济宁项目整体定位及物业发展建议

1. 济宁项目整体定位及物业发展建议 本资料属于保密文件。

2. 第一部分 项目概况与项目界定 本资料属于保密文件。

3. 项目位于济宁市西部，与主城区隔京杭运河，105国道穿项目而过项目位于济宁市西部，与主城区隔京杭运河，105国道穿项目而过 项目位置 • 济宁市西部，靠京杭运河。 • 105国道穿项目而过。 • 由太白楼路与市区贯通。 市中心 项目地 交通通达性 • 105国道通车，太白楼路的梁济运河大桥正在施工，2010年6月完成通车 本资料属于保密文件。

4. 项目基本构成：高档住宅、专业市场、物流市场、总部大楼项目基本构成：高档住宅、专业市场、物流市场、总部大楼 基本情况描述： 项目被太白楼路、规划路、柳行路、105国道围合分割成10块不同大小的土地。 项目地势平坦，濒临运河。周边为未开发土地。城市配套尚未及时跟进。项目地块北侧有部分高压线。对于项目后期开发造成较大的影响。但项目土地较为平整，不存在地势高差。 本资料属于保密文件。

5. 本案定位必然要研究城市，要跳出济宁看济宁，才能寻找出成功的道路本案定位必然要研究城市，要跳出济宁看济宁，才能寻找出成功的道路 项目3000亩的规模，从一开始我们就清醒的意识到必须从高处着点，方能解决市场规模面临的问题，这就必须对济宁的环境做出深入的分析。 • 济宁在山东的位置 • 项目定位需要深入剖析项目开发的现实背景，对于本项目百万大盘的规模，要对所具备的资源进行深度整合，即借市场之势、借政府之势、借环境之势，造市场之势、造产品之势、造环境之势 确定 本案定位 • 济宁房地产市场发展状况 • 济宁专业市场的发展状况 • 济宁未来的城市竞争方向 整合＋造势 本资料属于保密文件。

6. 第二部分 项目开发背景研究 本资料属于保密文件。

7. 明确项目基本条件以后，对项目发展的城市背景、区域背景、进行扫描，是发现问题的前提明确项目基本条件以后，对项目发展的城市背景、区域背景、进行扫描，是发现问题的前提 济宁基础状况 地理位置 济宁位于山东省南部，地处苏鲁豫皖四省结合部，东邻山青水秀的临沂地区，西与牡丹之乡菏泽接壤，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北面与泰安市交界，西北角隔黄河与聊城市相望。 本资料属于保密文件。

8. 行政人口 济宁市辖二区三市七县，即市中区、任城区、曲阜市、兖州市、邹城市、微山县、鱼台县、金乡县、嘉祥县、汶上县、泗水县、梁山县；有街办22个，乡镇94个，乡39个；村（居）委会6556个，其中村委会6290个、居委会266个，全市总人口110万，面积1020平方公里。 本资料属于保密文件。

9. 本资料属于保密文件。 尴尬的交通区位，从基础上影响着济宁做大市场、大物流的条件 交通条件 济宁是连接华东与华北、内陆与沿海的重要通道，三条高速公路、三条铁路、四条国道纵横境内，京杭大运河贯穿南北，济宁机场开通航线六条，可连接全国重要城市，是鲁西南唯一的空港。交通规划建设中的京沪高速铁路在曲阜设有站点。 综上来看,从济宁的地理位置和交通条件上来看，济宁已经初步形成了区域立体交通体系，但同时济宁也面临尴尬的处境，随着运河时代的没落，在现代交通环境方面，铁路已兖州为主，曲阜为辅；公路的交通要道为曲阜；济宁曲阜机场建设于济宁的嘉祥县。从这一角度来讲，济宁面临较为尴尬的境地，对于城市辐射能力具有较大的影响。

10. 本资料属于保密文件。 济宁位于山东经济第二梯队的领头羊位置 济宁经济支撑点 济宁经济在山东城市经济的现状 可见济宁经济总产值在山东省比较。处在第七位，经济生产能力处在中游水平，但是人均GDP的比较中济宁的排名较为靠后，全省只有聊城，临沂，菏泽的人均GDP低于济宁，甚至达不到烟台人均水平的一半，可见济宁经济发展的空间很大，未来一个阶段，济宁即将大刀阔斧的重新组合市场，实现经济的大踏步前进。 山东经济的第二梯队位于鲁西南、鲁西北，济宁当仁不让的承担起了领头羊的位置。 山东经济第一梯队 山东经济第二梯队

