长城新盛 • 西安汇成和苑项目组合投资集合信托计划

长城新盛•西安汇成和苑项目组合投资集合信托计划长城新盛•西安汇成和苑项目组合投资集合信托计划长城信托 2014.4

目录 1 项目概述 2 交易对手情况 3 用款项目及还款来源分析 4 抵押物价值测算 5 项目收益性 6 风险揭示及对策 7 投资亮点 1 5 11 28 32 34 38

1项目概述——产品要素（1/2) 信托计划产品要素表

1项目概述——产品要素（2/2) 信托计划产品要素续表

1项目概述——交易结构

2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(1/5)2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(1/5) 西安知时节房地产开发有限公司成立于2006年，是以房地产开发为主要经营业务的公司

2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(2/5)2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(2/5) 公司股东为刘思甜、朱博学、刘甲午三名自然人；刘思甜为公司实际控制人。实际控制人

2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(3/5)2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(3/5) 刘思甜先生现投资控制12家企业，并长期担任湖南商会异地会长，在湖南商人及当地具有一定知名度。刘思甜主要荣誉及职务

2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(4/5)2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(4/5) 西安知时节房地产开发有限公司管理团队公司实际控制人具有20年以上丰富的房地产开发及建筑施工行业从业经验三一重工咸阳6S店西安长丰园小区 • 2011年： • 2011年投资建设西安长丰园小区三区1、2、3号楼住宅及5号楼商业，项目建面8万平米 • 2009年： • 2009年投资建设三一重工咸阳6S重型机械销售店、厂房项目 • 2010年： • 2010年投资建设解放军第323医院综合楼项目 • 2011年： • 2011投资建设铜川锦绣小区经济适用房项目，共十栋楼，建筑面积12.88 万平米铜川锦绣小区解放军323医院

2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(5/5)2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(5/5) 截至2013年12月，公司资产总额63024万元，主要为存货和预付款项。公司资产负债率为57.68%，负债主要为股东借款和定向销售定金。资产及负债结构主要科目具体分析预付款项11754万元 • 预付给总包方中十冶集团及云辉土方的汇成和苑项目工程费资产总额 63024万元 • 土地费用、前期费用、建安费用等项目开发成本存货 42803万元销售定金22892万元 • 其中西安交大18921万、西安广电1657万、曲江圣境2314万负债总额 36355万元 • 股东借款8077万元；易芳等关联方往来款3243万股东及关联方借款 11320万元

目录 1 项目概述 2 交易对手情况 3 用款项目及还款来源分析 3.1 市场分析 3.2 用款项目情况 3.3 还款来源测算 4 抵押物价值测算 5 项目收益性 6 风险揭示及对策 7 投资亮点 1 5 11 28 32 34 38

3用款项目及还款来源分析——项目概览 • 本信托计划用款和还款来源均为西安汇成和苑项目。 • 西安交大等定向销售，已预定住宅面积90%，销售难度小； • 第一还款来源7.26亿元覆盖信托融资本息和2.48倍;销售回款总计可实现14.3亿元，覆盖信托融资本息和的4.92倍； • 项目总工程量已完成70%，预计2014年8月整体竣工，项目完工风险小。

3.1 房地产市场分析——西安市宏观 西安GDP占西北五省比例高达14% 86% 人口占比9% 86% • 陕西省省会、西北五省第一大城市，国家重要的科研、教育和工业基地； • 新一线城市，仅次于天津，领先于厦门、无锡、福州等，根据《2013年第一财经周刊城市排名》； • 2009年国务院批准《关中—天水经济区发展规划》，将西安建设成国际化大都市，西咸新区是中国第七个国家级新区； • 西安市总面积为9983平方公里；常住人口855万，总人口约1055万； 2012年GDP4369亿，西北地区第一,近9年年均增长13%。西安市位置教育、科研实力 • 中国重点高等院校，全国第三，仅次于北京、上海 • 科学研究、国防科技和高新技术产业的重要基地，综合科技实力居全国第三位

3.1 房地产市场分析——西安市宏观 高素质人口导入年均增长13.1万人西安高新技术、航空航天科技产业西安高等教育资源 • 中国重点高等院校最为集中的城市之一，在校学生人数与教育综合质量仅次于北京、上海，居全国第三位； • 西安现有普通高等院校37所，民办及其他高等教育机构36所，其中全国前百名大学就有6所； • 博士点334个，国家级重点学科60个，两院院士密度名列前茅。 • 我国科学研究、国防科技和高新技术产业的重要基地，综合科技实力居全国第三位。 • 市级以上科研机构672家，国家重点实验室93个，每年3000多项科技成果，科技进步对全市经济增长的贡献率达到50%。 • 西安高新区创新竞争力排名在全国107个开发区位于第三位，仅次于北京中关村、上海张江科技园。 • 高新区现有从业人员54.6万人，留学回国人员2.2万人，西安研发人员稳定性好，流动性小。

