Prednáška z Agrárneho práva EU

1. Prednáška z Agrárneho práva EU Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

2. Rozloha SR • Celková rozloha: 4 903 471 ha • Poľnohospodárska pôda:2 439 408 ha 49,9%z celkovej plochy • Lesy 1 996 400 ha 40,8% z celkovej plochyOstatná pôda150 6 00 ha 9,6% z celkovej plochy Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

3. Vlastníctvo k poľnohospodárskej pôde • Cca 75 % pôda v súkromnom vlastníctve (FO,PO) • cca 5 % štátna pôda • cca 20%-pôda neznámych vlastníkov Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

4. Hodnota poľnohospodárskej pôdy Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

5. Cena a hodnota • Cena a hodnota patri k základným ekonomickým kategóriám • Ekonómia definuje cenu najčastejšia ako výmennú hodnotu, za ktorú sa realizujú tovary a služby na trhu • Právo  definuje ceny v § 2 ods. 1 zákona č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov, podľa ktorého cena je peňažná suma dohodnutá pri nákupe a predaji tovaru. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

6. Cena poľnohospodárskej pôdy sa stanovuje na účely: - jej kúpy a predaja, -určenie výšky nájomného, -na zistenie vymeriavacieho základu dane, -na účely zabezpečenia hypotekárnych úverov, -na účely stanovenia súdnych poplatkov alebo provízií realitných kancelárií za sprostredkovateľské služby pri manipulácii s nehnuteľnosťami alebo - pre potreby pozemkových úprav - stanovenie ceny pôdy na účely vyvlastnenia. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

7. Na Slovensku v súčasnosti neexistuje jednotný cenový predpis, ktorý by stanovil jednotnú výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. Máme viacero právnych predpisov, ktoré stanovujú cenu pôdy v závislosti od účelu, na ktorý sa cena zisťuje. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

8. Na Slovensku neexistuje jednotný cenový predpis, ktorý by stanovil jednotnú výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. • Máme ceny „úradné (administratívne) „,právne upravené „ a ceny trhové . Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

9. Stanovenie hodnoty poľnohospodárskej pôdy v Slovenskej republike je podmienenéúčelom, na ktorý sa má vykonať. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

10. Podľa toho na aký účel sa pôda využíva Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

11. Úradná(administratívna ) cenapoľnohospodárkej pôdy sa stanovuje v závislosti od účelu na ktorý sa cena zisťuje a to napríklad či ide o stanovenie ceny za účelom : • kúpy, alebo • za účelom určenia výšky nájomného, • či za účelom zistenia vymeriavacieho základu pre stanovenie výšky dane, Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

12. alebo na účely zabezpečenia hypotekárnych úverov, • stanovenia súdnych poplatkov alebo provízií realitných kancelárií za sprostredkovateľské služby pri manipulácii s nehnuteľnosťami • alebo pre potreby pozemkových úprav či stanovenie ceny pôdy na účely vyvlastnenia a podobne. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

13. Úradná- administratívna cena pôdy • zákon č. 582/2004 Z. z. • vyhláška č. 38/2005 Z. z. • vyhláška č. 492/2004 Z. z. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

14. Zákon č. 582/2004 Z. z.o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpadya drobné stavebné odpady sa použije pre stanovenie hodnoty ornej pôdy za účelom platenia daní z nehnuteľností Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

15. Vyhláška MP SR č. 38/2005 Z. z.o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich sa použije : 1.Pre stanovenie hodnoty pozemkov na účely pozemkových úprav 2.Pre účely výpočtu výšky nájmu z užívania poľnohospodárskej pôdy, (ktorý je minimálne 1% z hodnoty pôdy) 3.Pre účely výpočtu poplatku za drobenie pôdy podľa zákona č. 180/1995 Z.z Ak má vzniknúť pozemok menší ako 20 000 m2 ale väčší ako 10 000m2 pri lesnej pôde a 5 000 m2 pri poľ. pôde – odvod je 10% z hodnoty pôdy podľa tohto cenového predpisu • Ak má vzniknúť lesný pozemok s výmerou od 5 000 – 10 000m2 alebo poľ. pozemok od 2 000m2 – 5 000m2 – odvod je 20% z hodnoty pôdy podľa tohto cenového predpisu 4.pre účely platenia odvodov za dočasné alebo trvalé odňatie poľnohospodárskej pôdy Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

16. Prílohou k vyhláške č. 38/2005 z. z. je tabuľka s hodnotou pozemku, ktorý tvorí poľnohospodársku pôdu. • Podľa tejto prílohy sadzba poľnohospodárskej pôdy za meter štvorcový sa pohybuje v závislosti od zaradenia do príslušnej bonitnej pôdno-ekologickej jednotky (BPEJ). • Ceny určené podľa BPEJ sa pohybujú do 4 166 € za ha. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

