Finanskrisen, boligmarkedet og husstandene

1. Finanskrisen, boligmarkedet og husstandene Island, 2009-11-26 Mats Wilhelmsson Center for Banking and Finance KTH 1

2. Den svenska paradoxen? Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 2

3. Sverige idag (Nov. 2009) • BNP(2Q) -6.0% • Inflation (Sept.) -1.6% • Arbetslöshet (Sept.) 8.30% • Riksbanken reporäntan (Okt.) 0.25% • Statsskuldväxel, 3-mån (Okt.) 0.17% Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 3

4. Kraftigt ras i BNP och kapacitetsutnyttjandet Källa: SCB Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 4

5. Sysselsättning/arbetslöshet Källa: SCB (AKU) Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 5

6. Inflation rekordlåg Källa: SCB Källa: Eurostat Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 6

7. Vad förväntade vi oss? Prognosen inför 2009: Nordea prisfall på 15-20 % SEB -”- 15 % Swedbank -”- 5-10 % BKN -”- 5-10 % Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 7

8. Min bedömning i november 2008 • Inkomster + 10% ¯Þ Pris 15% ¯ • Sysselsättningsgrad + 5% ¯Þ Pris 2% ¯ • Befolkning + lika • Räntan - 1% ¯Þ Pris 4% ­ • Vakanser - lika • Byggande - lika • Skatter - 2% ¯Þ Pris 2% ­ • Sammanfattning: Priserna faller med 8-13% Mats Wilhelmsson Centrum för bank och finans, KTH 8

9. Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 9

10. Prisutveckling, bostadsrätter Källa: Nasdaq OMX Valueguard KTH Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 10

11. Prisförändring de senaste 12 månaderna • Sverige +19% • Finland -1% • Danmark -17% • Norge +7% • Island ? • Estland -44% • Tyskland +1% • Frankrike -5% • Spanien -8% Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 11

12. Vad är orsaken till detta? • Naturligtvis en kombination av saker • MEN den absolut viktigaste faktorn är de kraftiga stimulansåtgärderna • Sänkningen av räntan • Sänkning av inkomstskatt och fastighetsskatt • Troligtvis har också byggandet (avsaknaden) spelat en viktig roll. Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 12

13. Räntan Korta boräntor (sept) Sverige 1,64 % Danmark 3,66 % Tyskland 3,87 % UK 3,93 % USA 4,59 % Källa: SEB, Reuters Källa: Swedbank Hypotek Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 13

14. Vad har den låga räntan inneburit? • Likviditet har garanterats av Riksbanken. • ”Billigt” kapital till företagen, vilket håller uppe sysselsättningen och nere arbetslösheten. • Stigande priser på bostadsmarknaden • Tudelning mellan de • som är mitt inne i bostadskarriären och de som inte har hunnit påbörja den. • som lånar och de som sparar • som har jobb (inkomst) och de som inte har det. • som hyr och de som äger. • Hyresförhandlingen inför 2009 resulterade i ett tvåårsavtal när räntan var hög. • Ökade skulder och en potentiell risk när räntan stiger. Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 14

15. Hushållens lån i banker och bostadsinstitut har fortsatt ökat kraftigt Källa: SCB Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 15

16. Skuldberget växer Inkomna ärenden hos kronofogden Källa: Kronofogden Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 16

17. Vem har ökat sina skulder? Procentuell förändring av antalet personer med skuldsaldo (sept 2009 jmf med sept 2008) – 4,2% i riket som helhet. Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 17 Källa: Soliditet

18. Antalet exekutiva auktioner ökar Källa: Kronofogden Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 18

19. Hösten 2008 Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 19

20. Byggandet Odellplattor Källa: SCB Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 20

21. Slutsatser • BNP hämtar sig (exporten). • Konsumtionen konstant. • Sysselsättningsminskningen planar ut. • Arbetslösheten stiger fram till 2011/12. • Räntan kommer att stiga hösten 2010. • Byggandet är fortsatt lågt • Försäljningen av nyproducerat går dock lätt. • Nettoinflyttningen till storstadsregionerna är hög. • Skuldbördan och antalet exekutiva auktioner kommer att stiga. • Stora regionala skillnader. • Allt svårare för yngre att komma in på bostadsmarknaden. • Vanligt att föräldrar hjälper till vid köp av bostadsrätt. • Medelålders med jobb och villa i en storstadsregion är vinnare Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 21

22. Framtiden? • Priserna pressa nedåt • Högre ränta och hög arbetslöshet • Å andra sidan lågt byggande • Förändring av avdragsrätten, FI krav på bankerna om belåningsgrad, amortering • Reglering av finanssektorn • Kyla ned bostadsmarknaden • Tudelad marknad • Också regionalt • Nya produkter • Sparprodukter kopplade till bostadsmarknaden • Prisfallsförsäkringar • Stort renoveringsbehov i ”miljonprogrammet”. Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans (Cefin), KTH 22