BPFM2018
Uploaded by
50 SLIDES
561 VUES
501LIKES

Логистический комплекс

DESCRIPTION

u0411u0418u0417u041du0415u0421 u041fu041bu0410u041d u043bu043eu0433u0438u0441u0442u0438u0447u0435u0441u043au043eu0433u043e u043au043eu043cu043fu043bu0435u043au0441u0430 <br>

1 / 50

Télécharger la présentation

Логистический комплекс

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

Playing audio...

  1. Инициатор проекта: ____________________________________ 2016 БИЗНЕС ПЛАН логистическогокомплекса по адресу: Консультант : Мотин Р.Н. Тел.+7 (967) 037 50 41 e-mail motinroman@gmail.com www.ruconsol.ru 1 01.02.2016

  2. Бизнес XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX план логистического комплекса по адресу: 2016 Оглавление 1 Резюме проекта ............................................................................................................................................. 3 2 Описание проекта .......................................................................................................................................... 5 2.1 Цель проекта .......................................................................................................................................... 5 2.2 Инженерно-техническое обеспечение логистического комплекса ................................................ 11 2.2.1 Водоснабжение ............................................................................................................................ 11 2.2.2 Водоотведение ............................................................................................................................ 11 2.2.3 Организация рельефа .................................................................................................................. 12 2.2.4 Дождевая канализация ............................................................................................................... 12 2.2.5 Прочее обеспечение .................................................................................................................... 13 3 Анализ рынка ............................................................................................................................................... 15 3.1 Сегмент торгово- складской недвижимости РФ ............................................................................... 15 3.2 Основные тенденции рынков складской недвижимости Москвы и Московской области .......... 17 4 Инициатор проекта ...................................................................................................................................... 27 5 Инвестиционный план ................................................................................................................................. 29 6 Календарный план работ ............................................................................................................................ 30 7 План продаж ................................................................................................................................................ 31 8 Структура затрат ........................................................................................................................................... 35 9 Планируемые финансовые показатели ..................................................................................................... 36 10 Прогноз финансовых потоков ................................................................................................................. 42 11 Расчёт эффективности проекта ............................................................................................................... 46 Приложение 1 Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок .................................................................................................................................................................. 49 Приложение 2 Схема архитектурно планировочной организации территории ........................................... 50 2

  3. Бизнес XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX план логистического комплекса по адресу: 2016 1Резюме проекта В настоящем документе представлен бизнес планпроектасозданиядля коммерческой эксплуатации логистического комплекса по адресу Российская Федерация, XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, предоставляющегоуслугипо сдаче в арендускладских, офисныхи торговых площадейпо доступным ценам. Выручка проекта планируется от сдачи в арендуследующих площадей комплекса: ⎯Складских, 19 080 м2, 60% от сдаваемой площади в аренду; ⎯Офисных, 6 360 м2, 20% от сдаваемой площади в аренду; ⎯Торговых, 6 360 м2, 20% от сдаваемой площади в аренду. К предпочитаемым клиентским группам относятся: •Дистрибьюторы товаров, ввозимых в регион; •Дистрибьюторы товаров, производимых в регионе; •Крупные местные производители товаров; •Поставщикитоваров –в государственные и муниципальные учреждения, в которые продукты питания поставляются в рамках выигранных конкурсов (школы, детские сады, больницы, воинские части и т.п.); •Потребители (получатели) товаров –магазины у домаирозничные сети (магазины). Срок реализации проекта представлен 12 годами, в период с апреля 2016 годапо июнь 2027 года. Сценарий выхода из проекта не предусмотрен. Проект будет состоять из следующих этапов: ⎯Инвестиционная фаза: ▪Проектные работы для зданий и инфраструктуры; ▪Строительство основных зданий и сооруженийс необходимым оборудованием, 31 800 м2; ▪Строительство административного здания, 400 м2; ▪Строительство инфраструктуры; 3

  4. Бизнес XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX план логистического комплекса по адресу: 2016 ▪Ввод в эксплуатацию. ⎯Операционная фаза: ▪Выход на проектную мощность; ▪Окупаемость инвестированных средств за счет операционной деятельности. Финансовыеаспекты проекта: Сценарий настоящего бизнес плана предполагает финансирование инициатором проекта. Общий объем требуемого финансирования – XXX млн. руб. Расчётный шаг проекта– 6 месяцев. Ставка дисконтирования определенана уровне XX%. Все расчеты по проекту выполнены в действующих текущих ценах. Показатели эффективности проекта: ⎯Прибыль млн.руб. (за прогнозный период 12 лет); ⎯NPV –млн. руб.; ⎯IRR – %; ⎯Период окупаемости дисконтированный –лет. 4

  5. Бизнес XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX план логистического комплекса по адресу: 2016 2Описание проекта 2.1 Цель проекта Цель проекта - создание логистическогокомплекса, включающего строительство 15-ти корпусов зданий с максимальным размещением в два этажа,кафе-бара быстрого питания со столовой и кофейнейдля сотрудников и посетителей общей площадью 31800 м2и двухэтажного административногоздания с комнатами для персонала площадью 400 м2, атакже размещение водозаборного узла и станции очистки ливнестоков.Реализация проекта позволит ______________________________области обеспечить на территориях предоставление логистических, складскихуслуг производителям и дистрибьюторамтоваров, поставщикам товаров для государственных и муниципальных учреждений,магазинаму домаирозничным сетям, торговым и прочим организациям, а также аренду офисных площадей по доступным ценам. Выручка проекта планируется от сдачи в аренду площадей логистическогокомплекса. Логистический комплекспланируется разместить на участке земли площадью 5 га, в т.ч.: ⎯общая площадь застройки –1.3104 га; ⎯площадь проездов –3.2424 га; ⎯площадь тротуаров –0.1155 га; ⎯площадь озеленения –0.3317 га. Проектные показатели плотности застройки: ⎯коэффициент застройки – 26.2%; ⎯коэффициент плотности застройки – 76%. Территория под размещение логистическогокомплекса расположена в северной части дXXXXXXX сельского поселения XXXXXXXXXXXXXXXXXx муниципального района XXXXXXXXXXX области на автодороге регионального значения «XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXx» на удалении XX км от XXXX вблизи а/д XXX. Транспортное обслуживаниеобъекта строительства планируется с автодороги регионального значения III категории «XXXXXXXXXXXX». Количество полос –2. Ширина в планируемых красных линиях 36 метров.Для устройства въездов-выездов на территорию необходимо 5

