城市综合体商业规划

1. 城市综合体商业规划 主讲人：何其琛

2. 目 录 第一部分 城市综合体居住空间规划 第二部分 城市综合体商务空间规划 第三部分 城市综合体的交通规划 第四部分 城市综合体的电梯规划

3. 城市综合体的三种主要居住空间 • 在都市综合体中居住空间大致可以分为酒店式公寓、商务公寓、普通居住公寓这几种形式。 • 这几种形式所面对客户群各不相同。 • 酒店式公寓面对的是长期出差、旅游及短期居住的客户， • 普通居住公寓面对的是较长期居住客户， • 商务公寓则面对的是亦商亦居的客户。 1 2 3 普通居住公寓 酒店式公寓 商务公寓

4. 酒店式公寓设计要点 整体有机原则 料选用遵循亲和力、家居性、舒适性和使用性的原则 动态有机原则 六个设计要点 个性化及均好性原则 系统的次序与程序原则 首先确定主色及主色调后，根据色差变化建立一个专门的色彩体系表，作为参照

5. 简单型 简单型的套型格局客房为主要的居住体系，客厅以及全部的服务设施集中在一个大房间内 • 复杂型 复合型的套型格局，将客厅与卧室分别设置在不同的房间内，可以是两室、三室或三室以上的户型。而且对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔 酒店式公寓套型配比建议

6. 酒店式公寓内部空间设计指标 位于都市综合体中的酒店式公寓应同与之配套的写字楼、商业中心、会展中心、酒店之间有便捷、安全的谅解通道 大堂设计应具有开放性，且设有休息和接待区。 标准层净高不低于2．7米，中央空调地区部分室内净高不低于2．4米 二居以上的户型，客厅面积不小于35平方米，采光面宽不小于3．6米，主卫面积不小于8平方米。

7. 酒店式公寓安全保卫设施 可考虑采用停车管理系统与电梯的集成技术，当住户通过停车场入口时，停车管理系统会记录入口的信息，根据该用户所停车位，打开相应区域的照明，并在一定延时后自动呼叫电梯到该层等候，节省用户的候梯时间。 应设置四道安全防范设施，第一道为电视监控系统，第二道门禁管理系统，第三道防盗报警系统，第四道巡更系统。 可考虑应用门禁系统与电梯的集成技术，但住户在进入大门刷卡的同时，系统能自动呼叫电梯到一层等候；重要的住宅楼层，也由门禁根据输入的数据自动将住户送往指定楼层，防止上下楼层的住户互相干扰 有条件的可考虑应用安全防范集成技术，在夜间设防如果有人闯入设防区域内，安防系统在报警的同时，会打开相应区域的灯光，联动附近的摄像机进行录像。

8. 香港太古广场酒店式公寓柏舍和曦暹轩 • 太古广场位于香港商业区的心脏地带，位于金钟地铁站之上，为港九交通枢纽中心。是包含了商业、酒店式住宅单位、五星级大酒店和写字楼的综合体。太古广场的面积超逾五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一。 • 曦暹轩和柏舍为太古广场的酒店式住宅。柏舍位于太古广场内的港丽酒店11楼至37楼。曦暹轩位于万豪酒店大楼内三十六至五十楼。

9. 柏舍 • 酒店式公寓，提供有1220平方尺至2650平方尺酒店式公寓单位以供选择； • 酒店式公寓客房从11楼至37楼，饱览开扬景观； • 免费享用港丽酒店的健身和休闲设施的会籍，包括室外泳池和健身中心。 • 住客亦可以折扣和优惠享用酒店24小时房间餐饮及商务中心

