滨海湖高尔夫别墅 营销报告

1. 滨海湖高尔夫别墅 营销报告

2. 报告目录 宏观区域 市场脉络 项目定位 营销策略 伟业优势

3. 宏观解读

4. 天津市总体规划 • 天津总体规划将以 “中心城区——滨海新区核心区”为主体，结合东部沿海发展带，构筑“T”型带状组团式布局结构。 • 以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心。在外围发展居住就业综合型城市组团,形成“中心城区+外围组团”布局结构。 滨海新区将是天津建设重点打造发区域，具备一定优先发展的契机

5. 滨海新区——规划解读 定位高起点 21世纪，滨海发展正式纳入到国家发展战略，从此将带动环渤海区域经的腾飞，将成为中国经济发展的新焦点。 90年代，浦东开发成为20世纪最后10年中国改革开放的重点，带动了长三角区域经济的发展。 80年代，深圳经济特区成立，带动了珠三角区域经济的发展。 滨海新区的发展模式相比浦东和深圳，处于厚积薄发的态势

6. 滨海新区——规划解读 政策扶持 · 2005年10月8日至11日，党的十六届五中全会，将加快滨海新区发展写进国家“十一五”规划建议,标志着滨海新区纳入国家整体发展战略。 · 2005年11月，获六部委批准，天津开发区成为首批国家循环经济试点单位之一。 · 2005年11月9日至10日，天津市委八届八次全会审议通过《中共天津市委关于加快推进滨海新区开发开放的意见》，明确提出了全面加快滨海新区建设的总体要求。 在2005年之后的未来相当长一段时间，在国家的大力扶持下，滨海将会有跳跃性的腾飞，发展速度将会远远超出人们的预料。

7. 滨海新区——行政规划 滨海新区位于中心城区东面，渤海湾顶端。紧紧依托北京、天津两大直辖市，雄踞环渤海经济圈的核心位置。 自身拥有全国最大的人工港、最具潜力的消费市场和最具完善的城市配套设施。 滨海新区行政划分由天津港、开发区、保税区及塘沽、汉沽、大港三个行政区组成，面积2270平方公里，人口100多万。

8. 宏观区域 滨海新区——规划解读 布局优越 • 产业发展 高新技术产业发展轴 滨海新区 “T”型规划结构布局 国务院批复同意修编后的《天津市城市总体规划（2005年―2020年）》开发区地处高新技术产业发展轴与海洋经济发展带交汇地是滨海新区核心区域,国际化港口城市 海洋经济发展带 滨海新区将实现由强政策倾向特区——全国瞩目的经济要地——成为北方乃至全国经济中心的三步走发展历程

9. 宏观区域 滨海新区——规划解读 产业优势 滨海休闲旅游区 • 产业发展 高新技术产业区 临空产业区 空港物流加工区 开发区西区 海港物流区 先进制造业产业区 各区域功能明确、相互协作，未来区域间联系更加紧密； 产业发展空间较大，间接带动居民购买力的稳步增长。 中心商务商业区 滨海化工区 • 滨海新区各产业区经济的紧密联动和发展，将带动整个区域生活和居住配套需求迅速增加。

10. 宏观区域 滨海新区——规划解读 开发增长 • 居住组团 未来五年内滨海新区城镇建设用地增加到420平方公里，净增70平方公里，将直接为区内带来建筑面积达3500万平方米的新增房地产开发用地供应。 滨海区域居住组团逐渐向中心城区延伸，依靠各自配套及自然资源逐步成为未来区域板块热点！ • 未来大量的居住规划用地将使得滨海的战略地位得到确立，并不断巩固。

11. 宏观区域 滨海新区——规划解读 交通便捷 • 交通建设 唐津高速 京津塘高速高速 轻轨 津滨高速 滨海新区 滨海新区 道路交通 轨道交通 • 交通规划的逐步落实，将更加奠定滨海新区将成为城市核心区的地位。