  6. Бизнес XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX план логистического комплекса по адресу: 2016 предусмотретьрасширение существующей части автодороги с устройством переходно- скоростных полос. Планировочная структура предусматривает функциональное зонирование территории с разделением движения грузового автотранспорта, специализированного транспорта, легковых автомобилей сотрудников и посетителей комплекса. В соответствии с СП42.13330.2011 (СНИП 2.07.01-89) дороги и проезды для легковых автомобилей запроектированы с шириной проезжей части 6метров и для грузовых автомобилей 7-8 метров, предусмотрены площадки разгрузки, отстоя и разворота для большегрузного транспорта (северная и южная часть планируемой территории), стоянки для сотрудников и посетителей комплекса (восточная часть территории).Проектируемый комплекс относится к объектам, предназначенным для логистической деятельности, делового управления, осуществления торговой деятельности для магазинов площадью не более 5 000 м2. Клиенты, работники и посетители комплекса будут приезжать на грузовом, личном и общественном автотранспорте. Рисунок 1 Место расположения земельного участка для реализации проекта 6

  7. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 Рисунок 2 Схемарасположения земельного участка Рисунок Размещение земельного участка в границах Характеристика планируемой территории: 1)Рассматриваемая территория, в границы которой входит земельный участок с кадастровым номером ___________площадью 50000 м2, расположена в северной части сельского поселения XXXXXXXXXX в районе д. XXXXXXXX; 2)Категория земельного участка –земли сельскохозяйственного назначения; 3)Вид разрешенного использования земельного участка –для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; 4)Рассматриваемая территория граничит: •с севера –земли сельскохозяйственного назначения, для крестьянско- фермерского хозяйства; •с – востока автодорога регионального значения «XXXXXXXXXXXXXX», далее земли сельскохозяйственного назначения, для крестьянско-фермерского хозяйства; •с юга - земли сельскохозяйственного назначения, для крестьянско- фермерского хозяйства, далее полоса отвода автодороги федерального значения Центральная кольцевая автодорога; •с запада - земли сельскохозяйственного назначения, для крестьянско- фермерского хозяйства, далее земли лесного фонда XXXXX участкового лесничества, уч. XX.; 7

  8. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 5)В период подготовки схемы архитектурно-планировочной организации территория свободна от застройки и занята луговой растительностью; 6)Подъезд к планируемой территории осуществляется с автодороги регионального значения «XXXXXXXXXXXXXXXxxxxx». Планировочными ограничениями на рассматриваемом земельном участке являются: ⎯Существующая и планируемая полосы отвода автодороги регионального значения «XXXXXXXXXXXXXXXXXXxxx»; ⎯Минимально допустимые расстояния до зданий и сооружений и охранные зоны отинженерных сетей и сооружений; ⎯Водоохранная зона ручья. В соответствии с проектом «Генерального плана сельского поселения XXXXXXXXXXXXX муниципального района XXXXXXXXXx области» планируемая территория расположена в зоне планируемого размещения крестьянско-фермерских хозяйств.Архитектурно –планировочное решение планируемой территории выполнено с учетом конфигурации территории, и ее местоположения. Логистический комплексбудет состоятьиз зданий высотой не более 12 м.: ⎯сблокированные одноэтажные корпуса площадью 1350 кв.м. – 4 корпуса, общая площадь 5400 кв.м.; ⎯сблокированные двухэтажные корпуса площадью 2400 кв.м.– 11 корпусов, общая площадь 26 400 кв.м.; ⎯административное двухэтажное здание площадью 400 кв.м. Точнаяплощадь будет определятся на следующих стадиях проектирования, но не должна превышать нормативных показателей плотности застройки территориальных зон, в соответствии с СП 42.13330.2011 ис нормативами градостроительного проектирования Московской области. 8

  9. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 На территории будут размещатьсяавтостоянки: ⎯50 м/местдля грузового транспорта; ⎯25 м/местдля автомобилей посетителей комплекса; ⎯98 м/местлегкового транспорта вдольдорогирегионального значения «XXXXXXXXXXXXXXXXXXxx»; ⎯7 м/местдля сотрудников комплекса вблизи административного здания; На территориюлогистическогокомплекса будетпредусмотрено 4 въезда с автодороги регионального значения «XXXXXXXXXXXXXXXXXxx».Расстояние между длинными сторонами корпусовзданийсоставит не менее 15 м.Здания будут ориентированы в направлении запад-восток и обращены торцевыми фасадами на автодорогурегионального значения «XXXXXxX»,а также сблокированы и разделены между собой противопожарными перегородками. Планируемая мест): 25 численность сотрудников (количество рабочих сотрудниковлогистического центра. К основным линиям градостроительного регулирования территории относятся: ⎯красные линии; ⎯водоохранная зона и прибрежная-защитная полоса ручья. Благоустройство и озеленение планируемой территории включает в себя высадку газона, рядовые посадки деревьев и кустарников. Основные пешеходные зоны предлагается оборудовать наружным освещением торшерного типа. Покрытие дорог, проездов и тротуаров –твёрдое. Покрытие пешеходных дорожек:асфальтобетон, мощение тротуарной плиткой. Проектом предусмотрены мероприятия для создания условий полноценной жизнедеятельности инвалидов и маломобильных групп населения.Все предлагаемые для строительства общественные здания разрабатываются по индивидуальным проектам. Для всех зданий предусматривается II-я степень огнестойкости и расстояния между ними 9