11. 本资料属于保密文件。 济宁自身经济状况 可见近几年济宁市的生产能力还是在稳步增长中，只是近几年来经济增长幅度稍有放缓，09年后，济宁经济的增长幅度还有增长趋势。 济宁的投资建设目标主要是以第二产业为主，但是济宁的三产也占据了整个投资的37%，除了工业做成济宁经济的支柱外，济宁三产市场也较为被看好

12. 本资料属于保密文件。 过去，济宁是一个典型的资源型工业城市，其经济结构有“一黑两白”之说。从1999年起，“全党抓经济、重点抓调整”成为济宁经济工作的主线。本着一产调优、二产调高、三产调活的目标，济宁经济结构的“整骨强身”悄然进行。 目前，济宁市发挥得天独厚的煤水电资源优势，集中发展生物技术、煤电化、机械制造、医药生产和纺织服装等五大支柱产业，着力构建各具特色的产业链条和产业集群。但，济宁依然是个工业为主导的工业城市。2009年全市规模以上工业完成增加值和销售收入均有所提升。装备制造、煤化工、食品、煤炭四个行业增加值实现增长。投资拉动明显，完成工业投资80亿元，同比增长33.1%。

13. 本资料属于保密文件。 济宁县市经济比较 结合济宁地理位置来看，交通条件较好的城市在工业方面都具有优势，并沿袭了济宁原有的工业经济体制及方向——能源型工业的。同时，受工业带动，城市发展相对较快，人民收入相对较高，形成极强的购买力，因此邹城、曲阜、兖州为目前济宁下属县市中消费能力较强的城市，其将对后期影响起到相应的借鉴作用。

14. 北控 东扩 西跨 中心城区 南接 本资料属于保密文件。 济宁中心城市在布局上，通过城市扩张，规划形成“一湖两城、双心三轴、两区三带”的布局结构 济宁城市规划 2007年前济宁城市发展方向一直向东，在城市的东部形成了众多的重型机械，化工，服装制造，农机汽配等一系列工业厂房。同时，继续向东发展即将与兖州的兖矿产业链条对接，形成了济宁的东部重工业集团。 2008年后至今，济宁的城市发展方向一直向西南拓展，济宁整合城市区域布局，在东部形成工业板块之后，在西南形成行政，居住板块，因此，在城市西部形成商贸物流板块是势在必行的。 中区政府即将搬迁到西南的北湖新区，新建住宅区域，政府行政区域的搬迁建设，即将带动整个西南区域的发展。同时，政府大力举措，修建嘉祥的曲阜机场，建设梁济大桥，完成整个东部与西部区域的联通，再通过城市环线带动板块间经济流动，成为西部板块发展的重要基石。 强化东城区，逐步转移西城区工业企业，城市“东扩”。加快北湖景区的开发，加大旅游服务设施和基础设施建设力量，使城市与北湖景区构成一个整体，实现城市“南接”结合大运河以西无煤区和安居镇，适当进行开发建设，建成城市西部组团，实现城市“西跨”控制城区北部压煤区建设，逐步搬迁村庄，实施合村并点，控制北部发展。

15. 本资料属于保密文件。 一湖：北湖(南阳湖)生态风景区 两城：西城区与东城区 双心：西部城市商贸中心，东部新区商务中心。 三轴：根据城市发展轴向延伸的模式，设三条城市发展轴线，规划在西城区中心地段南北方向设历史文化轴，东城区中心地段南北方向设现代文明轴，横贯城市东西城，形成连贯东西，跨越时代发展轴。 两区：城市北部、东部生态绿化区。 三带：沿运河、洸府河、泗河生态绿化带。

16. 本资料属于保密文件。 随着主城区的扩张，对南北两端城市的规划蚕食，济宁迎来“大济宁”时代。 济宁城市的发展带，以济宁市中区为核心拉大框架，以济宁中心纽带，向西联系嘉祥，向东囊括曲阜，集中各方优势实现大济宁在鲁西南的崛起。

