710 likes | 849 Vues
Kommunalt disponerte utleieboliger. THE EXTENDED TOUR 2010. Med Gina Russell og Per Bonesmo. Har folk krav på bolig?. §3-4: Sosialtjenesten skal medvirke til å skaffe bolig til de som ikke selv klarer det
E N D
Kommunalt disponerte utleieboliger THE EXTENDED TOUR 2010 Med Gina Russell og Per Bonesmo
Har folk krav på bolig? • §3-4: Sosialtjenesten skal medvirke til å skaffe bolig til de som ikke selv klarer det • § 27: Kommunen er forpliktet til å finne midlertidig husvære for dem som ikke klarer det selv • Behovet • Kommunenes selvpålagte forpliktelser • Føringer fra staten • Sosialtjenesteloven § 3-4 og lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen § 27
Kommunalt disponerte boliger omfatter: • Kommunens utleie av boliger • Boliger kommunen eier • Boliger kommunen har leid inn • Boliger kommunen har disposisjonsrett til • Bistand ved privat leie? • Faller utenfor
Veien frem til kommunal bolig Søknad Vedtak Ventetid Kontrakt/ Bolig
For å starte med begynnelsen… • Søknad nødvendig? • Krav på svar! • Skal være skriftlig Fvl. §§ 11 a og 23
Enkeltvedtak? • Avgjørelser av søknader om tildeling av kommunal bolig er enkeltvedtak • Forvaltningsloven § 2 første ledd bokstav a) og b) • Sivilombudsmannens uttalelse i sak 96-0228 • Hva med tildeling av konkret bolig?
Hva betyr det at avgjørelsen er et enkeltvedtak? • Vanlige krav i forvaltningen gjelder • Taushetsplikt, habilitet osv. • Egne regler om enkeltvedtak • Regler om form • Regler om innhold • Klageadgang
Vedtak og underretning • Praktisk at dette er samme dokument
Vedtaket bør alltid inneholde • Begrunnelse: • Fakta i saken • Hvilke regler som gjelder • Hovedhensyn bak skjønnet • Konklusjon Fvl. §§ 24 og 25
Litt om begrunnelser Hensikten er: • At søkeren skal forstå hvorfor han fikk avslag/tilsagn • ”Støtte for tanken” • Gi klageinstansen grunnlag for å vurdere holdbarheten hvis det kommer klage
Underretningen bør alltid inneholde • Begrunnelsen • Info om • Klageadgang • Klageinstans • Klagefrist • Fremgangsmåte ved klage • Info om retten til å se sakens dokumenter Fvl. § 27
Underretningen bør noen ganger inneholde info om: • Adgangen til å • be om utsatt gjennomføring (oppsettende virkning) • kreve sakskostnader • søke fritt rettsråd • Eventuelle vilkår ifm. søksmål • Kommunens veiledningsplikt Fvl. § 27
Hva skal vi legge vekt på? • Regler i forvaltningsloven • Egne retningslinjer • Praksis • Ulovfestede forvaltningsrettslige regler • Urimelig forskjellsbehandling • Vilkårlighet • Utenforliggende hensyn
Litt om positive vedtak • Hvor detaljert skal vedtaket være? • Beliggenhet, størrelse, etasje, heis? • Hva hvis søker også skal ha et tjenestetilbud? • Ett felles vedtak eller to vedtak?
Kan kommunen sette vilkår? • Godta den boligen de får? • Godta oppfølging/trekk i trygd m.v.? • Betale gammel husleierestanse? • Hva hvis søkeren ikke godtar vilkåret?
Hva hvis søkeren får avslag? Vedtak Klage Ny vur- dering Klage- instans
Klage! • Hvem skal ta imot klagen? • Det forvaltningsorgan som har behandlet saken, fvl. § 32 • Hvem skal avgjøre i klagesaken? • Avhengig av ordningen i kommunen, fvl. § 28 • Kommunestyret • Formannskapet • Særskilt klagenemnd
Når det kommer en klage… • Er treukers-fristen overholdt? • Hvis ikke, skrive til klager og be om årsaken • Vurdere oppreisning • Ikke kan lastes • Særlige grunner • Bare innen ett år fra vedtaket ble truffet (men omgjøring av eget tiltak kan fortsatt skje) Fvl. §§ 29 og 31
Underskrift på klagen • Undertegnet av en annen: • Be om at klager undertegner selv • Eller fullmakt • Ikke undertegnet • Be om at klager undertegner Fvl. § 32
Avvisning • Hvis underskrift mangler eller klagen er for sen uten at oppreisning gis? • Da skal klagen avvises • Det er klageadgang på avvisningen! Fvl. § 34
Klagen • Klagen må opplyse hvilket vedtak det gjelder • Må fremgå at det er en klage • Dersom det mangler opplysninger, må vi be om det – sette kort frist • Dersom det er behov for nærmere undersøkelser, må dette gjøres Fvl. §§ 32 og 17
Klagebehandling i førsteinstansen • Førsteinstansen må vurdere om klagen skal avvises • Forvaltningsloven krever ikke at underinstansen vurderer realiteten på ny, MEN: • Raskere for klager • Lokale regler kan bestemme dette • Bedre å endre selv enn bli overprøvd • Sparer klageinstansen for unødig arbeid
Utfallet av førsteinstansens behandling • Klager får fullt medhold – saken avsluttet • Klager får delvis medhold – klager må få beskjed, ny tre ukers frist • Vedtaket opprettholdes - saken må forberedes og sendes til klageinstansen • Klagen avvises – klagerett på avvisnings-vedtaket Førsteinstansen kan i klagebehandlingen bare endre vedtaket til FORDEL for klageren!
