项目基础 信息 项目区位 分析 项目商业 布局 项目动 线设计 项目 建筑设计

1. 目 录 项目基础信息 项目区位分析 项目商业布局 项目动线设计 项目建筑设计

2. PART1项目基础信息

3. 1.1 项目基础信息——合肥天鹅湖万达广场 项目基本情况 • 项目名称：合肥天鹅湖万达广场 • 项目地址：合肥市政务区南二环路3818号 • 商场开业时间：2012年7月20日 • 占地面积：62806.76m2 • 总建筑面积： 34.27万m2 • 商圈性质：市级商圈 • 物业组合：办公、酒店、商业 • 商业类别：购物中心 • 投资商： • 开发商：合肥天鹅湖万达广场投资有限公司 • 物业管理公司：万达物业 • 建筑设计公司： • 停车位： • 商铺租金类型： 规划建有约16万㎡的大型国际商业中心，13万㎡的超高层双塔写字楼，3.6万㎡的室外商业步行街及0.80万㎡的商务酒店。

4. 1.1 项目基础信息——合肥天鹅湖万达广场

5. 1.1 项目基础信息——万达商业地产 特色模式——订单地产 • 只租不售：以租金为现金流来源,长期不动产投资 • 构建租赁商家网 • 网大、结实，钓大鱼。 订单地产五个要诀 一、联合地产： 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。 沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家。 多家紧密型合作伙伴，万达广场开到哪里，就跟到哪里。 二、技术对接： 万达项目设计方案——与各主力店进行技术层面对接——方案调整——与主力店确认 技术对接内容：如主力店面积，游泳池的降板，超市的荷载，各商场人流走向，公共区域设置，交通组织等。 避免商家进场后的改建，减少浪费，节约地产商和商家的成本。 三、平均租金：全国城市分三等租金：一等北京、上海、广州；二等省会；三等其他城市。确定每等城市的平均租金。 不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 四、先租后建：即招商在前，建设在后。 五、满场开业：大小商家同一时间开业，聚集人气，抬升品牌，引导消费者的消费习惯，有利于商家也有利于万达。

6. 6.1 规划阶段的业态落位与布局原则 ——各业态占比设定的边际条件 1、城市特性：业态具备超前性，经济基础决定业态规划档次定位 2、地理位置： 城市（副）中心：零售占比高 生活邻里型：面积较小，生活配套占比高 郊区型：面积大，零售与休闲娱乐各占50%左右，有鲜明特色，竞争力强 3、竞争情况：根据竞争对手情况适当调整定位 4、投资回报：零售占比越高投资回报越高 ——不同类型各业态占比特征 50：30：20 城市（副）中心： 可参照70（零售）：20（餐饮）：10（娱乐） 生活邻里型： 可参照50（零售）：30（餐饮）：20（娱乐） 郊区型： 可参照45（零售）：30（餐饮）：20（娱乐） ——业态布局的原则 零售业态位置首选，主力店需纵向分割，一层直接进入。 同楼及同层相邻位置尽量搭配目标顾客相近的业态。 租金承受能力强的业态放在主入口和低楼层。

7. PART2项目区位分析

8. 省政府 2.1 项目区位分析——整体区位 政务区定位—— 省会合肥新的政治经济中心和商业文化中心 规划理念超前：三面环水、中心临湖的区域总体规划科学大气。以水轴、绿轴、商业轴为骨架，绿色生态与人气繁荣有机融合在城市发展进程中。 区位交通便利：是联系主城区和经济技术开发区、大学城的必经之路，与合宁、合徐、合芜等高速公路相临，机场、车站均在20分钟“生活圈”内。 政商文体集中：市政府55家机关办公场所均在区内；安徽日报报业集团、安徽出版集团、合肥广电中心等文化集群构建传媒中心；艺术馆、省文博园 、大剧院、开放式体育公园公建设施齐备。 市政府

9. 2.1 项目区位分析——周边情况 项目周边大区块已成为聚集合肥顶级办公楼、时尚购物商场、文化体育中心、高档酒店与酒店式公寓的新的城市中心。 商业购物： 天鹅湖周边以在建及建成多个大型高档商业广场及专业商场：华邦世贸城（银泰）、新地中心（百盛）、华润中心（华润万象城）、天鹅湖万达广场，加上红星美凯龙全球家居生活广场等，使政务区一举成为合肥市最具规模的高档品牌购物中心区。 酒店与会展业： 星级酒店尤其是五星级酒店最为集中的地区之一，万达广场周边3公里范围内，现有天鹅湖大酒店、绿地福朋酒店、合肥泓瑞金陵大酒店、合肥皇冠假日酒店、恒悦国际外商俱乐部酒店、合肥两淮豪生大酒店、贝斯特韦斯特精品酒店、高速开元酒店等8家五星级酒店. • 西环中心广场 • 新华国际广场 黄潜望中高端住宅集中区 • 港汇广场 • 华润五彩城 • 西湖国际广场 • 安高广场 • 合肥市政府 • 天鹅湖万达 • 华邦世贸城 • 白天鹅商务中心 • 新城国际 • 财智中心 • 蔚蓝商务港 • 新地中心 • 百利中心 • 置地广场 • 华润中心 商务办公： 依托天鹅湖湖景资源及市政府高端政务价值支撑，以天鹅湖为圆心的高端写字楼群已形成高度集中的商务效应； 天鹅湖商务圈甲级写字楼分布