  10. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 установлены в соответствии с требованиями Федерального закона № 123 от 22.07.2008г. «Технический регламент о требованияхпожарной безопасности». Транспортная схема решена с учетом беспрепятственного подъезда пожарной техники, в случае необходимости. 10

  11. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 2.2 Инженерно-техническое обеспечение логистического комплекса 2.2.1 Водоснабжение В настоящее время на отведённой под застройку территории логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXx водопроводные сети и сооружения отсутствуют.Для обеспечения объекта планируется строительство собственного водозаборного узла в северо-западной части территории. Расход воды составит: ⎯среднесуточный –3.25 м3; ⎯максимальный-суточный - 5 м3. Проектируемая хозяйственно-питьевая водопроводная сеть (В1) принимается из труб по ГОСТ 18599-2000 марки ПНД тип «Т» диаметром 2х160 мм с расстановкой водопроводных колодцев из сборных железобетонных элементов и размещением в них водозапорной арматуры. Противопожарная водопроводная сеть (В2) проектируется кольцевой, диаметром 225 мм с установкой пожарных гидрантов согласно СП 8.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Источники наружного противопожарного водоснабжения. Требования пожарной безопасности». 2.2.2 Водоотведение На рассматриваемой территории канализационные сети и сооружения отсутствуют. Для обеспечения объекта планируется строительство очистных сооружений герметичного типа в юго-западной части территории. Количество бытовых стоков всей рассматриваемой застройки составит: ⎯среднесуточный –3.25 м3; 11

  12. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 ⎯максимальный-суточный - 5 м3. Самотечные канализационные сети проектируются из пластиковых труб марки ПВХ с условным диаметром 100-200 мм. Напорная сеть - два диаметра 110 мм. На канализационной сети в местах присоединения, на углах поворотов и на линейных участках, на расстоянии не более 50 метров предусматриваются канализационные колодцы. 2.2.3 Организация рельефа Проектом предлагается проводить вертикальную планировку на участках производства работ. Проектные отметки поверхности земли увязаны с существующими отметками рельефа и внешними автодорогами. Проектные продольные уклоны по осям проездов приняты в пределах от 5 до 22 %. Перед началом строительства на планируемой территории необходимо снять существующий плодородный слой почвы на глубину 0,20 м и складировать его в бурты для дальнейшего использования под отсыпку выемок и котлованов с перекрытием слоем чистого грунта не менее 0,5 м. 2.2.4 Дождевая канализация С планируемой территории, поверхностный сток по лоткам проездов и по уклонам спланированного рельефа через дожде-приёмные колодцы собирается в водостоки d 250 - 400 мм, по которым направляется на очистные сооружения поверхностного стока закрытого типа, располагаемые в южной части планируемой территории. Работа сети дождевой канализации предусмотрена в самотечном режиме. 12

  13. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 2.2.5 Прочее обеспечение Электроснабжениепланируетсяосуществить в соответствии свыданными техническими условиями.Теплоснабжение планируется реализовать с помощью твердотопливных котлов расчетной мощности, размещенных в блоках № 2.В проекте приняты технологические решения, не предусматривающие использование природного газа на планируемой территории. В рамках проекта предусматривается обеспечениеобъектов планируемого логистическогокомплекса полным набором телекоммуникационных услуг: ⎯услуги местной, междугородней и международной телефонной связи с выходом на сеть общего пользования; ⎯услуги сотовой радиосвязи; ⎯услуги передачи данных, мультимедиа-связи и др. Для выделения и распределения сигналов различной направленности предусматривается организация в здания № 2 комплекса, в отдельном помещении, телекоммуникационного распределительного узла. На базе телекоммуникационного распределительного узла предлагается разместить учрежденческую автоматическую телефонную станцию (УАТС) расчетной емкости, сервер, диспетчерский пункт, радиотрансляционный узел. УАТС предлагается связать с существующими сетями связи волоконно-оптической линией связи (ВОЛС), выполненной кабелем ОКК-8 и проложенной телефонной канализации. Телефонную канализацию планируется выполнить полиэтиленовыми трубами ПНД, с устройством колодцев. Ёмкость телефонной сети по планируемому логистическому комплексу составит около 150 номеров. Радиофикацию объектов нового строительства предусматривается осуществить посредством внедрения сети проводного радиовещания, для этого на базе телекоммуникационного распределительного узла предусматривается установка приемного оборудования электросвязи. На объектах нового строительства потребуется установить около 70 радиоприемников. Для организации системы диспетчерского 13

  14. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 контроля инженерно-технического оборудования на планируемой территории проектом предлагается на базе распределительного телекоммуникационного узла разместить оборудование автоматической системы диспетчерского контроля типа АСДК «Планета- 1». Схема архитектурно –планировочной организации территории приведена в приложении 2. 14

