

8. IL CATASTO TERRENI COSTITUISCE LA BASE TECNICA RAPPRESENTATIVA DELLA GEOMETRIA PLANIMETRICA DEI BENI IMMOBILI (OGGETTI) CENSITI • IL CATASTO FABBRICATI SI SVILUPPA DAL CATASTO TERRENI PER IDENTIFICARE ALTRI OGGETTI CHE A VOLTE SI AGGIUNGONO A QUELLI RAPPRESENTATI NEL CATASTO TERRENI

9. IL NUOVO CATASTO TERRENI: • SI OCCUPA DI • BENI IMMOBILI COSTITUITI DA: • TERRENI (nudi, coltivati ed incolti, edificati ed edificabili) • FABBRICATI RURALI

10. IL CATASTO FABBRICATI • SI OCCUPA DI • BENI IMMOBILI AVENTI NATURA URBANA (ed anche extra-urbana) • abitazioni, autorimesse, uffici, negozi, ecc. • caserme, pinacoteche, ospedali, ecc. • cinema, alberghi, banche, ecc. • industrie, capannoni, mercati, ecc. • centri commerciali, depositi, ecc.

11. 101 L’OGGETTO IMMOBILIARE DI BASE NEL CATASTO TERRENI:la particella 30 32 PARTICELLA TERRENO NUDO PARTICELLA FABBRICATO

12. LA PARTICELLA... • E’ UNA PORZIONE CONTINUA DI TERRENO O FABBRICATO: • SITUATA NEL MEDESIMO COMUNE • APPARTENENTE ALLO STESSO POSSESSORE • AVENTE LA STESSA QUALITA’ E CLASSE O LA STESSA DESTINAZIONE

13. La particella ....... • è identificata con: • nome del comune H1AA • numero del foglio di mappa 125 • numero della particella 101 • numero del subalterno (1) 12 (1) eventuale

14. L’unità immobiliare urbana è l’oggetto base del catasto fabbricati Essa è una porzione di fabbricato: - appartamento - negozio - autorimessa - ecc.

15. Oppure...... un’ intero fabbricato: - villino o villa - scuola - albergo - ecc.

16. oppure...... un’ insieme di fabbricati: - industria - policlinico - ecc.

17. L’unità immobiliare urbana....... è un cespite indipendente, quindi ha: - autonomia di reddito - autonomia funzionale

18. L’unità immobiliare urbana ......... • è identificata con: • nome del comune H1AA • numero del foglio di mappa 125 • numero della particella 100 • numero del subalterno 12

19. LE INFORMAZIONI SONO COLLEGATE AD OGGETTI IMMOBILIARI IDENTIFICATI SUL TERRITORIO IL CATASTO ITALIANOE’ UN SISTEMA INFORMATIVO GEOGRAFICO

20. QUALI INFORMAZIONI ? • NOMI DEI TITOLARI DI DIRITTI REALI • DATI DI IDENTIFICAZIONE TERRITORIALE DEGLI IMMOBILI • DATI DI CONSISTENZA IMMOBILIARE • DESTINAZIONE E TIPOLOGIA IMMOBILIARE • REDDITI E/O VALORI IMPONIBILI

21. I NOMI • I soggetti titolari di diritti reali sui beni immobili censiti in catasto possono essere: • persone fisiche e persone giuridiche • Stato, enti locali ed altri enti pubblici • Ogni titolare di diritti reali prende il nome di INTESTATO o POSSESSORE • Uno o più intestati, titolari degli stessi diritti pro-indiviso su uno o più immobili costituiscono una DITTA CATASTALE

22. I DIRITTI REALI • I diritti reali di interesse catastale sono: • la proprietà, la comunione ed il condominio • il possesso • l’usufrutto e l’uso • il diritto di superficie • l’enfiteusi • oneri reali (censi, livelli, colonie perpetue, ecc.)

23. L’IDENTIFICAZIONE CATASTALE • Ogni oggetto censito è identificato conoscendo : • IL NOME DEL COMUNE • IL NUMERO DEL FOGLIO DI MAPPA IN CUI ESSO E’ RAPPRESENTATO • IL NUMERO CHE LO IDENTIFICA NEL FOGLIO DI MAPPA • L’EVENTUALE SUBALTERNO

24. L’IDENTIFICAZIONE CATASTALE • Vi sono le seguenti eccezioni: • le strade e le acque pubbliche non hanno numero di particella • i monumenti, le chiese, i cimiteri, le fortificazioni, le fontane ed altri luoghi pubblici sono contraddistinti da una lettera maiuscola • Per le sole unità immobiliari urbane sono disponibili anche i dati toponomastici (via, n. civ. piano)

25. LA CONSISTENZA CATASTALE • PER LE PARTICELLE • superficie espressa in ettari, are e centiare (ha.a.ca) • PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE • numero di vani per abitazioni e studi professionali • mc per immobili di uso collettivo • mq per immobili di uso commerciale