17. 山东经济第一梯队 济宁 山东经济第二梯队 本资料属于保密文件。 启示： 启示一 鲁西南城市群，济宁在山东的经济地位影响力具备了辐射周边城市的条件，成为此群的领头羊。 从经济影响力上，济宁完全具备了辐射周边聊城、枣庄、菏泽的条件，同时，泰安、莱芜受济南辐射影响，但受济宁辐射并不是不可能实现的。因此，在鲁西南形成了一个以济宁为核心的城市群。

18. 城区扩张 中心城区 大济宁时代 本资料属于保密文件。 启示二 济宁的城市扩张使得大济宁城市格局呼之欲出，西部新城即将横空出世 济宁城市的扩张已经使得济宁与兖州、曲阜、邹城、嘉祥连成一片，这不仅反映在交通的联通，更反映在经济生活带连接上，大济宁时代的来临，加速了西部新城的成城崛起。也使得济宁这座以工业为主导的城市加快商贸流通、服务业的成熟扩大。

19. 本资料属于保密文件。 第三部分 地产市场研究

20. 本资料属于保密文件。 房地产市场特征 地产市场分析 房地产板块分析 地产未来发展趋势

21. 各类住房套数对比图 各类住房面积对比图 本资料属于保密文件。 房地产市场特征 起步较晚 市场需求水平相对较低 济宁房地产市场起步于2005年，相对于其他城市发展相对较晚，并且在一段时间内发展较为缓慢，从房屋居住比例上可以发现，多数仍然为单位集资建房，在居住品质上需要提高，也造成了现阶段刚性需求的逐渐增强。 从以上数据上来看，商品房住宅比例相对较低，城市建筑老化严重。因此在现阶段刚性需求较为强烈，其中需要改变居住环境的比例相对较高，对未来济宁房地产市场发展将起到加快发展速度的重要作用。

22. 本资料属于保密文件。 房地产市场特征 围绕市中心 向两侧发展 从济宁城市现状来看，市中心位置随着城市化进程的不断推进和老城区改造的缓慢，市中心住宅逐渐成为稀缺产品，根据目前城市楼盘的布局来看，其现阶段逐渐向东区和西区延伸，并以此作为城市建设推进的动力元素。 城东 板块 城西 板块 市中心板块

23. 本资料属于保密文件。 房地产市场特征 成交量稳定上升，房价上涨加快 2009年全年，全市商品房施工、竣工、销售的面积达到1345.3万平方米、170.12万平方米、217.74万平方米，分别同比增长21.4%、19.7%和 17.6%（2008年分别为1081.6万平方米、168.3万平方米、189.3万平方米）。全市住宅销售面积为186.08万平方米，其中，现房销售面积47.5万平方米，同比下降14.2%，而期房销售面积138.58万平方米，同比增长41.1%。 2009年1至10月，全市商品房和住宅均价分别为3800元/平方米和4350元/平方米，分别较去年同期增长13.43%和20.8%，绝对水平和增速均创历史新高。 从以上情况来看，2009年是济宁房地产行业快速发展的一年，从市场投放量不断增加，现房比例下降，我们不难发现，城市需求在以惊人的速度增长。同时也说明了城市刚性需求群体起到了关键性作用。同时二手房源紧缺也是新房市场房价快速增长的原因之一。 以住宅产品为主，商业类地产几乎为市场空白 济宁房地产市场刚起步，市场供应的住宅数量并不多，但是在有效的供应量里，除了社区底商，几乎鲜见商业地产的影子，这也使得商业地产成为市场上的稀缺产品，使得不少投资客群在济南投资。

24. A B 本资料属于保密文件。 房地产市场特征 户型A：A户型为83.35平米户型，为一梯六户的点式结构住宅，其缺点在于采用了咬合和叠拼方式进行户型排布，造成了A户型的采光上存在明显的欠缺，致使A户型滞销。 产品较为初级，存在较大的上升空间 虽然在2009年，济宁房地产市场无论是在产品还是价格上都有明显的提升，但由于供需关系没有发生变化，造成市场将在未来一段时间内成为买方市场，购房群体的居住品质意识尚没有完全形成，因此也就造成了济宁房地产市场产品上的发展缓慢，仍然较为初级。 同时在户型设计上没有考虑居住的舒适性和私密性，阳台间距较近，造成私密性上明显欠缺。 户型B：B户型最大的问题为南北不通透，其为一梯三户板式住宅，但却由于其户型设计上的失误造成项目出现了纯北向房源。同时其作为93平米户型，整体户型布局不够紧凑，功能性较差。同时其在户型设计中没有考虑动静分离和干湿分离的问题，造成了相对较好的科技住宅出现了户型上的明显失误。