12. 108 2006年常住人口135万人，到2010年，常住人口达到160万人，2020年超过220万人，2030年超过300万人。 107.1 106.4 105.4 104.6 103.9 102.7 101 100.7 ‘10 ‘20 ‘30 '96 '97 '98 '00 '01 '02 '03 '04 '99 滨海新区——规划解读 人口增长 • 人口规划 135 100.2 滨海新区户籍人口（万人） 06 '95 • 未来滨海新区人口的高速增长，势必增强滨海新区突出的战略地位，也反映出滨海新区的日益显现的吸引力，由此可以看出进入滨海新区的巨大战略意义。

13. 滨海新区 浦东新区 滨海新区——规划解读 经济发展 • 经济指标－对比 滨海新区GDP预计达到3200亿元，年均增长速度17-18% 滨海新区GDP达1960.5亿元 滨海新区经济增长速度已超过浦东新区 2010年 2006年 2001年 滨海新区经济稳定高速增长，增速超过浦东，未来预期乐观。 滨海新区的发展是一种全新的模式，其未来发展的前景和产生的深远影响将很可能超越当年的浦东和深圳

14. 45％ 滨海新区GDP占天津总值比例 06 滨海新区——经济分析 指标涨幅 • 经济指标－比重 2006年 滨海新区去年完成生产总值1960.5亿元，生产总值占全市GDP比重达45％，作为北方国际航运中心和国际物流中心的态势日益显现。 • 开发区的经济地位不断提高，“经济洼地”之势呈现，将吸引更多中高级人才聚集

15. 滨海新区——规划解读 • 规划解读小结 滨海新区成为天津的产业、经济发展的主导地位越发明显 地理位置体现未来优越性 未来滨海新区各产业区联系紧密，未来发展空间大 滨海新区 区域资源突出 滨海新区周边新建居住区发展 多维交通增强“大区域”可达性 高端人群形成购买力 高级人才不断涌入，高端群体逐步形成放大

16. 区域分析

17. 空港物流加工区 项目位置 开发区西区 开发区 区域分析 项目地处滨海新区周边紧邻开发区、空港物流加工区和开发区西区，和本案形成三角关系。

18. 天津经济技术开发区 区域分析 • 开发区 全称天津经济技术开发区，1984年天津被国家确定为第一批沿海开放城市，1985年建区，目前区域内已有3300多家外商投资企业落户，投资总额超过150亿美元，经济实力日益高速发展壮大，在全国开发区中名列前茅，成为“滨海新区”的龙头和天津市重要的经济增长点。 形成以电子通讯、食品、机械、生物医药四大支柱产业，是滨海新区的龙头并起到相关的带动作用

19. 空港保税区 空港物流加工区 机场扩建部分 飞机维修区 民航科技基地 高新纺织工业园区 飞机制造区——空客A320总装厂 空港国际物流区 民航大学 滨海国际机场 机场扩建部分 飞机维修区 天津空港物流加工区及临空产业区总体规划 区域分析 五项功能 加工制造、保税仓储、物流配送、科技研发、国际贸易 • 空港物流加工区 产业布局规划 • 电子信息工业园 • 生命科学工业园 • 国际汽车园 • 新材料工业园 • 高新纺织科技园 产业布局区于电子、汽车、科技、高新产业为主，多种功能互补

20. 中心城区 开发区 北京 唐山 区域分析 • 开发区西区 西区定位在发展“实业”。西区已引进的项目集中在生物医药、汽车配套、电子通讯、机械制造、新能源等科技含量高、发展前景好、环境污染少的行业 。 本案位置 作为开发区延伸区域，定位一个以高新技术和先进制造业为主体，以经济、社会、生态和谐发展为特色的新区域。

21. 区域分析 • 区域联系 开发区 空港物流加工区 联动打造区域热点 开发区西区 建设完善滨海新区配套功能 产业资源互补，区域热点突出 区域价值得到提升，增强生命力

