PROPIEDAD COLECTIVA PROPIEDAD CUADRIMENSIONAL

1. PROPIEDAD COLECTIVAPROPIEDAD CUADRIMENSIONAL Basado en artículos del profesor Andrés Montejo en Revista Iustitia, texto de Luis Martínez Vázquez de Castro, La multipropiedad inmobiliaria, y anotaciones personales Facultad de Derecho. Universidad de Costa Rica Material para uso del curso de Derechos Reales Prof. Marco Vinicio Alvarado Quesada

2. PROPIEDAD COLECTIVA • DEFINICIÓN: • “….es aquella que corresponde a varios sujetos, quienes pueden disfrutar de las cosas en igual o distinta proporción, según el derecho que les corresponda de acuerdo a lo pactado…” • “Convergen una pluralidad de titulares en la unidad de un objeto. Dicho objeto se encuentra relativamente fragmentado en su dimensión espacial o temporal” • (Montejo, Andrés y Adrogué, Manuel)

4. ORIGEN DE LA MULTIPROPIEDAD • Figura Jurídica que surge en Los Alpes franceses en razón del disfrute y práctica de los deportes invernales. La idea era que en una misma época de cada año tener un lugar donde hospedarse. Se evidencia entonces como este concepto surge específicamente por el fenómeno económico de nuestras comunidades actuales.

5. Definición de multipropiedad • Es una modalidad novedosa de aprovechamiento de un complejo inmobiliario habitacional o de finalidad recreativa o vacacional, en la que quienes lo disfrutan lo hacen por breves períodos, renovables en forma ilimitada o perpetua. • Es un contrato puro y simple, que resulta en una relación obligacional, y no implica la constitución de un derecho real.

6. Alcance de la multipropiedad • Se trata de la atribución de uso de una unidad (habitación, suite, cabina, o otros) a varios partícipes, correspondiéndole a cada uno de ellos, exclusiva e independientemente frente a todos, un turno de aprovechamiento que se le confiere durante uno o varios períodos de tiempo fijo cada año. • Esto no excluye la continuidad del derecho de posesión, y da un poder directo e inmediato sobre la cosa y el disfrute de la unidad y del mobiliario instalado en el mismo con carácter de permanencia y para su servicio.

7. TIPOS DE MULTIPROPIEDAD • Multipropiedad hotelera. • Multipropiedad accionaria. • Multipropiedad cooperativa. • Multipropiedad arrendaticia. • Multipropiedad inmobiliaria.

8. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad hotelera • Se llega a un acuerdo con el hotel para que establezca las condiciones en las que la persona pueda tomar vacaciones durante ciertos períodos del año. Este complejo hotelero pertenece a una persona física o jurídica, la cual da una atribución de goce turnando las unidades habitacionales y uso del complejo en general a quienes se lo soliciten. De todas formas lo primordial es el servicio de hotelería.

9. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad hotelera • Para llegar a este acuerdo con el hotel, se puede utilizar alguna de estas alternativas: • - Contrato hotelero o de hospedaje = Tiene la particularidad de que para el hospedaje se va a tener un período específico de tiempo, sin que exista una individualización de la habitación. Siempre lo primordial será el servicio de hotelería. • - Contrato de tiempo compartido = Funciona como el anterior, pero en este se establecen condiciones y ventajas específicas, tales como que para asegurarse la habitación en el mismo período de tiempo en cada año debe firmarse un contrato especial (de adhesión). Dentro de las ventajas están la posibilidad de intercambio en el mismo hotel o en otros complejos vacacionales.

10. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad accionaria • Esta se da en los complejos vacacionales que pertenecen a una sociedad. Dichos complejos se constituyen por habitaciones, cabinas, o espacios similares, con diferentes comodidades y servicios para el huésped. La disponibilidad para disfrutar de esto queda sujeta al número y tipo de acciones que se posea de la sociedad dueña de las instalaciones.

11. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad accionaria • En estos casos se tiene dominio y propiedad sobre las acciones, pero no hay propiedad sobre el inmueble. La figura se sujeta el establecimiento de un contrato y a un sistema accionario. Tampoco puede, por lo tanto, considerarse como derecho real.

12. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad accionaria • La participación accionaria es de dos tipos: • - Titularidad de acciones ordinarias = La persona es socio directo de la sociedad, interviniendo en su administración y disfrutando de las utilidades pecuniarias, y por ello puede disfrutar del complejo. • - Titularidad de acciones especiales o privilegiadas = Se le conoce como multipropietario accionario. La participación la tiene a través de acciones de goce. Las condiciones del disfrute se establecen mediante contrato con el hotel, que determina el derecho de utilizar y gozar de sus servicios y el tipo de unidad, pero no exactamente cuál unidad se va a utilizar.

13. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad cooperativa • Es con la que se pretende que una sociedad o asociación cooperativa sea dueña de un inmueble con vocación turística, con el cual preste sus servicios a los asociados. Dentro de los beneficios que acarrea esta modalidad, están que al tratarse de Cooperativas sin fines de lucro, se asegura la eliminación de problemas comerciales y riesgos económicos, dando prioridad al mejoramiento contante de las instalaciones y de los servicios.

14. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad cooperativa • En este tipo de multipropiedad tampoco hay dominio sobre dicho bien, por parte de quienes lo utilizan, por lo que es un derecho personal, no real.

15. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad arrendaticia • El propietario del complejo habitacional y sus instalaciones, arrienda habitaciones en los mismos períodos del año y a las mismas personas físicas o jurídicas, manteniendo las peculiaridades de la multipropiedad, mediante un contrato de arrendamiento, con el cual los arrendatarios pueden incluso subarrendar.

16. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad arrendaticia • Tampoco se constituye este tipo de multipropiedad en derecho real, por cuanto no se encuentra el elemento de dominio. Es un derecho personal.

17. Tiempos compartidos • El tiempo compartido se define como una actividad turística en que la función principal del desarrollo o proyecto es vender anticipadamente espacios vacacionales a través de membresías, en las cuales se especifican previamente el periodo, tipo de uso, unidad y capacidad de cada intervalo. • El tiempo compartido es el pago adelantado del hospedaje a futuro en algún hotel o condominio turístico, esto es, por un precio fijo descontado y una cuota anual de mantenimiento, se adquiere el uso o goce de un periodo vacacional al año, normalmente en base semanal, para ser disfrutados durante un número determinado de años (de 20 a 30), en una unidad con capacidad para dos, cuatro, seis, o más personas. • Es de naturaleza obligacional, no real.

18. Tiempos compartidos • Cornú: desde un punto de vista socioeconómico, esta invención del ocio se inscribe,… dentro de la perspectiva de ofrecer al público una fórmula de vacaciones que ambiciona, mediante un esfuerzo de planificación, poner a disposición de los aficionados porciones organizadas de permanencia en lugares de esparcimiento…

19. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad inmobiliaria • "No alquile una habitación, compre el hotel". • Time sharing

20. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad inmobiliaria • Cada multipropietario es dueño de su unidad y puede usarla y disponer de ella con finalidad recreativa o habitacional durante cierto período, sin limitación en el tiempo, en forma perpetua, por lo que es heredable. Se cuenta entonces con la atribución del dominio, que sigue los requisitos básicos de los derechos reales, pero es una propiedad especial por sus limitaciones y régimen al que se debe someter.

21. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad inmobiliaria • Una sociedad o grupo promotor inmobiliario construye un edificio (o toda una urbanización, en algunos casos) dividido en unidades habitables independientes. Cada una de esas unidades singulares independientes (apartamentos, chalets, dúplex, etc.) es vendida a distintos adquirentes, de manera que todos ellos se consideren “propietarios”, pero su derecho aparece circunscrito al uso del bien adquirido durante un período, fijado de antemano al año, transcurrido el cual corresponderá dicho uso a otro de los compradores, y así sucesivamente, hasta que corresponda de nuevo al primero, en el mismo período del año siguiente. • Roca Guillamón citado por Martínez Vázquez de Castro. La propiedad inmobiliaria.

22. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad inmobiliaria • Este tipo de multipropiedad es la única real, pues se cumple con características propias, como la inherencia. Esas características se dan en forma atenuada en razón a la naturaleza de la figura.

23. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad inmobiliaria • Es derecho real limitado. • Contiene dos derechos: sobre la unidad privativa y sobre bienes comunes

24. TIPOS DE MULTIPROPIEDADMultipropiedad inmobiliaria • Características: • Sujeto • Objeto • Contenido • Forma • Extinción

25. TIPOS DE MULTIPROPIEDAD Temas para discusión: ¿Es correcta la denominación de multipropiedad en los esquemas donde no es derecho real? ¿Por qué Cornu se refiere a ex seudo multipropiedad? ¿Son contradictorias las posiciones de los autores Cornú y Montejo?

26. Las islas de Dubai que forman una exclusiva zona hotelera

27. Hotel Burj Al Arab en Emiratos Árabes Unidos

29. Hotel Riu Palace Aruba

30. Propiedad cuadrimensional • Es una figura jurídica de propiedad especial, constituida exclusivamente sobre complejos con vocación turística, que surge cuando una pluralidad de titulares ostenta el dominio sobre una unidad de este complejo en forma perpetua y heredable, susceptibles de aprovechamiento independiente pero limitado a uno o varios períodos de tiempo por cada año.

31. Propiedad cuadrimensional • Naturaleza Jurídica: • Se da la unión de propiedad exclusiva con la copropiedad, donde está el derecho de cada titular sobre su unidad, y el de contenido solidarista sobre las cosas de uso común, los cuales son derechos inseparables, por lo que se ve como una figura sui generis.

32. Propiedad cuadrimensional • Estructura Jurídica: Esta figura tiene tres elementos: • Sujeto • Objeto • Contenido

33. Propiedad cuadrimensional • Sujeto. Es cada uno de los multipropietarios, vistos como plurales, son titulares de un mismo objeto, y copropietarios de las áreas comunes.

