Fastighetsredovisning enligt IFRS Bo Nordlund Redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter

1. Fastighetsredovisning enligt IFRS Bo Nordlund Redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter Tekn. dr KTH

2. IFRS standarder som kan aktualiseras när det gäller fastighetsredovisning: IAS 40 – Investment property IAS 16 – Property, Plant & Equipment IAS 17 – Leases IAS 18 – Revenue IAS 12 – Income Taxes IAS 1 – Presentation of Financial Statements IAS 34 – Interim Financial Reporting IFRS 3 – Business Combinations IFRS 5 – Non-current Assets Held for Sale and Discontinued Operation IFRS 8 – Operating Segments IAS 23 – Borrowing Costs IAS 39 – Financial Instruments Etc, etc

3. Olika typer av fastigheter – olika regler Internationella redovisningsregler (IASB) Rörelsefastigheter (oavsett modell) och förvaltningsfastigheter redovisade enligt ”cost model” – Strikt krav på komponentavskrivning !

5. Värdering i balansräkningen? Över- värde ? Uppskrivning ? Om ej uppskrivning? Rättvisande bild God redovis- ningssed Markn. värde Bokf. värde Eller omvänt om marknadsvärdet är lägre än bokfört värde?

6. Resultaträkningen och det redovisade driftnettot

7. Hur säkra/precisa är värdebedömningar avseende fastigheter? - - - - - - -

9. Fastighetspriser – Hyreshus historiska reala förlopp. Intressant mot bakgrund att vi nu lever i en låginflationsekonomi Realt prisfall om ca 15 % på 2 år Realt prisfall om ca 40 % på 3 år Realt prisfall om ca 40 % 1970-1981 Källa: SCB och Turner B. Hyreshusens överlåtelsepriser – en studie av prisbildningen (2000)

10. Källa:’www.riksbank.se

11. FASTIGHETSMARKNADEN NYCKELFAKTORER FÖR TILLGÅNGSVÄRDEN • REALRÄNTA • TILLVÄXT (BNP OCH BRP) • - Näringslivsutveckling • - Befolkningsutveckling

12. OBS! 2009-siffran avser Prognos för helåret (- 4 % ca) Källa: Bearbetade siffror från www.scb.se

13. REDOVISNINGSUTVECKLING Anglo-saxisk tradition: VD-ägare Aktiemarknads-finansiering Transparens Ex.vis Tyskland Frankrike Kontinental tradition: Stark sammankoppling redovisning – beskattning Försiktighetsprincip Bankfinansiering Intressentmodellen Ex.vis USA England

14. ÖVERGRIPANDE TRENDER – UTVECKLING FINANSIELLA RAPPORTER: Exempel Marknads- värden Anskaffnings- värden Rättvisande bild Värdering enl skatteregler

15. Finansiella rapporternas syfte och utveckling: Tolkning av IASB:s Framework Underlag för ekonomiskt beslutsfattande riktad till aktiemarknaden Andra intressenter: Banker Stat o kommun Anställda Kunder Leverantörer Anglo-saxiska förtecken

16. VILKEN BETYDELSE HAR: FÖRSIKTIGHETSPRINCIPEN ? REALISATIONSPRINCIPEN ? MATCHNINGSPRINCIPEN? REDOVISNINGSKULTURELL ORIENTERING "Long term or short term"

17. Qualitative characteristics – financial reporting: Reliabilily Relevance Paragraf 37 i IASB:s Framework:

18. EXTERNREDOVISNING – OLIKA ANSATSER BALANSANSATS: Korrekt förmögenhetsredovisning RESULTATANSATS: Korrekt resultatredovisning

19. Nyckeltal – några väsentliga uppföljningar efter införandet av IFRS • Soliditet • Direktavkastning på fastigheterna • Avkastning på eget kapital

20. IFRS – Principillustration av effekter vid övergång till verkligt värde metoden (”fair value model”) Övervärde fastigheter ”Nytt” eget kapital Eget kapital ”Ny” Balans- omslutning (summa tillgångar) Tidigare redovisat värde - anskaffnings- kostnads- baserat Skulder*) *) Förenklad beskrivning då upp- värdering av fastig- heterna även påverkar uppskjuten skatteskuld Tillgångar Skulder & Eget kapital

21. Soliditet % - Genomsnittssiffror(Eget kapital dividerat med balansomslutning)

22. Direktavkastning fastigheter % - genomsnittssiffror (Driftnetto dividerat med genomsnittligt redovisat värde)

23. Avkastning på eget kapital % - Genomsnittssiffror(Årets resultat dividerat med genomsnittligt redovisat eget kapital) Visserligen lägre redovisat eget kapital, men endast realiserade fastighets- försäljningar påverkade Högre redovisat eget kapital, men här påverkar även orealiserade värde- ökningar !