26. DESTINAZIONE E TIPOLOGIA • PER LE PARTICELLE • qualità di coltura (seminativo, orto, frutteto, ecc.) • destinazione (fabbricato rurale, fabbricato promiscuo, ente urbano, reliquato, ecc.) • classe di produttività • PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE • categoria (abitazione, autorimessa, negozio, laboratorio, deposito, caserma, scuola, ufficio pubblico, albergo, cinema, ecc. ) • classe di redditività

27. I REDDITI IMPONIBILI • PER LE PARTICELLE • reddito dominicale (Rd), reddito agrario (Ra) • PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE • rendita catastale (Rc) • I valori catastali si ricavano dai redditi con i seguenti moltiplicatori: • terreni: Vc = Rd x mt (mt =75) • u.i.u. : Vc = Rc x mf (mf = 34, 50, 100)

28. Occupiamoci adesso dei Caratteri dell’attuale sistema estimale del catasto fabbricati

29. Che cos’è il sistema estimale del catasto fabbricati? • Il sistema estimale del Catasto fabbricati consiste in strumenti e procedure finalizzate alla determinazione della rendita catastale (R.C.) delle unità immobiliari urbane (u.i.u.).

30. Le norme principali a cui riferirsi Regolamento: DPR n. 1142 del 1949 Istruzioni: II e IV del 1942

31. fa ricorso ad un importante principio della scienza estimativa: il principio dell’ordinarietà Il sistema estimale del catasto fabbricati

32. Secondo il principio dell’ordinarietà • la stima è oggettiva (cioè generalmente valida) solo se i dati sono stati desunti tenendo conto di comportamenti personali (imprenditori) e situazioni obiettive (immobili) più ricorrenti e quindi ordinarie.

33. Il principio dell’ordinarietà • i possibili prezzi di un bene si dispongono secondo una distribuzione di Gauss (Po = prezzo di maggior frequenza) Po

34. Il prezzo più probabile “Po” • Il prezzo più probabile Po è quello che deriva da comportamenti di imprenditori e caratteristiche fisiche del bene più diffuse e perciò ordinarie.

35. Il sistema estimale del catasto fabbricati • fa ricorso al principio dell’ordinarietà quando bisogna determinare la rendita catastale (reddito medio ordinario) • individuare la categoria • (destinazione ordinaria)

36. Quindi: non sono da considerare le situazioni estreme!

37. cioè....... I fabbricati migliori e peggiori Le redditività maggiori e peggiori

38. Ma allora....... che cos’è la rendita catastale?

39. rappresenta il reddito medio ordinario annuo ritraibile da un’u.i.u. al netto delle spese ed al lordo delle imposte La rendita catastale.........

40. Ma ....dove si prende? La rendita catastale si rileva dagli atti catastali

41. Bisogna calcolarla E....... se non c’è?

42. In teoria, la rendita catastale di una u.i. si calcola detraendo... dal canone lordo di affitto annuo le spese di pertinenza della proprietà, oppure.....

43. e in mancanza di un mercato locativo, applicando al valore di mercato delle u.i.u. il piu’ opportuno saggio di fruttuosita’

44. Le spese da detrarre • Le spese e le perdite che il catasto considera sono quelle per: • l’ammortamento del capitale • la manutenzione • l’assicurazione • l’amministrazione • i servizi comuni • gli sfitti e le inesigibilita’

45. Le spese da detrarre Provo a dare qualche indicazione pratica sulla base dell’esperienza

46. Le spese per reintegrare il capitale • La quota di reintegrazione “q” si calcola con la nota formula della matematica finanziaria: • q = C x r /( qn - 1) • dove “C “ è il costo di costruzione a nuovo, “r “ è il saggio finanziario netto ed “n” è la durata economica media della costruzione.

47. Facciamo un esempio • Ipotizziamo di avere un fabbricato di civile abitazione, per il quale si può assumere • la vita n = 50 anni • il saggio attivo netto r = 2,00% Allora • r / (qn - 1) = 0,012 Cioè q = 1,2% del costo di ricostruzione

48. Le spese per manutenzione straordinaria • Le spese annue di manutenzione, espresse in percentuale sul costo di costruzione di un fabbricato di media età, risultano oscillare intorno all' 1,50 % • Ovviamente, tali spese sono nulle per fabbricati nuovi e via via crescenti all'aumentare dell'età del fabbricato.

49. Le spese per l’amministrazione • La spesa di amministrazione è rilevabile dal tariffario dell'A.N.A.I. (Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari) che fissa i compensi degli amministratori. • Tale spesa, nel medio periodo e per prestazioni sia ordinarie che straordinarie, può assumersi pari allo 0,10 % del valore dell'u.i.

50. Le spese per l’assicurazione • La quota annua relativa alle spese per assicurazione "globale fabbricati", riferita al solo costo di costruzione a nuovo, è fissabile di norma pari allo 0,10 %