22. 区域分析 • 区域小结——整体经济乐观，区域价值提升 • 滨海新区经济发展态势乐观，区域资源多种并存，形成市场多方关注点，这部分市场需求主要构成如下： • 滨海客户第一居所 • 市区客户旅游度假 • 外地客户品质追求 • 经济发展促进板块成熟 价值体现 • 多资源并存提升区域价值 平台基础 • 政策导向加快区域建设完善 • 交通畅达辐射京、津、唐三市 • 滨海新区经济平稳、快速增长

23. 基于本案为高档别墅项目，区域板块较突出，但区域内暂无竞争，所以我们放眼于天津市整体别墅市场… …

24. 市场脉络

25. 项目定位——市场深解 • 别墅市场定义划分 城市型别墅 高尔夫别墅 度假型别墅 定义 产品 地理位置临近市区 居住形式多以第一居所为主 客群绝大部分为本地购买群体 地理位置市区边缘 居住形式较平均 客群本地购买群体居多，参杂部分异地群体 地理位置外围区域，依靠优势天然资源 居住形式以投资型为主的第二居所 客群区域多样化 特征

26. 项目定位——市场深解 • 度假型别墅 朗钜天域 • 项目位置：东丽之光大道北测 • 开发商名称：天津朗钜地产有限公司 • 景观公司：意大利UFA建筑设计师事务所 • 建筑设计：中建国际UFA • 建筑风格：意大利 • 占地面积：23.6万平米 • 建筑面积：10.1万平米 • 配套面积：7万平米 • 绿化率：48％ • 产品形式：独体别墅、联排别墅、双拼别墅、洋房

27. 津泽兰湾 兰溪天苑 云溪蝶苑 售楼处 商业区 水镜天苑 产品平面图 项目定位——市场深解 • 度假型别墅 朗钜天域 • 别墅总套数： • 产品配比：独体3％、双拼27％、联排66％、合院4％ • 单价：独体：13624-26926元/平米 • 双拼：5769-13488元/平米 • 联排：5230-8964元/平米 • 合院：10000元/平米 • 面积：独体：399-556平米 • 双拼：264-319平米 • 联排：208-220平米 • 合院：248-264平米 • 总价：独体：608-1498万 • 双拼：150-402万 • 联排：109-193万 • 合院：270万 户型图

28. 项目定位——市场深解 • 度假型别墅 夏阳溪韵风景湾 • 项目位置：东丽之光大道北测 • 开发商名称：天津天津亿兆投资有限公司 • 景观公司：天津大学研究设计总院 • 建筑设计：天津大学研究设计总院 • 建筑风格：西班牙 • 占地面积：10.7万平米 • 建筑面积：5.5万平米 • 配套面积：1500平米 • 绿化率：51.7％ • 产品形式：独体别墅、联排别墅、双拼别墅、洋房

29. 整个项目不分期，首期推售为项目西侧的部分，120套左右，不包含独栋。整个项目不分期，首期推售为项目西侧的部分，120套左右，不包含独栋。 07年三月推出项目东侧的部分，140套左右，包含独栋。 首层 二层 项目平面图 项目定位——市场深解 • 度假型别墅 夏阳溪韵风景湾 • 别墅总套数： • 产品配比：独体3％、双拼27％、联排66％、合院4％ • 单价：独体：未定 • 双拼：9000元/平米 • 联排：7000元/平米 • 面积：独体：320平米 • 双拼：180-244平米 • 联排：180-220平米 • 总价：独体：未定 • 双拼：120-160万 • 联排：160-200万 户型图

30. 项目定位——市场深解 • 度假型别墅 东丽湖万科城 • 项目位置：东丽之光大道南测 • 开发商名称：天津万科新锐房地产 • 景观公司：瑞典SWECO • 建筑风格：北欧 • 占地面积：273万平米 • 建筑面积：1期10万平米 2期11.8万平米 • 产品形式：独体别墅、联排别墅、合院别墅、洋房；后期小高层、高层

31. 一期别墅产品 二期洋房产品 三期岛上居低密度联排 湖景高层 二期南 小高层产品 后期中高密度经济型集合住宅 项目定位——市场深解 • 度假型别墅 东丽湖万科城 • 别墅总套数： • 产品配比：独体64％、联排8％、联排公寓17％、合院11％ • 面积：独体：199-273平米 联排：165-180平米 联排公寓：80-150平米 合院：165-210平米 • 总价：独体：216-480万 联排：110万 联排公寓：40-64万 合院：140万