24. IFRS – Redovisning fastigheter, några intressanta relationer… Värdeförändring efter schablonskatt, 28 % dividerat med årets resultat Värdeförändring dividerat med årets hyresintäkter

25. Vad pekar detta på i totalavkastning för 2005 ? (Driftnetto + värdeförändring dividerat med genomsnittligt redovisat verkligt värde) Värdeförändring 7,4 % Totalavkastning ca 13,8 % Direktavkastning 6,4 %

26. Avkastningen på fastigheter i ett längre perspektiv Källa: Svenskt Fastighetsindex IPD 2009

27. FÖRVALTNINGSFASTIGHETERDefinition • Fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och/ eller värdestegring • Ej identitet mellan ägare och nyttjare (Fastigheter som används för produktion, lagring eller administration) – viss grad av identitet • Ej fastigheter avsedda att säljas i den ordinarie verksamheten

28. EJ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: Innehas för försäljning i den löpande verksamheten Avsedd att användas i den egna verksamheten Bebyggs eller ex- ploateras för annat företags räkning IAS 16 Materiella anlägg- ningstillgångar IAS 11 Entreprenaduppdrag och liknande uppdrag IAS 2 Redovisning av varulager (RR 2) (RR 12) (RR 10) Skogsfastigheter / naturtillgångar är inte Förvaltningsfastigheter

29. EJ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: Fastigheter som används av de anställda Bebyggs eller ex- ploateras för framtida anv. förvaltn.fastigh Leasetagare av fastig- het vid operationella leasingavtal IAS 16 (RR 12) Materiella anlägg- ningstillgångar IAS 16 Materiella anlägg- ningstillgångar När arbetena är slutförda: IAS 40 Förvalt.fastigh. IAS 17 Leasingavtal (RR 6:99) (RR 12) (RR 24) Enligt ändringar tagna av IASB omfattas dessa av IAS 40 fr.o.m. 1 jan 2009

30. EXEMPEL PÅ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: • Förvaltningsfastigheter som byggs om för fortsatt • användning som förvaltningsfastigheter • Mark som innehas för en för tillfället obestämd • användning • Byggnader som ägs av företaget (eller innehas av • leasetagare vid finansiell lease) och som hyrs ut • enligt ett eller flera operationella leasingavtal

31. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Dubbla syften med innehavet – Möjligt att dela? Användning i egen verksamheta Hyresintäkter och/ eller värdestegring IAS 16 (RR 12) Materiella anlägg- ningstillgångar IAS 40 (RR 24) Förvaltnings- fastigheter Kan delarna säljas var för sig eller leasas ut separat enligt finansiella leasingavtal?

32. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Dubbla syften med innehavet – Omöjligt att dela: Anv. i egen verks.h. IAS 40 Förvaltnings- Fastigheter (RR 24) Hyresintäkter IAS 16 Materiella anläggn.tillgångar (RR 12) Användning i egen verksamhet Hyresintäkter Förvaltningsfastighet om endast en obetydlig del utnyttjas av företaget i egen verksamhet Se RR 24 pkt 8 / IAS 40 pkt 10

33. IAS 40 – Investment Property FAIR VALUE MODEL ELLER COST MODEL IAS 40 RR 24 Företaget måste välja en av modellerna och sedan tillämpa denna konsekvent för alla förvaltningsfastigheter

34. IAS 40/RR 24 - Förvaltningsfastigheter Anskaffningsvärde ./. planmässig avskrivning IAS 16 Materiella anläggningstillgångar (RR 12) Nedskrivningssituationer hanteras av IAS 36 Nedskrivningar (RR 17) Verkligt värde på förvaltnings- fastigheterna = Obligatorisk tilläggsupplysning • ”COST MODEL” Observera dock vad som gäller beträffande de svenska uppskrivningsreglerna ÅRL 4:6

35. IAS 40 – Investment Property FAIR VALUE MODEL: Löpande värdering till verkligt värde Värdeförändringen en del av årets resultat inklusive orealiserade värdestegringar!