  15. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 3Анализ рынка 3.1 Сегментскладской недвижимости РФ На рынке складской недвижимости, после напряженности, сложившейся в конце прошлого года, вызванной скачками на рынке валют и резкими изменениями многих показателей экономической активности, в I квартале 2015 г. произошел переломный момент и переориентирование всех участников рынка к новым условиям стагнации экономики. Девелоперы, испытывая сложности с получением заемного финансирования и заполняемостью своих объектов, адаптировались путем пересмотра планов и снижением запланированных на этот год объемов строительства, что привело к замедлению темпов прироста нового предложения. Спрос в начале 2015 г. сохранился на уровне конца прошлого года. Арендаторы, проявляя активность, сменили при этом структуру запросов на помещения меньшего метража с ориентацией на более низкие ставки. Многие стремились к улучшению коммерческих условий путем пересмотра условий по текущим договорам. Собственники складских помещений, в свою очередь, на фоне волатильности валюты отреагировали переходом на рублевые ставки. Данный тренд закрепится на рынке,и будет иметь долгосрочный характер, массового возврата к номинированию арендной ставки в долларах в перспективе ближайших лет не ожидается. Сегмент складской недвижимости России, начавший свое развитие около 10 лет назад, традиционно концентрировался в Московском регионе и Санкт-Петербурге. Однако по мере насыщения рынка, развития торговой инфраструктуры и увеличения объемов потребления в регионах, а также развития дорожной сети на карте складской недвижимости России начали формироваться новые транспортно-логистические хабы. Сегодня объем качественных складских площадей сконцентрирован вблизи городов, которые являются не только дистрибуционными, но и крупными потребительскими центрами. Московский регион и Санкт-Петербург по-прежнему остаются основными рынками спроса на качественные склады, однако региональные города уже на протяжении 3 лет 15

  16. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 демонстрируют увеличение объемов поглощения складских площадей, привлекая местных, а также федеральных и иностранных арендаторов и покупателей. Рисунок 5 Общий объем качественных складских площадей на середину 2015 г. (классы Аи B) , тыс. кв.м. 16

  17. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 Рисунок 6 Динамика распределения сделок по аренде и покупке складских площадей в РФ Общий объем сделок аренды и покупки качественной складской недвижимости на российском рынке в I полугодии 2015 г. составил порядка 410 тыс. м2, что на 20% ниже объема сделок в I полугодии 2014 г. ипочти в 2 раза меньше рекордных показателей I полугодия 2013 г. 3.2 Основные тенденции рынков складской недвижимости Москвы и Московской области Стоит отметить, что, несмотря на снижение объема сделок за 2015 год, активность арендаторов, интересующихся складскими площадями на московском рынке была стабильной. Одним из основных параметров при выборе складского помещения стала стоимость аренды, в то время как расположение и класс объекта отошли на второй план. Кроме того, в условиях спада производства, сниженияуровня потребления и грузоперевозок площади арендуются и за счет перехода арендаторов из одних комплексов в другие на более выгодных коммерческих условиях, в том числе с сокращением занимаемого объема площадей. 17

  18. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 Средний размер сделки в Московском регионе изменился незначительно: 9,5 тыс. м2в I полугодии 2015 г. против 9,9 тыс. м2за аналогичный период 2014г. Порядка 65% от общего количества сделок приходится на блоки площадью менее 10 тыс. м2, что также сопоставимо с показателями I полугодия 2014 г. Договоры аренды заключаются преимущественно на короткий срок (3–5 лет) по ставкам аренды, номинированным в рублях. Однако по-прежнему на рынке есть ряд предложений в иностранной валюте. Рисунок 7Динамика прироста качественных складских площадей, объема сделок по аренде и продаже складских площадей и уровня вакантных площадей в Московском регионе 18

  19. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 Рисунок 8Динамика заявляемых ставок аренды на качественные складские площади в Московском регионе в рублевом выражении Рисунок 9Динамика прироста предложения складских площадей Основная доля сделок по-прежнему приходиться на компании, оперирующие в сфере розничной торговли –преимущественно продуктовые сети. На фоне сокращения объемов ввода новых складских площадей и сохранения активности арендаторов на текущем уровне мы можем наблюдать уменьшение уровня вакантных площадей до 9%. Арендные ставки, согласно прогнозу компании Knight Frank останутся на прежнем уровне. В 2016 г. возможное улучшение экономической ситуации и отмена санкций могут привести к 19

  20. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 увеличению спроса на качественные складские помещения, что в совокупности с низким объемом нового предложения может существенно снизить уровень вакантных площадей и скорректировать арендные ставки в сторону увеличения. Стоит отметить, что похожая ситуация наблюдалась после кризиса 2008–2009 гг., когда уровень вакантных помещений упал на 11 п. п. и составлял менее 1%. В структуре географического распределения новых складских площадей доминирую- щими являютсяЮжное и Северное направления (42% и 32% соответственно), которые последние 3 года являются наиболее прогрессивными с точки зрения нового строительства. На Севере по Ленинградскому шоссе была введена первая очередь в проекте Логопарк «Север-2» (75 тыс.кв.м), на Юге –крупнейшим объектом является новое здание в ЛП «Южные Врата» (50 тыс.кв.м) по Каширскому шоссе. Рисунок 10Структура прироста предложения в зависимости от направления Анализ заявленных планов девелоперов показывает, что именно на эти направления придется больше половины нового строительства. На Севере точками развития станут крупные проекты, такие как «PNK-Северное Шереметьево», Логопарк «Север-2», ЛП 20