25. 本资料属于保密文件。 房地产市场特征 地段优势主导市场，同质化较为严重 从调研的访谈和楼盘的调研来看，目前济宁市场仍然以居住于市中心区域为主导选择，对于居住品质位于其次。而实际中，市中心楼盘的销售也较之其他地区较快。 另外，目前济宁市场最为主要的产品为小高层和高层产品，户型面积上以90——120平米为主，并以90——110平米居多，并且户型设计上大同小异，对景观的忽视也如出一辙，市场存在明显的同质化竞争。只是在现阶段由于刚性需求及投资需求的不断增加造成了房地产市场的热销，尚没有出现市场的激烈竞争。 从两个项目的区位上来看，其同处于东部城区，并且在价格上相差不多，同时在价格上相差不多，户型设计上都采用了简约两房的形式，户型同样过于狭长，开间较小。在居住的舒适度上没有明显的改进，仍然采用传统户型和高层建筑的对称性的原则进行户型排布。在同一区域产生价格和产品双重同质化竞争。

26. 本资料属于保密文件。 房地产市场特征 地产市场分析 房地产板块分析 地产未来发展趋势

27. 本资料属于保密文件。 房地产板块分析 城东板块城东板块多数为近两年开发的住宅，由于其交通较为方便，距离市区相对较近，又为济宁原本开发的重点方向，因此已经逐步得到了城市的认可。其周边环境相对较好，但由于东区发展尚未完善，生活便利性方面仍然有一定程度的欠缺。其为目前刚性需求群体的首选居住区域，价格较之市中心较低，一般在4000——4300元左右。

28. 本资料属于保密文件。 房地产板块分析 城西板块：城西板块属于旧城区与原本的城乡结合部，虽然济宁政府已经确定大力发展城市西部。但目前西部无论是交通。景观及生活配套上都与其他区域存在较大的差异。因此价格相对较低，但在产品上较之其他区域存在明显的差距。价格在3360——3900元左右。

29. 本资料属于保密文件。 房地产板块分析 市中心板块项目仍然为目前济宁市场的主流产品，但市中心由于地块面积有限，多数以高层和小高层为主，户型和面积上差异不大，因此产品的同质化较为严重。目前价格为4500元——4900元/左右。

30. 本资料属于保密文件。 房地产市场特征 地产市场分析 房地产板块分析 地产未来发展趋势

31. 本资料属于保密文件。 房地产未来趋势 2010年，济宁将加大房地产开发投入，全市计划完成房地产开发投资110亿元，计划销售房屋面积285万平米。其中，城区计划完成房地产投资66亿元，销售房屋面积达到155万平米。 从以上信息来看，济宁将从2010年开始进入房地产行业的大跨度发展，其相对于2009年将出现较大的市场变革和是擦汗那个冲击，尤其在住宅项目上，其将在未来几年内面临多方面的冲击： 1、产品革命势在必行 产品革命已经在所难免，由于济宁现阶段仍然处在房地产市场发展的初级阶段，其相对于全国其他同类城市已经有所滞后，那么其必然收到全国市场和先进房地产理念的冲击和影响。因此济宁将在未来的发展阶段里实现产品的跨越式发展。 目前济宁已经出现了科技住宅等具有差异化和挑战性的产品，从其销售率和价格的对比上来讲，城市对于新产品的接受能力较强，尤其为产品的附加值。并且已经出现了这样的需求和购买的渴望。

32. 本资料属于保密文件。 房地产未来趋势 2、住宅市场逐步向西南延伸 从目前济宁的城市格局上来看东侧为重工业发展区域，是济宁的经济带。而北侧为铁路和运河，长期以来属于落后区域。由此可见这两个方向的生活质量相对较差，居住品质难以得到提升。而西侧为政府规划的商贸物流区域，是济宁未来的商业核心和新城中心。同时市中区政府即将搬迁小北湖，其附近已经在兴建大片住宅。同时，京杭大运河也是未来住宅依靠自然景观带所形成的主力房地产市场。 3、卖方市场转向买方市场 前面所提到的未来济宁房地产市场将会大幅度增加市场投放量和投资量，其对于济宁市场的影响为卖方市场转向买方市场的转变，也就是房地产观念的全新转变，将将颠覆原有的供需关系，从此市场需求将成为主导，市场竞争将急速家居。 4、商业地产异军突起 从城市的功能分区来看，城西板块将作为未来济宁的商贸物流区域，其目前多数为未开发土地。预计在2010年以后将逐步增加商业地产项目以满足城市的投资需求和城市商贸物流中心区域的建设，从而实现城市化进程的推进。

33. 本资料属于保密文件。 第三部分 专业市场研究

34. 本资料属于保密文件。 济宁专业市场现状 济宁的专业市场起源于20世纪80年代末，历经改革开发10年的发展，济宁的经济体制逐渐向市场经济转型。随着房地产行业的发展，家居建材行业成为了济宁首先出现的专业市场范例，其随着济宁房地产行业的发展不断壮大，迅速发展起来，并带动了市场周边和物流业的发展。据不完全统计，截止2007年，家居建材市场商品销售总量约占济宁全部建筑装饰材料商品流通总量的2/3以上。 随后济宁逐步带动了汽配行业的兴起，并依靠产地型市场和地方经济特色，出现了农机、五金及工程机械等专业市场和经销网点。 济宁市专业市场发展初级，建筑形态落后，目前市场上很少有销售的专业市场，专业市场的所有权还停留在集体所有制企业，国有产权的阶段，导致很多市场在店面租赁时，存在转让费过高，层层转租，市场维护、安保不完善，现象。 济宁市专业市场主要集中为小商品、建材家居、汽配五金机电

35. 本资料属于保密文件。 建材家居市场 济宁现有市场现状 专业市场分布 主要市场 家居建材专业市场主要以家居和建材为主营业态，目前有金宇装饰材料市场、山推装饰材料市场、海尔精品家居广场及薛口大市场（钢材）。从各市场所在区域来看，家居建材市场分布较为零散。目前除金宇装饰材料城之外，均没有形成规模化经营。同时，作为家居建材专业市场，其与现有物流区域较远，与城市未来商贸物流发展方向相悖。 家居建材市场分布图 济宁的建材市场多数集中在城区北部，以金宇家具建材为代表的家具建材带在金宇路两侧迅速延伸，另有小部分集中在城市的南部区域，山推装饰材料城，依靠交通，运输仓储的优势经营现状也很好，在城市中心海尔家具城。

36. 本资料属于保密文件。 建材家居市场 济宁现有市场现状 济宁家具建材类市场空置率很低，租金也可以达到2元/平米/月 以上，最低也能达到1元/平米/月。 金宇家居建材的租金在0.8-2.5元/平米/天，与同类家具建材类市场相对比已经是不低的租金，98%的开门率.说明市场的经营相当不错。且转让费在5万到20万之间，同类产品围绕市场向两侧道路上大量延伸，可见家具建材类市场还有很大的挖掘空间。 济宁建材家具市场经营状况 • 装饰材料市场现在分为专业市场和临街市场两种，随着近几年济宁市房地产的迅速发展，装饰材料有较大的市场空间，所以经营氛围都很好。 • 多数市场经营模式比较单一，没有精品馆或者主力店的带动。 • 经营业态属于中低端消费，可以辐射整个济宁地区。 • 家具市场市区有金宇和海尔两家做中高端产品，其他都为中低端产品，兖州有一家大型的家具卖场。济宁现在家具市场相对竞争较大，但是从品质和规模上还有挖掘潜力。 • 济宁唯一的钢材市场由于仓储便利，物流发达可以达到100% 的开门率，说明市场的需求还没有达到满足。 济宁建材家具市场特点