32. 项目定位——市场深解 • 城市型别墅 卡梅尔 • 项目位置：河西区梅江南居住区环岛东路西侧 • 开发商名称：天津宁发有限公司 • 景观设计：美国BEHRENHANS • 建筑设计：美国HPA • 建筑风格：西班牙 • 占地面积：11.8万平米 • 建筑面积：15.2万平米 • 配套面积：2000平米 • 绿化率：48％ • 产品形式：独体别墅、双拼别墅、联排别墅、公寓

33. 天淳园 天澔园 项目定位——市场深解 • 城市型别墅 卡梅尔 • 别墅总套数： • 产品配比：独体15％、双拼4％、联排81％ • 单价：独体：17000-25000元/平米 • 双拼：14000-20000元/平米 • 联排：7500--15000元/平米 • 面积：独体：300-336平米 • 双拼：290平米 • 联排：210-265平米 • 总价：独体：580-1000万 • 双拼：400-583万 • 联排：187-394万

34. 项目定位——市场深解 • 城市型别墅 玛歌庄园 • 项目位置：友谊南路延长线（赛达路）过外环线直行四公里 • 开发商名称：天津津滨创辉发展有限公司 • 景观设计：北京创翌高峰景观设计公司 • 建筑设计：美国GBBN建筑师事务所 • 建筑风格：南法 • 占地面积：33万平米 • 建筑面积：12万平米 • 配套面积：6000平米 • 绿化率：58％ • 产品形式：独体别墅、双拼别墅

35. 项目定位——市场深解 • 城市型别墅 玛歌庄园 • 别墅总套数：379套 • 产品配比：独体94％、双拼6％、 • 单价：独体：9400-11000元/平米 • 双拼：6300-6600元/平米 • 面积：独体：373-565平米 • 双拼：379平米 • 总价：独体：350-600万 • 双拼：240-250万

36. 项目定位——市场深解 • 高尔夫别墅 领世郡 • 项目位置：河西区解放南路与外环交口 • 开发商名称：天津市红磡房地产开发有限公司 • 景观设计：美国纳尔斯波顿公司 • 建筑设计：美国纳尔斯波顿公司 • 建筑风格：北美 • 占地面积：356万平米 • 建筑面积：70万平米 • 绿化率：65％ • 产品形式：独体别墅、双拼别墅、联排别墅、洋房、小高层

37. 项目定位——市场深解 • 高尔夫型别墅 领世郡 • 别墅总套数：719套 • 产品配比：独体78％、双拼11％、联排11％ • 单价：独体：8500-35000元/平米 • 双拼：8000元/平米 联排：8600/平米 • 面积：独体：200-1700平米 • 双拼：260-400平米 联排：170-255 • 总价：独体：210-1800万 • 双拼：208-320万 • 联排：146-219万

38. 项目定位——市场深解 • 高尔夫型别墅 团泊新城 • 项目位置：天津市静海县团泊湖 • 开发商名称：天津仁爱龙都建设有限公司 • 景观设计：泛亚国际景观(上海)设计公司 • 建筑设计：天津市方标建筑设计有限公司 • 建筑风格：西班牙 一期 • 占地面积：40万平米 • 建筑面积：15..2万平米 • 配套面积：4万平米 • 绿化率：45％ • 产品形式：独体别墅、双拼别墅

39. 项目定位——市场深解 • 高尔夫型别墅 团泊庭院 • 别墅总套数：332套 • 产品配比：独体75％、双拼25％ • 单价：独体：8000元/平米 • 双拼：5200-8000元/平米 • 面积：独体：184-260平米 • 双拼：165平米 • 总价：独体：96-186万 • 双拼：86-132万

