第 2 章英美不动产法史（ 2 ）：现代地产权制度

第2章 英美不动产法史（2）：现代地产权制度地产权（eatate）衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现 1925年财产立法大陆法系物权法形成的不同道路

制作人：吴一鸣 第1节地产权（estate） Seisin 占有权第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 占有权（seisin） • 一块土地之上必定存在一个占有权，因为领主只能要求拥有占有权的人履行封建义务 • 拥有占有权的人必定在封建结构中拥有一个特定的地位 • 占有权是一个事实（fact），而不是权利（right）第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 占有权（seisin） • 最初，转让自由保有的土地必须采取占有权交付的方式 • 只有拥有占有权的人才能转让土地 • 占有权不能缺位第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 占有权（seisin） • 最初，转让自由保有的土地必须采取占有权交付的方式 • 只有拥有占有权的人才能转让土地 • 占有权不能缺位总结：军役保有、农役保有、教义保有中的持有人拥有seisin，承租人和誊本保有中的持有人不拥有seisin 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 占有权：产权(title)的基础财产诉讼（proprietary actions）占有诉讼（possessory actions）第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 占有权：产权(title)的基础财产诉讼（proprietary actions）占有诉讼（possessory actions）逐出之诉（action of ejectment）第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 产权的相对性 • 核心：当发生产权纠纷的时候，法院只对双方所证明的产权进行比较，而不论是否存在一个更优位的产权。 • 引申出来的问题：产权相对性原则对产权转让的影响第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 地产权（estate）地产权的出现，“第一次将所有权与土地本身分离开来，并将其附着于一个想像出来的东西上。” ——Markby, Elements of English Law 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 地产权的分类自主持有地产权（freehold estate）小于自主持有地产权的地产权（estate less than freehold）第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 自主持有地产权 • 不限嗣继承地产权（fee simple）第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 自主持有地产权 • 不限嗣继承地产权（fee simple） • 限嗣继承地产权（fee tail）第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 自主持有地产权 • 不限嗣继承地产权（fee simple） • 限嗣继承地产权（fee tail） • 终生地产权（life estate）第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 自主持有地产权自主持有地产权的本质特征：地产权存续期限的不确定第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 自主持有地产权 Fee 的含义： • 该地产权是可继承的地产权 • 该地产权有可能永久存续第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 小于自主持有地产权的地产权两种地产权的两个区别： • 大小之别 • 拥有seisin之别第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 小于自主持有地产权的地产权 • 确定期限的租赁地产权（tenancy for a term）第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 小于自主持有地产权的地产权 • 确定期限的租赁地产权（tenancy for a term） • 定期续展的租赁地产权（preiodic tenancy）第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 小于自主持有地产权的地产权 • 确定期限的租赁地产权（tenancy for a term） • 定期续展的租赁地产权（preiodic tenancy） • 随时终止的租赁地产权（tenancy at will）第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 小于自主持有地产权的地产权 • 确定期限的租赁地产权（tenancy for a term） • 定期续展的租赁地产权（preiodic tenancy） • 随时终止的租赁地产权（tenancy at will） • 宽容租赁地产权（tenancy at sufferance）第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 地产权的存在形式 • 占有性（in possession） • 回复性（in reversion） • 剩余性（in remainder）第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 不限嗣继承地产权的分割 A B C Life estate Life estate Fee simple in remainder Fee simple absolute 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第1节地产权（estate）

制作人：吴一鸣 第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现 equity (equitable ~) 衡平法(衡平法的~) 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 1.衡平法概述 Common law（普通法）： General law common to the country as a whole, as opposed to special law that has local application. ——Black’s law dictionary 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 1.衡平法概述 In its historical origin the term common law was identical in meaning with the term general law……By a process of historical development, however, the common law has now become, not the entire general law, but only the residue of that law after deducting equity and statute law. It is no longer possible, therefore, to use the expression common law and general law as synonymous. 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 1.衡平法概述逐出甲（已死亡）乙若甲的儿子起诉 Mort d’ancestor 若甲的孙子起诉 aiel 若甲的曾孙起诉 besaiel 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 1.衡平法概述逐出甲（已死亡）乙若甲的儿子起诉 Mort d’ancestor × 若甲的孙子起诉 aiel 若甲的曾孙起诉 besaiel 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 1.衡平法概述当事人第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 1.衡平法概述枢密院当事人第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 1.衡平法概述枢密院大法官（chancellor）当事人第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 1.衡平法概述国王枢密院大法官（chancellor）衡平法院（1474年）当事人第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 1.衡平法概述衡平法的救济和普通法救济的区别： ○救济的可能性 ○救济的方式第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 1.衡平法概述衡平法司法权和普通法司法权的关系： ○排他性司法权 ○共存的司法权 ○辅助性司法权 ○优先司法权第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 2.用益和《用益法》 ad opus al oes to the use of intrustfor 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 用益得到推广的原因 • 规避封建义务 • 便利土地转让 • 对土地进行遗嘱处分 • 土地利用方式的多样化第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 用益的主要缺陷受益人的地位不稳固第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 衡平法地产权的出现 • 1465年，对抗知情第三人 • 1522年，对抗受托人的继承人 • 1595年，对抗不知情的无偿受让人 • 1660年后，对抗受托人自身债务的债权人第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 衡平法地产权的出现双重所有权（duality of landownership）第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 2.用益和《用益法》 Equitable title Legal title 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 2.用益和《用益法》 When any person was seised of lands to the use of any other person, the cestui que use should be deemed to have lawful seisin of the land to the extent of his interest in the use, and the seisin that prior to the statute would have been in the feoffee to uses should be deemed to be in the cestui que use. ——Cheshire and Burn’s Modern Law of Real Property 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 2.用益和《用益法》提示：《用益法》并未直接废除用益，而是通过强制性的转化原则瓦解了用益的功能。第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 2.用益和《用益法》不适用《用益法》的几种情况： • 设定于租赁地产权之上的用益 • 持有人负有积极作为义务的用益 • 团体组织为持有人的用益 • 用益之上的用益（use upon a use）第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 2.用益和《用益法》 If land were conveyed to “A and his heirs to the use of B and his heirs to the use of C and his heirs”, it was only the use in favour of B that took effect. 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 2.用益和《用益法》 The use is only a liberty to take the profits, but two cannot severally take the profits of the same land, therefore there cannot be an use upon an use. ——Daw v. Newborough (1716) 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 《用益法》的影响（一）对于封建义务的规避被部分制止（二）导致1540年《遗嘱法》的通过（三）产生了许多普通法上的未来权益（四）导致新的土地转让方式的产生第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 3.信托的出现 grant the land to A and his heirs to the use of B and his heirs in trust for C and his heirs 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 3.信托的出现 1925年财产法改革后： convey the land to A and his heirs in trust for …… 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 3.信托的出现 1925年财产法改革后： convey the land to A and his heirs in trust for …… grant to A in fee simple in trust for …… 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

制作人：吴一鸣 4.衡平法地产权 Right in personam Right in rem 第2章英美不动产法史（2）：现代地产权制度第2节衡平法对普通法的补充和改造：衡平地产权的出现

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