İNŞAAT İŞLERİNDE KDV

1. İNŞAAT İŞLERİNDE KDV Abdullah TOLU E. Vergi Müfettişi Rekabet Kurumu Kurum Danışmanı

2. KAT İRTİFAKLI KONUT VE İŞYERİ SATIŞLARINDA KDV • Konut veya iş yerlerinin henüz inşaat devam ederken hatta temel bile atılmadan önce arsa üzerine kat irtifakı kurularak satılmasına “kat irtifaklı taşınmaz satışı” denilmektedir. • Müteahhitlerin kendi namlarına yapıp sattıkları konut ve iş yerleriimal edilen emtia niteliğindedir. • Henüz tamamlanmayan konut ve işyer­lerinin temelden veya inşaat devam ederken arsa payı üzerinde kat irtifakı kurularak satılması işlemi, tamamlanmış fiilen ve fiziken teslim edilebilecek bir konut veya işyeri bulunmaması nedeniyle konut veya işyeri satışı olarak değerlendirilemez.

3. KAT İRTİFAKLI KONUT VE İŞYERİ SATIŞLARINDA KDV • Bu şekilde yapılan satışlar karşılığında tahsil edilen bedellerin, ileride teslim edilecek konut veya iş yerleri için alınan avansolarak değerlendirilmesi gerekir. Bu bedellerin, konut veya işyeri satış bedeli olarak kabulü mümkün bulunmamaktadır. Kaldı ki, maliyetler de henüz belli değildir. • İnşaata başlamadan veya inşaat devam ederken yapılan satışlarda vergiyi doğuran olay, müteahhidin konut veya işyerini tamamlayarak bunların tasarruf hakkını alıcılara devretmesi anında meydana gelir. İnşaatın tamamlandığı tarih ise, bina iskan ruhsatının alındığı tarihtir

4. KAT İRTİFAKLI KONUT VE İŞYERİ SATIŞLARINDA KDV • Arsa üzerine kat irtifakı kurularak yapılan bu satışlar nedeniyle alınan bedellerin GVK ve KVK yönünden avans olarak değerlendirilmesi ve inşa­atın ta­mamlanıp anahtar teslimi yapılan yılın satış hasılatı olarak dikkate alınması gerekir. • Bu satışlarda satış tarihinde henüz bir konut veya işyeri teslimi söz konusu olmadığından ve alınan bedeller avans niteliği taşıdığından, fatura düzenlenmesine ve KDV hesaplanmasına gerek bulunmamaktadır.

5. KAT İRTİFAKLI KONUT VE İŞYERİ SATIŞLARINDA KDV • Ancak, alınan avans niteliğindeki bedeller için fatura düzenlenmesi halinde, KDV Kanunu’nun 10/b maddesine göre faturada gösterilen bedelle sınırlı olarak vergiyi doğuran olay meydana gelir. • Bu durumda, satılan taşınmazın projedeki cinsine göre uygulanacak KDV oranı tespit edilir ve KDV hesaplanır. • Bu durumda, satılan taşınmazın projedeki cinsine göre uygulanacak KDV oranı tespit edilir ve KDV hesaplanır.

6. AVANSLARDA KDV • “Avans” kelime itibariyle “Alacağına sayılmak üzere önceden yapılan ödeme, öndelik, peşinat,” anlamına gelmektedir. • Mal ve hizmet bedelinin bir kısmının veya tamamının avans olarak tahsil edilmesi (fatura veya benzeri belge düzenlenmemesi koşuluyla) tek başına KDV’yi doğuran olay değildir. Vergilendirme için mutlak suretle teslim ve hizmetin yapılmış olması gerekir. • Mal ve hizmet satışına mahsuben alınan avanslar, henüz gerçekleştirilmiş bir mal teslimi ve hizmet ifası söz konusu olmadığından KDV’ye tabi değildir.

7. AVANSLARDA KDV • Ancak bunun tek istisnası, tahsil edilen avans bedeli için fatura veya benzeri belge düzenlenmesidir. • Tahsil edilen avansiçin fatura veya benzeri belge düzenlenmesi halinde, KDV Kanunu’nun 10/b maddesine göre, avans bedeli ile sınırlı olmak üzere belgenin düzenlendiği anda KDV yönünden vergiyi doğuran olay meydana gelmektedir. Bu durumda ise, avans bedeli üzerinden KDV hesaplanması gerekmektedir.

8. YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK İŞLERİNDE KDV • Yurt dışı müteahhitlik hizmetlerinde hizmetyurt dışında verildiğinden ve yabancı müşteriler (veya yurt dışında inşaat yapan Türk firmaları) bu hizmetten yurt dışında yararlandığından, bu hizmet KDV’nin konusuna girmemektedir. • Yurt dışı müteahhitlik hizmetleri, hizmetin yurt dışındaki müşteri için Türkiye’de yapılmaması nedeniyle, KDV hizmet ihracatı istisnası kapsamına girmemektedir. • Türk taşeronların yurt dışında inşaat işi yapan müteahhitlere, yine yurt dışında yaptıkları hizmetler, KDV’nin konusuna girmemektedir.

9. YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK İŞLERİNDE KDV • Yurt dışında inşaat işini yapacak olan müteahhitlerin inşaata ait projeyi Türkiye’de çizdirmeleri halinde, proje çizim hizmetinden yurt dışında ya­rarlanılacağından, proje çizim hizmeti hizmet ihracatı kapsamında KDV’den istisna olacaktır. • Yurt dışı inşaat işleriyle ilgili her türlü makine, teçhizat ve ekipman ile projede kullanılacak inşaat malzemeleri ve işçilerin ihtiyacı olan tüketim maddelerinin geçici ve kesin ihracına ilişkinesaslar Yurt Dışı Müteahhitlik ve Teknik Müşavirlik Hizmetleri Kapsamında Yapılacak İhracat ve İthalata İlişkin 2008/1 sayılı Tebliği ile belirlenmiştir

10. YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK İŞLERİNDE KDV • Yurt dışında müteahhitlik ve teknik müşavirlik hizmeti yapan mükelleflerin yurt dışı şantiyelerinin, KDV Kanunu’nun 12/2. maddesine göre yurt dışındaki müşteri olarak kabul edilmesi gerekir. • Yurt dışı müteahhitlik ve teknik müşavirlik hizmetleri kapsamında kullanılmak ve tekrar yurda getirilmek üzere geçici olarak yurt dışına götürülen her türlü makine, teçhizat ve ekipmana KDV ihracat istisnası uygulanamaz. • Geçici olarak yurt dışına götürülen makine, teçhizat ve ekipmanlarda KDV ihracat istisnası, bunların yurt dışında kesin satışının yapılması halinde uygulanacaktır.

11. YURT DIŞI MÜTEAHHİTLİK İŞLERİNDE KDV • KDV ihracat istisnası, geçici olarak gönderilen malların kesin satışının ve kesin gümrük çıkışının yapıldığı ayda uygulanacak, istisnaya ilişkin bedeller bu ay KDV beyannamesi ile beyan edilecek ve varsa KDV iadesi talebinde bulunulacaktır. • 2008/1 sayılı Tebliğ kapsamında bir daha geri getirilmemek üzere götürülen her türlü makine, tesisat ve ekipmanlar ile inşaat malzemeleri ve işçilerin ihtiyacı için gerekli olan tüketim maddelerine KDV Kanunu’nun 11. maddesi kapsamında istisna uygulanması gerekir.

12. SERBEST BÖLGELERDE YAPILAN İNŞAAT İŞLERİNDE KDV • Türkiye’de yerleşik veya serbest bölgede faaliyet gösteren firmalar tarafından bilfiil serbest bölge içinde ve serbest bölge içindeki müşteriler için verilen inşaat taahhüt işleri KDV Kanunu’nun 17/4-ı maddesi uyarınca KDV’den istisnadır. • Serbest bölgelerdeki tesislerin yapımına ilişkin inşaat taahhüt işlerinde kullanılmak üzere Türkiye’nin diğer yerlerinden bu bölgelere mal ve malzeme gönderilmesi işleminin, KDV Kanunu’nun 11 ve 12. maddelerine göre ihracat istisnası kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.

13. HAKEDİŞ BELGESİ-FATURA- KDV İLİŞKİSİ • Hakediş belgesi Vergi Usul Kanunu’nda düzenlenen bir belge olmadığından, hakediş belgesi düzenlenen işlerde, KDV’nin indirim konusu yapılabilmesi için ayrıca fatura düzenlenmesi ve verginin bu fatura üzerinde ayrıca gösterilmesi gerekir. • Vergi idaresi görüşüne göre, inşaat taahhüt işlerinde vergiyi doğuran olay, hakediş belgelerinin düzenlenip, ihale makamınca onaylanması ile meydana gelmektedir. Verginin hesaplanması için kesin kabulün yapılması şart değildir. Onay tarihindeki vergi oranı üzerinden KDV hesaplanması gerekir.

