Bau- und Immobilienfinanzierung

1. Bau- und Immobilienfinanzierung FINANZIERUNG 1 VU Wintersemester 2011/2012 Vortragender Dipl.-Ing. Andreas Fürst

2. FINANZIERUNG SYSTEMATIK - Finanzierung • Herkunft des Kapitals • Außenfinanzierung (externe Finanzierung) Bsp.: Kredit • Innenfinanzierung (interne Finanzierung) Bsp.: Gewinnverwendung • Rechtsstellung der Kapitalgeber • Eigenfinanzierung Bsp.: Finanzeinlage der Eigentümer • Fremdfinanzierung Bsp.: Bankkredit

3. FINANZIERUNG SYSTEMATIK - Finanzierung

4. FINANZIERUNG SYSTEMATIK - Finanzierung

5. FINANZIERUNG Inhalte einer Kreditvereinbarung Nennbetrag = Kreditnominale Nom : nominale Höhe eines Kredites => Berechnungsgrundlage für andere Vertragsbestandteile (Zinsen, etc.) Laufzeit T Auszahlungsbetrag Y0:Betrag, den Darlehensnehmer tatsächlich erhält; in % vom Nominale Disagio (d):Auszahlungsbetrag liegt unter Nennbetrag Agio:Auszahlungsbetrag liegt über Nennbetrag Kreditauszahlung Y0:Y0 = (1-d) * Nom

6. FINANZIERUNG Tilgungsstrukturen Gesamtfällige Darlehen:Rückzahlung erfolgt am Ende der Laufzeit; Zinszahlungen erfolgen periodisch Ratentilgung:Tilgung erfolgt in jährlich gleich bleibenden Tilgungs-beträgen bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit. Zinszahlungen erfolgen periodisch. =>Tilgungsbeträge in Tilgungsperiode gleich hoch, daher Verminderung periodischer Zahlungsbelastung Annuitätentilgung:Verzinsung und Tilgung des Darlehens erfolgen in der Weise, dass Schuldner pro Jahr (Quartal, Monat) einen stets gleichen Betrag leistet, der Tilgung und Zinszahlung enthält. => Kapitalwiedergewinnungsfaktor

7. FINANZIERUNG Die Zinsstruktur Termine der Zinszahlungen:monatlich, quartalsweise, jährlich vorschüssig oder nachschüssig ivor = i / (1 + i); i = ivor / (1 – ivor) Bezugsgröße:Restschuld = noch nicht getilgter Kreditbetrag Nominalbetrag oder Nennbetrag Zinssatz:fester Zinssatz oder an Variable gekoppelter Zinssatz (z.B. Basiszinssatz) Effektivzinssatz: n........ Anzahl Zinsperioden/Jahr inom .... Nomineller Zinssatz per anno bei n Zinsperioden

8. FINANZIERUNG Sicherheitsarten bei Krediten: Bürgschaft: Vertrag, durch den sich ein Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten verpflichtet, für die Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen. Muss der Bürge den Gläubiger befriedigen, geht die Forderung auf ihn über. Garantie: bei Garantie verpflichtet sich der Garantiegeber gegenüber dem Garantienehmer, für einen bestimmten zukünftigen Erfolg einzustehen. Sie ist nicht gesetzlich geregelt.

9. FINANZIERUNG Sicherheitsarten bei Krediten: Bürgschaft: Vertrag, durch den sich ein Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten verpflichtet, für die Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen. Muss der Bürge den Gläubiger befriedigen, geht die Forderung auf ihn über. Garantie: bei Garantie verpflichtet sich der Garantiegeber gegenüber dem Garantienehmer, für einen bestimmten zukünftigen Erfolg einzustehen. Sie ist nicht gesetzlich geregelt.

10. FINANZIERUNG Sicherheitsarten bei Krediten: Wechselsicherung: der Kreditgeber nimmt zur Sicherung des Kredites einen Depotwechsel entgegen, den er bei Zahlungsverzug aufgrund der Wechselstrenge leichter einfordern kann. Verpfändung: Pfandrecht gewährt einem Gläubiger das dingliche Recht auf vorzugsweise Befriedigung einer fälligen, bestimmten Forderung aus Sachen des Schuldners oder eines Dritten (Pfandbesteller), der Sachen zu diesem Zweck zur Verfügung gestellt hat. Grundsätzlich kann alles, was verwertbar ist, verpfändet werden.