  21. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 «Дмитров», «Шерризон-Норд»,. На Юге разнообразие складских комплексов в стадии строительства и проектирования значительно шире, однако основной прирост будет сформирован за счет новых корпусов в «PNK-Чехов 2» и «PNK-Чехов 3», ЛК «Сынково», а также СК «Бережки». Ожидается, что в 2016г. развитие получит и юго-западное направление, привлекательность которого растет за счет освоения новых присоединенных территорий Москвы и строительства первого участка ЦКАД. Основное строительство сосредоточено вдоль Киевского шоссе, в таких комплексах как «PNK-Бекасово» , склады Кросс-Докинга Freight Village Vorsino (40 тыс.кв.м). Большинство объектоврасположены на расстоянии 20-30 км от МКАД. Помимо этой зоны будущее строительство этого года по прогнозам будет тяготеть и к более отдален- ным территориям. Так на зону более 40 км от МКАД приходится 30% всего планируемого ввода складских площадей до конца года. Примерами таких объектов могут служить складские комплексы PNK Group в Чехове и Бекасово. Несмотря на существенный спад девелоперской активности в 2015 г.было объявлено о некоторых новых крупных складских проектах. Группа PPF хочет расширить территорию ЛП «Южные врата», купив дополнительные 60 га земли, и построить совместно с Radius Group склады общей площадью 130-180 тыс.кв.м. В Новой Москве в ИП «Индиго» плани- руется построить 350 тыс.кв.м. новых площадей, возведение которых уже одобрили власти г.Москвы. Кроме того, масштабный проект по строительству ИП «Вельяминово» и ПЛК «Кузьминское» (1,2 млн. и 1,65 млн.кв.м складских помещений соответственно) на Юге Московской области были заявлены компанией Coalco, сроки и вероятность реализации которых в текущих условиях предсказать сложно. Политика Москвы, направленная на освоение и редевелопмент промышленных территорий, оказала влияние на появление планов по строительству сразу нескольких объектов в черте города на таких площадках, как промзоны «Медведково», «Бирюлево 28А», «Котляково». 21

  22. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 Таблица 1Примеры складских комплексов, вышедших на рынок в 2015 г. Рисунок 11Структура прироста предложения по удаленности от МКАД Несмотря на замедление темпов развития рынка складской недвижимости, 2015 г. не показал снижения спроса. 22

  23. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 Рисунок 12Динамика поглощения складских площадей Рисунок 13Структура спроса по классу и происхождению Тенденция увеличения доли сделок по продаже и аренде крупных блоков, которая проявлялась на рынке складской недвижимости в период с 2009 по 2015гг., с наступлением нестабильного периода в развитии экономики, пошла на спад. Число сделок с поглощением более 10 тыс.кв.м составило лишь 29% от общего количества, тогда как в 2013 г. их доля была 44%. Смещение спроса на помещения меньшего размера (от 1 до 5 тыс.кв.м) вызвано в первую очередь желанием компаний сократить издержки на аренду путем оптимизации занимаемых площадей. 23

  24. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 Рисунок 14 Структура спроса по количеству заключаемых сделок в зависимости от их объема Рисунок 15Изменение структуры распределения спроса по типу заключаемых сделок Наибольшая активность в I квартале 2015 г., как и в аналогичном периоде 2014года, была со стороны компаний сферы розничной торговли, за счет которых было реализовано более половины складских площадей. Кроме этого, компании-дистрибьютеры («Велес», ГК «Опус», SVAM Group, «Росстайл» и др.) арендовали порядка 72 тыс.м2, что составляет более половины от объема поглощения представителей данной сферы за прошлый год. Доля логистических операторов, активность которых служит индикатором для рынка 24

  25. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 складской недвижимости, снизилась до 12%, тогда как в предыдущие периоды на них приходилось 25–30% спроса. Рисунок 16 Структура распределение спроса на складскую недвижимость в 2015 г. По территориальному признаку распределение спроса в 2015 г. совпало с ключевыми направлениями поглощения двух предыдущих лет. Юг Московского региона, несмотря на более высокую стоимость складских помещений, традиционно привлекателен за счет выгодного географического положения по отношению к транспортным узлам и большого выбора объектов. К значимым сделкам относятся покупка «Леруа Мерлен» помещений в ЛП «Южные Врата», аренда компанией«Росстайл» почти 20 тыс.м2в СК «Бережки» и аренда 15,8 тыс.м2компанией «Велес» в СК «PNK-Чехов 2». 25

  26. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 Рисунок 17Структура сделок по направлениям 26

  27. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 4Инициаторпроекта Инициатором проекта выступает XXXXXXXXXXXXXXx, отвечающийза внешниесвязи с контрагентами и результат деятельностипо проекту, осуществляющий общее руководствосотрудникамипо проекту. Для обеспеченияработы логистического комплекса планируется организация штатных должностных позицийинспектора по технике безопасности, кладовщика, грузчика, уборщицы и другие позиции. Для организации учета денежных средств планируется создание штатной должности Главного бухгалтера. Общая численность персоналав период максимальной загрузки базы– 25 человек. Генеральный директор Заместитель генерального директора Инспектор по технике безопасности, 2 чел. Главный бухгалтер Бухгалтер-кассир Кладовщик, 6 чел. Грузчик, 7 чел. Уборщица, 6 чел. Рисунок 18 Организационная структура персонала по проекту 27

  28. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 Общий Фондоплаты трудасоставит 600 тыс. руб.в месяц. Штатное расписание можно увидеть в таблице 2. Таблица 2 Штатное расписание № п.п. 1 2 Должность Оклад, тыс. руб. Кол-во чел. Сумма, тыс.руб. Генеральный директор Заместитель генерального директора Главный бухгалтер 3 4 Бухгалтер-кассир 5 Инспектор по технике безопасности 6 Кладовщик 7 8 Грузчик Уборщица ИТОГО 28