10. 曦暹轩 • 酒店式公寓，提供由606平方尺起开放式住宅单位至3388平方尺复式单位以供选择； • 酒店式公寓客房从37楼至50楼，每个住宅单位都备有高雅的家私陈设，包括特色石 • 灰岩浴室，及专人设计的床上用品； • 免费享用香港JW万豪酒店的健身和休闲设施的会籍，包括室外泳池和健身中心。 • 住客有酒店24小时房间餐饮及签单的服务还享有餐饮折扣优惠； • 由太古广场提供月租车位 简单型 一室 简单型 一室

11. 曦 暹 轩 酒 店 式 公 寓 房 间 类 别

12. 城市综合体的三种主要居住空间 • 在都市综合体中居住空间大致可以分为酒店式公寓、商务公寓、普通居住公寓这几种形式。 • 这几种形式所面对客户群各不相同。 • 酒店式公寓面对的是长期出差、旅游及短期居住的客户， • 普通居住公寓面对的是较长期居住客户， • 商务公寓则面对的是亦商亦居的客户。 1 2 3 普通居住公寓 酒店式公寓 商务公寓

13. 城市综合体居住空间之商务公寓 • 在建筑设计上，SOHO遵循的住宅设计规范，配套设施也以住宅及酒店的需求配置。 • 在设计都市综合体中的SOHO公寓时，首先要明确SOHO中商务功能与写字楼间的互补关系，明确SOHO公寓中客户定位与客户需求，保证后期装修能对房型有充分修改的余地，还要保证几个户型能够拼接为一个户型的可能。 • 都市综合体中的SOHO已经成为一个个性商务的符号，其商务配套基本借用都市综合体内的办公配套和酒店内的配套设施就可以满足需求。

14. 城市综合体的三种主要居住空间 • 在都市综合体中居住空间大致可以分为酒店式公寓、商务公寓、普通居住公寓这几种形式。 • 这几种形式所面对客户群各不相同。 • 酒店式公寓面对的是长期出差、旅游及短期居住的客户， • 普通居住公寓面对的是较长期居住客户， • 商务公寓则面对的是亦商亦居的客户。 1 2 3 普通居住公寓 酒店式公寓 商务公寓

15. 城市综合体居住空间之普通居住公寓 • 都市综合体内的居住公寓可以凭借都市综合体内的酒店、写字楼、商业的高端形象轻而易举地实现形象与价值上的提升，体现居住者的身份与优越感。。 • 都市综合体的公寓，需要考虑都市综合体整体形象档次的不同与不同客户群的匹配关系，同时还要考虑市场中竞争对手的产品避免同质化。通过打造客户需求的产品与个性的功能空间实现其产品的使用价值。

16. 目 录 第一部分 城市综合体居住空间规划 第二部分 城市综合体商务空间规划 第三部分 城市综合体的交通规划 第四部分 城市综合体的电梯规划

17. 商务空间 城市综合体商务空间规划 • 办公空间 • 将从建筑的平面设计、剖面设计及详细设计这几个方面展开来与大家共同研究探讨都市综合体内的办公建筑的空间设计。 • 酒店空间 • 都市综合体内的酒店空间设计需以交通组织为切入点，不但需要考虑从都市综合体外部来的人流交通组织与空间关系，还要考虑都市综合体内部来的人流交通组织与空间关系。尤其当酒店部分不是都市综合体的“主角”时，酒店更需要在配合其他重要物业的空间设计中，寻找到其合适的空间位置。

18. 城市综合体办公空间——建筑平面设计 • 结构的平面设计与核体设计有着极大的关系。在平面上平衡地布置适当数量的抗震墙及支撑，能够满足建筑经济性的同时又能确保建筑的抗震性能。作为布置这样的抗震要素的位置，核体部分的固定墙成为最合适的位置。

20. 大堂 • 办公区 • 标准层 • Generic description of the 5 factors • 电梯及电梯等候区 • 办公建筑配套 城市综合体办公空间——建筑的详细设计

21. 办公建筑大堂首先要满足单体写字楼所需具备的功能需求与形象需求办公建筑大堂首先要满足单体写字楼所需具备的功能需求与形象需求 • 大堂 • 办公区要能做到任意划分面积区间，保证后期装修有充分的发挥余地。办公区公共走廊装修后宽度不小于1．8米，吊顶净高不低于2．8米(办公建筑中竞争指标之一)。办公区可以考虑修建公共休息区，如空中花园及小型简易的休闲娱乐设施。 • 办公区 • 电梯及其等候区 • 由于都市综合体内物业形态丰富，为了保证后期物业管理的便利建议在首层电梯前室实现智能刷卡进入管理。 • 标准层 • 层高、采光、网络地板、装修、卫生间等一系列要求 • 办公建筑根据具体市场定位确定其商务配套的数量及容量。可以根据定位要求设置不同的配套功能。如多媒体会议室，休闲娱乐中心(桌球、乒乓球、保龄球、羽毛球室、网球室、室内迷你高尔夫)。在商务写字楼密集的地方，应考虑设置不同需求的餐饮配套，根据市场要求设置合理的面积。 • 办公建筑配套

22. 大堂 • 都市综合体的办公建筑大堂首先要满足单体写字楼所需具备的功能需求与形象需求。包括以下空间要求： • 它是进入建筑后第一个内部形象展示面，在设计上要作为重点修饰对象，其大堂的开间及进深要和大楼整体形象成正比。 • 功能分区要得当，配有大堂接待处，大楼信息中心，各种商务配套及大堂物业管理中心等功能。 • 大堂要有主入口和次入口，其主入口要考虑雨篷落客功能。 • 其次要处理好都市综合体内写字楼与其他功能建筑区衔接。

23. 商务空间 城市综合体商务空间规划 • 办公空间 • 将从建筑的平面设计、剖面设计及详细设计这几个方面展开来与大家共同研究探讨都市综合体内的办公建筑的空间设计。 • 酒店空间 • 都市综合体内的酒店空间设计需以交通组织为切入点，不但需要考虑从都市综合体外部来的人流交通组织与空间关系，还要考虑都市综合体内部来的人流交通组织与空间关系。尤其当酒店部分不是都市综合体的“主角”时，酒店更需要在配合其他重要物业的空间设计中，寻找到其合适的空间位置。

24. 大堂设计 总服务台 电梯厅 电梯设备 客房层走廊 客房 配套设施 卫生间 宴会厅 康乐中心 后馆部分 城市综合体酒店空间 • 酒店的公共部分(简称“前 • 馆”)往往是一座酒店形象、 • 品质的表征，是酒店投资的 • 主要部分，因此常常被建筑 • 师所重视，成为设计重点 • 酒店的服务管理部分(简称 • “后馆”)的组织主要受于酒店 • 的经营管理模式制约。由于 • 专业的限制，这一部分往往 • 不被建筑师所重视。其实， • 后馆是一座酒店高速运营的 • 保障。 • 酒店设计归根到底是以酒店的经 • 营和营利为目的，因此可以说公 • 共空间的舒适性和易识别性，管 • 理组织的便捷性和有序性是酒店 • 经营的目标和保障。

25. 酒店的档次 大堂 内部的空 间关系及尺度 • 酒店的客房数 • 设置在大堂的相关公共空间的相关要求 城市综合体酒店空间——大堂设计 • 现代大型商务酒店的大堂通常采用将门厅、休息厅及公共交通空间相结合的设计方式。这种方法在面积分配上很灵活，能够使这三个非盈利部分的面积比例有适当的弹性，同时有利于营造宏大的空间。 采用这种设计手法的 酒店有北京的世纪金 源大酒店、东方君悦 大酒店、上海的四季 大酒店等。

26. 这种酒店布局通常采用沿横向展开布置休息厅和交通空间，同时也沿横向展开总服务台、西餐厅、商店、电梯厅、门厅酒吧、盥洗室、公用电话、行李以及通往宴会厅的交通通道等。这种布局可以使旅客很方便地到达总服务台（通常休息厅的深度为一跨半到两跨柱网），同时还可以很方便地到达电梯厅和休息厅，既方便旅客又有利于管理。在沿街立面方面，这种设计手法能够强化和塑造酒店灯火辉煌的、热烈的商务氛围。这种酒店布局通常采用沿横向展开布置休息厅和交通空间，同时也沿横向展开总服务台、西餐厅、商店、电梯厅、门厅酒吧、盥洗室、公用电话、行李以及通往宴会厅的交通通道等。这种布局可以使旅客很方便地到达总服务台（通常休息厅的深度为一跨半到两跨柱网），同时还可以很方便地到达电梯厅和休息厅，既方便旅客又有利于管理。在沿街立面方面，这种设计手法能够强化和塑造酒店灯火辉煌的、热烈的商务氛围。

27. 城市综合体酒店空间——客房 • 客房的开间与进深要求 上海四季酒店不超过4米×8米 新建的五星级酒店 客房均使用甚至超 过4.2米×8米这个 尺寸 东方君悦大酒店 3.6米×7.5米的小尺寸 深圳中心区某在建都市综合体内酒店 的客房4.5米×10米的尺寸

28. 城市综合体酒店空间——宴会厅 • 宴会厅 • 五星级酒店的大宴会厅通常都不小于40米×24米(可布置60个标准桌)，净高通常都在6米以上。当不需要过大空间时，可用活动隔墙将大空间分成几个小空间。但要注意这种做法不适用于过高的空间。同时要注意隔墙的隔声效果。 • 宴会厅要设前厅，由于站立的人所占用的面积是坐着的人的1／3左右，所以宴会厅前厅的理想面积是宴会厅面积的1／3，通常1／4也可以。现在宴会厅也要舞台表演功能，设置专业的音响配套，影响控制室，后台化妆更衣间。且在设计上还要具备兼容和扩容的能力保证其专业演出的需要。

29. 大型酒店宴会厅一般都有对外出租的功能，此时独立的宴会厅门厅显得尤大型酒店宴会厅一般都有对外出租的功能，此时独立的宴会厅门厅显得尤 • 为重要。门厅外面要配备能停大巴车的停车场，门前还要有回车场地。一 • 般租用大型宴会厅都会有较专业演出甚至专业演出，这样舞台及音响控制就 • 需要改装及扩容，在出现这种情况我们设计时要保证其货运通道流畅，最好 • 配有货运电梯在地下室与货运车辆接驳。

30. 健身部分设计成开敞空间可以烘托运动主题 设置一个或两个出入口 同时考虑综合体内客户的消费 人性化的设计始终要贯彻在酒店设计中 游泳池周边要有相当面积的休息空间，还要配置一定的绿化面积 游泳池一般采用戏水池的形式 城市综合体酒店空间——康乐中心

31. 货运平台 • 安防 • 后馆主要部分 • 客户服务 • 厨房、洗衣房 城市综合体酒店空间——后馆部分 • 后馆部分虽然很少被旅客看见，但却是在平面设计中对整个酒店运营影响最大的部分。这部分的主要目标是管理和效率。设计中尤其要注意后馆部分与前馆部分的衔接位置。

