 Incontro del 21 giugno 2014 

1. Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di LivornoCiclo di incontri sul tema delle vendite delegate a professionisti  Incontro del 21 giugno 2014  Alcuni spunti di riflessione in merito alla predisposizione del progetto di graduazione e di distribuzione delle somme ricavate dal procedimento di esecuzione immobiliare

2. Indice • 1. Aspetti di carattere generale • 1.1. Il flusso delle attività in sintesi • 1.2. La formazione della massa attiva (art. 509 c.p.c.) • 1.3. L’eventuale articolazione in più masse • 1.4. Le masse attive e passive in caso di espropriazione di beni in comunione legale • 1.5. I creditori legittimati a partecipare al riparto • 1.6. L’ordine di distribuzione delle somme ricavate: una prima visione d’insieme • 2.Le singole categorie di crediti partecipanti alla distribuzione • 2.1.Le spese di procedura (cosiddette in «prededuzione») • 2.2. Le spese per atti conservativi e di espropriazione (art. 2770 e 2777, comma 1, c.c.) • 2.3.I crediti assistiti da privilegio speciale immobiliare in via «principale» • 2.4.I crediti assistiti da privilegio speciale immobiliare in via «sussidiaria» • 2.5. I crediti assistiti da prelazione ipotecaria • 2.5.1. Alcune regole di carattere generale • 2.5.2. L’estensione della prelazione ipotecaria alle spese • 2.5.3. L’estensione della prelazione ipotecaria agli interessi • 2.5.3.1. Impostazione generale • 2.5.3.2. L’individuazione dell’annata in corso e del biennio precedente • 2.5.3.3. La tipologia di interessi – corrispettivi e moratori – cui può estendersi la prelazione • 2.5.3.4. Il riconoscimento della prelazione ipotecaria nei crediti derivanti da mutuo fondiario

3. Indice • 3. L’ordine di soddisfazione delle varie categorie di crediti • 3.1. Le regole alla base dell’ordine di graduazione, in specie per quanto attiene alla gestione dei «conflitti» tra privilegi immobiliari e ipoteche • 3.2. L’ordine di distribuzione delle somme ricavate in alcune delle possibili ipotesi • 3.2.1. Ipotesi 1: assenza di creditori ipotecari (di qualunque tipo) • 3.2.2. Ipotesi 2: presenza di ipoteche «ordinarie» e assenza di privilegi del promissario acquirente • 3.2.3.Ipotesi 3: presenza di ipoteche «ordinarie» iscritte dopo l’insorgere dei crediti di cui agli articoli 2774 e 2772 c.c. e assenza di privilegi del promissario acquirente • 3.2.4.Ipotesi 4: presenza di ipoteche «ordinarie» iscritte prima dell’insorgere dei crediti di cui agli articoli 2774 e 2772 c.c. e prima della trascrizione del preliminare, esistenza di privilegi del promissario acquirente • 3.2.5.Ipotesi 5: presenza di ipoteche «ordinarie» iscritte prima dell’insorgere dei crediti di cui agli articoli 2774 e 2772 c.c. e prima della trascrizione del preliminare, esistenza di ipoteche «particolari» (ad esempio quelle di cui all’art. 2825-bis c.c.) e di privilegi del promissario acquirente

4. 1. Aspetti di carattere generale– 1.1. Il flusso delle attività in sintesi Nei 45 gg successivi Entro 30 gg Decreto di trasferimento Richiesta precisazioni di credito Deposito precisazioni di credito Nei 20 gg successivi Redazione e invio progetto di riparto Nei 10 gg successivi Ragioni di dissenso Dichiarazione di approvazione Riferimenti: Art. 596 ( e 510) c.p.c. e ordinanza di delega Nei 10 gg successivi Assunzione delle determinazioni in merito al dissenso e eventuale modifica del progetto Nei 5 gg successivi Nei 5 gg successivi Se permane dissenso Tot=120 gg Tot=110 gg Progetto rimesso al GE (con note di dissenso e integrazioni/modifiche per gli opportuni provvedimenti Progetto rimesso al GE (con le note di precisazione e le dichiarazioni di assenso) per l’esecutività Se il progetto è approvato

5. (segue: alcune prime utili puntualizzazioni) • Il «progetto» che il delegato deve predisporre è: • un progetto di «graduazione» dei creditori (che deve tener conto delle cause di prelazione e del tempo degli interventi – tempestivi e tardivi – e dell’ordine progressivo di soddisfazione); • un progetto di «distribuzione» delle somme ricavate (nel quale indicare quanto spetta a ciascun creditore e se le somme assegnate sono attribuite immediatamente o accantonate) • Quale è la «rilevanza» delle precisazioni di credito? • Nel caso di un unico creditore non si dà luogo a «distribuzione» vera e propria (artt. 596 e 510 c.p.c.)