  29. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 5Инвестиционный план Расчёт капитальных затрат на мероприятия инвестиционного проектапредставленв таблице 3. Сумма инвестиций и все доходы и затраты проекта в дальнейших расчётах осуществляются в ценах базового периода на дату начала реализации проекта. Общий объем необходимых инвестиций впроектоценивается в размере XXXXX млн. руб. Таблица 3 Капитальныезатраты по проекту № п.п. Наименование Стоимость в тыс.руб. с НДС Проектные работы для зданий и инфраструктуры Строительство основных зданий и сооружений, 31800 кв.м. Строительство административного здания,400 кв.м. Строительство инфраструктуры (вкл. энергетическую) Итого 1 2 3 4 29

  30. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 6Календарный план работ Календарный план работ приведён в таблице 4 Таблица 4 Календарный план работ № п.п. 1 Дата начала Дата Наименование мероприятия окончания Финансирование проектных работ и строительства, за счет средств инициатора проекта Проектные работы для зданий и инфраструктуры Строительство основных зданий и сооружений, 31800 кв.м. Строительство административного здания,400 кв.м. Строительство инфраструктуры (вкл. энергетическую) Набор персонала, начало операционной фазы работы 2 3 4 5 6 30

  31. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 7План продаж Общий объем ежемесячнойвыручкипо проекту прогнозируется на уровне млн. руб. в месяц. Общий объем выручки за прогнозный периодпроектапо 30.06.27 г. (12 лет) оценивается вразмере млрд.руб.(см. рис.19). тыс.руб. 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 1/2016 1/2017 1/2018 1/2019 1/2020 1/2021 1/2022 1/2023 1/2024 1/2025 1/2026 1/2027 EBITDA Выручка Валовая прибыль Чистая прибыль Рисунок 19 Прогноз операционных показателейв тыс.руб. Прогнозируемые объемы оказания услугпоказаны в таблице 5. Величина арендной платы по проекту принята на уровне 350 руб./кв.м./мес. ( 2 100 руб./кв.м./полугодие)для складских и торговых площадей и 633 руб./кв.м./ мес. ( 3800 руб./кв.м./полугодие) для офисных площадей . При расчете учтена средняя величина вакантных площадей в размере 5%. 31

  32. Бизнес план торгово-складского комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX2016 Таблица 5 Прогнозируемые объемы оказания услуг 2 пол. /2017 1 пол. /2018 2 пол. /2018 1 пол. /2019 2 пол. /2019 1 пол. /2020 2 пол. /2020 1 пол. /2021 2 пол. /2021 1 пол. /2022 Наименование Ед. изм. Объем площади в эксплуатации Коэффициент загрузки Сдача в аренду складских площадей Сдача в аренду офисных площадей Сдача в аренду торговых площадей кв.м. % кв.м. кв.м. кв.м. тыс.руб./ кв.м./ полугодие тыс.руб./ кв.м./ полугодие тыс.руб./ кв.м./ полугодие тыс.руб. Цена складских площадей Цена офисных площадей Цена торговых площадей Выручка ВСЕГО, в т.ч. Выручка, складские площади Выручка, офисные площади Выручка, торговые площади тыс.руб. тыс.руб. тыс.руб. 32

  33. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX2016 2 пол. /2022 1 пол. /2023 2 пол. /2023 1 пол. /2024 2 пол. /2024 1 пол. /2025 2 пол. /2025 1 пол. /2026 2 пол. /2026 1 пол. /2027 Наименование Ед. изм. Объем площади в эксплуатации Коэффициент загрузки Сдача в аренду складских площадей Сдача в аренду офисных площадей Сдача в аренду торговых площадей кв.м. % кв.м. кв.м. кв.м. тыс.руб./ кв.м./ полугодие тыс.руб./ кв.м./ полугодие тыс.руб./ кв.м./ полугодие тыс.руб. Цена складских площадей Цена офисных площадей Цена торговых площадей Выручка ВСЕГО, в т.ч. Выручка, складские площади Выручка, офисные площади Выручка, торговые площади тыс.руб. тыс.руб. тыс.руб. 33

  34. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX2016 2 пол. /2017 Наименование Ед. изм. Объем площади в эксплуатации Коэффициент загрузки Сдача в аренду складских площадей Сдача в аренду офисных площадей Сдача в аренду торговых площадей кв.м. % кв.м. кв.м. кв.м. тыс.руб./ кв.м./ полугодие тыс.руб./ кв.м./ полугодие тыс.руб./ кв.м./ полугодие тыс.руб. Цена складских площадей Цена офисных площадей Цена торговых площадей Выручка ВСЕГО, в т.ч. Выручка, складские площади Выручка, офисные площади Выручка, торговые площади тыс.руб. тыс.руб. тыс.руб. 34

  35. Бизнес XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX план логистического комплекса по адресу: 2016 8Структура затрат Прогнозрасходов проектарассчитан исходя изследующихпредположений: ⎯Затраты на содержание, коммунальные услуги, техническое обслуживание, прочие расходы в размере 66,67 руб./кв.м./мес. отплощади в эксплуатации, на основании данных по аналогичным объектам; ⎯Затраты на электроэнергию рассчитаны исходя из расхода 26,67 руб./кв.м./мес. исходя из данных об этом типе расходов по другим аналогичным проектам; ⎯Заработная плата для всего персонала из расчета 600 тыс. руб. в месяц; ⎯Амортизация по зданиям и сооружениям из расчета 2% в год; ⎯Уплаты налогов согласно упрощенной системы налогообложения: Налоги Налог УСН Социальные отчисления с заработной платы в % 6% 30,0% Общая структура расходовза период проекта в процентах представленана диаграмме ниже. 12% 18% ФОТ Налоги Амортизация 56% Общие издержки 21% Рисунок 20 Структура затрат по проекту 35