17. Bonitovaná pôdno-ekologická jednotka (BPEJ) je ustanovená zákonom ako klasifikačný a identifikačný údajvyjadrujúci kvalitu a hodnotu produkčno-ekologického potenciálupoľnohospodárskej pôdy na danom stanovišti. • Poľnohospodárska pôda je rozdelená do deviatich skupín bonitovaných pôdno-ekologických jednotiek Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

18. Osobitná ochrana je ustanovená zákonom pre najkvalitnejšie poľnohospodárske pôdy, zaradené podľa kódu bonitovanej pôdno-ekologickej jednotky (BPEJ) do 1. až 4. skupiny. • Táto osobitná ochrana je ustanovená formou obmedzenia nepoľnohospodárskeho použitia poľnohospodárskej pôdy a nie zákazom ich nepoľnohospodárskeho použitia. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

19. Táto vyhláška pri stanovovaní hodnoty pôdy vychádza z kvality a bonity pôdy stanovenej podľa bonitných pôdno – ekologických jednotiek (BPEJ) a nezohľadňuje súčasnú trhovú cenu pôdy. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

20. Podľa judikatúry Európskeho súdu pre ľudské práva ,,dotknutý štát by mal odstrániť všetky prekážky toho, aby sa nájom pôdy ......... realizoval za podmienok, ktoré berú do úvahy skutočnú cenu pôdy a súčasné trhové podmienky v dotknutej lokalite.“ Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

21. Inými slovami bolo by potrebné vziať do úvahy skutočnú trhovú cenu pôdy v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy, nakoľko v hodnote pôdy podľa BPEJ nie je možné zohľadniť budúce faktory vplyvu na zmenu trhovej ceny (napr. priemyselná výstavba, budovanie diaľnic a pod. sú faktory, ktoré majú výrazný dopad na trhovú cenu a nemožno ich predvídať na niekoľko desaťročí dopredu). Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

22. Pri porovnaní právnych predpisov zistíme, že úradná cena pôdy vypočítaná podľa predpisu , ktorý stanovuje hodnoty ornej pôdy za účelom platenia daní z  nehnuteľností ( zákon č. 582/2004 Zz) je v priemere  táto 2,15-násobne vyššia ako úradná cena poľnohospodárskej pôdyurčená podľa vyhlášky č. 38/2005 z. z. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

23. Vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku sa použije V iných prípadoch, kde sa pre stanovenie hodnoty využíva znalecký posudok napr. -stanovenia súdnych poplatkov alebo -provízií realitných kancelárií za sprostredkovateľské služby pri manipulácii s nehnuteľnosťami , - ceny pri čerpaní hypotekárnych úverov .... Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

24. Znalecké posudky využívajú aj súdy pri rozhodovaní súdnych sporov, ktorých predmetom je poľnohospodárska alebo lesná pôda – najmä v otázkach týkajúcich sa výšky pohľadávok veriteľa voči dlžníkovi Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

25. Výška ceny poľnohospodárskej pôdy nesmie byť v rozpore so zákonom č.18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

26. Trhová cena • Pre kúpu poľnohospodárskej pôdy medzi fyzickými a právnickými osobami platí trhová cena. • Ide o stanovenie ceny, na ktorej sa vzájomne dohodnú zmluvné strany v kúpnej zmluve. • Táto dohodnutá cena nepodlieha žiadnym zákonným obmedzeniam okrem zákona č. 18/1996 Z. z. o cenách. • Je nezávislá od úradných cien pôdy určených podľa niektorého z právnych predpisov upravujúcich cenu pôdy. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

27. Trhové ceny poľnohospodárskej pôdy • v Belgicku 15 895 EUR za ha, • v Taliansku 13 180 EUR za ha, • v Nemecku 9 416 EUR za ha, • v Španielsku 5 686 EUR za ha, • vo Francúzsku 3 613 EUR za ha Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

28. v Česku 1 282 EUR za ha, • v Poľsku 874 EUR za ha • na Slovensku 877 EUR za ha (Eurostat 2002) Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

29. Faktory, ovplyvňujúce trhové ceny poľnohospodárskej pôdy • dopyt a ponuka v mieste polohy pozemkov, • makropoloha pozemkov (poloha okresov v rámci republiky), • mikropoloha pozemkov, t.j. poloha pozemkov v rámci okresu, • prístup k pozemku, infraštruktúra, produkčná schopnosť – bonita pôdy Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

30. Kúpna cena predávanej pôdy sa tvorí predovšetkým na voľnom trhu, odvíjajúc sa od ponuky a dopytu. • Trhové ceny poľnohospodárskej pôdy bez rozlíšenia účelu ich ďalšieho využitia sú vyššie najmä v poľnohospodársky produkčných okresoch a okresoch s rozvinutým turistickým ruchom. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

31. Podľa Budaya (2005) sa pohybuje od priemernej úradnej ceny pôdy až po jej trojnásobnú hodnotu. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