6. 1.2. La formazione della massa attiva (art. 509 c.p.c.) Prezzo del bene venduto Rendita (frutti civili, quali canoni) o proventi delle cose pignorate (ricavati della vendita dei frutti naturali) Somme acquisite a titolo di multa o di risarcimento di danno: a titolo di «multa» corrispondenti alla cauzione versata dall’aggiudicatario che non ha provveduto al versamento del saldo prezzo e a titolo di «risarcimento» per la eventuale differenza rispetto al minor valore successivamente realizzato (art. 587 c.p.c.); 1/10 delle cauzioni versate da chi, ammesso all’incanto ha poi omesso di partecipare senza documentato e giustificato motivo (art. 580 c.p.c.) e le cauzioni (doppie) versate da chi ha effettuato offerte in aumento dopo l’incanto, ma poi non ha partecipato alla nuova gara senza documentato e giustificato motivo (art. 584 c.p.c.) Altre somme acquisite: per istanza di conversione non conclusasi con la liberazione del bene dal pignoramento (si tratta del quinto dell’importo del credito versato al momento del deposito dell’istanza di cui all’art. 495 c.p.c.); dal ricavato del giudizio di divisione per la parte di spettanza del debitore esecutato (art. 601 c.p.c.) Interessi attivi maturati e maturandi sul conto della procedura Massa attiva da distribuire

7. 1.3. L’eventuale articolazione in più masse • Quando ci sono più beni immobili in una procedura, occorre individuare le singole masse: • sia perché l’attivo riferibile a ciascun bene può essere diverso da quello riferibile ad altri; • sia perché può esservi un diverso concorso sulle singole masse da parte di gruppi di creditori. In genere a ogni bene corrisponde una massa, ma è possibile accorpare in un’unica massa beni su cui concorre lo stesso gruppo di creditori Massa 1 Rossi Immobile A Bianchi Immobile B Massa 2 Verdi Immobile C = privilegio speciale su bene A = concorso in via chirografaria sul bene B = concorso in via chirografaria sul bene C

8. (segue) Come si individua il concorso dei creditori sui vari beni che compongono una massa attiva composita? Si fa riferimento al pignoramento e agli atti di intervento, possono però presentarsi alcuni casi particolari REGOLA Pignoramenti e «interventi» antecedenti alla riunione di due o più procedure «Intervento» che non specifica il bene sul cui ricavato il creditore intende soddisfarsi Pignoramenti e «interventi» successivi alla riunione di due o più procedure L’intervento è considerato relativo al ricavato di tutti i beni Sono validi per la partecipazione al ricavato di ogni bene presente nelle procedure riunite È necessario presentare un nuovo intervento che sarà considerato, secondo i casi, tempestivo o tardivo

9. 1.3. Le masse attive e passive in caso di espropriazione di beni in comunione legale Punto centrale: Corte di Cassazione, 14 marzo 2013, n. 6575 Premesse • La comunione legale tra coniugi: • è una comunione senza quote; • è una comunione finalizzata, ossia volta non alla tutela della quota del partecipante ma della famiglia; • può sciogliersi solo nei casi previsti dalla legge ed indisponibile per i coniugi (non si può stabilire cosa vi rientra e cosa no); Prima conseguenza: la comunione legale tra i coniugi non crea una universalità di beni, quindi, • non si può applicare la disciplina della espropriazione delle quote di cui agli artt. 599 ss. c.p.c.; • non si può applicare la disciplina della espropriazione contro il terzo non debitore. Fondamentali principi enunciati Il bene va pignorato per l’intero; Il coniuge non debitore è equiparato all’altro ai sensi degli art. 498 (avviso ai creditori iscritti) e 567 c.p.c.(documentazione ipocatastale ventennale da allegare all’istanza d vendita); Il trasferimento della proprietà successivo all’aggiudicazione determina lo scioglimento della comunione legale limitatamente a quel bene, con diritto del coniuge non debitore ad ottenere il 50% del controvalore lordo del bene senza che a lui possano far carico le spese del procedimento (il controvalore della metà di quanto realizzato con la vendita non va quindi «restituito» alla comunione).

10. Segue Indicazioni dei tribunali conseguenti a questa sentenza (che riprendono indicazioni contenute nella sentenza) Il bene facente parte della comunione deve essere pignorato per intero anche quando ad agire è il creditore particolare del coniuge Il pignoramento deve essere trascritto nei confronti di entrambi i coniugi Il pignoramento deve essere notificato anche al coniuge non debitore La documentazione ipo-catastale di cui all’art. 567 c.p.c. deve riguardare entrambi i coniugi L’avviso di cui al 498 c.p.c. deve essere notificato anche ai creditori particolari del coniuge non obbligato Con il decreto di trasferimento si scioglie la comunione legale limitatamente al bene oggetto di esecuzione e sono cancellate anche le ipoteche eventualmente iscritte contro il coniuge non obbligato Il 50% del ricavato dalla vendita dovrà essere corrisposto al coniuge non debitore, senza portare in «prededuzione» le spese della procedura, che quindi gravano integralmente sul restante 50% (di pertinenza del coniuge debitore) Per concorrere alla distribuzione del ricavato, il coniuge non debitore non è obbligato ad eseguire intervento nella procedura, trovando applicazione l’art. 510, u.c., c.p.c.