11. FINANZIERUNG Sicherheitsarten bei Krediten: • Verpfändung: • Pfandrecht gewährt einem Gläubiger das dingliche Recht auf vorzugsweise Befriedigung einer fälligen, bestimmten Forderung aus Sachen des Schuldners oder eines Dritten (Pfandbesteller), der Sachen zu diesem Zweck zur Verfügung gestellt hat. • Grundsätzlich kann alles, was verwertbar ist, verpfändet werden. • Bei unbeweglichen Sachen (in erster Linie Liegenschaften) kommen vor allem die Grundpfandrechte in Frage. Grundpfandrechte müssen ins Grundbuch eingetragen werden. Bei den Grundpfandrechten gibt es verschieden Formen: • Hypothek • Grundschuld • Rentenschuld

12. FINANZIERUNG Sicherheitsarten bei Krediten: Sicherungseigentum: Anstatt eine bewegliche Sache zu verpfänden, wird sie ins Eigentum des Sicherungsnehmers übertragen. Dies hat im Vergleich mit der Pfandübergaben den Vorteil, dass der Sicherungsnehmer dem Geber die Sache zur Nutzung überlassen kann, obwohl die Forderung noch besteht. Sicherungsabtretung: Anstatt Rechte und Forderungen zu verpfänden, können sie auch abgetreten werden. Die größte Bedeutung haben hierbei die Forderungsabtretungen (Zession). Über einen Zessionsvertrag tritt ein Altgläubiger (Zedent) einem Neugläubiger (Zessionär) eine Forderung ab. Den Schuldner brauchen die Vertragspartner davon nicht zu unterrichten (stille Zession). Eine stille Zession kann jederzeit durch Verständigung des Schuldners in eine offenen Zession umgewandelt werden.

13. FINANZIERUNG Sicherheitsarten bei Krediten: Sicherungseigentum: Anstatt eine bewegliche Sache zu verpfänden, wird sie ins Eigentum des Sicherungsnehmers übertragen. Dies hat im Vergleich mit der Pfandübergaben den Vorteil, dass der Sicherungsnehmer dem Geber die Sache zur Nutzung überlassen kann, obwohl die Forderung noch besteht. Sicherungsabtretung: Anstatt Rechte und Forderungen zu verpfänden, können sie auch abgetreten werden. Die größte Bedeutung haben hierbei die Forderungsabtretungen (Zession). Über einen Zessionsvertrag tritt ein Altgläubiger (Zedent) einem Neugläubiger (Zessionär) eine Forderung ab. Den Schuldner brauchen die Vertragspartner davon nicht zu unterrichten (stille Zession). Eine stille Zession kann jederzeit durch Verständigung des Schuldners in eine offenen Zession umgewandelt werden. Die Kreditsicherung erfolgt dadurch, dass der Kreditnehmer dem Kreditgeber bestimmte Forderungen abtritt.

14. FINANZIERUNG Sicherheitsarten bei Krediten: Eigentumsvorbehalt: Verkäufer sichert sich nach erfolgter Übergabe bis zur endgültigen Zahlung des Kaufpreises dadurch ab, dass er die Eigentumsrechte an der verkauften Sache behält. Bei Zahlungsverzug => Recht des Verkäufers Sache zurückzufordern Bei Konkurs => Aussonderungsrecht für Verkäufer Negativklausel: Schuldner verpflichtet sich, keinem anderen Gläubiger Sicherheiten zu gewähren, ohne die Forderung des ersten Gläubigers in gleicher Weise sicherzustellen.

15. FINANZIERUNG Sicherheitsarten bei Krediten: Eigentumsvorbehalt: Verkäufer sichert sich nach erfolgter Übergabe bis zur endgültigen Zahlung des Kaufpreises dadurch ab, dass er die Eigentumsrechte an der verkauften Sache behält. Bei Zahlungsverzug => Recht des Verkäufers Sache zurückzufordern Bei Konkurs => Aussonderungsrecht für Verkäufer Negativklausel: Schuldner verpflichtet sich, keinem anderen Gläubiger Sicherheiten zu gewähren, ohne die Forderung des ersten Gläubigers in gleicher Weise sicherzustellen.

16. FINANZIERUNG Effektivverzinsung bei Krediten Exakt:die Effektivverzinsung vor Steuern in % p.a. (effektiver Jahreszinssatz) ist der interne Zinsfuss (Rendite) des Kredits. Sie ist somit jener Kalkulationszinsfuss, mit dem die künftigen Zins- und Tilgunszahlungen diskontiert werden müssen, um den Kreditauszahlungsbetrag zu erhalten: Y0 = Σ (Zt + Yt) / (1 + i)t Beispiel: Nominale: 1 Mio Laufzeit: 3 Jahre Nomineller Zinssatz: 10 % p.a Zinszahlungen Zt jährlich im nachhinein Tilgungszahlung Yt gesamtfällige Tilgung Auszahlungsdisagio: 2 % Rückzahlungsagio: 1%