  36. Бизнес XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX план логистического комплекса по адресу: 2016 9Планируемые финансовые показатели Прогнозный план доходови расходов при реализации инвестиционного проекта показан в таблице 6. Общий объем накопленной чистой прибыли в течение XX лет составит более XXXXXXXx миллионов рублей. Настоящим финансирование проектаза счетсредств инициатора проекта. После входа в операционную фазу (2 год), проект начинает стабильно генерироватьприбыль от операционной деятельности. В таблице 7 показан прогнозный баланс при реализации проекта. предусматривается бизнес планом При построении прогноза баланса приняты допущения: а) Услугибудут отпускаться без рассрочки платежа, т.е. период оказания услугбудет совпадать с периодом поступления денежных средств от арендаторов. Таким образом, дебиторская задолженность арендаторов перед проектной компаниейне возникает; б) Затраты проектной компании оплачиваются без периода отсрочки. 36

  37. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 Таблица 6 Прогноз доходов и расходов запрогнозный период проекта, тыс. руб. 2 пол. /2017 1 пол. /2018 2 пол. /2018 1 пол. /2019 2 пол. /2019 1 пол. /2020 2 пол. /2020 1 пол. /2021 2 пол. /2021 1 пол. /2022 2 пол. /2022 1 пол. /2023 2 пол. /2023 Наименование Выручка Налог 6%, УСН Валовая прибыль Зарплатас отч. производственный персонал административный персонал соц. начисления Общие издержки Амортизация ОПЕРАЦИОННАЯ ПРИБЫЛЬ EBIT ОПЕРАЦИОННАЯ ПРИБЫЛЬ EBITDA Проценты по кредитам ПРИБЫЛЬ ДО НАЛОГООБЛОЖЕ НИЯ Налог на прибыль ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ (NET PROFIT) 37

  38. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 Таблица 6 Прогноз доходов и расходов за прогнозный период проекта, тыс. руб., продолжение 1 пол. /2024 2 пол. /2024 1 пол. /2025 2 пол. /2025 1 пол. /2026 2 пол. /2026 1 пол. /2027 2 пол. /2027 Наименование ИТОГО Выручка Налог 6%, УСН Валовая прибыль Зарплатас отч. производственный персонал административный персонал соц. начисления Общие издержки Амортизация ОПЕРАЦИОННАЯ ПРИБЫЛЬ EBIT ОПЕРАЦИОННАЯ ПРИБЫЛЬ EBITDA Проценты по кредитам ПРИБЫЛЬ ДО НАЛОГООБЛОЖЕ НИЯ Налог на прибыль ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ (NET PROFIT) 38

  39. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 Таблица 7 Прогнозный баланс, в тыс. руб., прогнозный период 1 пол. /2016 2 пол. /2016 1 пол. /2017 2 пол. /2017 1 пол. /2018 2 пол. /2018 1 пол. /2019 2 пол. /2019 1 пол. /2020 Денежные средства Дебиторы Запасы Прочие оборотные активы Суммарные оборотные активы Основные средства Здания и сооружения Незавершенное строительство Прочие активы Суммарные внеоборотные активы ИТОГО АКТИВОВ Кредиторская задолженность Заработная плата и прочее Суммарные краткосрочные обязательства Обязательства по кредитам Уставной капитал Резервы Нераспределенная прибыль (убыток) Суммарный капитал ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И КАПИТАЛ 39

  40. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 Таблица 7 Прогнозный баланс, в тыс. руб., прогнозный период, продолжение 2 пол. /2020 1 пол. /2021 2 пол. /2021 1 пол. /2022 2 пол. /2022 1 пол. /2023 2 пол. /2023 1 пол. /2024 2 пол. /2024 Денежные средства Дебиторы Запасы Прочие оборотные активы Суммарные оборотные активы Основные средства Здания и сооружения Незавершенное строительство Прочие активы Суммарные внеоборотные активы ИТОГО АКТИВОВ Кредиторская задолженность Заработная плата и прочее Суммарные краткосрочные обязательства Обязательства по кредитам Уставной капитал Резервы Нераспределенная прибыль (убыток) Суммарный капитал ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И КАПИТАЛ 40

  41. Бизнес план логистического комплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2016 Таблица 7 Прогнозный баланс, в тыс. руб., прогнозный период, продолжение 1 пол. /2025 2 пол. /2025 1 пол. /2026 2 пол. /2026 1 пол. /2027 2 пол. /2027 Денежные средства Дебиторы Запасы Прочие оборотные активы Суммарные оборотные активы Основные средства Здания и сооружения Незавершенноестроительство Прочие активы Суммарные внеоборотные активы ИТОГО АКТИВОВ Кредиторская задолженность Заработная плата и прочее Суммарные краткосрочные обязательства Обязательства по кредитам Уставной капитал Резервы Нераспределенная прибыль (убыток) Суммарный капитал ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И КАПИТАЛ 41

  42. Бизнес план логистическогокомплекса по адресу: XXXXXXXXXXXXXXXXx 2016 10Прогноз финансовых потоков В финансовой модели используется один сценарий:инвестиции в строительство, сдачу площадей в аренду, возврат вложенных средств через свободный денежный поток от операционной деятельности. Финансирование проекта предполагается осуществлять за счет средствинициатора проекта. Общая сумма требуемого финансирования по проекту составляет млн. руб. Получение финансированияпланируется в период с 25.04.16 по 30.06.17. Предполагаемый график финансирования за счет средств инициатора проекта показан в таблице 8. Таблица 8 Планируемый график получения финансирования Период Поступление, тыс. руб. Примечание Апрель 2016 Январь-Июнь 2017 Поступление финансирования Поступление финансирования На основании представленной выше информации об основных аспектах реализации проекта были смоделированы денежные потокипо проекту. Прогнозный отчет о движении денежных средств показан в таблице 9. 42