40. 项目定位——市场深解 • 高尔夫型别墅 海滨高尔夫庄园 • 项目位置：汉沽区滨海新区营城湖南岛 • 开发商名称：天津市富士房地产开发有限公司 • 景观设计：未知 • 建筑设计：未知 • 建筑风格：未知 • 占地面积：300万平米 • 建筑面积：75万平米 • 配套面积：未知 • 绿化率：未知 • 产品形式：独体别墅

41. 项目定位——市场深解 • 高尔夫型别墅 海滨高尔夫庄园 海滨高尔夫别墅项目在初期没有作大量宣传推广，销售处于内部消化。随着项目的推进和推广，对项目的数据进行密切监控

42. 项目定位——市场深解 • 成交均价 • 度假型别墅：7500-10000元/平米之间 • 高尔夫别墅：5000-10000元/平米之间 • 城市别墅：9000-15000元/平米之间

43. 1800 单价：万 1498 1000 1500 600 583 1000 608 480 580 402 160 180 400 240-250 216 86-132 130 90 350 800 210 150 120 96 500 320 200 208 朗钜天域 东丽湖万科城 夏阳溪韵 领世郡 团泊新城 京津新城 卡梅尔 玛歌庄园 项目定位——市场深解 独栋 双拼 总价 在总价区间上可以看出：城市型别墅在独体和双拼产品对比同类产品总价较高

44. 1700 1000 800 565 556 500 400 316 379 319 273 290 244 260 240 399 300 373 170 180 200 165 264 199 200 260 165 184 180 朗钜天域 东丽湖万科城 夏阳溪韵 领世郡 团泊新城 京津新城 卡梅尔 玛歌庄园 项目定位——市场深解 独栋 双拼 面积 在面积区间上可以看出：城市型别墅在独体和双拼产品对比同类产品面积较大

45. 项目定位——市场深解 小结 高尔夫型别墅产品在天津新型别墅模式，在依靠优越的地理资源上，还在内部打造高品质的球场，在户型和产品上偏向于度假型别墅的打造，但目前市场来看产品和总价上较低。 度假型别墅依托城区周边地理资源，在传统度假区域打造偏于小面积和低总价别墅产品 城市型别墅依托城市的便利的地理位置，和完整的生活配套，在价格和面积上趋于偏大型 由此推导出项目演变过程 项目初期依靠景观卖点，进行形象推广，客群来源较表相化 中期依托自然资源的优势，深入推广，客群来源区域度假性质 随着项目品质划的逐步提升，区域逐渐扩散，客群品质感增强 高尔夫型别墅 度假型别墅 城市型别墅 项目最终定位

46. 纵观目前天津别墅市场的发展，我们再看本案……

47. 项目定位

48. 项目定位——项目解读 • 区域位置 滨海湖项目 项目坐落于天津市滨海新区黄港水库湿地生态保护区内 ，紧邻京津塘高速、津滨高速、唐津高速和未来打造的京津塘高速二线； 项目A区占地4100亩，规划住宅建设规模约36万平米。

49. 社区道路图示 野猪河 唐津公路 18洞标准竞技高尔夫球场1400亩除会所、酒店外无其他建筑 黄港水库1库1万亩 红排河 A地块 黄港水库2库2万亩 3000平米会所 C地块 五星级酒店占地122亩5万平米由中旅开发管理 A区总占地4100亩，由2000亩湖岸和2100亩填出的岛屿构成，规划为36洞高尔夫球场 18洞高尔夫球场结合17宗开发用地，700亩建设用地，针对会员开发渡假型别墅产品 B地块 D地块 塘黄路 高品质公寓 B区块规划内容为深度休闲活动区，拟建设包括水上运动中心、主体公园、游乐场、跑马场等公共娱乐场所。 杨北路 京津塘高速 项目A区占地4100亩，规划住宅建设规模约36万平米。

50. 项目定位——项目解读 • 项目价值分析 总体规划——强调人与自然和谐共融的关系，展示出舒适有情趣的自然生活场景。 交通组织——立体路网，使出行便捷，京津唐环渤海三角的快速使达 景观系统——自然景观资源的利用与自身资源进行设计，与建筑进行最充分的融合，丰富空间层次和视野。