3.1 房地产市场分析——西安市宏观 北郊板块大明宫板块汉长安城遗址保护区浐灞板块西郊板块老城区板块东郊板块高新板块城南板块曲江板块长安区板块西安市轨交规划西安市区域图 • 规划线路15条，总长586.7公里 • 目前已开通1号线、2号线 • 在建3号线、4号线，5号线 • 中国西北地区首个、中国大陆第十个运营轨道交通系统的城市 • 西安市现辖行政区： 9区4县，市区包括新城区、碑林区、雁塔区、莲湖区、未央区； • 西安市区位板块：高新、曲江、城南、浐灞等10个板块 • 其中，高新、曲江为核心板块，城南板块是位于高新、曲江之间的传统黄金住宅区域

3.1 房地产市场分析——西安市各区域 2013年西安市商品房成交价格逐步上升，城南板块成交量、成交均价领先。 2013年西安商品房成交市场情况 2013区域板块供求情况 • 2013年度，城南板块作为传统成熟住宅区域，成交量领先，领先于曲江、高新两大核心板块； • 成交价格，曲江板块10534元/平米领先西安市场；城南板块成交价格以8706元/平米仅次于曲江板块。 • 2013年10月，西安市普通住宅共成交82.58万平米，环比下滑7.6%，同比上升13.37%； • 成交价格为6838元/平米，环比上升2.11%，同比上升4%，价格逐步上升。

3.2 用款项目情况——项目区位图 3.2 用款项目情况——项目区位图城南板块链接西安两大核心板块—曲江、高新；早期进驻重点企业、院校形成成熟住宅区。浐灞一环：古城墙陕西省政府 8KM 高新城南曲江汇成和苑对应上海内中环间、北京三四环间

3.2 用款项目情况——项目周边配套 项目周边配套完善，交通便捷；西安地铁2号线会展中心站，地铁5号线东仪路. 链接曲江、高新两大核心板块交通便利的成熟配套住宅区 • 周边交通： • 周边有30路; 44路; 204路; 226路; 709路; 905路等公交车，路线通达全城 • 地铁2号线会展中心站2.4公里；地铁5号线东仪路站800米 • 距离陕西省政府8公里，西安咸阳国际机场30公里，距离西安火车站9公里 • 周边商业： • 华润万家超市、麦德龙超市、巴黎春天、万豪酒店、奥特莱斯、世纪金花商业中心、万象春天·金街、城市立方 • 曲江商圈、高新CBD等 • 周边配套： • 学校：电子城小学、西安南苑中学、西安电子科技中学、西安交大第二附属中学、西安交通大学、西安美院、西安石油大学等 • 医院：西安交大医学院第一附属医院、陕西省第三人民医院、五二一医院、西安市第八医院 • 银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、浦发银行等 • 周边景观：大雁塔、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、大唐不夜城

3.2 用款项目情况——项目规划指标及建设现状项目总工程量已完成70%，预计2014年8月整体竣工。 1号楼-已建至12F 项目现状-全景 2号楼-已封顶 6号楼-已封顶 4、5号楼地下部分 3号楼-已建至7F

3.2 用款项目情况——城中村改造项目背景及流程西安市城中村改造背景 • 城中村改造前，西安市三环以内，六个城区城中村292处；总人口近240万 • 违章建筑不安全、生活环境差、公共资源不足、人口混杂第一批城中村改造项目根据2009年6月30日西安市城中村（棚户区）改造办公室文件《 2009年城中村改造方案批复》的项目名单予以公布，西安市雁塔区双桥头村被列为西安市2009年度第一批城中村改造村之一。标准城中村改造程序及完成情况

3.2 用款项目情况——项目开发过程 城中村改造立项出让土地挂牌正式销售、项目竣工城中村改造方案批复出让土地收储、招拍挂商品房部分正式销售及竣工城中村改造阶段结束商品房开发阶段开始项目已于2012年完成城中村改造阶段，开始商品房开发阶段。 2证、城中村改造文件齐备 2009 2011 2012 2013 2014 拆迁安置完成取得出让用地土地证安置房建设完成、原村民回迁西雁国用(2013出)第391号

3.2 用款项目情况——资金用途 38%自有资金自有资金 30648万销售已投 22092万已投入 52740万总投资 80831万信托资金 22000万未投入 28091万 • 资金需求背景： • 2013年10月，央视焦点访谈曝光，未取得预售证的城改类项目停止房展会及无证发放按揭款。知时节房产寻求融资。 65%已投入资金再投入 6091万