11. 1.5. I creditori legittimati a partecipare al riparto Principio fondamentale A differenza del passato, non tutti i creditori intervenuti nel processo di espropriazione possono partecipare alla distribuzione del ricavato. Quelli ammessi alla distribuzione sono: • Il creditore procedente nella procedura principale e il creditore procedente nella/e procedura/e riunite • Il creditore c.d. «surrogante» (colui che è subentrato – in quanto munito di titolo esecutivo – al pignorante o procedente inadempiente) • I creditori intervenuti il cui credito è fondato su un «titolo esecutivo» (c.d. «creditori titolati») e quelli (privi di titolo esecutivo ma) il cui credito sia stato riconosciuto (ai sensi dell’art. 499 c.p.c.) dal debitore; si tratta, in particolare di: • c.1. creditori privilegiati, secondo il loro rango e a prescindere dal momento in cui avviene l’intervento, ossia: •  creditori assistiti da privilegi speciali sugli immobili (art. 2772-2775-bis c.c.) •  creditori assisti da ipoteca •  creditori con privilegio sussidiario sugli immobili (art. 2776 c.c.) • c.2. creditori chirografari tempestivi(e tardivi ma solo se residuano somme una volta soddisfatti gli altri creditori).

12. …alcuni utili riferimenti normativi Art. 474 c.p.c. (Titolo esecutivo) Art. 499 c.p.c. (Intervento) • Possono intervenire nell’esecuzione: • I creditori muniti di titolo esecutivo; • I creditori che al momento del pignoramento avevano eseguito un sequestro sui beni pignorati; • I creditori che al momento del pignoramento avevano un diritto di pegno o di prelazione risultante da pubblici registri; • I creditori che al momento del pignoramento erano titolari di un credito risultante dalle scritture contabili di cui all’art. 2214 c.c.. • Sono titoli esecutivi: • le sentenze, i provvedimenti e gli altri atti ai quali la legge assegna espressamente efficacia esecutiva; • le scritture private autenticate, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in esse contenute, le cambiali, nonché gli altri titoli di credito ai quali la legge attribuisce la stessa efficacia; • gli atti ricevuti da notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli. L’ultimo comma dell’art. 499 c.p.c. introduce il concetto di riconoscimento e disconoscimento del credito da parte del debitore esecutato Articoli 565 c.p.c. (Intervento tardivo) e 566 c.p.c. (Intervento dei creditori iscritti e privilegiati) Da questi articoli si evince la distinzione tra creditore tempestivo e creditore tardivo. Creditori tempestivi Creditori tardivi Udienza ex art. 569 c.p.c. Udienza ex art. 596 c.p.c.

13. 1.6. L’ordine di distribuzione delle somme ricavate: una prima visione per macro-categorie Spese della procedura Creditori non muniti di titolo esecutivo Se residua massa attiva Tempestivi e riconosciuti Tempestivi e disconosciuti Tardivi Crediti per spese di giustizia ex art. 2770 c.c. Se residua massa attiva • Secondo che l’ordine di soddisfazione e le regole di gestione dei conflitti tra privilegi immobiliari e ipoteche: • crediti assistiti da privilegio speciale sugli immobili in via principale o sussidiaria, secondo il loro rango, vantati da creditori privilegiati (non rileva se tempestivi o tardivi); • crediti assistiti da prelazione ipotecaria (ante pignoramento). Diritto all’accantonamento se il giudizio di merito per ottenere il titolo inizia entro 30 gg dall’udienza di riconoscimento Se residua massa attiva • Crediti chirografari «tempestivi» vantati da: • creditori chirografari «ab origine»; • creditori privilegiati per la parte del loro credito non assistita dal privilegio o il cui titolo sia inopponibile al creditore procedente (art. 2916 c.c.) Diritto all’accantonamento se al momento del riparto è iniziato il giudizio di merito per ottenere il titolo Se residua massa attiva • Crediti chirografari «tardivi» vantati da: • creditori chirografari «ab origine»; • creditori privilegiati per la parte del loro credito non assistita dal privilegio o il cui titolo sia inopponibile al creditore procedente (art. 2916 c.c.)