  43. Бизнес план логистическогокомплекса по адресу: 2016 Таблица 9 Прогноздвижения денежных средств, тыс. руб. 1 пол. /2016 2 пол. /2016 1 пол. /2017 2 пол. /2017 1 пол. /2018 2 пол. /2018 1 пол. /2019 2 пол. /2019 1 пол. /2020 Поступления от продаж Постоянные издержки Зарплата с отчислениями Налоги (УСН) Кэш-фло от операционной деятельности Строительство Прочие капиталовложения Кэш-фло от инвестиционной деятельности Акционерный капитал (инвестиции) Поступления заемных средств Возврат займов Расходы по процентам Кэш-фло от финансовой деятельности СУММАРНЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК Денежные средства на начало периода Денежные средства на конец периода 43

  44. Бизнес план логистическогокомплекса по адресу: 2016 Таблица 9 Прогноздвижения денежных средств, тыс. руб., продолжение 2 пол. /2020 1 пол. /2021 2 пол. /2021 1 пол. /2022 2 пол. /2022 1 пол. /2023 2 пол. /2023 1 пол. /2024 2 пол. /2024 Поступления от продаж Постоянные издержки Зарплата с отчислениями Налоги (УСН) Кэш-фло от операционной деятельности Строительство Прочие капиталовложения Кэш-фло от инвестиционной деятельности Акционерный капитал (инвестиции) Поступления заемных средств Возврат займов Расходы по процентам Кэш-фло от финансовой деятельности СУММАРНЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК Денежные средства на начало периода Денежные средства на конец периода 44

  45. Бизнес план логистическогокомплекса по адресу: 2016 Таблица 9 Прогноз движения денежных средств, тыс. руб., продолжение 1 пол. /2025 2 пол. /2025 1 пол. /2026 2 пол. /2026 1 пол. /2027 2 пол. /2027 ИТОГО: Поступления от продаж Постоянные издержки Зарплата с отчислениями Налоги (УСН) Кэш-фло от операционной деятельности Строительство Прочие капиталовложения Кэш-фло от инвестиционной деятельности Акционерный капитал (инвестиции) Поступления заемных средств Возврат займов Расходы по процентам Кэш-фло от финансовой деятельности СУММАРНЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК Денежные средства на начало периода Денежные средства на конец периода 45

  46. Бизнес план логистическогокомплекса по адресу: 2016 11Расчёт эффективности проекта В целях определения эффективности проекта были рассчитаны следующие показатели: ⎯NPV - чистая приведенная стоимость (чистый дисконтированный доход) – текущая стоимость будущих денежных потоков проекта, рассчитанная с учетом дисконтирования, за вычетом инвестиций; ⎯DPB - дисконтированный период окупаемости проектаиливремя, требуемое для покрытия инвестиций за счет дисконтированного денежного потока, генерируемого инвестициями; ⎯IRR - внутренняя норма доходности проектаилиставка дисконтирования, при которой суммарная приведенная стоимость доходов от инвестиций равна стоимости этих инвестиций, т.е. ставка дисконта, при которой NPV равен нулю; Расчет ставки дисконтирования осуществлен кумулятивным способом: ставка по депозиту в ОАО «Сбербанк России» размером 10млн. руб. сроком 3 года + Премия за риск за размер компании (от 0 до 3%) + Премия за территориальную диверсификацию (от 0 до 4%) + Диверсификация клиентуры (от 0 до 4%)= 10% + 1% + 1% + 0% = 12%. Расчёт дисконтированных денежных потоков по проекту показан в таблице 11. Дисконтированный чистый денежный поток за прогнозный период с апреля 2016 г. по июнь 2027 г. составит 116 642тыс. руб.Терминальная стоимость рассчитана с учетом нулевой ставки роста чистого денежного потока в постпрогнозный период и равна 98 158 тыс.руб.Тогда итоговый NPV = 116 642 + 98 158= 214 800 тыс.руб. Итоговые инвестиционные показатели проекта приведены втаблицениже. Таблица 10 Показатели эффективности проекта Единица измерения Значение NPV тыс. руб. DPB Мес. IRR % 46

  47. Бизнес план логистическогокомплекса по адресу: 2016 Таблица 11 Расчёт дисконтированных денежных потоков и графика окупаемости проекта, тыс.руб. 1/2016 2/2016 1/2017 2/2017 1/2018 2/2018 1/2019 2/2019 1/2020 2/2020 1/2021 2/2021 Чистый денежный поток (ЧДП) Дисконтированный ЧДП График окупаемости (аккумулированный ДЧДП) 1/2022 2/2022 1/2023 2/2023 1/2024 2/2024 1/2025 2/2025 1/2026 2/2026 1/2027 2/2027 Чистый денежный поток (ЧДП) Дисконтированный ЧДП График окупаемости (аккумулированный ДЧДП) ИТОГО Прогноз. период Денеж. поток в постпрогноз. период ИТОГО Чистый денежный поток (ЧДП) Дисконтированный ЧДП График окупаемости (аккумулированный ДЧДП) - - - - 47 -

  48. Бизнес план логистического комплекса по адресу: 2016 300 000 200 000 100 000 тыс.руб. 0 -100 000 -200 000 -300 000 -400 000 Рисунок 21 График окупаемости проекта 48

  49. Бизнес план логистического комплекса по адресу: 2016 Приложение 1 Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок 49

  50. Бизнес план логистического комплекса по адресу: 2016 Приложение 2 Схема архитектурно планировочной организации территории 50

More Related