34. Propiedad cuadrimensional 2. Objeto Es el conjunto inmobiliario y las unidades que lo integran con su respectivo mobiliario. Existe una situación especial de interdependencia entre la unidad y el conjunto del complejo; pero también hay copropiedad sobre las cosas comunes por lo que se establece una indivisión forzosa sobre estos bienes uso común.

35. Propiedad cuadrimensional • Por eso puede haber: a. Bienes de propiedad privada o unidades privativas Corresponden al dominio exclusivo de su dueño y están constituidos por cada unidad. Está sujeto a limitaciones con respecto al mantenimiento de la infraestructura, al respeto hacia el resto de los titulares, a la moral y las buenas costumbres en el lugar; además el propietario cuenta con los derechos que se establecen en materia civil para la propiedad en general; y dentro de sus deberes, el propietario debe cumplir con el pago de los impuestos que correspondan. Quedan excluidos de esta modalidad, los complejos hoteleros ubicados en zona marítimo-terrestre.

36. Propiedad cuadrimensional • B. Bienes de propiedad común • De ellos depende la existencia e integridad de la construcción, y están allí para el uso y disfrute de los titulares, los cuales tiene derecho sobre estos bienes, proporcional al porcentaje que represente el valor fijado a su unidad dentro del conjunto. Cada propietario debe respetar los destinos de estos bienes y servicios, utilizándolos sin limitar, disminuir o perjudicar el derecho de los demás propietarios.

37. Propiedad cuadrimensional • C. Contenido. • Es el configurar los derechos y obligaciones que asisten y corresponden a cada uno de los titulares. • La cuadrimensionalidad puede ser vista de la siguiente forma:

38. Propiedad cuadrimensional Dominio sobre el inmueble en su parte determinada Durante un período de tiempo fijado Con copropiedad sobre las áreas comunes del complejo durante ese tiempo La propiedad de ambos casos es ad perpetum y heredable

39. Propiedad cuadrimensional • - Constitución y modos de adquisición: • Lo primordial es que se constituye mediante escritura pública, en la que se someta al régimen de multipropiedad, lo cual habrá de inscribirse en el Registro Publico, sección multipropiedad. Debe cumplir los requisitos básicos para llevar a cabo este trámite. En cuanto a los modos de adquisición, son aplicables también todos los modos de adquirir el dominio, siempre y cuando sean compatibles con su especial naturaleza.

40. Propiedad cuadrimensional • Elementos: • Altura • Ancho • Profundidad • Tiempo

41. Propiedad cuadrimensional • Sistemas de organización y administración: • Los determina la ley o el reglamento interno correspondiente. Se utilizan prácticamente los mismos órganos que en la sociedades mercantiles, tales como los que se señalan a continuación.

42. Propiedad cuadrimensional • Asamblea de Multipropietarios. Son los propietarios de diversas unidades, para que actúen reunidos en el desempeño de las diversas funciones que la ley y el reglamento les encomienda. La integran los titulares que tienen voz y voto. Este es pues, el órgano principal de decisión dentro de la multipropiedad, ente ordenador y controlador del régimen. • Puede haber Asambleas Ordinarias y Extraordinarias.

43. Propiedad cuadrimensional • Administrador. Es el representante de los propietarios, encargado de la gestión de los intereses comunes, siguiendo la ley o el reglamento. Podrá ser una persona física o una sociedad de servicios, que puede o no pertenecer a la comunidad de propietarios. El cargo suele ser desempeñado por personas con conocimientos en el campo jurídico y administrativo. El Administrador cuenta con facultades de gestión, gerenciales, de administración de hotel, atribuciones contables y ejecutivas.

44. Propiedad cuadrimensional • Otros órganos de administración. Pueden ser creados para un mejor desarrollo del régimen: • • Junta Directiva = Electa por la Asamblea para la coordinación, tanto de la misma Asamblea como de las relaciones del Administrador con esta y las comisiones. • • Comisiones = Nombradas por la Asamblea, que podrán ser permanentes u ocasionales, de apoyo a la Asamblea o al Administrador, encargadas de realizar trabajos específicos o investigaciones.

45. Propiedad cuadrimensional • Reglamento de Administración (Reglamento Interno). Regula las relaciones de los titulares entre sí y con la administración del régimen. Es el conjunto estatutario en el que se establecen los derechos, obligaciones y demás estipulaciones para la debida administración del inmueble y las asambleas. Se aprueba con la mayoría de votos que represente no menos de dos tercios de los titulares, y para modificarlo, por lo menos requiere la mitad. Este Reglamento debe ser redactado en Escritura Pública, inscribible en el Registro Público.

46. Propiedad cuadrimensional • - Extinción del Régimen: • La extinción de la propiedad común requiere el acuerdo unánime de los titulares (multipropietarios) en Asamblea, y se presenta por causas como la destrucción del bien, renuncia y abandono, adquisición originaria de otro, destrucción de los efectos del acto creador y expropiación.