ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор и национальные особенности.

1. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ ГЕРМАНИИ. Аналитический обзор и национальные особенности. Мойжес Герман / German Moyzhes Группа компаний «Аверс»/AVERS Group Санкт-Петербург ‌ Москва ‌ Кёльн

2. Основные преимущества для российского инвестора: • Диверсификация инвестиций и минимизация рисков • Допуск к рынкам капитала Евро Союза и Швейцарии (основная процентная ставка центрального банка ЕС — 2,5%)‏ • Постоянный и стабильный доход • Собственность, защищённая законами Германии

3. Общие экономические данные • Германии (России): • население: 82 (141) млн. • плотность населения: 231 (8,3) чел./ кв. • ВВП на человека 29455 (5405) евро • рост ВВП в 1 квартал 2008 более 1,5 (6,9) % • основа немецкой экономики- малые и средние предприятия: 3,38 млн. 80 % всех трудящихся • Российские (немецкие) инвестиции за 2007 г. 1,6 (6) млрд. евро

4. Краткий обзор сегментов рынка недвижимости Германии: (стоимость = фактор * годовая плата за аренду): • торговля — 12- 13 (7,7% - 8,3% годовых) • «строймаркет» — 10 (10 %)‏ • жильё — 15-16 (6.3%- 6,7% годовых)‏ • офисы — 13-15 (6,7%- 7.7% годовых)‏ • социальная недвижимость 10 (10%) • гостиницы — 12 -13 (7.7%- 8.4% годовых) • по последним данным RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) наибольший рост цен на недвижимость в западной Европе предвидится в Германии, Австрии и Португалии

5. Аналитические данные (в среднем по: Штутгарт, Мюнхен, Кёльн, Дюссельдорф, Гамбург, Берлин, Франкфурт) • Месячная арендная ставка в наилучшем сегменте (в год): • офисная недвижимость: 24 евро (289 евро)‏ • жилая недвижимость: 10 евро • Торговые площади: 210 евро (2520)‏ • Гостиницы в сегменте 4 и 5 звёзд: RevPAR* 82 евро ARR** 120 • * Revenue per available room (оборот / кол-во комнат имеющийся в распоряжении)‏ • ** Average Room Rate (оборот/ кол-во занятых комнат)‏

6. Рыночная привлекательность жилого сегмента: региональные различия

7. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в крупных городах Германии: Рост потребления жил. площади на душу населения (кв.м) — 1960:19; 1990: 35; 2000: 40

8. Актуальная ситуация и тендинция развития рынка • Рост цен в хорошем и лучшем сегменте жилья в среднем на 2,5 % • Средний рост ставок на аренду коммерческих помещений 4,4 % • Увеличение объёма сделок сдачи в аренду офисных помещений во Франкфурте на Майне 31 % • Рост количества и объёма сделок Saler-and Lease Back в неблагоприятные времена

9. Конъектура в жилищном сегменте:неблагоприятные факторы • Уменьшение народонаселения • Отмена государственной субсидии на новое жилье • Растущие строительные расходы

10. Конъюнктура в жилищном сегменте:благоприятные факторы • Постоянный рост количества домашних хозяйств ( в частности, для одинокихсобственников ) • Повышенный интерес к немецким активам у крупных зарубежных инвесторов • Фаза подъема после оживления деловой активности в 2006-2007

11. Основные риски при инвестициях в Германии • Юридические риски при заключение договора купли-продажи – проведение Due Diligence • Неплатежеспособный арендатора – анализ экономического состояния арендатора, получения гарантий • Сложность последующий сдачи в аренду объекта- анализ места расположения объекта

12. Примеры инвестиционных предложений: • Особняк + участок 1100 м2 • Месторасположение: пригородКёльна • Арендатор: частное лицо • Долгосрочный договор аренды: 98.000 евро в год • Стоимость: 1.800.000 евро + НДС • Фактор покупки: 18,36 • Доходность (предполагаемая годовая норма возврата на вложенные средства): 5,44 %

13. Примеры предложений для инвестиций

14. Жилой дом с магазином Месторасположение: Берлин Жилая площадь - 135м2, коммерческие помещения -87м2, участок - 200м2 Договор на аренду: 10 лет, с индексацией Арендная плата: 23.280 евро в год Стоимость: 280.000 евро + НДС Фактор покупки / Доходность: 12,01 / 8,32 %

15. Жилой комплекс для пожилых людей Месторасположение: фед. земля Шлезвиг Гольштейн Новая постройка «Топ»-Оператор Договор на аренду: 20 лет с индексацией, поручительство городской администрации Арендная плата: 10,8 млн. евро в год Стоимость: 180 млн. евро + НДС Фактор покупки / Доходность: 12,41 / 8,06 %

16. Гостиница ( 183 комнаты ) Месторасположение: Берлин Договор на аренду: 20 лет с индексацией Подземный гараж Арендная плата: 1,274 млн. € в год Стоимость: 20 млн. € + НДС Фактор покупки / Доходность: 15,69 / 6,37 %

17. Торговые площади ( супермаркет ) Месторасположение: запад Германии Договор на аренду: 10 лет ( с коррекцией каждые 5 лет ) Участок: 5300 м2 Торговые помещения: 700 м2 Складские и подсобные: 550 м2 Более 100 мест для парковки Арендная плата: 0,114 млн. € в год +НДС Стоимость: 1,482 млн. € + НДС Фактор покупки / Доходность: 13,00 / 7,69 %

18. Парк отдыха и рынок в густонаселенном районе Общая площадь: около 110 000 м2 Договор на аренду: 10 лет, арендаторы крупные международные и немецкие компании Арендная плата: 10 млн. € в год +НДС Примерная цена продажи: 140 млн. € + НДС Фактор покупки / Доходность: 14,00 / 7,14 % Возможна совместная покупка актива

19. Комплекс офисных, производственных и подсобных помещений Месторасположение: запад Германии Договор на аренду: до 2014 с опционом, интерес в расширении с заключением нового долгосрочного договора Участок: 5300 м2 Офисы: 1 этаж - 750 м2, 2 и 3 этажи – по 600 м2 Остальные: 1100 м2 Более 50 мест для парковки в гараже, отличная транспортная развязка Арендная плата: 0,265 млн. € в год +НДС Стоимость: 2,3 млн. € + НДС Фактор покупки / Доходность: 11,50 / 8,69 %

20. Супермаркет с оптовым магазином напитков Месторасположение: запад Германии Договор на аренду: до 2015 с опционом Участок: 6150 м2 Торговые помещения: 1900 м2 Оптовый магазин: 400 м2 Более 100 мест для парковки Арендная плата: 0,255 млн. € в год +НДС Стоимость: 3,2 млн. € + НДС Фактор покупки / Доходность: 12,50 / 8 %

21. Группа компаний «Аверс» • Все виды оценки • Инвестиционный консалтинг • Юридические услуги • Аудит, налоговое консультирование • Управленческий консалтинг • Аналитика, Бизнес-планирование Санкт- Петербург: 007(812) 320-97-75; Москва: 007(495) 698-47-23; Кёльн: 0049(221) 330-56-30 info@avg.ru WWW.AVG.RU