III EVENTO REGIONAL – Ciudad de Santa Fe , Junio 10 de 2010

1. Urbanismo, configuración de la ciudad y mercados del suelo: instrumentos de captura y redistribución de rentas urbanas III EVENTO REGIONAL – Ciudad de Santa Fe, Junio 10 de 2010 Universidad Nacional de General Sarmiento Eduardo Reese

2. Estructura de la sesión • Los procesos de configuración de la ciudad argentina • La formación de los precios del suelo • Mecanismos de captura de las rentas urbanas

3. Los procesos de configuración de la ciudad argentina

4. En la ciudad argentina se reconocen tres procesos simultáneos Expansión Consolidación Densificación

8. Estos procesos operan de una manera muy diferente a los procesos de producción de la ciudad en los países desarrollados Países desarrollados Primero urbanizo después ocupo Países del tercer mundo Primero ocupo después urbanizo

9. Las tres lógicas de la construcción de la ciudad argentina El Mercado – El Estado – La Necesidad

10. Identificación de tres mecanismos • que articulan el proceso de • reproducción social con su • espacialización en el territorio: • la calificación diferencial del espacio urbano, • la valorización diferencial del territorio • la diferenciación espacial.

11. Modelos de ciudades Ciudades compactas Ciudades dispersas Modelo norteamericano Ciudades anglosajonas Modelo europeo Ciudades mediterráneas

12. Impacto de las nuevas lógicas de urbanización Crecimiento / Densificación villas Barrios formales Consolidación / Densificación Ciudad compacta Ciudades argentinas Pobres Informalidad Sectores medios y altos Ciudad dispersa Countrys / Barrios Cerrados Ocupación periferias Fuente: elaboración en base a P Abramo

13. Proceso de aislamiento de los sectores de mas bajos recursos quienes frente a la privatización de la ciudad se conforman solo en demanda no atrayente para el capital. • La pobreza socialmente aislada representa el caso paradigmático de la exclusión social actual.

14. La suburbanización de los sectores altos ingresos, configurada por enclaves de baja densidad, plantea una disputa por espacios intersticiales de la periferia tradicionalmente urbanizado por sectores populares.

16. Desigualdad y exclusión son las notas centrales de la estructura social vigente

18. La formación de los precios del suelo

19. Naturaleza del precio del suelo urbano • Lo que se tranza en el mercado no son las características físicas del suelo sino su ubicación, su localización dentro de la ciudad, su emplazamiento respecto de las ventajas que ofrece el suelo urbano. • El mercado de suelo es un mercado de localizaciones: el precio está condicionado por lo que sucede en el entorno inmediato, en el barrio y por su inserción en el contexto urbano mas amplio. • Irreproductibilidad de la tierra y de sus atributos

20. Proceso de conformación histórica Densificación y especialización funcional Modificación y actualización de normas urbanísticas 4 Incrementos ajenos al esfuerzo del propietario Inversión del Estado en obras públicas 3 Respuesta a las demandas del proceso de urbanización Crecimiento de la ciudad / Proceso de urbanización Inversión y esfuerzo de la sociedad 2 4 3 1 Precio inicial 2 1 Fuente: elaboración en base a F Furtado

24. Factores que inciden en la estructura de precios del suelo • Accesibilidad • Centralidad • Imágenes inerciales – inercia de la historia del lugar • Estructura socio – económica • Estructura espacial • Demandas locacionales • Calidad urbana / paisajística / ambiental • Cobertura de infraestructura • Proyectos privados y públicos • Intervención pública: normas de planificación, tasas, tarifas, impuestos

25. Dos componentes en la formación del precio del suelo Acumulación histórica de plusvalías Capitalización de los incrementos del valor del suelo desde el pasado 1 - Usos / externalidades actuales 2 - Usos / externalidades futuras o esperadas Capitalización de las plusvalías anticipadas por usos y características potenciales en el futuro ¡¡¡¡¡¡¡ Expectativas !!!!!!

26. Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 1 Zona comercial Zona de vivienda Area rural Precio del suelo Límite del área urbana Renta absoluta urbana Competencia entre los usos del suelo. Los diferentes usos del suelo pueden pagar diferentes precios. Distancia al centro Fuente: elaboración en base a S Jaramillo y MO Smolka

27. Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 2 Zona comercial Zona de vivienda Area rural Precio del suelo Límite del área urbana + + + Renta absoluta urbana Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo producen cambios en los precios. Distancia al centro Fuente: elaboración en base a S Jaramillo y MO Smolka

28. El precio del suelo está determinado por el producto inmobiliario que en el se puede desarrollar y por lo tanto por la demanda Máximo precio que está dispuesta a pagar la demanda por un determinado producto inmobiliario Costo de materiales Costo de mano de obra Costo de equipos Gastos generales / Honorarios Gastos promoción / comercialización Impuestos / tasas / licencias Ganancias Residual Precio del terreno que está dispuesta a pagar la demanda

30. El precio del suelo está determinado por el producto inmobiliario que en el se puede desarrollar y por lo tanto por la demanda Máximo precio que está dispuesta a pagar la demanda por un determinado producto inmobiliario Costo de materiales Costo de mano de obra Costo de equipos Gastos generales / Honorarios Gastos promoción / comercialización Impuestos / tasas / licencias Ganancias Residual Precio del terreno que está dispuesta a pagar la demanda

31. El precio del suelo es una especie de síntesis de lo que es la ciudad La estructura de precios de la tierra está directamente asociada con la estructura socio – territorial y funcional de la ciudad

32. El precio del suelo es una especie de síntesis de lo que es la ciudad La estructura de precios de la tierra está directamente asociada con la estructura socio – territorial y funcional de la ciudad

33. Entre 1400 y 2800 U$S/M2 Entre 900 y 1400 U$S/M2 Entre 600 y 900 U$S/M2 Entre 300 y 600 U$S/M2

34. Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo producen cambios en los precios. Los precios reflejan la estructura urbana de las ciudades. Las políticas de suelo redireccionan y redistribuyen los costos y beneficios de los procesos de desarrollo urbano.

35. En la medida que la legislación urbanística determina que se puede y que no se puede hacer en todas las parcelas de un municipio impacta de manera directa en la distribución de las cargas y beneficios del proceso de urbanización

36. Toda acción sobre el territorio que tenga la capacidad de modificar características de la estructura socio - espacial impactará de manera directa en la estructura de precios y por lo tanto en la distribución de las cargas y beneficios del proceso de urbanización

38. Bogotá Cambio de uso Residencial para Comercial - en US$/m2 * = Valorización porcentual (1) – sobre la avenida 68 Fuente: Información fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados – base en transaciónes efectivamente ocorridas.

39. Especulación urbana - Compra y venta de tierra sin construir - El desarrollo urbano altera las características del terreno - El desarrollo discontínuo mejora la situación de los predios especulativos - Las expectativas alcistas se estimulan por la escasez artificial de terrenos. - Importancia del conocimiento de la dinámica urbana y de la información privilegiada

40. El mercado de suelo está en la raíz de la segregación socio – espacial de nuestras ciudades. Las alzas especulativas del precio del suelo desplazan a los sectores populares y a la vivienda social hacia localizaciones cada vez mas distantes y segregadas.

42. Precio del suelo Suelo especulativo vacante Distancia al centro Fuente: elaboración en base a S Jaramillo y MO Smolka

45. Lo urbano es un sistema social caracterizado por la densidad y la diversidad Tres mecanismos articulan el proceso de reproducción social con el espacio • La calificación • La valorización • La diferenciación del espacio urbano

46. La persistente informalidad de los mercados del suelo es, al mismo tiempo, causa y efecto de la pobreza. Exclusión del mercado formal Mayor pobreza Informalidad

47. La tierra siempre cumplió un papel preponderante en la formación de la riqueza de los sectores dominantes y también en la formación de una cultura fuertemente patrimonialista de toda la sociedad

48. Mecanismos de captura de las rentas urbanas

49. Propuestas para una política de suelo alternativa • Mayor integración entre herramientas urbanísticas (plan / proyecto / norma) • Abordaje integral de los procesos territroriales y enfoque estratégico • Mayor integración entre estas y herramientas fiscales / tributarias, administrativas, económicas, etc.

50. Revisar la política de inversión en infraestructura • Criterios de distribución • Mecanismos de financiación • Revisar la política de regularización y mejoras • Movilización del suelo urbano • Del curativo al preventivo