37. 厂商 物流 物流库存 销售终端 行业未来发展趋势 济宁家居建材行业 分销商 经销商 分销商 厂商 本资料属于保密文件。 建材家居市场 济宁现有市场现状 家居建材专业市场上下游关系 目前济宁家居建材行业基本为零售商，大宗走货和批发的比重不大，并且多数集中在办公家居和钢材等产品的销售上。从产业的供应链上来讲，济宁家居建材行业目前绝大多数为面向本地的终端销售。而从供应链关系上来看，分销商将承担在产业链上的所有成本及厂商和经销商利润，其利润率可想而知。同时距离物流服务供应商较远造成了成本的无谓增加。而济宁家居建材行业本身没有较强的增值能力，无法以无形资产扩充利润，这也是家居建材行业本身具有的特性。（如图）

38. 本资料属于保密文件。 建材家居市场 济宁现有业市场现状 家居建材行业建筑形态 建筑形态看似与其行业及所销售产品无关，单从另外的角度来看，建筑形态决定了人流量的吸引和产品的展示，从而影响着家居建材行业的生存能力。从济宁目前家居建材行业的建筑形态来看，其市场现有专业市场形态较为复杂，并且存在多种建筑形式并存的现状，从而影响到其销售的产品档次及规格。 从上图中可以看出，建筑形态对于家居建材行业的影响。同时结合市场需求来看，目前济宁市场需求为中高端家居建材产品，因此在整体行业对比上，金宇卖场内经营情况远远好于其他市场，逐渐形成一家独大的市场格局。而海尔精品家居广场由于在产品定位上存在偏颇，致使在市场中丧失了竞争力。由此可见，济宁家居建材行业，尤其为家居行业在建筑形态上逐渐走向了精品街区与卖场的发展趋势。

39. 本资料属于保密文件。 建材家居市场对比 济宁现有市场现状 从租金上来看，家居建材行业具有极大的发展潜力和可挖掘空间，并且随着城市化进程和城市改造，家居建材行业将会进一步的扩大规模，但物流是家居建材的最大障碍，同时由现有专业市场的终端销售转向一级代理，是其利润绝对值提升的根本途径，而这一关键性转变的重要因素在于物流行业的完善和及时化物流的实现。

40. 本资料属于保密文件。 典型项目分析：金宇建材家居装饰材料市场 济宁现有市场现状 金宇家具市场地处城市北部，目前是本地专业市场上经营状况最好的一家，金宇装饰家具城总投资1.5亿元，建筑面积18万平方米，引进商户825户，经营品种涉及50多个门类。金宇装饰家具城设有 “装饰材料城”、“家具城”、“灯饰、橱柜、窗帘城”等大型卖场及仓储加工区。

41. 本资料属于保密文件。

42. 本资料属于保密文件。 小商品专业市场 济宁现有市场现状 济宁目前现有的小商品专业市场均为长时间存在的专业市场，分布在老城区的各个角落，由于长时间缺乏专业的市场管理，加之建筑磨损和城市建设的不断推进，现阶段已经成为了旧城区拆迁改造的对象，对其经营造成极大的影响。总整体来看其基本分布于市中心偏西地段，与主商圈相接但无法作为主商圈的延伸。 小商品专业市场布局图

43. 本资料属于保密文件。 小商品专业市场 济宁现有市场现状 总共小商品市场的建筑面积在302490平米，小商品市场品类分散，没有布局。租金相对同等级城市较低，租金大致可以分为两个阶段，15--30元/㎡/月和30-60元/㎡/月两种。除了区位外，配套设施较好，距离车站中转物流较近的市场租金较高。 专业市场现状 • 小商品销售几乎是已经属于商品流通的中下游，销售的次终端市场。除了部分小商品销售向下游分销，发往济宁下属的县市外，更大的一部分是本地人完成消化的。 • 对于城市工业人口众多，人民收入相对稳定的济宁市来说，城区内的小商品专业市场明显还是存在，市场建设初具，市场配套老化，多数还是“顶棚式”，“敞篷式”的消费场所。落后的生产场所逐步无法满足先进的消费需求。 目前济宁的专业市场经营现状总体良好，但是从经营状况比较，新建的专业市场明显好于陈旧的专业市场，购物环境较好的专业市场明显好于购物环境初级的装饰材料市场。物流交通较好的专业市场明显好于交通不便仓储不齐的专业市场。 走访中居民对消费场所的正规化，通畅，保洁等要求的呼声很高。同时，随着市场的陈旧，老市场的物流，仓储，以及基础配套已经跟不上经营业户的需求，新市场的出现是大势所趋。