14. 2. Le singole categorie di crediti partecipanti alla distribuzione - 2.1. Le spese di procedura (cosiddette in «prededuzione») Nelle esecuzioni individuali non esiste il concetto di «prededuzione», poiché esso è definito nella legge fallimentare e non nel c.c. o c.p.c., tuttavia si ritiene che le spese c.d. «di procedura» debbano avere priorità sugli altri crediti in quanto sostenute nell’interesse della generalità dei creditori. Rientrano in questa categoria: Le spese per la stima dell’immobile (onorario esperto e spese da questi sostenute) Le spese per la custodia dell’immobile (polizza assicurativa, fabbro, installazione di impianti di allarme, spese per servizio di vigilanza) e l’onorario del custode Le spese per la pubblicità Le imposte (strettamente) collegate agli atti della procedura Le spese di manutenzione e conservazione (ma non quelle condominiali che, al contrario, devono, salvo diversa prassi, costituire oggetto di un autonomo intervento da parte del legittimato) L’onorario e le spese del professionista delegato alla vendita (e del consulente eventualmente nominato per la redazione del progetto di distribuzione) e dell’ausiliario per la stesura del d.t. (se ciò sia possibile sulla base dell’ordinanza di delega e se tali oneri non siano posti a carico dell’aggiudicatario) Le spese sostenute presso la Conservatoria del RRII per la cancellazione dei gravami (se, nell’ordinanza, non poste a carico dell’aggiudicatario) Queste spese, se e nella misura in cui siano anticipate dal creditore procedente, vanno riconosciute in «prededuzione», non come spese della procedura ma con il privilegio di cui all’art. 2770 c.c.

15. 2.2. Spese per atti conservativi e di espropriazione (art. 2770 e 2777, comma 1, c.c.) Si tratta di spese normalmente anticipate dal creditore procedente, ma potrebbero essere riconosciute con lo stesso grado di privilegio anche nei confronti di altri creditori, muniti di titolo esecutivo, che ne chiedano il rimborso e dimostrino di averle effettivamente sopportate in luogo del procedente Inquadramento Spese che vi rientrano Casi dubbi Spese che non vi rientrano Spese per pignoramenti con esito negativo (ad es. per errata trascrizione) e per pignoramenti successivi al primo Spese per sequestri convenzionali (art. 1798 c.c.) e giudiziari (art. 670 c.p.c.) Spese di accertamento (giudiziale) del credito, comprese quelle del giudizio monitorio (se il procedimento si è concluso ante pignoramento in chirografo, altrimenti escluse) Spese per l’intervento nella p.e. (in quanto accessorie del credito e quindi assistite dai privilegi di cui agli artt. 2749 e 2855 c.c. se spettanti) Spese di iscrizione di ipoteca giudiziale (in quanto assistita dal privilegio di cui all’art. 2855 c.c.) Spese per il 1° pignoramento e per atti successivi necessari alla vendita (ad esempio per la documentazione ipocatastale) e il compenso per il legale liquidato dal GE Spese per l’azione surrogatoria (art. 2900 c.c.) Spese per la separazione dei beni del defunto da quelli degli eredi (art. 512 c.c.) Spese per il giudizio di divisione (art. 713 e art. 600 c.c.) Spese per il sequestro conservativo (art. 671 c.p.c.) comprese quelle di custodia Le spese legali sostenute dal creditore per resistere alla pretese e per proseguire nell’esecuzione (giudizi di opposizione all’esecuzione riguardanti la proprietà e la pignorabilità dei beni) Spese per l’intimazione dell’atto di precetto Spese per il pignoramento di un bene ipotecato Spese giudiziali per l’azione revocatoria

16. 2.3. I crediti assistiti da privilegio speciale immobiliare in via «principale» Ordine di soddisfazione dei crediti Art. 2780 c.c. • Crediti relativi ad opere di bonifica e di miglioramento (art. 2775 c.c.) • Crediti dello Stato per concessioni di acque (art. 2774 c.c.) • Crediti per tributi indiretti (art. 2772 c.c.) • Crediti del promissario acquirente per mancata esecuzione di contratti preliminari trascritti (art. 2775–bis c.c.; si tratta di somme versate in acconto, del pagamento del doppio della caparra, delle spese giudiziali sostenute per ottenere l’accertamento dell’inadempimento ) Estensione: Art. 2749 c.c. Spese sostenute per l’intervento nel p.e. (compresi gli onorari del legale) Interessi convenzionali maturati nell’anno in corso alla data del pignoramento e nell’anno precedente Interessi legali dalla data del pignoramento fino alla data della vendita (deposito d.t.) Come si interpreta?

17. 2.4. I crediti assistiti da privilegio speciale immobiliare in via «sussidiaria» Art. 2776 c.c. • Crediti relativi al T.F.R. e all’indennità di cui all’art. 2118 c.c. • Crediti (rarissimi) per spese funebri, infermità e alimenti indicati nell’art. 2751 c.c. • Crediti di cui all’art. 2751-bis c.c. (diversi da quelli relativi al T.F.R.) • Crediti vantati da dipendenti per retribuzioni e risarcimento danni (n. 1) • Crediti vantati da professionisti per gli onorari degli ultimi due anni di prestazione (n. 2) • Crediti vantati da agenti per provvigioni dell'ultimo anno di prestazione e per indennità di cessazione del rapporto di agenzia (n. 3) • Crediti vantati dal coltivatore diretto (n. 4) • Crediti dell'impresa artigiana e delle società' ed enti cooperativi di produzione e lavoro per i corrispettivi dei servizi prestati e della vendita dei manufatti (n. 5) • Crediti delle società cooperative agricole e dei loro consorzi per i corrispettivi della vendita dei prodotti (n. 5-bis) • Crediti delle imprese fornitrici di lavoro temporaneo di cui alla legge 24 giugno 1997, n. 196, per gli oneri retributivi e previdenziali addebitati alle imprese utilizzatrici (n. 5-ter) • Crediti per contributi previdenziali e assicurativi obbligatoria indicati nell’art. 2753 c.c. • Crediti dello Stato per imposte e sanzioni in materia di Irpef, Ires, Irap e Iva ex art. 2752 c.c.. N.B.: Perché tali privilegi possano essere fatti valere, occorre che il creditore dimostri l’esito negativo della esecuzione sui beni mobili (anche sulla base della non convenienza per esiguità di valore) N.B.: questo è l’ordine di distribuzione, ma attenzione al fatto che secondo l’opinione prevalente, i crediti di cui agli artt. 2751, 2751-bis, 2753 costituiscono un solo «grado» nell’ordine delle preferenze

18. 2.5. I crediti assistiti da prelazione ipotecaria - 2.5.1. Alcune regole di carattere generale Alcune regole di carattere generale, cui corrispondono altrettante attività di controllo da parte del delegato Regola fondamentale: le ipoteche che danno diritto alla prelazione ipotecaria sono quelle iscritte prima della trascrizione del pignoramento, quelle iscritte dopo sono inopponibili alla procedura esecutiva e quindi il relativo credito è soddisfatto in chirografo (art. 2916 c.c.) Grado dell’ipoteca: l’ipoteca, se opponibile, assume il grado in base al numero d’ordine di iscrizione, se ci sono più ipoteche aventi un unico grado (ad es. nel caso in cui, in uno stesso atto, sia concessa ipoteca a favore di più creditori) la distribuzione dovrà essere operata in modo proporzionale (art. 2854 c.c.) Inefficacia sopravvenuta per mancato rinnovo: l’iscrizione ipotecaria perde efficacia se non viene rinnovata nel termine di venti anni dalla prima iscrizione, senza che abbia alcuna rilevanza in tal senso l’avvio della procedura esecutiva da parte del creditore (art. 2847 c.c.) Orientamenti giurisprudenziali sul punto Prima tesi: la rinnovazione dell’ipoteca non è più necessaria dal momento del versamento del saldo prezzo; Seconda tesi: la rinnovazione dell’ipoteca non è più necessaria dal momento dell’emissione del decreto di trasferimento

19. 2.5.2. L’estensione della prelazione ipotecaria alle spese Art. 2855 c.c. (Estensione degli effetti dell’iscrizione) L’iscrizione del credito fa collocare nello stesso grado le spese dell’atto di costituzione d’ipoteca, quelle dell’iscrizione e rinnovazione e quelle ordinarie occorrenti per l’intervento nel processo di esecuzione. L’estensione dell’ipoteca vale, tuttavia, nei limiti del totale iscritto, nel senso che le spese non si aggiungono, ma sono da ritenere incluse nello stesso, con la conseguenza che, se eccedono, sono da riconoscersi in chirografo Quali sono le spese accessorie cui si estende la prelazione? • Le spese per l’atto di costituzione di ipoteca volontaria (non però quelle dell’eventuale mutuo contestuale); • Le spese di iscrizione (imposte ipotecarie, spese per copie, ecc.) e di rinnovazione; • Le spese ordinarie per l’intervento nel processo di esecuzione (e cioè le spese legali del processo esecutivo liquidate dal giudice o determinate dal professionista delegato in sede di progetto di distribuzione) Non sono, invece, comprese: • Le spese relative all’atto costitutivo del credito (es. contratto di concessione di mutuo), salvo patto espresso contrario e autonoma iscrizione; • Le spese per l’emissione e la registrazione del decreto ingiuntivo o della sentenza (trattasi di spese di accertamento del credito), salvo vi sia specifica iscrizione delle stesse; • Le spese per l’atto da cui sia derivata l’eventuale ipoteca legale (es: compravendita); • Costi per la polizza antincendio stipulata dal creditore ipotecario con regresso verso il debitore; • Costi per la commissione di estinzione anticipata del mutuo. N.B.

20. 2.5.3. L’estensione della prelazione ipotecaria agli interessi – 2.5.3.1. Impostazione generale Art. 2855 c.c. (Estensione degli effetti dell’iscrizione) Qualunque sia la specie d'ipoteca, l'iscrizione di un capitale che produce interessi fa collocare nello stesso grado gli interessi dovuti, purché ne sia enunciata la misura nell'iscrizione. La collocazione degli interessi è limitata alle due annate anteriori e a quella in corso al giorno del pignoramento, ancorché sia stata pattuita l'estensione a un maggior numero di annualità; le iscrizioni particolari prese per altri arretrati hanno effetto dalla loro data. L'iscrizione del capitale fa pure collocare nello stesso grado gli interessi maturati dopo il compimento dell'annata in corso alla data del pignoramento, però soltanto nella misura legale e fino alla data della vendita. Come si tratta un’eventuale richiesta di interessi ultralegali per il periodo successivo al pignoramento ?) Importanza della enunciazione degli interessi nella iscrizione ipotecaria anche se circa il contenuto la giurisprudenza consente una certa «libertà» Estensione della prelazione ipotecaria agli interessi legali Estensione della prelazione ipotecaria agli interessi convenzionali Interessi successivi Due annate precedenti Annata in corso Data del pignoramento o dell’intervento Data del deposito del DT Data di inizio decorrenza delle tre annate Data di fine decorrenza delle tre annate

21. 2.5.3.2. L’individuazione dell’annata in corso e del biennio precedente Attenzione:il termine «annata» contenuto nell’art. 2855 c.c. (come «anno» contenuto nell’art. 2749 c.c.) non sono riferiti all’anno solare, ma all’anno contrattuale di produzione degli interessi 1° Si individua la data di decorrenza degli interessi del debito che è: Nel caso di crediti derivanti da contratti di mutuo Nel caso di crediti accertati giudizialmente La data della mora indicata in sentenza o, in mancanza, la data di pubblicazione del provvedimento (decreto ingiuntivo o sentenza) o la data dell’iscrizione della eventuale ipoteca giudiziale La data contrattualmente prevista 2° Si aggiunge a tale data di decorrenza un anno per tante volte sino a che sia superata la data del pignoramento: il risultato è la data del termine del triennio di estensione della prelazione («C») 3° Si sottrae un anno dalla data «C»: il risultato è la data di decorrenza dell’annata in corso («B») 4° Si sottraggono due anni dalla data «B»: il risultato è la data di decorrenza del triennio di estensione della prelazione («A»)

22. 2.5.3.2. (segue esempio) • Esempio n. 1 • Pignoramento del 15.10.2013; • Mutuo con rate semestrali; • Decorrenza contrattuale degli interessi 10.01.2009. Interessi chirografari Due annate precedenti Annata in corso Interessi legali 10/01/2011 10/01/2013 15/10/2013 10/01/2014 Data di deposito del DT (A) (B) (C)

23. 2.5.3.2. (segue esempio) • Esempio n. 2 • Pignoramento del 25.10.2013; • Decreto ingiuntivo del 14/05/2011; • Ipoteca iscritta in data 15/05/2011. Interessi chirografari Due annate precedenti Annata in corso Interessi legali 15/05/2011 Data di deposito del DT 15/05/2013 25/10/2013 15/05/2014

24. 2.5.3.3. La tipologia di interessi – corrispettivi e moratori – cui può estendersi la prelazione • A quali interessi può essere riconosciuta la prelazione ipotecaria? • Soltanto a quelli corrispettivi o anche a quelli moratori? 1° Tesi Secondo un primo orientamento, la prelazione ipotecaria si estenderebbe a tutti gli interessi, anche moratori, in quanto la norma non distingue tra diverse categorie di interessi In base a un secondo orientamento, la norma si riferisce ai soli interessi «prodotti» dal capitale e, quindi, agli interessi corrispettivi e non anche a quelli moratori , la cui funzione è sanzionatoria rispetto a un ritardo nell’adempimento 2° Tesi Opinione largamente maggioritaria in Cassazione L’adesione all’una o all’altra delle due tesi provoca rilevanti conseguenze in tema di riconoscimento della prelazione ipotecaria nel caso di crediti derivanti da contratti di mutuo fondiario che prevedono rimborsi sulla base di un piano di ammortamento

25. 2.5.3.4. Il riconoscimento della prelazione ipotecaria nei crediti derivanti da mutuo fondiario Primo caso Alla data del pignoramento non ci sono rate scadute Capitale residuo con prelazione ipotecaria Interessi convenzionali sul capitale residuo con prelazione ipotecaria Interessi legali sul capitale residuo con prelazione ipotecaria Scadenza ultima rata pagata Data deposito DT Pignoramento (data di fine annata in corso) Secondo caso Alla data del pignoramento ci sono rate scadute È necessario il piano di ammortamento del mutuo; Occorre distinguere tra rate comprese nel triennio agevolato e rate anteriori al triennio; al riguardo, poiché gli interessi sono di norma posticipati, la prima rata da assumere non è quella la cui scadenza coincide con l’inizio del triennio, ma quella immediatamente successiva; Per le rate anteriori al triennio, è necessario distinguere tra quota in conto capitale (con prelazione ipotecaria) e quota in conto interessi da assumere in chirografo; Per le rate del triennio quota in conto capitale e interessi corrispettivi inclusi nelle rate sono da assumere in prelazione ipotecaria (naturalmente sempre nei limiti dell’iscrizione) Per gli eventuali interessi moratori maturati sulle rate scadenti nel triennio agevolato occorre decidere a quale tesi si ritiene di aderire (mentre quelli maturati ante triennio sono comunque da assumere in chirografo) Il capitale residuo (compreso in rate o meno) produce interessi ipotecari convenzionali fino alla data del pignoramento

26. 2.5.3.4. (segue) Un quadro di sintesi del comportamento da adottare nel caso di rate non pagate, quanto a capitale e interessi (adesione alla tesi maggioritaria quanto agli interessi moratori) Crediti da riconoscere con prelazione ipotecaria Crediti da riconoscere in chirografo Per capitale • il K residuo al momento della risoluzione • la quota «K» contenuta nelle rate scadute Per Interessi • la quota «I» contenuta nelle rate scadute, limitatamente a quelle riferibili all’annata in corso alla data del fallimento e alle due precedenti: • gli interessi corrispettivi calcolati al tasso convenzionale sulle rate scadute, limitatamente alla quota «K» in esse contenuta, riferibili all’annata in corso alla data del fallimento e nelle due precedenti; • gli interessi corrispettivi calcolati al tasso convenzionale calcolati sul «K» residuo al momento della risoluzione, nell’annata in corso alla data del fallimento e nelle due precedenti; • gli interessi legali calcolati sul «K» (quale somma del K residuo e delle quote K contenute nelle rate non pagate dopo l’annata in corso e fino alla data della vendita. • la quota «I» contenuta nelle rate scadute ante biennio; • gli interessi corrispettivi e moratori maturati, ante biennio, sul «K» residuo al momento della risoluzione e sulle quote «K» comprese nelle rate scadute; • gli interessi moratori (spread rispetto a quelli corrispettivi) maturati sul «K» residuo e sulle quote «K» comprese nelle rate scadute; • gli interessi corrispettivi non iscritti o eccedenti il limite dell’iscrizione maturati fino alla dichiarazione di fallimento e eventualmente gli interessi ultralegali fino alla vendita

27. 2.5.3.4. (segue esempio: contratto di mutuo risolto con rate non pagate) Informazioni rilevanti: (a) decorrenza contrattuale debito per interessi: 01.07.2007; (b) data del pignoramento: 10.12.2013; (c) prima rata non pagata: 01.07.2010; (d) risoluzione del contratto: 31/12/12; (e) interessi posticipati Eventuali interessi ultralegali dal termine dell’annata in corso fino alla vendita in chirografo Interessi moratori calcolati sul K residuo e sulle quote K comprese nelle rate scadute in chirografo pignoramento Risoluzione: 31/12/12 Deposito DT Prima rata non pagata Biennio precedente Annata in corso 01.07.11 01.07.13 10.12.13 01.07.14 01.07.2010 (a) Quota «I» contenuta nelle rate scadute e (b) «I» corrispettivi (convenzionali) su quote «K» scadute a partire dalla singola scadenza e fino al 01/07/11: in chirografo (a) Quota «I» contenuta nelle rate scadute nel periodo fino alla risoluzione (da quella relativa al 01.01.12); (b) Interessi corrispettivi (convenzionali) su quote «K» di rate scadute anteriormente, su quote «K» di rate scadute del periodo e su «K» residuo alla data della risoluzione, calcolati fino al termine dell’annata in corso: in via ipotecaria Interessi legali su K residuo e su K compreso nelle rate scadute fino alla vendita (decreto di trasferimento) in via ipotecaria

28. Segue esempio: i dati (a) Rate non pagate fino alla risoluzione del contratto: (b) Capitale alla data di risoluzione del contratto (31.12.12): 20.000,00 (c) Tasso convenzionale: 7% (d) Spread tasso di mora: 2,5% (d) Data deposito DT: 01/07/2015; (e) Tasso interesse legale: 1,0%

29. Segue esempio: la soluzione (A) Crediti per capitale e interessi fino alla data della fine dell’annata in corso al momento del pignoramento (B) Crediti per interessi legali successivi alla data di fine annata in corso al momento del pignoramento Interessi legali successivi alla data di fine annata in corso = (41.000,00 x 1 x 12)/1200 = 410,00