10. 2.2 项目区位分析——区位交通 合肥天鹅湖万达位于南二环路和怀宁路交叉口，周边城市次级主干道交织，并通过长江西路、金寨路、南二环路等城市一级主干道连接其他片区。 万达模式是以“方盒子”为基础，而且广场用地是规整的长方形，从而使它在规划的同时与“方盒子”更好的融为一体。 怀 宁 路 项目所在地 南 二 环 路

11. PART3项目商业布局

12. 3.1 项目商业布局——项目定位 • 总体定位 • 形象定位 时尚、生活、 精品、特色 吃喝玩乐的城市商业新中心 周边众多居住区的居民；来天鹅湖玩的市民、家庭、朋友 追求品味、渴望享受的精英阶级 周边顶级写字楼的白领阶层 中高端 • 档次定位 • 客群定位

13. 3.2 项目商业布局——整体业态分析 拥有5层商用楼面，200多个大小不一、功能各异的独立店铺。整体业种类型丰富，以中高档服装、珠宝等零售以及休闲餐饮、特色餐饮为主,另有大玩家、万达影院等大众休闲娱乐业态以及少量配套服务，符合囊括了吃喝玩乐的城市商业新中心的定位。

14. 3.2 项目商业布局——B1、B2业态分析 B2整层均为停车场，B1除了停车场外，另有面积约占1/3的零售，即华润万家（华润苏果）超市及国美电器。

15. 3.3 项目商业布局——1F业态分析 1F只有零售、餐饮和服务配套三种业态，从商铺数量来看零售占据绝大部分比例，按细分业种来看类型比较多样，其中男女时装占将近38%。一层具有最好的形象展示效果，入驻了一些国际中高端品牌，相对来说商铺则是大空间大面积的布局。例如：HM.I DO等大品牌。

16. 3.3 项目商业布局——1F业态分析

17. 3.4 项目商业布局——2F业态分析 2F包含了零售、餐饮、休闲娱乐、服务配套四大业态，零售仍占据多数，仍以男女时装为主。餐饮及服务配套比例有所提高，分别从1F的11%和7%增加到18%和16%。服务配套除了传统的美容美发之外，加入了月子中心，顺应顾客最新的需求。

18. 3.4 项目商业布局——2F业态分析

19. 3.5 项目商业布局——3F业态分析 3F只有零售和餐饮两种业态，餐饮数量上占91%。零售商铺数量少，但是其中包括了万达百货，商铺面积很大。

20. 3.4 项目商业布局——3F业态分析

21. 3.4 项目商业布局——4F业态分析 4F只有娱乐一种业态，即万达影城。影厅及公共区域5470平方米、放映及设备用房1450平方米，由一个多功能大厅、一个IMAX厅、一个VIP厅和八个大小不等的普通影厅组成。

22. PART4项目动线设计

23. 4.1 项目动线设计——总平面图及各层平面图

24. 4.2 项目动线设计——综合交通分析 城市道路（兼消防车道） 室外步行街（兼消防车道） 室内步行街 消防登高面 人流主入口 B 公交站 B

25. 4.3 项目动线设计——主要出入口分析 车库出入口 酒店入口 室外街入口 室内街入口 车库出入口 办公楼入口 室外街入口 酒楼入口 万达百货入口 车库出入口 办公楼入口 室内街入口 室外街入口 办公楼入口 办公楼入口

26. 4.4 项目动线设计——内部动线、垂直动线 • B1层内部动线 • B1层分为两个区域，分别是停车场和零售区，各自有独立的内部动线，两个区域之间不连通。 • 1F层内部动线 • 1F层在商场内部两端有一大一小两个中庭，连接它们的是的弧线加直线的主动线。外围是金街动线，与内部动线基本平行。两条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，避免了整个商场中死角的出现。 手扶电梯 垂直电梯

27. PART5项目建筑设计

28. 5.1 项目建筑设计——外立面设计 • 总体风格定位是简洁、现代、大方的建筑风格。 • 大面积玻璃幕墙。 • 大幅展示广告

29. 5.2 项目建筑设计——内部空间 • 弧形动线设计给人带来新鲜好奇。 • 中庭保证良好采光。 • 中庭使室内核心空间得到强化。 • 中庭使营业空间的水平流线更为清晰，能有效避免死角和遗漏。 • 一些独具匠心的雕塑小品和大型文化活动增加购物过程的乐趣，同时响应文化新区的定位。