17. FINANZIERUNG Kurzfristige Fremdfinanzierung Lieferantenkredit: Kredit wird dem Käufer einer Ware durch einen Warenkauf auf Ziel gewährt. In der Rechnung des Lieferanten wird der Zielpreis ausgewiesen, der innerhalb eines angegebenen Zahlungsziels nach Ablauf der Skontofrist zu leisten ist. Zahlt Käufer innerhalb der Skontofrist, so kann er vom Zielpreis den Skontoabzug vornehmen und hat nur den Barpreis zu leisten. Barpreis = Zielpreis – Skontoabzug in GE Effektivverzinsung in % p.a.: i= (Skontosatz in %/(1-Skontosatz in %))* (360/(Zahlungsziel-Skontofrist))

18. FINANZIERUNG Jahr 1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr insgesamt Wert der Maschinen Abschrei-bungen Zur Verfügung stehende Mittel Rein-vestition Restbe-trag 1 5 5 20.000,- 5.000,- 5.000,- 4.000,- 1.000,- 2 1 5 6 19.000,- 6.000,- 7.000,- 4.000,- 3.000,- 3 1 1 5 7 17.000,- 7.000,- 10.000,- 8.000,- 2.000,- 4 2 1 1 5 9 18.000,- 9.000,- 11.000,- 8.000, 3.000,- 5 2 2 1 1 6 17.000,- 6.000,- 9.000,- 8.000, 1.000,- 6 2 2 2 1 7 19.000,- 7.000,- 8.000,- 8.000, 0 7 2 2 2 2 8 20.000,- 8.000,- 8.000,- 8.000, 0 8 2 2 2 2 8 20.000,- 8.000,- 8.000,- 8.000, 0 Ausgangslage: Bestand zu Beginn: 5 Maschinen Kosten/Maschine = 4.000,- ND = 4 Jahre Finanzierung aus Abschreibungsgegenwerten

19. FINANZIERUNG Finanzierung aus Abschreibungsgegenwerten • Bestimmung Kapazitätsausweitungsfaktor • Abschreibungswert a = A / n • Gesamte Kapitalbindung während gesamter Nutzungsdauer na + (n-1)a + (n-2)a + ... + a = n/2 * (na + a) = a*(n*(n+1))/2 • Gesamte Kapitalbindung dividiert durch Nutzungsdauer =Durchschnittliche Kapitalbindung pro Periode a*(n+1)/2 • Anschaffungspreis A abzüglich durchschnittlich gebundenes Kapital = Durchschnittlich freigesetztes Kapital pro Periode A – a*(n+1)/2 • Kapazitätsausweitungseffekt durch in Beziehung setzen des anfangs gebundenen Kapitals zu durchschnittlich gebundenem Kapital n*a/(a*(n+1)/2) = n/((n+1)/2) = 2n/(n+1) = 2/(1+1/n) => • Kapazitätsausweitungsfaktor = 2*n/(n+1)

20. FINANZIERUNG Finanzierung aus Abschreibungsgegenwerten • VORAUSSETZUNGEN: • Abschreibungsgegenwerte müssen in Form liquider Mittel zur Verfügung stehen • Zurückgeflossene Mittel müssen so schnell wie möglich wieder investiert werden • Potenzialfaktoren müssen soweit teilbar sein, dass mit Abschreibungsgegenwerten Neuinvestitionen möglich sind • Die neuen Maschinen müssen absetzbare Güter herstellen, bei Produktion auf Lager kann dieser Effekt nicht eintreten

21. FINANZIERUNG Finanzierung aus Rückstellungswerten Rückstellungen sind Passivposten für jene Verpflichtungen, die am Bilanzstichtag zwar der Art nach sicher oder wahrscheinlich sind, deren genaue Höhe und oder Fälligkeit aber ungewiss sind. Der Finanzierungseffektaus Rückstellungswerten resultiert daraus, dass der Aufwand sofort verrechnet wird, die liquiditätswirksame Auszahlung aber erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt.

22. FINANZIERUNG Thesaurierung des Gewinns Bildung von Pensionsrückstel-lungen in Höhe v. 500 nein ja Art der Unternehmens-rechnung Erfolgs-rechnung Liquiditäts-rechnung Erfolgs-rechnung Liquiditäts-rechnung Gewinn vor Ertragssteuern und Pensionsrückstellung 1000 +1000 1000 +1000 Pensionsrückstellung 0 500 Steuerpflichtiger Gewinn 1000 500 Steuerlast (z.B.40%) 400 -400 200 -200 Rücklagenbildung 600 300 Finanzierungsvolumen 600 800 Zusätzliches Finanzierungsvolumen + 200 Finanzierung aus Rückstellungswerten

23. Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK Lessingstraße 25/II 8010 Graz Tel +43 (0) 316 873 - 6251 Fax +43 (0) 316 873 – 6752 sekretariat.bbw@tugraz.at