30. 3.1. Le regole alla base dell’ordine di graduazione, in specie per quanto attiene alla gestione dei «conflitti» tra privilegi immobiliari e ipoteche Regole «di base» per il concorso all’«interno» dei crediti assistiti da privilegio immobiliare e dei crediti assistiti da prelazione ipotecaria speciale immobiliare o ipoteca: A Nel caso di più crediti assistiti dal privilegio immobiliare sullo stesso immobile in pari grado (e di insufficienza dell’attivo) si dà luogo a una ripartizione proporzionale (art. 2782 c.c.) Nel caso di più ipoteche con grado diverso la soddisfazione avviene in base al loro grado di iscrizione (art. 2852 c.c.) e nel caso di più ipoteche con grado uguale i crediti concorrono in proporzione (art. 2854 c.c.) Regole di base per la gestione del concorso dei crediti assistiti da privilegio immobiliare in «via sussidiaria»: B Secondo l’interpretazione preferibile, i crediti indicati nell’art. 2776, comma 2, c.c. danno luogo a un unico grado nell’ordine delle preferenze È stata la Cassazione a spiegare come si gestisce il concorso tra privilegi a collocazione sussidiaria immobiliare, privilegi immobiliari in «via principale» e ipoteche, stabilendo che i privilegi immobiliari sussidiari devono essere prima dei chirografari tempestivi, ma dopo i privilegiati immobiliari in via principale e gli ipotecari (Cass. 18.08.1992 n. 9429)

31. 3.1. (segue) Regola fondamentale per la gestione dei conflitti tra privilegi immobiliari e ipoteche: In linea di principio, i privilegi speciali immobiliari – ex art. 2748 c.c. - prevalgono sulle ipoteche, salvo diversa disposizione di legge C • L’ordine con cui i privilegi immobiliari devono essere soddisfatti è stabilito nell’art. 2780 c.c. (come modificato dal D.L. n. 98/2011); ossia, dopo che sono stati soddisfatti i crediti per spese di giustizia di cui all’art. 2770 c.c. e i crediti garantiti da ipoteca che leggi speciali antepongono esplicitamente ai privilegi, i crediti sono soddisfatti nel seguente ordine: • Crediti per contributi relativi a opere di bonifica e di miglioramento ex art. 2775 c.c.; • Crediti dello Stato per concessioni di acque ex art. 2774 c.c.; • Crediti per tributi indiretti ex art. 2772 c.c.; • Crediti del promissario acquirente per mancata esecuzione di contratti preliminari trascritti ex art. 2775–bis c.c.; • Crediti assistiti da privilegi immobiliari con collocazione non determinata ex art. 2783 c.c.. D E • Casi in cui leipoteche prevalgono, invece, sui privilegi immobiliari: • nei casi in cui la legge lo prevede espressamente • secondo l’opinione prevalente (anche della Cassazione) le ipoteche prevalgono rispetto ai privilegi di cui agli artt. 2772 e 2774 c.c. che fanno salvi i diritti acquisiti da terzi anteriormente al momento in cui sorge il privilegio

32. 3.1. (segue) L’ordine di distribuzione delle somme può risultare modificato per effetto della complessa gestione del conflitto tra i crediti (i) del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del preliminare trascritto ex art. 2775-bis c.c. e (ii) crediti assistiti da prelazione ipotecaria F Ipoteche «ordinarie» vs Privilegio art. 2775-bis c.c. Prevale l’ipoteca, se iscritta anteriormente (Cass., S.U., 21045/2009 e successive) Ipoteche «particolari» vs Privilegio art. 2775-bis c.c. Ipoteche per mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile (art. 2775-bis, comma 2, c.c.) Prevale comunque l’ipoteca, per espressa previsione normativa Ipoteche iscritte su edifici o complessi condominiali, anche da costruire o in corso di costruzione, a garanzia dell’intervento edilizio (artt. 2775-bis, comma 2, e 2825-bis c.c.) Prevale comunque l’ipoteca, per espressa previsione normativa, ma «limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario acquirente si accollato con il preliminare»

33. 3.2. L’ordine di distribuzione delle somme ricavate: analisi delle singole ipotesi - 3.2.1. Ipotesi 1: assenza di creditori ipotecari (di qualunque tipo)

34. 3.2.2. Ipotesi 2: presenza di ipoteche «ordinarie» (del creditore procedente e/o di intervenuti) iscritte dopo l’insorgere dei crediti di cui agli articoli 2774 e2772 c.c e assenza di privilegi del promissario acquirente Modifiche rispetto Ipotesi 1

35. 3.2.3. Ipotesi 3: presenza di ipoteche «ordinarie» (del creditore procedente e/o di intervenuti) iscritte prima dell’insorgere dei crediti di cui agli articoli 2774 e 2772 c.c e assenza di privilegi del promissario acquirente Modifiche rispetto Ipotesi 2

36. 3.2.4. Ipotesi 4: presenza di ipoteche «ordinarie» iscritte prima dell’insorgere dei crediti di cui agli articoli 2774 e 2772 c.c e prima della trascrizione del preliminare, esistenza di privilegi del promissario acquirente Modifiche rispetto Ipotesi 3

37. 3.2.5. Ipotesi 5: presenza di ipoteche «ordinarie» iscritte prima dell’insorgere dei crediti di cui agli articoli 2774 e 2772 c.c e prima della trascrizione del preliminare, esistenza di ipoteche «particolari» (ad esempio quelle di cui all’art. 2825-bis c.c.) e di privilegi del promissario acquirente Modifiche rispetto Ipotesi 4