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房屋稅與契稅 法令與實務. 報告人：台北縣稅捐稽徵處房屋稅科 科長 程寶珠 ab3874@ms.tpc.gov.tw 8952-8510. 99 年 10 月. 房屋稅篇. 地方稅收支劃分法. 房屋稅收歸屬及分配. 為地方稅 依財政收支劃分法分配如下：. 壹 、 台北縣推動改制新北市重要歷程. 課徵之法律依據. 房屋稅條例 各縣市房屋稅徵收細則或房屋稅徵收自治條例. 課徵對象. 固定於土地上，供營業、工作或住宅使用之建築物 違章建築？貨櫃屋？地下室？夾層屋？ 附屬於該房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值 陽台？電梯？頂樓加蓋？屋頂棚架？騎樓？.
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房屋稅與契稅法令與實務 報告人：台北縣稅捐稽徵處房屋稅科 科長 程寶珠 ab3874@ms.tpc.gov.tw 8952-8510 99年10月
房屋稅收歸屬及分配 • 為地方稅 • 依財政收支劃分法分配如下：
課徵之法律依據 房屋稅條例 各縣市房屋稅徵收細則或房屋稅徵收自治條例
課徵對象 固定於土地上，供營業、工作或住宅使用之建築物 違章建築？貨櫃屋？地下室？夾層屋？ 附屬於該房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值 陽台？電梯？頂樓加蓋？屋頂棚架？騎樓？
建築物？ • 房屋稅條例並沒有對建築物再為定義，引用建築法第4條規定「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」有時候納稅人接到通知，說是房屋前面或是廚房後面、或是頂樓搭建鐵架棚為什麼也要計算房屋現值，承辦同仁引用建築法規定，這個是定著於土地上具有頂蓋、樑柱或牆壁，可供使用之構造物，那如果是地下室通常給住戶使用，這是屬於地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁的建築物
雜項工作物？ • 雜項工作物也是建築法第4條所定義的建築物，同法第7條規定「本法所稱雜項工作物，為營業爐、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等。」 • 附屬於應徵房屋稅房屋之其它建築物，因而增加該房屋之使用價值者，像是地下儲藏庫（地下油槽）、中央空調、升降設備（載人電梯）要課
屋頂突出物：建築技術規則建築設計施工篇第1章用語定義第10條定義為突出於屋面之附屬建築物及雜項工作物。包括：屋頂突出物：建築技術規則建築設計施工篇第1章用語定義第10條定義為突出於屋面之附屬建築物及雜項工作物。包括： • (一)樓梯間、昇降機間、無線電塔、機械房及不妨礙避難逃生之三分之一以上透空遮牆。 • (二)水塔、水箱、女兒牆、防火牆。 • (三)露天機電設備、煙囪、避雷針、風向器、旗竿、無線電桿及屋脊裝飾物。 • (四)其他經中央主管建築機關認可者
納稅義務人1/2 房屋所有人 設有典權者之典權人。所有權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之。如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租 共有房屋由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。代繳之房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他共有人有求償權
納稅義務人2/2 未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之 房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者，準用有關共有房屋之規定
繳納期限 每年定期開徵一次：5月 課稅所屬期間 99年度房屋稅課稅所屬期間？
適用稅率 住家用：1.2％ 家庭手工藝副業（理髮、燙髮、美容、洋裁）、個人計程車行登記、果菜、肉販、流動攤販 出租供他人作住家使用？ 營業用：3％ 非住家非營業用：2％ 私立醫院、診所、幼稚園、補習班、自由業事務所、律師、會計師、記帳士 空置房屋？同時供住家及非家用？
房屋現值及稅額計算 房屋現值計算公式 包含應課稅現值與免稅現值(如防空避難室)＝核定單價×面積×(1-折舊率×經歷年數) ×地段率 房屋構造標準單價與地段率 各縣市不動產評價委員會評定標準單價（依構造、總樓層數評定）以及地段率 房屋課稅現值 核定房屋現值－免稅房屋現值 應納稅額 房屋課稅現值×適用稅率