32. Podľa výsledkov výskumu katedry práva (2008) sa pôda v Nitrianskom regióne predáva od 1000€ do 3000€ ha Vyššiu cenu možno dosiahnuť pri predaji menšej výmery pôdy určenej na nepoľnohospodárske účely. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

33. Nákup poľnohospodárskej pôdy ovplyvnili aj platby v nových členských štátoch, tak príspevok EU ako aj národný doplatok. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

34. Na Slovensku podobne ako aj v iných krajinách EU patrí prevažná časť poľnohospodárskej pôdy do súkromného vlastníctva, • Väčšina vlastníkov svoju pôdu neobhospodaruje sama, ale ju prenajíma iným subjektom hospodáriacim na pôde Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

35. Z výsledkov výskumu VUEPP vyplýva ,že z celkovej výmery užívanej poľnohospodárskej pôdy v sledovanom súbore 13 regiónov za roky 2001-2009 iba 3,06 % patrilo do vlastníctva či už fyzických alebo právnických osôb, ktoré pôdu obhospodarovali a až 96,94 % tvorila pôda prenajatá. Obdobné výsledky potvrdzuje aj výskum katedry práva na FEŠRR SPU . Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

36. EUROSTAT 2010 • uvádza,že 91% p.p. v SR sa prenajíma Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

37. BELGICKO - 68% p.p. sa prenajíma • MAĎARSKO - 59%, p.p. sa prenajíma • HOLANDSKO 39%, p.p. sa prenajíma • ČR - 86 %. p.p. sa prenajíma • POLSKO -22% p.p. sa prenajíma • TALIANSKO -26%. p.p. sa prenajíma Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

38. Trh s nájmom poľnohospodárskej pôdy je rozvinutejší ako samotný trh s pôdou na poľnohospodárske účely, hoci v poslednom období sa rozvíja rýchlejšie. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

39. trh s poľnohospodárskou pôdou je vyšší najmä ak ide o kúpu p.pôdy na iný než poľnohospodársky účel napr. ak ide o kúpu pre účely výstavby priemyselných parkov, pre výstavbu fabrík Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

40. SWOT analýza poukazuje na nasledujúce slabé stránky, ktoré je potrebné riešiť: • doteraz neukončený reštitučný proces; • neukončené pozemkové úpravy; • rozdrobenosť pozemkového vlastníctva. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

41. rozdrobenosť pozemkového vlastníctva sa týka jednak veľkosti pozemkov, a tým aj ich počtu, jednak veľkého rozsahu spoluvlastníckych vzťahov rôznych osôb k tomu istému (malému) pozemku a jednak priestorového rozptylu pozemkov toho istého vlastníka a sprevádza ju neúčelný tvar pozemkov a ich nedostatočná prístupnosť. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

42. Priemerná výmera pozemku je 0,45 ha s priemerným počtom 12 – 15 spoluvlastníkov na 1 pozemok (kde spoluvlastnícky podiel tvorí často menej ako 1 m2), Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

43. Rozdrobenosť pozemkového vlastníctva (sama alebo v spojení s inými okolnosťami) sťažuje, prípadne dokonca v jednotlivých prípadoch vylučuje : • ich evidenciu, • prijímanie vlastníckych rozhodnutí i rozhodovanie orgánov verejnej správy, Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

44. vznik zmluvných právnych pomerov medzi vlastníkmi a inými osobami (napr. užívateľmi), • vytváranie racionálnych ekonomických subjektov • je zdrojom vlastníckych a susedských sporov a zamedzuje rozvoju trhu s pôdou. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

45. Ďalšie faktory, ktoré brzdia rozvoj trhu s poľnohospodárskou pôdou, sú : Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

46. : • doteraz existujúci problém s neidentifikovanou pôdou (pôdou neznámych vlastníkov); • sedemročné moratórium na predaj poľnohospodárskej pôdy cudzincom; • daňové zaťaženie; Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

47. Pre rozvíjanie trhu s pôdou ako aj trhu s nájmom poľnohospodárskej pôdy a pre účely ochrany a zveľaďovania pôdneho fondu bude nutné : Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

48. Ukončiť čo najskôr proces reštitúcií • Doriešiť  problém s pôdou neznámych vlastníkov; • Sprehľadniť situáciu v oblasti štruktúry vlastníctva a užívania pôdy vytvorením komplexného informačného systému zachytávajúceho finančné operácie s poľnohospodárskou pôdou; Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

49. Eliminovať problém týkajúci sa extrémnej rozdrobenosti poľnohospodárskej pôdy; • Urýchliť proces pozemkových úprav; • Stanoviť systém, ktorý sprehľadní situáciu v stanovení hodnoty poľnohospodárskej pôdy, keď v súčasnosti platí, že pre rôzny účel využitia pôdy platí iný právny predpis ohodnocovania niekoľkonásobne novelizovaný; Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy

50. Podporovať a vytvárať finančné stimuly pre podporu trhu s pôdou ako napr. poskytovanie zvýhodnených úverov s nižšou úrokovou mierou; Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdy