Optimalisatie koperskeuzeproces

1. Optimalisatie koperskeuzeproces Een optimalisatie van het koperskeuzeproces bij Stam + De Koning Bouw bv Eindhoven

2. Inhoud presentatie • Inleiding • Analyse problemen koperskeuzeproces • Aanpak onderzoek • Resultaten & conclusies onderzoek • Verbeterinstructie koperskeuzeproces • Afsluiting

3. Inleiding • Koperskeuze in de bouw • Kruidenbuurt Eindhoven • Aanleiding onderzoek

4. Inleiding Koperskeuze in de bouw Definitie: ‘Geheel aan keuzes en aanpassingen die een koper van een woning mag doorvoeren om de afbouw van de woning zoveel mogelijk naar eigen wens te laten verlopen.’

5. Inleiding Koperskeuze in de bouw Mate van zeggenschap: • Traditioneel en begeleid kopen • Projectonafhankelijke afspraken • Configuratiebenadering • Flexibel bouwen en wonen • Huizenwinkel • Integrale aanpak

6. Inleiding Kruidenbuurt Eindhoven

7. Inleiding Kruidenbuurt Eindhoven • 740 bestaande woningen  650 nieuwe woningen • Zowel hoog- als laagbouw • Complete nieuwe infrastructuur • Verdeeld over 4 fasen, laatste gereed in 2012

8. Inleiding Kruidenbuurt Eindhoven

9. Inleiding Aanleiding onderzoek Voorbeeld 1: Elektrische installatie kavel 8

10. Inleiding Aanleiding onderzoek Voorbeeld 2: Vooroplevering kavel 62

11. Analyse • Beschrijving gewenst koperskeuzeproces • Analyse knelpunten koperskeuzeproces • Afbakening onderzoek • Doelstelling onderzoek

12. Analyse Beschrijving gewenst koperskeuzeproces • Ontwikkelingsfase • Calculatiefase • Verkoopfase • Realisatiefase

13. Analyse Beschrijving gewenst koperskeuzeproces

14. Analyse Analyse knelpunten koperskeuzeproces • Inventarisatie knelpunten d.m.v. observatie • Inventarisatie oorzaken d.m.v. observatie & interviews • Inventarisatie gevolgen d.m.v. observatie & interviews

15. Analyse Analyse knelpunten koperskeuzeproces

16. Analyse Analyse knelpunten koperskeuzeproces • Afbouw zorgt voor stagnatie van bouwproces • Afbouw is niet conform wens koper • Koper is niet tevreden over mogelijkheden • Niet alle wensen in badkamer zijn mogelijk • Koper is vrijwel verplicht bovenkasten te kopen in keuken • Koper is niet op de hoogte van KISS-systeem • Koper wordt geconfronteerd met onnodige extra kosten

17. Analyse Afbakening onderzoek • Afbouw zorgt voor stagnatie van bouwproces • Afbouw is niet conform wens koper • Koper is niet tevreden over mogelijkheden • Niet alle wensen in badkamer zijn mogelijk • Koper is vrijwel verplicht bovenkasten te kopen in keuken • Koper is niet op de hoogte van KISS-systeem • Koper wordt geconfronteerd met onnodige extra kosten

18. Analyse

19. Analyse Doelstelling Het doel van dit afstudeerproject is het ontwikkelen van een hulpmiddel dat ervoor gaat zorgen dat de twee geconstateerde problemen in het koperskeuzeproces zich niet meer voordoen: • Afbouw zorgt voor stagnatie van bouwproces • Afbouw is niet conform wens koper

20. Analyse Doelstelling Het doel van dit afstudeerproject is hetontwikkelenvan een hulpmiddeldat ervoor gaat zorgen dat de twee geconstateerde problemen in het koperskeuzeproces zich niet meer voordoen: • Afbouw zorgt voor stagnatie van bouwproces • Afbouw is niet conform wens koper

21. Aanpak onderzoek • Gegevens verzameling • Verwerking verzamelde antwoorden

22. Aanpak onderzoek Gegevens verzameling • Literatuuronderzoek • Bestaande literatuur S+DK • Bestaande literatuur koperskeuzeproces • Interviews • Intern • Extern • Observatie

23. Aanpak onderzoek Verwerking verzamelde antwoorden Toetsingscriteria voor bruikbaarheid antwoorden • Frequentie antwoorden • Relatie tot praktijk Resultaat verwerking is verzameling mogelijk bruikbare antwoorden

24. Resultaten • Probleemstelling A • Probleemstelling B • Probleemstelling C • Probleemstelling D • Conclusie t.a.v. hulpmiddel

25. Resultaten Probleemstelling A: Bepalen welke maatregelen nodig zijn, zodat de benodigde informatie compleet bij uitvoering ligt, voordat begonnen wordt met de afbouw van het meer- en minderwerk als gevolg van koperskeuze. Samengevat: Benodigde informatie tijdig aanwezig.

26. Resultaten Probleemstelling A: • Vaker overleg uitvoering & kopersbegeleiding • Procedures vooraf bespreken en vastleggen • Partijen vroeger in proces contracteren • Eén overkoepelende persoon voor kopersbegeleiding • Sluitingsdata goed aangeven en handhaven • Randvoorwaarden afspreken en vastleggen • Mogelijkheid bieden standaard opties via internet te kiezen • Koperskeuzeproces vereenvoudigen • Routing kopers langs partijen vastleggen en verstrekken

27. Resultaten Probleemstelling B: Bepalen welke maatregelen benodigd zijn, zodat alle opties die de kopers kunnen kiezen uitvoerbaar zijn en dat vooraf bekend is hoe deze opties in de praktijk uitgevoerd moeten worden. Samengevat: Opties uitvoerbaar.