現值核定流程 納稅人建造完成後30日內，自行申報房屋稅籍及使用形 如何核定現值：稅捐處依不動產評價委員會評定之標準，依構造、樓層數、地段率等評定 簡陋房屋：達3項者按7成核計，具有4項者按6成核計，具有5項者按5成核計，具有6項者按4成核計，具有7項者按3成核計
房屋稅減免作業流程圖 房屋稅減免申請書 函復 納稅義務人 審查 陳判 核對 實地調查 異動稅籍主檔 受理 存檔 房屋稅滅免通報資料 20
公有房屋免稅規定 房屋稅條例第14條各款 各級政府機關及地方自治機關之辦公房屋及其員工宿舍 軍事機關部隊之辦公房屋及其官兵宿舍 監獄、看守所及其辦公房屋暨員工宿舍 公立學校、醫院、社會教育學術研究機構及救濟機構之校舍、院舍、辦公房屋及其員工宿舍 工礦、農林、水利、漁牧事業機關之研究或試驗所所用之房屋
公有房屋免稅規定 房屋稅條例第14條各款 糧政機關之糧倉、鹽務機關之鹽倉、公賣事業及政府經營之自來水廠（場）所使用之廠房及辦公房屋 郵政、電信、鐵路、公路、航空、氣象、港務事業，供本身業務所使用之房屋及其員工宿舍 名勝古蹟及紀念先賢先烈之祠廟 政府配供貧民居住之房屋 政府機關為輔導退除役官兵就業所舉辦事業使用之房屋
私有房屋稅減免 特殊用途 無償供里長辦公室使用、政府機關公用或軍用 不以營利為目的，並經政府核准之公益社團自有供辦公使用之房屋。但以同業、同鄉、同學或宗親社團為受益對象者，除依工會法組成之工會經由當地主管稽徵機關報經直轄市、縣（市）政府核准免徵外， 不在此限 96年立委提案修正15條1項5款規定，增訂依工會法成立之工會，經地方政府同意准免其辦公用房屋，而依其他法律像是工業團體法、商業團體法成立的同業公會之類的仍然是不符合修正後的減免規定
私有房屋減免-社會福利 • 慈善救濟事自有的房屋，完成財團法人登記，直接供辦理事業使用 • 宗祠、教堂、寺廟房屋，完成財團法人或寺廟登記之自有房屋供傳教佈道 • 經立案之私立學校及學術研究機構，完成財團法人登記，供校舍或辦公使用 • 專供飼養禽畜之房舍及培值農產品之溫室作業室、燻煙房稻穀及茶業烘乾機房
私有房屋減免 遭受災害 地震、火災造成毀損面積佔整棟面積5成以上者，房屋稅全免；3成以上不到5成的減半徵收 輻射屋、海砂屋檢附有關主管機關鑑定之證明文件 房屋現值在10萬元以下，供住家使用者
節稅方法 營業用稅率是住家用的2.5倍 原供營業用的房屋，營業商號已遷出、註銷，並變更作為住家使用；或原供診所、事務所使用的房屋，改為住家 買新屋：注意使用執照上記載用途是否為「住家」 買中古屋：查看原屋主最近一期的房屋繳款書 房屋稅是按月比例計課，儘快在當月15日前申請 使用執照用途為「辦公室」等用途，空置時慼如何課徵房屋稅，較為有利？
有獎問答 • 戶籍未遷入，是否不能按住家用稅率課徵？ • 出租他人作為住家使用，仍按住家用稅率，是否符合課稅公平？ • 違章建築既然課徵房屋稅，是否不應拆除？ • 2戶房屋會收到幾張繳款書？
契稅稅收歸屬及分配 • 為地方稅 • 依財政收支劃分法分配如下：
課徵之法律依據 課徵性質－不動產取得所有權稅 契稅條例（契稅定義、課徵範圍、課徵方式、徵免範圍、申報方式、）
課徵範圍 不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而取得所有權時所課徵的稅捐 依法領買或標構公產及向法院標構拍賣之不動產者 遷移補償等變相方式支付產價取得不動產所有權及其以抵押借貸等變相方式代替設典取得使用權者 所謂不動產＝土地＋定著物。依契稅條例第2條規定，在開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅
契稅稅額的計算 契稅稅額＝契價 × 稅率 契價，以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。 但依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，如取得不動產之移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格。
建物分割交換契稅 • 3兄弟共有土地一筆及房屋各一棟，持分均為三分之一，現在要把土地移轉為其中一人單獨所有，房屋也要移轉為另一人單獨所有，請問房屋用何種方式來移轉，(1)共有物分割(2)持分移轉(3)交換 • 數人共有多筆不動產同時辦理分割及持分交換應課交換契稅(財政部70.1.26台財稅第30676號函)(東港鎮案例)