32. 一个运营中的旅馆几乎整天都有进货、卸货、验收、储存等的工作。管理好货品，以免遗失是一项重要工作。另外都市综合体是高密度、高容积率的建筑群，我们应充分合理的应都市综合体的室外空间，应尽量将更多的室外空间作为商务休闲、商业休闲及娱乐休闲空间，而货运通道及卸货平台饮尽量将其设置在地下空间。一个运营中的旅馆几乎整天都有进货、卸货、验收、储存等的工作。管理好货品，以免遗失是一项重要工作。另外都市综合体是高密度、高容积率的建筑群，我们应充分合理的应都市综合体的室外空间，应尽量将更多的室外空间作为商务休闲、商业休闲及娱乐休闲空间，而货运通道及卸货平台饮尽量将其设置在地下空间。 • 货运平台 • 职工出入口通常应靠近或紧贴货物收发区，由于偷窃者通常企图从后勤区进入，这样可以将这两个区域同时监控。垃圾储藏间也是窃贼经常利用的地方，最好也布置在收发办公室能看到的位置，并且尽量不采用垃圾井。职工经过打卡后应分成两条流线：一条是厨房工作人员流线、另一条是其他职工流线。以上这些考虑皆以客户的安全为首要目的。 • 安防 • 现代旅馆一般不设楼层服务台。使客房服务员室和备品库靠近独立的货梯、空调机房布置，有利于分区和管理。消防电梯可兼做货梯使用。通过加强保安监控和旅客电子锁匙控制电梯的方法(如上海四季饭店)来保障旅客安全。 • 客户服务 • 厨房、洗衣房 • 虽然现在的物资供应使得厨房不再需要那样多的储藏空间，但是厨房设备的推陈出新依然需要有足够的灵活面积。专业厨具公司的流程设计有利于保证厨房设计的整体性、便捷性、安全性和前瞻性。 • 在厨房和洗衣房设计时一定要充分处理好通风、排气功能，创造良好的工作环境

33. 目 录 第一部分 城市综合体居住空间规划 第二部分 城市综合体的商务空间规划 第三部分 城市综合体的交通规划 第四部分 城市综合体的电梯规划

34. 城市综合体中的交通 物流 人流 车辆的行驶和停放 能够容纳足够的人流量 各类废弃物的运输 、存放和处理 给予顾客足够的便利性 商品和其他各类固体物品的 运输、仓储、搬运、卸载 商家所需要的人流流向

35. 完整的交通体系包括哪些部分 5、综合体内废弃物动线结构 4、综合体内货运动线结构 6、员工通道 完整的 交通体系 3、综合体内客用车流动线结构 1、体外交通体系结构 2、综合体内人 流动线结构

36. 城市综合体基本交通特征 都市综合体一般集区域商务、金融、经济、产业等的中枢职能，同时都市综合体的建筑密度大、土地利用强度高，具有高层化的集聚形态，导致交通规划成为都市综合体规划建构的核心问题之一。 在都市综合体的交通运作中，需要大量的停车位及高效的停车系统给予支撑。停车系统、人行交通系统、人流与车流的衔接系统等在都市综合体规划中极为重要。其规划的合理性直接影响都市综合体的正常运作。 2 都市综合体的这些特点使其交通出行在时间上分布不均衡，商务等就业岗位量大而集中，与城市交通流量在时间上分布特征基本相符，在早晚通勤交通流量出现峰值；夜间多为购物、娱乐、休闲、居住车流，与日间交通流量出现互补现象。 都市综合体基本 交通特征 4 都市综合体内部的交通网络是城市总体交通运输网络的重要组成部分，因此都市综合体交通规划在保持内部交通结构完整性的基础上，应加强与城市交通运输系统的有机联系和衔接，其交通组织方式和系统构成形态成为都市综合体规划特色的体现和关键要素之一 3

37. 城市综合体交通规划设计考虑要素 • 都市综合体所处城市的交通规划体系 • 都市综合体用地周边现状与未来的交通市场调查、对现状交通的评估、对未来交通的预计。 • 对都市综合体立体交通组织要有足够的重视 • 明确都市综合体各物业的价值梯度关系与体量关系，明确都市综合体交通规划的重点方向。 • 考虑要素 • 注意都市综合体交通结构层次关系。 • 都市综合体区域的交通出行率及吸引率，出行方式研究。需要重点研究城市公共交通、城市未来小汽车拥有量。 • 都市综合体的步行系统，往往会被忽略，需要引起重视