28. Resultaten Probleemstelling B: • Meer bouwkundige kennis kopersbegeleiding • Vaker overleg over gekozen opties (zowel UT als OA) • Handelingswijze vastleggen voor late kopers

29. Resultaten Probleemstelling C: Bepalen welke afspraken nodig zijn, zodat alle gegevens door de koper ondertekend en definitief gestempeld zijn, voordat deze naar uitvoering gaan. Samengevat: Gegevens ondertekend en definitief gestempeld.

30. Resultaten Probleemstelling C: • Definitieve opdrachtbevestiging opstellen na akkoord koper • Sluitingsdata goed aangeven en handhaven

31. Resultaten Probleemstelling D: Bepalen hoe gerealiseerd kan worden dat de gegevens die bij uitvoering terecht komen volledig en eenduidig zijn. Samengevat: Gegevens volledig en eenduidig.

32. Resultaten Probleemstelling D: • Centrale coördinatie tekeningen door kopersbegeleiding • Digitale tekeningen verstrekken via netwerk S+DK • Alle bouwkundige wijzigingen op plattegronden tekenen • Alle bouwkundige wijzigingen op plattegronden beschrijven • Overige wijzigingen intekenen bij invloed op bouwkundig • Overige wijzigingen beschrijven

33. Resultaten Conclusie: Aanpassingen op drie gebieden binnen S+DK: • Aanpassen functie kopersbegeleiding • Aanpassen interne koperskeuzeproces • Aanpassen afspraken met opdrachtgever & partijen

34. Verbeterinstructie • Programma van eisen • Ontwikkeling verbeterinstructie • Toetsing verbeterinstructie

35. Verbeterinstructie Programma van eisen

36. Verbeterinstructie Programma van eisen Het hulpmiddel dient maatregelen en afspraken te bevatten zodat: • Benodigde informatie tijdig aanwezig is • Alle opties uitvoerbaar zijn • Gegevens ondertekend en definitief gestempeld zijn • Alle gegevens volledig en eenduidig zijn

37. Verbeterinstructie Programma van eisen Aanvullende randvoorwaarden: • Alleen bedoeld voor kopersbegeleiding en directie • Kern van hulpmiddel moet kort en bondig zijn • Hulpmiddel moet zelfstandig te lezen zijn

38. Verbeterinstructie Ontwikkeling verbeterinstructie Verzamelen inhoud verbeterinstructie: • Toetsing: is antwoord maatregel? • Toetsing: is antwoord afspraak? • Toetsing: kan antwoord als maatregel of afspraak gemaakt worden? • Maatregel of afspraak opnemen in pakket maatregelen

39. Verbeterinstructie Ontwikkeling verbeterinstructie Samenstellen verbeterinstructie: • Maatregelen verwerken in stroomschema

42. Verbeterinstructie Ontwikkeling verbeterinstructie Samenstellen verbeterinstructie: • Maatregelen verwerken in stroomschema • Opstellen pakket maatregelen & afspraken

43. Verbeterinstructie Ontwikkeling verbeterinstructie Samenstellen verbeterinstructie: • Maatregelen verwerken in stroomschema • Opstellen pakket maatregelen & afspraken • Opstellen toelichtingen bij maatregelen & afspraken • Opstellen handleiding ‘verbeterinstructie’

44. Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing binnen Stam + De Koning niet mogelijk i.v.m.: • Interne reorganisatie afdeling kopersbegeleiding • Externe kopersbegeleiders als tussenoplossing

45. Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan programma van eisen: • Benodigde informatie tijdig aanwezig: Maatregelen opgenomen om de doorloop van het koperskeuze- proces te verkorten (termijnen aangeven van showroombezoek)

46. Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan programma van eisen: • Benodigde informatie tijdig aanwezig • Alle opties uitvoerbaar Maatregelen opgenomen m.b.t. Functieprofiel kopersbegeleider (bouwkundige achtergrond)

47. Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan programma van eisen: • Benodigde informatie tijdig aanwezig • Alle opties uitvoerbaar • Gegevens ondertekend en definitief gestempeld Afspraken opgenomen m.b.t. opstellen van definitieve stukken (tijdstip van opstellen opdrachtbevestigingen)

48. Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan programma van eisen: • Benodigde informatie tijdig aanwezig • Alle opties uitvoerbaar • Gegevens ondertekend en definitief gestempeld • Alle gegevens volledig en eenduidig Maatregelen opgenomen m.b.t. informatieoverdracht naar uitvoering (inhoud tekenwerk)

49. Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan programma van eisen: • Benodigde informatie tijdig aanwezig • Alle opties uitvoerbaar • Gegevens ondertekend en definitief gestempeld • Alle gegevens volledig en eenduidig Verbeterinstructie voldoet aan programma van eisen

50. Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan randvoorwaarden: • Alleen bedoeld voor kopersbegeleiding en directie Uitgangspunt verbeterinstructie is ‘Plan van aanpak Kruidenbuurt’. Fasen en werkzaamheden bekend geacht bij directie en kopersbegeleiding, niet bij derden.