依企併法分割取得不動產免契稅 • 公司依企業併購法規定進行分割取得不動產所有權者，依同法第34條第1項第2款規定，免徵契稅，惟係以發行新股取得房屋所有權，核屬買賣性質，應向主管稽徵機關申請核發契稅免稅證明書，以憑辦理權利變更登記。至依同法所為合併取得不動產所有權者，因非屬申報繳納契稅範圍，免申請核發契稅免稅證明書。（財政部91/05/24台財稅字第0910453033號令）
合併存續或另立公司非契稅範圍 • 因合併而消滅之公司，其權利義務，應由合併後存續或另立之公司承受。(公司法75條) (非屬促產15條1項專案合併) • 因合併而存續或另立之公司，承受消滅公司所有不動產者，尚非屬契稅條例第2條規定應申報繳納契稅。（財政部82/10/06台財稅第821498686號函）（彙編145頁）
建物合併案例探討 • 二棟建物合併為一棟(可合併之房屋打通合併使用) ，假設合併前分別各棟為50m2 ，合併後甲為70m2 ，乙為30m2 ，則應否課徵契稅? • 合併非屬契稅課徵範圍，但合併後價值分別有增減，則向增加者課徵契稅，但仍應視有對價補償或無對價補償而論斷為買賣或贈與契稅。(臺北縣案例)
祭祀公業解散契稅徵免原則(一) • 祭祀公業解散後，將其所有土地移轉登記與派下，由公同共有變為分別共有不須課徵契稅；如由公同共有分割為各別所有，應依契照稅條例第8條規定，仍應完納分割契稅。（財政部54.4.14台財稅發第3507號令）
祭祀公業解散契稅徵免原則(二) • 前函令規定無須繳納分割契稅，應以變更後持分減少或不變之共有人，始有其適用。持分增加者，顯係持分減少者之讓與所致，應予查明其讓與性質（如買賣、贈與等），依法課徵契稅。（財政部66.3.30台財稅第32058號函）
祭祀公業解散分割案例 • 祭祀公業解散，依縣府核定將其財產變為派下員個別所有。派下員分別取得土地、房屋 、現金 及其他財產等。 • 公同共有變為分別共有屬共有型態之變更， 變個別所有屬公同共有物之分割。 • 土地申報現值， 未依均等原則價值減少者， 課土增稅。房屋課分割契稅，未依均等原則價值增加者，課買賣契稅。 （北縣0家花園案例）
如何申報契稅（16） 至各鄉鎮市公所申報 應檢附文件 建物所有權狀影本或建物登記謄本 原所有人及新所有權人雙方身分證明文件影本。 契約書正本（查驗後退還）、影本（貼印花部分） 不動產權利移轉證明書影本 法院判決書及判決確定證明書影本 已納房屋稅繳款書
申報期限 一般移轉案件：契約成立之日起30日內 法院拍買案件：法院發給權利移轉證明之日起30日內 產權糾紛案件：法院判決確定之日起30日內 新建房屋由承受人取得使用執照案件：核發使用執照之日起60日內 向政府機關標購或領買公產案件：政府機關核發產權移證明書之日起30日內
如何申報契稅 買賣不成，怎麼辦？ 繳納契稅後，尚未完成移轉登記前，若雙方買賣不成，可檢附原契約書、雙方同意撤銷申請書、契稅繳款書收據正副聯、以書面向原申報公所申請撤銷契稅申報，並退遇已納稅款 印章需與原契稅書相符
契稅之撤銷 • 期限及退稅 • 檢附文件 • 稽徵機關逕行註銷－已被法拍不能移轉 • 單獨撤銷－賣方單撤 買方單撤 義務人不得單撤 承買人及代繳人代撤 法判解契可撤並退
與土地增值稅申報比較 • 申報人 申報期間 申報地點 檢附文件收件編號日期 • 逾期申報以申報日之公告現值為準 • 申報移轉現值及其他各欄位 查欠稅 補正１４日（7日） 發單一般７日自用２０日（15日）繳納３０日 逾期加徵滯納金 • 土地未登記前均可撤銷 未繳納逕行註銷 契稅（18）:審核移轉價格欄位及其它欄位 查欠 補正（7日）發單（15日）３０日繳納 逾期加徵滯納金 土地未登記前雙方共同辦理均可撤銷，未繳納不得逕行註銷
怠報金及處罰（24，25，26） • 逾期申報加徵怠報金（24）逾期繳納加徵滯納金（25） • 不可抗力致不能申報或繳納免怠報金或滯納金（30） • 有怠報金免罰 有處罰免怠報金 修法前後整體衡酌有利結果 • 罰則 倍數參考表 減輕或免予處罰標準 • 不服行政救濟
案例: • 某君於97年9月25日向臺灣士林地方法院拍賣取得坐落某建築物地下四層等戶房屋，經該院於97年10月15日核發不動產權利移轉證書，嗣廖君遲至98年1月5日始申報契稅，經臺北縣政府稅捐稽徵處依契稅條例第24條規定加徵怠報金。惟某君不服，申請復查，經該處查得該不動產權利移轉證書於係97年10月21日寄存於應送達地之臺北市政府警察局中山分局，嗣於 97年12月22日始由某君之親屬領取。則該處於核處怠報金時，究應以法院核發不動產權利移轉證書之日，抑或以不動產權利移轉證書送達後，再依行政程序法第74條或民事訴訟法第138條規定，以發生送達效力之日為申報契稅起算日，滋生疑義，臺北縣政府財政局遂報部請示。