14. HAKEDİŞ BELGESİ-FATURA- KDV İLİŞKİSİ • Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu, inşaat taahhüt işlerinde KDV yönünden vergiyi doğuran olayın, ödeme emri belgesinin (tahakkuk müzekkeresi ve verile emrinin) harcama yetkilisince imzalandığı tarihte meydana geldiğini belirtmiştir. • Çünkü, hakediş belgesi taraflarca imzalandığı tarihte değil, harcama yetkilisince ödeme emri belgesinin imzalandığı tarihte hüküm ifade etmektedir. Yapılan iş için ne kadar ödeme yapılacağı, teslim edilen mal ve hizmetin bedeli ancak ödeme emri belgesinin düzenlenmesi ile belli olmaktadır.

15. HAKEDİŞ BELGESİ-FATURA- KDV İLİŞKİSİ • Danıştay Dava Daireleri Genel Kurulu verdiği bu Karar ile, inşaat sektörünün KDV Kanunu uygulamasında karşılaştığı sorunu büyük ölçüde çözümlemiş, KDV’nin hakedişin onaylandığı tarihte değil, tahakkukun onaylandığı ve harcama talimatının verildiği (ödeme emri belgesinin harcama yetkilisince imzalandığı) tarihte doğduğunun kabulü gerekir.

16. ŞİRKET İHTİYACI İÇİN YAPILAN İNŞAATLARDA KDV • KDV mükellefi kişi ya da şirketlerin satma amacı gütmeksizin kendi ihtiyaçlarını karşılamak üzere konut ve/veya işyeri inşa etmeleri işlemi KDV’ye tabi değildir. Çünkü, ortada KDV’yi doğuran bir olay bulunmamaktadır. • İnşa edilen daire ve işyerlerinin inşaatın bitiminde aktifleştirilmesi işlemi de KDV’ye tabi değildir. • İnşa edilen bu konut ve/veya işyerlerinin inşaası nedeniyle yüklenilen KDV’ler, ilgili dönemlerde indirim konusu yapılacaktır.

17. ŞİRKETİN SATMAK ÜZERE KENDİ ARSASI ÜZERİNE YAPTIĞI İNŞAATTA KDV • Vergi mükellefiyeti bulunmayan özel şahısların kendi arsası üzerine inşa ettikleri konut ve/veya işyerlerinin teslimini ticari bir organizasyon çerçevesinde aynı yılda ve birbirini izleyen yıllarda birden fazla yapmaları halinde, bu teslimler KDV’ye tabi olacaktır. • Şirket ya da müteahhitlerin kendi arsası üzerine inşa ettikleri konut ve/veya iş yerlerinin satışı KDV’ye tabidir. İnşa edilen bu konut ve/veya iş yerleri “imal edilen emtia” niteliğindedir. Bu inşaatlar nedeniyle yüklenilen KDV’ler genel esaslar çerçevesinde indirim konusu yapılabilir.

18. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE KDV 1) Maliye Bakanlığı’nın Görüşü ve Uygulaması (30 Seri No.lu KDV Tebliği) • Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise, müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir. • Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Teslimi - Arsa bir işletmenin aktifine kayıtlı ise, arsanın konut ya da işyeri karşılığında müteahhide teslimi KDV’ye tabidir.

19. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE KDV - Arsa sahibinin, arsa alım-satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut ya da işyeri karşılığı müteahhide yapılan arsa teslimi KDV’ye tabidir. -Arsa sahibinin, gerçek usulde vergi mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını konut ya da işyeri karşılığında müteahhide teslimi KDV’ye tabi değildir. • Müteahhitce Arsa Sahibine Konut ya da İşyeri Teslimi - Müteahhidin arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yaptığı net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri % 1 KDV’ye tabidir.

20. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE KDV - Müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan işyeri ya da net alanı 150 m2 ve üzerindeki konut teslimleri KDV’ye tabidir. Müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan teslimlerde emsal bedel üzerinden KDV uygulanacaktır. - Vergi idaresi, arsa sahibine verilen konut ve işyerlerinin emsal bedellerinin, VUK.nun 267. maddesinin üçüncü sırasına (takdir esası) göre takdir edilmesi ve bu bedel üzerinden fatura düzenlenmesi gerektiği görüşündedir.

21. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE KDV • Kat Karşılığı İnşaatlarda KDV’yi Doğuran Olay (60 Sıra No.lu KDV Sirküleri) - Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. - Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşmekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda da vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir.

22. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE KDV - Arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir. - Her iki teslimde de işlem bedelinin emsaline göre açıkça düşüklük göstermesi halinde, KDV Kanununun 27/3. maddesine göre işlem yapılacaktır.

23. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE KDV 2- Yargı Organlarının Görüşü - Arsanın Gerçek Kişiye Ait Olması Danıştay, - Arsa sahibinin arsa alım-satımını devamlı ve meslek haline getirmeyen bir gerçek kişi olduğu durumda olayın arsanın değerlendirilmesine yönelik bir iş olarak değerlendirilmesi gerektiği, trampa olmadığı ve KDV’ye tabi tutulamayacağı; - Arsanın arsa alım-satımını devamlı ve meslek haline getirerek yapan kişilere ait olduğu durumlarda ise arsa teslimininKDV’ye tabi olduğu görüşündedir. Bu konudaki kararları yerleşik hale gelmiştir.

24. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE KDV -Arsanın Ticari Bir İşletmeye Dahil Olması Danıştay, - Arsanın ticari bir işletmeye dahil olduğu veya - Arsa alım-satımını devamlı ve meslek haline getirerek yapan kişilere ait olduğu durumda, gerek arsa tesliminin gerekse arsanın karşılığı olarak müteahhitçe yapılan konut veya iş yeri teslimlerinin KDV’ye tabi olduğu görüşündedir.

25. HASILAT PAYLAŞIMINDA KDV • Hasılat paylaşımı esası, kişi ya da kurumların arsalarını, müteahhit firmalara arsa üzerine inşa edilecek bağımsız bölümlerin satış bedellerinin belirli bir yüzdesi karşılığı devretmeleri olarak tanımlanmaktadır. • Maliye Bakanlığı, hasılat-gelir paylaşımı esasına göre yapılan inşaat işlerinin KDV karşısındaki durumuna ilişkin görüşünü 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri ile belirlemiştir. • Bakanlık “Hasılat paylaşımı”, “gelir paylaşımı” vb. şekillerde düzenlenen sözleşmeler gereğince yapılan işlerin “arsa karşılığı inşaat” olarak değerlendirilmesi gerektiği görüşündedir.

26. HASILAT PAYLAŞIMINDA KDV • Arsa karşılığı inşaat işinde inşa edilen bağımsız birimler arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşılmakta, Hasılat paylaşımı esasına göre yapılan inşaat işlerinde ise, inşa edilen konut ve/veya işyerleri yerine, bunların satış hasılatları paylaşılmaktadır. • Hasılat paylaşımı modelinde, inşa edilen konut ve/veya işyerlerinin satışından elde edilen hasılatın arsa sahibine kalan kısmının arsanın satış bedeli olarak değerlendirilmesi gerekir. • Arsanın bir iktisadi işletmenin aktifine kayıtlı olması ya da arsa sahibi­nin arsa alım-satımını mutad ve sürekli bir

27. HASILAT PAYLAŞIMINDA KDV faaliyet olarak sürdürmesi ha­linde arsa sahiplerinin arsa faturası düzenlemesi ve genel oranda (% 18) KDV hesaplamaları, ancak, arsa tesliminin Kanun’un 17/4-r maddesinde düzenlenen istisna kapsamına girdiği durumlarda istisna uygulamaları ve KDV hesaplamamaları gerekir. • Arsa sahibinin gerçek usulde vergi mükellefiyetinin bulunmaması halinde ise, müteahhit firmanın arsanın karşılığı olarak arsa sahibine kalan hasılat payı tutarında gider pusulası düzenlemesi gerekir. Gider pusulası düzenlenen bu gibi durumlarda KDV hesaplanmayacaktır.

28. HASILAT PAYLAŞIMINDA KDV • Müteahhit firmaya kalan kısmının ise ticari kazanç-kurum kazancı olarak değerlendirilmesi gerekir. • Hasılat paylaşımı esasına göre inşa edilen konut ve işyerlerinin satışı KDV’ye tabi olup, net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimlerinde % 1, net alanı 150 metrekare ve üzeri konutlar ile işyeri teslimlerinde ise % 18 oranında KDV hesaplanması gerekir. Bu satışlara ilişkin fatura sadece müteahhit tarafından düzenlenecektir. • Hasılat paylaşımı esasına göre yapılan inşaat işlerinde, inşaat aşamasındaki satışların satış vaadi sözleşmesi ile yapılması nedeniyle konut ve işyeri satın alan müşterilerin

29. HASILAT PAYLAŞIMINDA KDV haklarının garanti altına alınması amacıyla bankalarda arsa sahipleri adına teminat hesapları açılmakta, inşaatın ilerleme durumuna göre müteahhitlere bu hesaptan ödeme yapılmakta, bu süreç içerisinde anılan hesaba yürütülen repo veya vadeli mevduat faizlerinin müteahhit payına isabet eden kısmı arsa sahibi tarafından müteahhitlere aktarılmaktadır. Arsa sahipleri adına bankalarda açılan hesaplarda müteahhit adına biriken avanslar nedeniyle elde edilen faizlerin müteahhitlere aktarılması işlemi, müteahhidin arsa sahiplerine yaptığı bir teslim veya hizmetin karşılığı olmadığından KDV’ye tabi olmayacaktır.

30. KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNE YAPILAN İŞLERDE KDV • KDV Kanununun geçici 15. maddesine göre, 29.7.1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri KDV’den istisnadır. • 2007/13033 sayılı BKK ile, 29.7.1998 tarihinden sonra bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak “konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri”ne uygulanacak KDV oranı % 1 olarak tespit edilmiştir. • Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde istisna veya indirimli oran uygulanabilmesi için;

31. KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNE YAPILAN İŞLERDE KDV - Kooperatifin konut yapı kooperatifi statüsünde olması, - İşin konut yapı kooperatifine yapılması, - Yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde dayanması gerekmektedir. • Maliye Bakanlığı, 2003/5 No.lu Sirküler ile 106 Seri No.lu KDV Genel Tebliği ile, bu şartlara ilave olarak, “inşaatın yapıldığı arsanın tapu sicilinde inşaat taahhüt hizmetini alan kooperatif tüzel kişiliği veya kooperatifin bağlı olduğu üst birlik adına tescil edilmiş ve inşaat yapı ruhsatının konut yapı kooperatifine verilmiş olması” şartının da aranmasını uygun görmüştür.

32. KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNE YAPILAN İŞLERDE KDV • Danıştay Maliye Bakanlığı’nın 2003/5 Sıra No.lu KDV Sirküleri ile Yaptığı Bu Düzenlemeyi İptalEtti. • Maliye Bakanlığı, Sirkülerin İptali Üzerine 106 Seri No.lu KDV Genel Tebliği ile Yeni Düzenleme Yaptı. • Danıştay, 106 Seri No.lu KDV Genel Tebliği İle Yapılan Düzenlemenin Yürürlüğünü Durdurdu. • Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, 2003/5 Sıra No.lu Sirküleri İptal Eden Danıştay 4. Dairesi Kararının Yürütmesini Durdurdu. • Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, 2003/5 Sıra No.lu Sirküleri İptal Eden Danıştay 4. Dairesi’nin Kararını Bozdu. • Sonuç: 2003/5 Sıra No.lu KDV Sirküleri yürürlükte, 106 No.lu Tebliğin yürürlüğü halen durmakta.

33. KANUNLA KURULMUŞ SGK’LAR VE BELEDİYELERE YAPILAN İNŞAAT İŞLERİNDE KDV • Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere sadece net alanı 150 m2’yi aşmayan konutlara ilişkin olarak yapılan inşaat taahhüt işlerinde, - % 1 indirimli oranda KDV, - Geçici 15. maddede düzenlenen istisna olmak üzere iki farklı KDV uygulaması bulunmaktadır. • 2007/13033 sayılı Kararname ile, kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece net alanı 150 m2’ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde KDV oranı % 1 olarak belirlenmiştir.

34. KANUNLA KURULMUŞ SGK’LAR VE BELEDİYELERE YAPILAN İNŞAAT İŞLERİNDE KDV • KDV Kanunu’nun geçici 15. maddesi ile, 29.07.1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak sadece 150 m2’yi aşmayan konutlara münhasır olmak üzere Kanun’la kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan inşaat taahhüt işleri KDV’den istisna edilmiştir. • İstisnada tereddüt yaratan konu, maddede yer alan “sadece 150 m2’yi aşmayan konutlara” ifadesinden, konutların net m2’sinin mi yoksa brüt m2’sinin mi anlaşılacağıdır. % 1 oran Kararnamesinde “net alan” ifadesi yer aldığından, madde hükmünde geçen “sadece 150 m2’yi aşmayan” ifadesinin, “sadece net alanı 150 m2’yi aşmayan” şeklinde anlaşılması gerekir.

35. KONUT VE İŞ YERİ TESLİMİNDE KDV • Bir iktisadi işletmeye dahil olan veya konut alım-satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürenlerce yapılan net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimleri % 1 KDV’ye tabidir. • Gerçek usulde KDV mükellefiyeti bulunmayanlar tarafından doğrudan yapılan veya iktisadi bir işletmeye dahil olmayan konut teslimleri ise KDV’ye tabi değildir. Ancak, bu konutların icra veya müzayede yoluyla satışı KDV’ye tabidir. • “Net alan” faydalı alanı yani, konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alanı ifade eder.