3.2 用款项目情况——建筑形态及房型设计 • 项目将以中小户型为主，主力房型为78平米-99平米的两房，119平米-142平米的三房； • 项目所有户型均为“双南”、“南北通”户型； “四明”格局；大理石及石板材干挂、城中村改造项目中不配置安置房的中小户型高端居住社区。 78平米，2室2厅1卫 99平米，2室2厅1卫 119平米，3室2厅2卫

3.2用款项目情况——周边在售住宅项目 • 项目所在的城南板块共有在售住宅项目共18个。周边在售住宅项目销售均价为7420元/平方米，近1年涨幅为12.7%。

3.2 用款项目情况——周边在售商业项目 周边在售商业项目有限，可比项目中1F 3.5万/平方米，负1F 2万，2F 1.8万。 • 综上所述，项目销售及定价策略较合理。 • 住宅以低于市场价23%锁定西安交大教师等定向90%房源。 • 同时稳定高质量消费群带动商业价格向上空间。

3.2 用款项目情况——定向销售客户群 曲江圣境西安广电西安交大 • 均价5183元，低于周边均价30%，低于未售住宅定价23%； • 吸引高校教师、广电从业者入住； • 住宅品质氛围提升； • 配套商业汇聚强大消费力 90%房源已预定；2014Q3（预计）取得预售证、银行按揭贷款发放后即可收取4.3亿元应收房款。

3.3 还款保障性——两大还款来源 • 第一还款来源：已定住宅应收房款、未售住宅房款、车位费，合计7.26亿，可覆盖信托本息和2.48倍，安全性较高。 • 销售回款总计可实现14.3亿元，覆盖信托融资本息和的4.92倍。第一还款来源合计7.26亿已定住宅应收房款4.31亿第二还款来源商业面积2.4万平米销售收入4.84亿抵质押物处置收入信托存续期间销售流入合计 14.3亿第一还款来源未售车位销售收入1.98亿未售住宅销售收入0.97亿

3.3还款保障性 • 以未售住宅6800元/平米、商业均价2万元/平米测算； • 项目内部收益率27.6%，资本金内部收益收益率43.2%。信托存续期内项目销售现金流入预计可达到14.39亿，是本次信托融资本息和的4.9倍。项目归还信托本息后累计净现金流入仍有6.39亿元，保障性较高。

3.3还款保障性——压力测试 压力测试I-销售单价下降5%-40% 压力测试II-成本上升5%-50% • 还款现金流对项目销售单价下降不太敏感； • 在下降30%的情况下，项目净利润为1.3亿元，实现盈亏平衡，资金安全性也较高； • 在销售单价下降40%的极端情况下,项目净利润率4.3% 。 • 还款现金流对项目成本上升敏感性一般，在成本上升50%的极端情况下，项目净利润仍能达到2.6亿元，较为安全。

目录 1 项目概述 2 交易对手情况 3 用款项目及还款来源分析 4 抵押物价值测算及担保 5 项目收益性 6 风险揭示及对策 7 投资亮点 1 5 11 29 30 32 36

5.1抵质押物价值测算 西雁国用(2013出)第391号抵押土地上在建工程知时节房产51%股权过户、49%质押 • 优先级资金信 • 托22000万元 • 静态抵押率 48.25% • 动态抵押率 • 32.54% 我部聘请上海东洲房地产估价有限公司于2014年3月对抵押物进行评估，评估价值为45600万元；动态抵押率32.54%；静态抵押率为48.25%。土地+在建工程要点数量及价值抵押率 • 土地面积27230.22平方米； • 评估价值34000万元 • 建筑面积141549平方米 • 评估价值11600万元 • 100%股权 • 按实收资本估值1500万元 • 抵押+股权过户 • 综合担保率46.71%

5.2担保人及担保能力 • 净资产合计7.8亿 • -或有负债0 • =担保率28.2%

5项目收益性 本项目收益性较高销售费 • 年化投资者收益及推介费（预计） • 年化打包成本 • 年化

6风险揭示及对策——风控措施(1/2) 本信托计划风险控制要素表

6风险揭示及对策——风控措施(2/2) 本信托计划风险控制要素续表

7投资亮点 住宅项目地理位置优越、品质稀缺、已定向销售90% 湖北治历、湖北湘荆担保能力强 • 还款来源可靠，短期应收房款4.3亿元，总14.3亿销售现金流入覆盖信托融资本息4.92倍 6大投资亮点战略合作—陕西和谐投资基金首个重点合作项目，提升陕西知名度 • 抵押物流动性强;静态抵押率48%、动态抵押率33% 11条风控措施严格控制风险

谢谢！

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