Oppsettende virkning? • Både førsteinstansen og klageinstansen kan etter fritt skjønn avgjøre om gjennomføringen av vedtaket skal utsettes • Typisk: saker om avslag på søknad om ny kontrakt til kommunal bolig Fvl. § 42
Hva kan det klages på? • Avslag • Ny søknad • Forlengelse (ny kontrakt) • Bytte
Også tilsagn kan det klages på • EKSEMPLER: • Egnethet: type bolig/antall rom/fysisk tilgjengelighet • Leietidens lengde • Eventuelle vilkår • Bortfall – hvis strykes fra ventelista
Utfallet av en klagesak • Klagen avvises • Klagen tas ikke til følge • Vedtaket oppheves • Vedtaket omgjøres
Veien frem til kommunal bolig Søknad Vedtak Ventetid Kontrakt/ Bolig
Når kontrakt er inngått Kontrakt Husleie- loven I leietida Opphør av kontrakt Fravikelse
Hamskifte Fra boligsøker til leietaker Fra søknadsbehandler til utleier
Tildeling av bolig • Hvordan foregår det? • Forvaltningsvedtak? • Fra tildeling til kontrakt • Hva hvis søker takker nei?
Gjelder forvaltningsloven? Alminnelige saksbehandlingsregler? Habilitet? Taushetsplikt? ”Noens personlige forhold” Forvaltningsvedtak?
Hva regulerer leieforholdet? Husleieloven Husleieavtalen
Når gjelder husleieloven? • Gjelder bruksrett til husrom mot vederlag • Gjelder ikke når hovedformålet er noe annet enn bruksrett til husrom Husleielovens § 1-1
Hva inneholder husleieloven? • Et sett med regler som regulerer utleier og leietakers plikter og rettigheter i leieforholdet. • Loven kan ikke fravikes ved avtale til ugunst for leietaker med mindre lovteksten gir adgang til det. • Husleielovens § 1-2
Lovendringer fra 010909 • Tidsbestemte avtaler må opplyse at de ikke kan sies opp i leietida. Hvis ikke… • Utleiers utgifter til vann og avløp • Depositumsbestemmelsen • Ny §11-1 erstatter §§11-1 og 11-2
Hovedpunkter i en leiekontrakt Kontraktspartenes navn Identifisering av boligen Husleia Kontraktslengde Hjemmel utkastelse hvis husleie ikke betales Hjemmel utkastelse når kontrakt utløpt Husk underskrifter
To hovedtyper kontrakter • Tidsbestemt kontrakt. Minimum 3 år. • Tidsubestemt med oppsigelsesfrist • Kan avtales at tidsbestemt kontrakt kan sies opp i leieperioden. • Oppsigelsestiden kan fravikes til ugunst for leietaker. Husleielovens kap. 9
Husleie • Må være et bestemt beløp • Kan fastsettes i annet enn penger • Kan avtale innkreving av utleiers utgifter til elektrisitet og brensel (vann og avløp) forholdsmessig fordelt. • Husleielovens § 3-1
Husleiefastsetting - Leieprisvern • Ikke urimelig i forhold til: • Tilsvarende utleieforhold • På avtaletidspunktet • For liknende husrom • Ved ny utleie • På liknende avtalevilkår = Markedsleie Husleielovens § 4-1
Indeksregulering • Ikke mer enn endring i konsumprisindeks • Iverksettes tidligst ett år etter siste fastsetting • Den annen part må gis 1 mnd skriftlig varsel Husleielovens § 4-2
Gjengs leie • Gjelder regulering i leieperioden • Leienivået for liknende husrom • På liknende avtalevilkår • På iverksettingstidspunktet • Hvert 3. år med 6 mnd skriftlig varsel • Husleielovens § 4-3
Nærmere om husleieregulering Indeksregulering: Gjengs leie:
Depositum • Skal sikre utleiers krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking • Settes på særskilt konto i leiers navn • Så lenge leieforholdet varer, jf. dog renter Husleielovens § 3-5
Depositum forts. • Skyldig leie utbetales utleier med mindre leietaker ikke reist søksmål innen 5 uker • Utbetaling iht skriftlig samtykke, dom. • Betaling til leietaker hvis ikke krav 5 uker Husleielovens § 3-5
Vedlikeholdsansvar Loven pålegger utleier hovedansvaret for vedlikehold Leietaker skal vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosett, elektriske kontakter/brytere, varmtvannsbeholder, inventar. Loven kan fravikes gjennom husleieavtalen Husleielovens § 5-3
Ro og orden • Loven pålegger utleier å opprettholde vanlig ro og orden. Kan fravikes i avtale. • Leieren har plikt til å følge vanlige husordensregler og rimelige påbud for sikring av god husorden. • Leietaker kan holde dyr selv om utleier har nedlagt forbud, forutsatt gode grunner og ikke til ulempe for utleier eller øvrige brukere Husleielovens § 5-2
Tilleggsavtaler Vanlig innhold i tilleggsavtaler Må ta i mot oppfølging Må følge behandlingsopplegg Holdes atskilt fra husleieavtalen Nytteverdien?
Utleiers adgang til boligen Boligen er leietakers egen heim Tilsyn med boligen Melding i rimelig tid Nødrett Husleielovens § 5-6