36. KONUT VE İŞ YERİ TESLİMİNDE KDV • 150 m2’lik net alanın hesabında, her bağımsız birim ayrı ayrı dikkate alınmaktadır. • Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu vb. yerler konutlardan ayrı olarak kullanılamayacağından, bu yerler de 150 m2’lik net alanın hesabında gözönünde tutulacaktır. • Samanlık, ahır, odunluk, ekmek fırını gibi yerler ise net alanın tespitinde dikkate alınmayacaktır. • Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo çamaşırlık faydalı alan dışındadır.

37. KONUT VE İŞ YERİ TESLİMİNDE KDV • Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar faydalı alan dışındadır. (30 Seri No.lu KDV G.T. ve 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri) • Maliye Bakanlığı verdiği bir özelgede, bloklar arası mesafeler içindeki sosyal alanlar altında kalan otoparkların bina içerisinde yapılan garaj olarak değerlendirilmesi gerektiğini bildirmiştir (MB.nin 30/06/2011 tarihli ve 65722 sayılı özelgesi). • İki katlı bir evin iki katı da ayrı ayrı kullanılabilecek yapıda ise, 150 m2’lik net alanın hesabında her kat ayrı ayrı, her iki kat birbirini tamamlayıcı ve birbirine bağlı ise 150 m2’lik net alanın hesabında (dubleks dairelerde olduğu gibi) iki katın toplam alanı dikkate alınacaktır.

38. KONUT VE İŞ YERİ TESLİMİNDE KDV • Bahçeli konut satışlarında 150 m2’lik alanın hesabında bahçe göz önünde bulundurulmayacak, konutun bağımsız olarak kullanılmaya esas her bir bölümü tek başına dikkate alınacaktır.  Konutu çevreleyen arsa ve arazi, bu konutla birlikte değerlendirilecek ve konutun tabi olduğu oranda KDV’ye tabi olacaktır. Konutla birlikte değerlendirilecek arsa ve arazinin büyüklüğü ise mahalli örf ve adete göre tespit edilecektir. • Tapu sicilinde bahçeli ev, bahçeli konut gibi ibarelerle kayıtlı taşınmazların üzerinde fiilen ve kullanılabilir halde konut bulunmaması halinde, bu taşınmazlar arsa veya arazi sayılmak suretiyle genel oranda (%18) KDV’ye tabi tutulması gerekmektedir. Taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekmektedir. Örneğin, tapu sicilinde 120 m² kargir ev olarak kayıtlı bulunan kullanılamaz haldeki taşınmazın açık artırma yoluyla satışı, konut satışı değil, arsa satışı olarak değerlendirilecektir.

39. KONUT VE İŞ YERİ TESLİMİNDE KDV • Gerçekte bir konut olmasına karşın faturada veya tapuda birden fazla konut olarak gösterilen evlere ikiz evler denilmektedir. Tapuda iki ayrı ev olarak gösterilen ancak gerçekte tek ev olan ikiz evlerin teslimlerinde, net alanı 150 m2’yi geçip geçmediğine bakılmalı, 150 m2’nin altında ise % 1, 150 m2 ve üzerinde ise % 18 KDV uygulanmalıdır. • Net alanı 150 m2’yi aşan konut teslimleri % 18 KDV’ye tabidir. • 3 Temmuz 2009 öncesi ruhsat alan konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri metrekare sınırlaması olmaksızın KDV’den istisnadır. 3 Temmuz 2009 tarihinden itibaren bina inşaat ruhsatını almış konut yapı kooperatiflerinin üyelerine yapacakları konut teslimleri, söz konusu konutlar için belirlenen oranlarda KDV’ye tabi tutulacaktır.

40. KONUT VE İŞ YERİ TESLİMİNDE KDV • KDV Kanununun 17/4-p maddesine göre, Hazinece yapılan taşınmaz teslimleri ve kiralamaları, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri KDV’den müstesnadır. “Hazine” ibaresi, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun eki (I) sayılı cetvelde yer alan kurum ve kuruluşları kapsamaktadır. • KDV Kanununun 17/4-r maddesine göre, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV’den müstesnadır. • İstisna hükmü, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri için geçerli olmadığından, taşınmazların ticaretini yapan kurumlar ile mülkiyetlerindeki taşınmazları ticari bir organizasyon içinde satan belediyeler ve il özel idarelerinin bu istisnadan faydalanmaları mümkün değildir.

41. JAKUZILI, BEYAZ EŞYALI, KLIMALI KONUT SATIŞLARINDA KDV • Maliye Bakanlığı: • Konutların beyaz eşyalı, klimalı, jakuzili vb. olarak doğrudan oturulmaya hazır durumda satıldığı hallerde, jakuzi, mobilya, beyaz eşya, taşınabilir klima gibi eşya teslimlerinin konut teslimi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu eşyaların tesliminde eşyanın tabi olduğu KDV oranının uygulanması gerekir. • Konut ile birlikte teslim edilen bu eşyaların alımında ödenen KDV indirim konusu yapılabilir, ancak konut satışına ilişkin iade hesabına dahil edilemez.

42. JAKUZILI, BEYAZ EŞYALI, KLIMALI KONUT SATIŞLARINDA KDV • Kişisel görüşümüze göre; • Konutların beyaz eşyalı, klimalı, jakuzili vb. olarak doğrudan oturulmaya hazır durumda satıldığı hallerde, jakuzi, mobilya, beyaz eşya, taşınabilir klima gibi eşya teslimlerinin konuttan ayrı bir teslim olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmadığından, bu eşyalarda dahil konut teslim bedeli üzerinden % 1 KDV hesaplanması gerekir. • Beyaz eşya, klima, jakuzi, mobilya vb.ler nedeniyle yüklenilen vergiler de iade hesabına dahil edilmelidir. Bakanlığın iade edilecek verginin sınırlandırılmasına veya kaldırılmasına yönelik bir yetkisi bulunmamaktadır. Aksine görüşü ve uygulaması Anayasa’ya aykırıdır.

43. AKTİFE KAYITLI TAŞINMAZLARIN SATIŞINDA KDV • İşletme aktifine kayıtlı taşınmazların satışı, ticari faaliyet kapsamında KDV’ye tabidir. • Aktife kayıtlı taşınmazların cebri icra, izale-i şuyu, ipoteğin paraya çevrilmesi, tasfiye gibi nedenlerle müzayede mahallerinde açık artırma, pazarlık ve diğer şekillerdeki satışı Kanunun 1/3-d maddesine göre KDV’ye tabidir. Kanunda yer alan istisnalar ve KDV oranları bu tür satışlar için de aynen geçerlidir. • İşletme aktifine kayıtlı taşınmazların kamulaştırılması işlemi de, KDV’ye tabidir. • Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimleri de, Kanunun 17/4-r maddesine göre vergiden istisnadır. • Bu kapsamda istisna uygulanabilmesi için aranılan şartlar aşağıdadır: • Taşınmazların İki Tam Yıl Süreyle Aktifte Bulundurulması,

44. AKTİFE KAYITLI TAŞINMAZLARIN SATIŞINDA KDV • İstisnadan Yararlanılabilmesi İçin Kurum Olunması Gerektiği, - Taşınmaz Ticareti ile Uğraşılmaması gerektiği, - Taşınmazların Satış Suretiyle Devir ve Tesliminin YapılmasıGerektiği, - KDV İstisnası Bakımından, Satıştan Doğan Kazancın Sermayeye İlave Edilme Şartının Bulunmadığı,

45. TAŞINMAZLARIN AYNİ SERMAYE OLARAK KONULMASINDA KDV • Şirketlerin, KVK’nın 19/3. maddesinde belirlenen şartlar çerçevesinde bilânçolarında yer alan taşınmazları kayıtlı değerleri üzerinden aynî sermaye olarak mevcut veya yeni kurulacak tam mükellef bir sermaye şirketine koymaları işlemi KDV Kanunu’nun 17/4-c maddesine göre KDV’den istisnadır. • Şirket aktifinde en az iki tam yıl süreyle kayıtlı bulunan taşınmazların mevcut veya yeni kurulacak şirketlere ayni sermaye olarak konulması işlemi KDV Kanunu’na göre satış kapsamında olduğundan, Kanun’un 17/4-r maddesine göre KDV’den istisnadır. • Şirket aktifinde kayıtlı taşınmazların yukarıda belirtilenler dışında başka şirketlere ayni sermaye olarak konulması işlemi KDV’ye tabidir.

46. İKİ YIL AKTİFE KAYITLI OLAN ARSALARIN KAT KARŞILIĞI VERİLMESİNDE KDV • Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlarının satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimleri KDV’den istisnadır. • İsletme aktifinde en az iki tam yıl kayıtlı olan arsaların kat karşılığı verilmesi işlemi KDV Kanunu hükümlerine göre satış hükmünde olduğundan, şirket aktifine en az iki tam yıl süreyle kayıtlı bulunan arsaların kat karşılığı müteahhitlere verilmesi işlemi KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesine göre KDV’den istisnadır. 

47. BORÇLU VE KEFİLLERİN BORÇLARINA KARŞILIK BANKALARA YAPTIKLARI TAŞINMAZ TESLİMİ • Bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri KDV’den istisnadır. (KDV Kanunu Md. 17/4-r) • Maliye Bakanlığı, bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin bankalara devir ve teslimlerinin KDV’den istisna tutulabilmesi için sözkonusu mükelleflerin bu kıymetlerin ticareti ile uğraşmamaları gerektiği görüşündedir. • Kişisel görüşümüze göre, bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin bankalara devir ve teslimlerinde KDV istisnası, KVK’da olduğu gibi taşınmaz ve iştirak hissesinin ticaretini yapmama şartı aranılmadan uygulanmalıdır.

48. KDV MATRAHININ BELİRLENMESİNDE ÖZELLİK TAŞIYAN DURUMLAR • İşin başında yapılan sözleşmede malzemenin bir kısmının veya tamamının işveren tarafından sağlanacağı belirtilmemesine rağmen, işin devamı sırasında böyle bir malzeme tesliminin söz konusu olması halinde, malzeme bedelinin müteahhidin istihkak bedelinden düşülmesi ve kalan tutar üzerinden KDV hesaplanması mümkün değildir. Malzeme verilmesi işlemi ayrı bir teslim olarak değerlendirilecektir. • Yıllara sari inşaat işlerinde GVK’nın 94. maddesi uyarınca yapılan vergi kesintisi (stopaj) KDV Kanunu’nun 24. maddesi gereğince KDV matrahına dahil olup, KDV’nin brüt hizmet bedeli üzerinden hesaplanması gerekir. KDV’nin, hizmet bedelinden gelir vergisi stopajı düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanması mümkün değildir. • Damga vergisi kesintisi KDV’li tutar üzerinden yapılmayacaktır. • KDV, ihale indirimi (tenzilatı) düşüldükten sonra kalan miktar üzerinden hesaplanacaktır. • Fiyat farkları KDV matrahına dahildir. • İstihkakların ödenmesi sırasında kesilen teminatlar ya da gecikme zamları KDV matrahından düşülmeyecektir. KDV, belirtilen kesintiler yapılmadan önceki tutar üzerinden hesaplanacaktır.

49. DÖVİZLE YAPILAN İNŞAAT İŞLERİNDE KDV • Bedeli döviz cinsinden veya dövize endekslenerek belirlenen inşaat taahhüt işlerinde, dövizin, vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihteki TC. Merkez Bankası döviz alış kuru üzerinden TL’ye çevrilmesi ve KDV’nin bulunacak tutar üzerinden hesaplanması gerekir. • İnşaat taahhüt işlerinde avans olarak ödenen döviz bedeli için fatura veya benzeri belge düzenlenmesi halinde, vergiyi doğuran olay meydana geldiğinden, avans olarak ödenen dövizin, fatura veya benzeri belgenin düzenlendiği tarihteki TC. Merkez Bankası döviz alış kuru üzerinden TL’ye çevrilerek KDV hesaplanması gerekir. • Avans için fatura veya benzeri belge düzenlenmemesi halinde, döviz olarak ödenen avans bedeli KDV’ye tabi olmayacaktır. Ancak, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihte avans da dahil olmak üzere toplam bedele ait dövizin TL’ye çevrilerek KDV hesaplanması gerekir.

50. DÖVİZLE YAPILAN İNŞAAT İŞLERİNDE KDV • Ödemenin geç yapılması nedeniyle ortaya çıkan lehe kur farkının vade farkı olarak değerlendirilerek malın veya hizmetin tabi olduğu oranda KDV’ne tabi tutulması, kur farkı için ilk faturaya atıfta bulunularak ikinci bir fatura düzenlenmesi gerekir. (105 No.lu KDV Tebliği ve 60 No.lu KDV Sirküleri) • KDV dahil toplam bedelin dövize endeksli olarak belirlenmesi durumunda vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarih ile ödeme tarihi arasında ortaya çıkan kur farkı bedeline iç yüzde oranı uygulanarak, dövize endeksli toplam bedele KDV’nin dahil edilmemesi durumunda vergiyi doğuran olay ile ödeme tarihi arasında ortaya çıkan kur farkları üzerinden lehine kur farkı ortaya çıkan mükellef tarafından KDV hesaplanması gerekir. • Bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak yapılan inşaat işleri nedeniyle kurlardaki düşme nedeniyle müteahhit veya inşaat şirketi aleyhine, alıcı lehine oluşan kur farklarının, KDV Kanunu’nun 35. maddesi kapsamında “matrahta değişiklik” olarak değerlendirilmesi ve hizmet bedeli ve KDV tutarının buna uygun olarak düzeltilmesi gerekir.