36. IAS 16 – Rörelsefastigheter REVALUATION MODEL: Löpande värdering till verkligt värde eller åtminstone så snart redovisat värde avviker väsentligt från verkligt värde Värdeförändringen redovisas ”normalt” mot omvärderingsreserv i balans- räkningen. Undantag - nedjusteringar utan korresponderande omvärderingsreserv

37. Terminologi - ÅRL/IFRS Uppskrivning– ÅRL begrepp Nedskrivning – Cost model och revaluation model då korresponderande omvärderingsreserv saknas Omvärderingar – Kan vara såväl upp- som nedjusteringar p g a förändringar i verkligt värde (ex vis fair value model IAS 40)

38. Trend - utveckling Väsentliga förändringar? Snabbare synligt i de finansiella rapporterna!?

39. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Verkligt värde i delårsrapporter IAS 34: Se IAS 34 Appendix B och C B 35-36: Analogitolkning: Behov av omvärdering enligt IAS 36 – Sök indikationer på värdeförändring löpande under året – se lista i IAS 36 + Har investeringar genomförts sedan senaste värdering? C7: ”An entitiy may rely on professionally qualified valuers at annual reporting dates though not at interim reporting dates” Utgångspunkten för bedömning om behov av omvärdering - fastighet för fastighet

40. Valuation smoothing – property valuations ”True” property values Appraised property values

41. Redovisade realiserade värdeförändringar i svenska fastighetsbolag som tillämpar IFRS Källa: Nordlund, B

42. Redovisade realiserade värdeförändringar i svenska fastighetsbolag som tillämpar IFRS Källa: Nordlund, B

43. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Krav på tilläggsupplysningar (förutom verkliga värdet): Nedanstående gäller både fair value model och cost model (IAS 40 pkt 74-75) • Kriterier som använts för gränsdragning – rörelsefastigheter, lagertillgångar i vissa fall • Metoder och antaganden vid fastställande av verkligt värde • Verkligt värde baserat på värderingar av oberoende värderingsmän? • Hyresintäkter • Direkta kostnader (drift och underhåll): • - för förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter • - för förvaltningsfastigheter som inte genererat hyresintäkter • Om företaget tillämpar ”fair value model” eller ”cost model” • Har operationell lease tagits in som förvaltningsfastighet?

44. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Krav på tilläggsupplysningar (förutom verkliga värdet): Nedanstående gäller både fair value model och cost model (IAS 40 pkt 74-75) forts 7. Förekomst av begränsningar i rätten: - att sälja en förvaltningsfastighet - att disponera hyresintäkter eller försäljningslikvid 8. Väsentliga avtalsenliga åtaganden: - köpa, uppföra eller förädla - utföra reparationer, underhåll eller förbättringar 9. Investeringar uppdelat på köp fastigheter & investeringar i befintligt bestånd Upplysningskrav speciellt för: ”Fair value model” – pkt 76-78 ”Cost model” – pkt 79

45. IAS 40 – Exempel på notupplysning avseende orealiserad och realiserad värdeförändring, investeringar i förvaltningsfastigheter m.m. Källa: Lundbergs – årsredovisning 2007

46. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Undantagsfall då det inte går att fastställa ett tillförlitligt verkligt värde för förvaltningsfastighet: • Lämna tilläggsupplysningar: • en beskrivning av fastigheten (-erna) • en förklaring varför verkligt värde inte kan uppskattas • om möjligt, ett intervall inom vilket verkliga värdet sannolikt ligger

47. IAS 40 Förvaltningsfastigheter VERKLIGT VÄRDE (FAIR VALUE) ÄR DET BELOPP TILL VILKET EN TILLGÅNG SKULLE KUNNA ÖVERLÅTAS MELLAN KUNNIGA PARTER SOM ÄR OBEROENDE AV VARANDRA OCH SOM HAR ETT INTRESSE AV ATT TRANSAKTIONENGENOMFÖRS (Källa: IAS 40 Förvaltningfastigheter, pkt 5) OBS! INGET AVDRAG FÖR FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER

48. Rörelsefastigheter och förvaltnings-fastigheter redovisade enligt ”cost model”: IAS 36 - Nedskrivningar Värdebegrepp Återvinningsvärdet är det högsta av Verkligt värde minus försäljningskostnader (IAS 36) Nettoförsäljningsvärdet (RR 17) eller Nyttjandevärdet

49. Värderingsmetoder – Förvaltningsfastigheter IAS/IFRS Bo Nordlund

50. IAS 36 Nedskrivningar - NYTTJANDEVÄRDE • Nyttjandevärdet för en tillgång beräknas genom • en uppskattning av de framtida in- och utbetal- • ningar som tillgången ger upphov till i den • löpande verksamheten och i samband med att den • avyttras samt • b) en diskontering av framtida betalningar med • lämplig diskonteringsfaktor – härledning från • marknadsmässiga transaktioner Framtida kassaflöden skall uppskattas med utgångs- punkt från tillgången i befintligt skick. Finansiella betalningar och skatter exkluderas.