38. 车行交通组织 城市综合体交通规划设计考虑要素 都市综合体车行交通组织案例 都市综合体停车系统容量设计

39. 车行交通组织的四点注意 进行都市综合体的车行交通规划设计时， 首先得分析各个物业的特点、场地的特 点及地块外围交通的特点，确定每一种 物业的交通需求 确定每一种物业 的交通需求，对 价值最大、体量 最大的重点物业 需要完全满足其 交通需求，对次 要的物业则尽量 满足其交通需求 都市综合体中交通规划的车流 系统远远复杂于一般的物业， 主要有商业的卸货车流、酒店 卸货车流、垃圾处理车流、 酒店住客车流、公寓住客车流 、办公车流、装修车流及其 消防通道等。 商业的人气是十分需要车流与人流量来进行烘托的，处理时必须做到适度

40. 车行交通组织 都市综合体车行交通组织案例 都市综合体停车系统容量设计

41. 项目基本情况是占地面积较小，容积率高，地块内聚集了写字楼、商业、居住、酒店等多种物业形态，项目整体体量大，写字楼是其重点物业。在现有周边道路交通无法完全解决项目的交通问题，地块内必须要有一条市政道路通过。在德思勤为其服务时，项目工程已经处于挖掘地基阶段，工程进度要求其挖掘工作必须在雨季前完成，项目已经开始规划招标，但招标方案中交通的问题解决的并不好，我们需要对此项目提出一个最优的交通解决方案。项目基本情况是占地面积较小，容积率高，地块内聚集了写字楼、商业、居住、酒店等多种物业形态，项目整体体量大，写字楼是其重点物业。在现有周边道路交通无法完全解决项目的交通问题，地块内必须要有一条市政道路通过。在德思勤为其服务时，项目工程已经处于挖掘地基阶段，工程进度要求其挖掘工作必须在雨季前完成，项目已经开始规划招标，但招标方案中交通的问题解决的并不好，我们需要对此项目提出一个最优的交通解决方案。

42. 1 2 3 地下夹层处理 地下一层处理 地上处理 交通设计的备选方案

43. 方案一：地下夹层处理 • 处理方法是将项目控规要求的城市道路与交通转换层一起规划在地下夹层中(即在地下一层与地上一层间的部分空间根据交通的要求设置的车行交通系统)，将所有的卸货区域设置在地下一层。

44. 缺点 优点 解决了项目交通问题，在任何情况下不会出现人和车相互干扰的情况：实现了完全人车分流。只是增加了地下室的层高，地下室的层数没有增加。特殊层高的地下一层空间可以用作地下商业空间，增加的地下一层的层高、交通夹层顶部的室外标高高于室外地面标高增加了地上空间的丰富性，可以做一个有下沉广场，又有上升广场的主题商业广场。 增大了地下室的总深度，从而也增加了造价与工期，但工期和造价都比增加一层地下室要少。

45. 方案二：地下一层处理 • 处理方法是将项目控规要求的城市道路与交通转换层一起规划在地下夹层中(即在地下一层与地上一层间的部分空间根据交通的要求设置的车行交通系统)，将所有的卸货区域设置在地下一层。

46. 缺点 优点 解决了交通的问题，地下空间的总深度没有增加，其工期和造价都不受影响。 减少地下停车位及地下商业的使用面积，同样也增加了设计难度；

47. 方案三：地上处理（最终选择方案） • 将控规要求的城市道路和交通转换放在地上，卸货区放在地下一层处理。这样增加了地下一层的利用率。

48. 缺点 优点 不影响工期与成本，也没有减少地下室的使用用率。 在设计时需要设置通往地下室的通道，地面广场部分被车行道路分割为了几块，会出现车流与人流交叉的情况。

49. 车行交通组织 都市综合体车行交通组织案例 都市综合体停车系统容量设计

50. 停车系统 容量设计 停车系统容量 设计数学模型 以北京CBD区域的停车系统容量惰况来分析我国停车系统容量配比的发展趋势