Accessibilité aux services et choix d’un logement

1. Accessibilité aux services et choix d’un logement Le cas des acheteurs de résidences unifamiliales à Québec Jeanne Robin Marius Thériault François Des Rosiers Réalités et transformations des milieux urbain et régional 72ème Congrès de l’ACFAS – 13 mai 2004

2. Plan de la présentation • Introduction : le choix résidentiel • Hypothèse • Données utilisées • Méthode • Résultats • Conclusion

3. Introduction : le choix résidentiel Milieu urbain Variante 1 Choix Acheteurs Variante 2 Variante 4 Variante 3 • Critères • - localisation • caractéristiques du bâti • présence d’un terrain • … • accessibilité aux services régionaux

4. Hypothèse Le choix résidentiel effectué dépend des critères valorisés, mais aussi du profil socioéconomique des ménages Acheteurs Milieu urbain Profil 1 Choix 1 Critères Profil 2 Choix 2 Acheteurs Profil 3 Choix 3

5. Données utilisées • Échantillon: 626 résidences unifamiliales achetées dans la ville de Québec entre 1993 et 1996 (base de données Résivalu, CRAD, Analyse des dynamiques urbaines) Informations sur : - les caractéristiques des résidences et de leur environnement - le profil des ménages acheteurs - les raisons du déménagement et les critères de choix exprimés par les acheteurs • Modélisation de l’accessibilité aux service régionaux (Des Rosiers, Thériault, Villeneuve 2000) • temps de trajet (voiture) de la résidence aux lieux d’activité • analyse en composantes principales  2 facteurs • transformation de la variable continue en variable binaire • accessibilité aux services régionaux rapportée à chaque résidence

6. Accessibilité aux services régionaux à Québec (2000) Accessibilité supérieure (383) inférieure (243)

7. Méthode : régression logistique binomiale • Objectif : expliquer le choix d’une accessibilité supérieure ou inférieure par le profil des ménages • Intégration progressive des variables explicatives • maximisation de la vraisemblance du modèle • conservation des variables significatives

8. Résultats : contenu du modèle • Variables contrôlées • Caractéristiques de l’environnement

9. Coefficient d’occupation du sol (sup. hab/sup. terrain*100) COS > 48 27 à 48 18 à 27 < 18

10. Couverture végétale moyenne dans un rayon de 40 mètres (NDVI) NDVI moyen > -0,2 -0,4 à -0,2 -0,5 à -0,4 < -0,5

11. Homogénéité de la couverture végétale dans un rayon d’un km (écart-type du NDVI) Écart-type NDVI < 0,27 0,27 à 0,32 0,4 à 0,32 > 0,4

12. Taux global de taxation par 100$ de valeur marchande TGTU*100 > 2,3 2 à 2,3 1,8 à 2 1,6 à 1,8 < 1,6

13. Résultats : contenu du modèle • Variables contrôlées • Caractéristiques de l’environnement • Caractéristiques des résidences

14. Prix de vente en dizaines de milliers de dollars Prix de vente ($) > 210 000 140 à 210 000 100 à 140 000 80 à 100 000 < 80 000

15. Superficie du terrain en m2 (variable catégorielle) Superficie > 700 m2 600 à 700 500 à 600 < 500

16. Nombre d’étages de la résidence(variable binaire) Nombre d’étages plusieurs 1

17. Résultats : contenu du modèle • Variables contrôlées • Caractéristiques de l’environnement • Caractéristiques des résidences • Caractéristiques de l’enquête

18. Résultats : caractéristiques de l’enquête Proportion de femmes parmi les répondants : 56%

19. Résultats : contenu du modèle • Variables contrôlées • Caractéristiques de l’environnement • Caractéristiques des résidences • Caractéristiques de l’enquête • Variables explicatives • Profil socio-économique des ménages

20. Résultats : profil des ménages Provenance de la même municipalité : 35%

21. Résultats : contenu du modèle • Variables contrôlées • Caractéristiques de l’environnement • Caractéristiques des résidences • Caractéristiques de l’enquête • Variables explicatives • Profil socio-économique des ménages • Critères de choix des ménages

22. Résultats : critères de choix exprimés Déménagement en raison d’un changement de la taille du ménage : 23%

23. Résultats : tests de corrélation entre variables • utile pour guider la spécification des interactions entre les variables explicatives Critère mentionné Caractéristique + répondant féminin accessibilité délai écoulé depuis l’achat + nombre de critères + terrain arboré niveau d’études du répondant - changement de taille du ménage

24. Résultats : évolution des modèles Khi-deux % variation expliquée prédiction correcte acc. sup. acc. inf. Variables contrôlées 254 33% 88% 65% Variables explicatives 94 14% 83% 40% Variables sans interactions 284 36% 88% 67% avec interactions 313 39% 87% 72%

25. Résultats : modèle final • Le modèle obtenu • est significatif (Khi-deux de 312,583, moins de 0,1% de risque d’erreur) • est bien ajusté (test de Hosmer & Lemeshow non significatif, 39% de risque d’erreur) • explique 39% des variations de la variable dépendante (pseudo-R2 de Cox & Snell de 0,393) • Il prédit correctement 81,2% des choix : • accessibilité supérieure = 86,7% • accessibilité inférieure = 72,4%

26. Résultats : modèle final Critères délai court grand nombre de critères Toutes choses étant égales par ailleurs… Variables contrôlées accessibilité répondant féminin forte densité d’occupation du sol tranquillité terrain arboré importante couverture végétale changement de taille du ménage Choix d’une accessibilité supérieure couverture végétale homogène faible taux de taxation prix de vente élevé Profil style bungalow études secondaires terrain de 500 à 600 m2 déménagement intra municipal

27. Résultats : résidus du modèle Résidences Choix bien prédit Choix mal prédit acc. supérieure acc.inférieure

28. Conclusion • Le profil socio-économique des ménages conditionne leur choix en matière d’accessibilité • Variation de l’importance accordée au critère "accessibilité"? • Modélisation trop schématique de l’accessibilité? • Différence entre les ménages dans la perception de l’accessibilité? • Influence du lieu de travail sur le choix de localisation résidentielle?