44. 本资料属于保密文件。

46. 本资料属于保密文件。 小商品专业市场 济宁现有市场现状 小商品市场的困境 小商品一直以来都是生活中不可缺少的部分，但目前济宁的小商品市场已经逐渐成为城市发展的障碍，同时自身发展也受到了现有经营条件的限制，难以突破瓶颈。同时在零售业不断发展的前提下，小商品市场正在承受来自于大型仓储超市的挤压，现状决定了小商品市场必须谋求新的出路。 解决之道 从市场竞争的角度来讲，小商品已经无法在终端销售上与大型商超进行正面交锋，但相对于商超和经销商的成本而言，小商品市场将具有灵活机动的批发功能，但其掣肘在于其没有直通厂商的上游渠道。因此结局渠道并远离城市主商圈，将市场批发与零售相分离，成为超市的上游是小商品市场在超市压力下生存的重要出路。 从这一点上，其与家居建材市场不同，小商品可以利用第三方物流的采购和仓储功能，由原来的发散型的采购方式走向第三方物流的集约采购方式，其在成本上将超越超市的规模化经营的成本节约。从而利用更低的价格抢占供应商市场，成为超市的上游渠道。

47. 本资料属于保密文件。 汽配机电市场 济宁现有市场现状 济宁汽配机电专业市场分布 济宁的汽配市场还没有形成正规集中组团，从经济带上来看，在西部，东部都有机械汽配的销售带或是商业一条街。可见汽配机电等行业一方面处于城市边缘，扼守城市出口，另一方面分布极为散乱，难以起到规模化的作用，由于库存的增加，成本相对有所提高。 核心 目前济宁最主要的汽配市场分散在城市边缘的街道上，其建筑形态主要以一层商铺为主，面积一般为40——60平米不等，基本为一层商业，二层利用率相对较低。并且以4S点为中心形成汽配行业经济带。 济宁汽配机电专业市场分布

49. 本资料属于保密文件。 济宁现有市场现状 汽配机电市场 • 产品及经营状况： • 济宁是以山推为首的大型汽配，机械类产品的产地，因此本地的机电，汽配类专业市场与同样规模的城市相比明显偏多，小型汽车的修理，美容主要还面向本地市场客群。 • 产业面向人群： • 济宁的机械产业， 主要以建筑产业，农机产业为主。担任着原材料终端消化、产品初端销售，半成品交易等功能。同时为工业工厂提供仓储，物流的职能。整个产业涉及的地域可以达到东三省，内蒙古，长三角，甚至云贵川。 • 其余汽车、配件、美容类的市场街道主要还是面向本地客群，4s店基本面向的还是济宁城区人口，同时还有周边县市的赋予人口。 • 产业特点： • 济宁现在么有正规的汽配专业市场，都是临街散户，市场分散不集中。 • 济宁有山推等重型机械企业做基础且矿业比较发达，所以带动了汽配业的发展，几个汽配街现在经营状况都比较好。 • 现在汽配专业市场已经有萌动的迹象，在将来汽配逐渐会由临街经营向专业市场转型。

50. 本资料属于保密文件。 济宁现有市场现状 汽配机电市场 从租金情况来看，汽配市场的盈利模式为利用城市边缘的便利交通环境和空旷的场地，获取盈利的机遇和节省空间及成本。再利用以修代配实现行业的利润。 从汽配市场上下游关系来看，济宁汽配市场主要为面对城市的修理服务附带配件销售，是目前能够对周边进行辐射的专业市场。而多数以4S店为中心。其现阶段的进货来源为临沂和济南，相对来说距离产地较远，物流行业不发达形成了供应链自身的复杂化，从而降低了利润。同时由于物流行业的不发达和小宗货物流通无法实现第三方物流的采购模式，造成了汽配行业虽然经营现状较好，但难以有上升的空间。而归期根本，其问题在于规模化和第三方物流的实现。并且由于汽配行业具有一定的辐射能力，存在短期内实现利润模式转化的可能。